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2012年3月15日星期四

比拼梁振英及唐英年有關房屋土地政策的政綱

筆者上一篇文章「土地供應也回歸97」指出老曾年代2004/05至2009/10連續六年的私人住宅土地供應勁低於1990至97年平均水平,加上老董在2001/02至2003/04年因經濟差而剎停私人住宅土地供應,其實香港餓地餓了共九年之多,現時樓價已達高水平,任何矯正過去的迷失供應的政策,都將會負面影響樓市。而2010至2011年兩年內,老曾共推51公頃私人住宅土地,試圖努力追回迷失之年,但外圍經濟不穩,未來如何供應土地,才可穩定樓市,可說是未來特首侯選人的最大難題。

先將梁振英和唐英年兩位侯選人的房屋土地政策的政綱並排比拼(見下表),發覺兩個人的政綱有些部份是很接近,同顏色的是兩人政綱正面交鋒的部份,但整體來看,背後思維大不同。

 在增建公屋方面,梁振英明顯不及唐英年進取,唐英年建議在現屆政府計劃未來五年提供75,000公屋單位再增加40,000,即共115,000公屋供應。而梁振英只提出現有五年內的75000的公屋單位,其中後期完成的一半提前在一年內完成,意思是縮短供應時間,總量仍然是75,000公屋供應。

梁建議市區地建小型公屋單位,只承諾縮短35歲以下單身年輕人輪侯時間至3年內;但唐則建議青年宿舍,租住時間為5至10年。

在復建居屋方面,梁較唐有較多著墨。可能是由於唐只維持落實曾政府提出的居屋計劃,必要時才增加。
在協助中產置業方面,梁和唐均延長私人居所貸款利息扣稅年期,唐較梁多5年,分別不太大。最大的分別是梁在「置安心」計劃之上再建議,在保持樓價平穩的前提下,另外覓地興建另類房屋,協助入息高於居屋限額的家庭置業安居。還有在必要時,建「港人港地」(下篇談)。

為何唐在增建公屋方面比梁進取?筆者首先問:「增建公屋,錢從何來?」現時政府財政收入依靠賣地及地產印花稅,以地產收入補貼興建公屋及公屋一切開支,地產只可繼續膨脹。地產一但收縮,公屋開支便無法維持,而居屋則補貼較少,在財政開支立場來看,同樣的一塊土地,用來興建公屋,地價幾乎是全部補貼,每年維修費也不少,持續讓公屋膨脹,政府開支不匪!而土地用來興建居屋的話,售賣居屋的收入可起碼抵消部份地價,維修也無需政府補貼,兩害取其輕,建居屋應較為划算。有批評指居屋是幫人置業,但買居屋的人起碼脫離政府補貼,樓價上升,他們財富也可增加,什至可轉投私人市場。在現時沒有這個階梯下,樓價持續上升,無法上車的人只會越來越多,結果將人們推向輪侯公屋。

事實上,公屋和居屋的隱臧的議程是假設樓價持續上升,解決貧富懸殊的政策,兩者分別在於公屋容許貧富差距擴大,透過提供低租金的公屋解決居住問題,而居屋資助市民置業,除解決居住需要,也讓人在樓價上升時分一杯羹,減低貧富差距,居屋的公共開支補貼較小,但社會效益較大。然而,筆者認為只要樓價從回市民負擔能力,公屋和居屋根本無需多建。問題是政治現實是否容許樓價大幅度下跌?

另外,無論公私營房屋以致土地供應,梁均較唐更注重短、中、長供應規劃。過去老曾跟樓價走勢推地策略,明顯是忽略房屋供應整體規劃,梁的土地和房屋供應規劃正是針對老曾的不足。
 
梁振英房屋政策的政綱

唐英年房屋政策的政綱:
房屋規劃

制定長遠房屋策略,每5年檢討一次。在有關政策局下成立諮詢委員會,就長遠房屋策略提供意見。根據定期進行的住屋需求評估,訂下可持續的公私營土地及房屋供應計劃。
房屋規劃

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增建公屋:

增加公屋建屋量,以解決現在及未來數年在公屋輪候冊上所累積的大量申請。加快完成本屆政府已公布未來5年興建的75,000公屋,把計劃在後期完成的一半單位,約35,000間,提前在一年內完成,以應付輪候冊人數不斷增加的問題,包括提供中轉房屋,以安置在市區重建時尚未符合編配公屋資格的劏房、籠屋和板間房居民。
利用市區及擴展市區的小型空置用地,興建小型公屋單位。縮短35歲以上「非長者1人申請者」平均輪候時間至3年內。
重建設施老化、地積比率低,有發展潛力的舊屋邨。

檢討公屋編配政策,鼓勵年青人和長者與家人同住。
在人口老化較嚴重的屋邨加設長者綜合服務設施,鼓勵「居家安老」。
制定長遠目標,由偏遠地區開始,在土地供應開始充裕及公屋輪候情況好轉時,逐步提升最低編配面積標準,以改善公屋居民居住環境。

增建公屋:

•設計及興建多樣化公屋,著重整體全局規劃,顧及經濟、交通、社區、綠化、醫療、教育、文娛、康樂、購物、飲食等配套設施,建設有地區經濟活動和生命力的社區。

• 在現有5 年內提供7.5 萬個公屋單位的目標外,加建4 萬個資助單位,實現3 年上樓的目標;在有充足土地供應後考慮縮短上樓目標至2 年。

• 興建近似大學宿舍的過渡性資助房屋單位,方便年青人有獨立生活空間,讓35 歲以下未婚青年申請租住,租住期為5 10 年。

現時住戶入息審查的程序,延長每隔3 4 年才做一次。

• 每次提供兩個配屋給申請者選擇,增加輪候市民揀中合適單位機會。

• 以先導計劃形式,興建混合式公共屋邨,讓年青人與父母同住一個屋邨不同單位,方便互相照顧。


復建居屋:

 在復建居屋的新單位推出前,每年從「白表申請者」中抽出5,000名,容許他們在第二市場購買居屋。原居屋業主無須向房委會補地價,但買方須承擔該居屋單位日後在公開市場出售時補價的責任(與現時綠表申請者一樣)。政策推出後一段時間檢討成效及名額。這建議可加快居屋流轉,同時亦可幫助合資格購買居屋的家庭,在居屋第二市場免補價置業安居。


協助中產置業:

 為中產家庭,延長居所貸款利息扣稅的年期至20,免稅額由10萬增加至15萬。
 提高一手住宅物業銷售的透明度及公平性,加強對消費者的保障。
 現屆政府推出「置安心」計劃,協助入息高於居屋限額,但經濟能力仍不足以購買私人樓宇的家庭。「置安心」計劃的規模小,未能滿足中產人士的置業需求。在保持樓價平穩的前提下,有必要覓地興建另類房屋,協助入息高於居屋限額的家庭置業安居。
 增加撥地,為中產長者興建退休居所,以應付人口日益老化衍生的需求。
復建居屋:

• 復建居屋,作中長期規劃,有序興建,因應經濟的變化靈活增減供應。










協助中產置業:

• 延長私人居所貸款利息扣稅年期至25年。


相信是維持現屆政府規管一手物業銷售政策。

相信是維持實施現屆政府「置安心」計劃




 
增加房屋與及商業土地供應

短期內可供發展用地(2-3年)
致力發掘已具備配套基建設施,可立即發展的土地,如閒置的政府、鄉郊和工業用地等,並加快變更用途,滿足社會需要,如重建舊政府辦公大樓、前政府宿舍、空置校舍,及利用長久空置的政府社區用地,和約滿到期的短期租約用地等。
推出「港人港地」政策,選擇部份符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣出的地契條款中,規定在建成後的住宅樓宇,只可出售給香港居民。
加速新發展區的土地供應(3-8年)
繼續透過各種供地模式,開拓已有發展潛力的土地,如廢置多時的石礦場(160ha)和東涌餘下發展地區(250ha)等。
成立跨部門的專責項目小組,提高效率,推動新發展區的土地供應,包括新界東北部(古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺)、啟德新發展區和洪水橋發展區。
在新界北部打造新市鎮,包含生活商業區、新形態辦公樓、商旅服務等設施,為當地居民創造就業機會。
規劃長期的土地供應(8年後)
連綿28平方公里(面積相當於澳門特別行政區)的邊境禁區,是香港最接近深圳和珠三角其他城市的部份,對促進香港和珠三角的經濟融合,借助珠三角的高速經濟發展,具有極大的戰略意義和紐帶作用。利用「一國兩制」的優勢,積極規劃邊境禁區成經濟發展和保育兼顧,產業多元化和具有特色的發展區。
重新啟動已完成可行性研究的填海計劃,例如大嶼山北部,深井/荃灣。積極發掘其它在維港以外填海的可行性研究

增加房屋與及商業土地供應

• 多管齊下增加土地資源,包括研究發展市區及新市鎮周邊土地,在沿主要交通幹線的周邊地區發展,在維港以外填海,以及開發香港連接深圳各口岸附近的土地。

• 落實重建和發展東九龍為另一商業中心,增加商業樓宇供應和提供旅遊、飲食、零售、文娛設施。

• 加快土地發展審批程序,確保增加土地供應,包括商業及酒店用地的措施盡快落實。

• 擴大市區重建局職能涵蓋老化工廈,以應付商廈供應不足的問題。

7 則留言:

  1. 房屋規劃必須配合人口政策、就業及經濟問題一併考慮, 試想八十年代發展屯門新市填, 同時起一左好多工廠大廈,諗住居民可以响區內就業,故死都唔肯起條鉄路由屯日出荃灣,當年睇新聞, 居民出九龍返工要五點幾起床排隊搭巴士返工。依家睇返工廈都變左貨倉(當奴d酒就存放响屯門)或丟空。
    十幾年後既天水圍,打造成中產區域,起左好多居屋同成哥既嘉湖山莊,無奈經濟環境唔就, 只好將居屋變公屋, 成左今日既悲情城市。
    房屋政策係超越特首任期既長遠規畫,經濟環境又變幻不定,當年認為錯既政策,今天看來反而係今天問題旳解決良方, 正如董生堅持一直推行八萬五, 就冇今日既問題(但可能會有更多人燒碳, 一蚊賣樓(唐唐上個星期先再提返出來, 嚇下你))。 凡事冇早知, 我哋呢d星斗市民當吹水講下算,留返俾d驄明人煩。
    個人感覺, cy似呼想為佢八萬五翻案,留待佢上場大有作為, 拭目以待。

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    1. 我認為佢唔係蠢,之前土地供應勁少,近年才大量推地,再大有作為,隨時又中招,看今次選舉,他又陪跑至現在見招拆招,顯示他絶對不蠢

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  2. 梁生上場的話, 唐生話樓價一定大跌, 啥霖好想看看樓價可以跌幾多喔!? 溫總已經指令梁生上場喔..

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    1. 你都睇倒啦,私樓住宅土地連續九年低過97年之前,即使在2004/05年,經濟轉好及後幾年經濟強勁,土地還是少過90至97年,2010和2011年才增推土地,兩年共推51公頃,即係咁,十年唔俾飯你食,今日一次過要你吃晒十年的飯,你仲唔死,其實地雷早已埋下,等乜乜危機,又一次引爆,到時佢又話:「嗱!我交俾你時候仲好地地架,係你搞禍咋!

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  3. 最近翻看數星期前公佈的統計:
    過去十年, 人口由670.8萬增加到707.2萬, 增加了36.4萬人或5.4%;
    家庭數目由205.3萬增加到236.9萬, 增加了31.6萬或15.4%;
    平均家庭人數由3.1降至2.9;
    單位數目由201.5萬增加到238.1萬, 增加了36.6萬或18.2%。

    單位數目的增長(相對於人口的增長)其實並不少, 只是人的觀念改變, 一方面是更多人要離開父母組織小家庭, 另一方面是大家習慣了投資樓宇長期必賺, 因而增加了買樓意欲。

    再看人口金字塔, 最多人口的是45-55附近的人口群, 也是收入和儲蓄都在最有能力買樓的年齡, 加上過去數十年的樓宇投資回報吸引, 產生了強烈的需求, 相信有不少年青人依靠父母的收入或儲蓄買樓(包括父母為子女而買多於一層樓), 只是沒有這方面的數據。

    現在高企的樓價, 造成民怨沸騰, 政府在壓力下, 未來數年會加速推出土地(私樓)及住宅(公屋及居屋)供應, 供應短缺造成的高樓價還能維持多久?

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  4. 公民果度亂咁UP

    http://www.fso.gov.hk/chi/blog/blog251112.htm

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