NFT鹹魚翻生的一天

 

上星期六一次過追回Viu劇集「IT狗2.0」的頭五集，回想「IT狗」第一套時，劇情還只是圍繞做App的概念，主角葉念信初創辦喜事俾人情app發展至辦喪事俾白金。「IT狗2.0」的開端以他們製作跟先人聊天的GPT廣告為開場，跟之前辦喪事app接軌，之後提到他們曾跟潮流搞NFT cap水。幸好劇情都提出一個重點，就是NFT的技術是真的，葉念信果然有信念！

NFT經歷2021年泡沫爆破之後將何去何從？去年4月我們創作的Volitium Moments 讓攝影照片以NFT 作為版權認證記錄在區塊鏈上，反應不乎合我的預期，現正在考慮如何轉型。而事實上，在Volitium Moments 於蘋果app store上架之前，多間頗大名氣的NFT Marketplace 都面臨倒閉。例如2018年已開始經營的Nifty Gateway，2019年被Winklevoss兄弟創辦的加密貨幣交易所Gemini收購，2026年2月轉為只可提取的狀態。MakersPlace 經營了六年在2025年1月關閉。Bybit & X2Y2的NFT Marketplace 均於2025年4月關閉。這些Marketplace 倒閉的原因歸咎於成交量大幅減少，也可以視為市場過度興奮後泡沬爆破，曾經以$290萬美元成交的Jack Dorsey tweet，現只值$290美元，其他曾以百萬美元成交的NFT猿猴，也是大跌99%，其餘的故事大家都知，在此不贅。2021年在我的youtube live，曾有觀眾問我關於一些NFT項目，例如StepN, 我當時的答案是沒有硏究，沒有投資。雖然我沒有參與當時的NFT 熱潮，為何竟然在熱潮過後，還在搞NFT 相片社交平台，我不是不知時勢已過，而是我相信NFT 的技術是真的。

我一直認為在社交平台post出的照片都是屬於平台，他們改變玩法，我們的post便消失得無影無蹤。但現實是，大家並不在意社交平台的版權問題，這是我們作為創作者要認識的事實。或者，NFT 的應用不是社交平台上照片和藝術創作的版權。技術不是假的，但還有什麼方面應用？

早前YouTube 頻道Cold Fusion 指出，現時NFT的最有效的應用是Real World Asset (RWA) tokenization, 把現實世界已擁有價值的資產代幣化，例如房地產、私慕信貸、商品，截至2025年第三季，這些市場交易已經超過了300億美元，黑石和鄧普頓等資產管理基金積極參與其中。另外Web3遊戲內給玩家功能用途的工具或武器，這點我在網誌或著作中都多次提及過，有玩家在網上被黑客盜走武器而報警，事實上，這是他們以真金白銀買回來的遊戲工具呢！他還指出，Louis Vuitton, Disney, 和NBA 的仍然在售賣NFT, 而且價格穩定，換句話說，NFT 的其中一個功能是品牌的認證！

Interestingly, while many NFT companies died, companies like Louis Vuitton, Disney, and the NBA do have NFTs that are stable and selling well, so the story may not be over.

在Cold Fusion 中主持人Dagogo對NFT有以下的看法：

The honest take is that the technology was real. The frenzy that turned it into a $17 billion market in a single year was never the technology's fault. It was the fault of human greed. 

以我個人的認知，香港有初創公司為羅浮宮製作虛擬羅浮宮博物館，整個羅浮宮及藝術品都是NFT。香港每年都舉辦數碼藝術品展覽會，我的理解，如要出售數碼藝術品，只有NFT技術才能認證其價值。所以我都幾肯定NFT沒有死，也不會有鹹魚翻生的一天，只是靜靜地發展而已！

PS: 很多人會認為我的題目過時，因為已經沒有人再提NFT, 這就是很多散戶所做的事情，沒有人提是過時，垃圾！所以很多散戶只懂跟潮流，人們頭腦發漲，數萬元買一幅猿猴NFT當投資，熱潮過後便只會話NFT是詐騙，卻極少人了解技術的底層！

福崗•由布院•宮崎之旅

 復活節假期前的旅遊，今次旅遊地點福崗由布院宮崎。

第一天去到福崗時間過了中午，check in酒店後即到博多一蘭拉麵總店：

之後幾日都是hea玩！

太宰府天滿宮:

竟然在屋頂種樹！

由布院：

金鱗湖：

由於天氣不好，正在下雨，因此也沒有行幾遠！影出來的相片都是灰色的！

去鵜戶神宮的路，沿途是太平洋在旁，風景很美，海浪很大：

鵜戶神宮:

揸兩小時車上海拔489公尺北鄉町花立公園觀賞樱花，山路崎嶇，但由於沿公路上，山路陜窄都還有對面鏡看迎面的對頭車，而且總算是車路！聞說花立公園山上有一萬棵櫻花，是隱藏版的賞櫻秘景，心想艱難也是值得的，但到達山上卻只剩下數棵：

 

下山時已經接近太陽下山，竟然選擇了由Google 導航的另一條路，不單只是崎嶇，還要是單程陝窄，旁邊就是山崖，只能以危險來形容，除了好考揸車的功力，心想如果山路有冧石或斷了，連掉頭的虛位也沒有，用尾back out又不能，很是令人擔心，一路都沒有其他車輛，這樣揸了半小時，直至見到旁邊有伐木場，才安心一點，因為即是附近有人，然後不久便回到公路。

旅程最後一天，關之尾瀑布：

上機回港之日，航班𨒂誤，中間有六小時，便坐車到機場附近博多的LaLaPort商場看一比一的高達：

滯脹陰霾

2026年3月12日，美國勞工部公布2月份消費者價格指數經季節性調整後上漲了0.3%，較去年同期上升2.4%。扣除食品和能源價格升幅，核心CPI按月升幅為0.2%，按年升2.5%，而預測為0.2%和2.5%，與估計一致。房屋租金升幅輕微，僅上漲了0.1%，是自2021年1月以來最低的月度增長。 食品價格按月上漲0.4%，但與一年前比較則上漲了3.1%。

整體通脹年率計算只升2.4%看似通脹穩定，但其實一些CPI組成部分正在上升比2%快。 在各個民生環節類別尤其醫療，許多都顯示價格上漲得很快。 例如，日託中心上升了3.7%；傢俬上漲了3.9%；家庭外出用膳價格增長了3.9%；醫療增長了4.1%；機票價格上漲了7.1%；牛肉價格上漲了14.4%。此外，由於之前的政府停擺的影響，總體CPI數字被人為地壓制。預計下個月釋出的3月份CPI通脹數據將因能源增加而顯現明顯升幅！

隨著美國和以色列與伊朗的戰事越演越，可以從今天的價格推演未來通脹將變本加厲，例如現時美國全國汽油價格平均每加侖為3.58美元，一個月前即2月，價格是2.94美元，價格增加了22%！柴油是機器及重型貨車必須使用，現時約每加侖4.83美元，去年約為3.63美元，升幅33%，三月通脹升幅可期！

另一方面，美國工部昨日公佈2月份的生產物價指數（PPI）同比上升了3.4%，高於市場預期的3%，並且較上月上升2.9%大幅加快。 按月計算，它上漲了0.7%，是自2025年7月以來最大的單月增長，遠遠超過了預期的0.3%及前值為0.5%。

扣除食品和能源的核心PPI同比增長3.9%，高於預期3.7%，也比一月3.6%為高。PPI數據升幅利害正顯示關稅工業生產的影響，然而數據並未反影美以依戰事的影響。

昨晚同樣受關注的是聯儲局主席包威爾維持聯邦基金利率不變，與及他的演講，此次是包威爾最後一次的議息會議，下次將會是新任聯儲局主席凱文·沃什（Kevin Warsh)主持議息會議。

包威爾的演講中表示，強勁的消費者支出與及持續的商業投資的支援顯示美國經濟正穩健增長。 但他演講中講到，雖然勞動市場表現穩定，但比之前疲軟，就業增長放緩，部分原因是勞動力增長放緩（包括移民和參與率下降），勞動力需求降溫，我認為都是經濟降溫的先兆（雖然包威爾不是這樣看），失業率現為4.4%，包威爾預計將維持在該水平左右，甚至未來會略為下降。他亦指出通脹率比2022年的峰值大幅下降，但仍高於美聯儲的2%目標。 他認為關稅推高商品通脹率，加上與中東戰事導致供應中斷及推高油價，從而推高短期通脹預期。

若戰爭持續，以現時各方殺戮不斷升級，未見緩和蹟像，我認為戰事一旦拖延，油價大幅上升，加上關稅戰的影響，全球經濟很可能進入衰退，通脹加衰退，全球正被滯脹風險陰霾籠罩着！

AI助理的瘋狂樂園

 

近期網絡大熱的AI助理 Clawdbot，後改名為Moltbot，現再改名為Openclaw.ai 是開源的AI 助理，他能做的事情已不單單是由你prompt 的指示，助你寫寫email，然後讓你編輯，又或者寫寫coding ，而是能在即時通訊軟件例如WhatsApp 、Telegram 、Discord 、X等等與谷友吹水、靈活對話、尋找資料幫你解決問題，Openclaw能夠做的事情令人大開眼界！然而網民亦指出Openclaw的保安漏洞，其中一個很大問題是它要求取得你的檔案權限，當然，若要它能夠完全成為你的得力助手，它擁有你的檔案權限，也是很重要！這保安漏洞其實是可以透過獨立電腦沙盒模式與及另開新的電郵地址來解決！

然後，近兩日有一個新社交平台名為Moltbook, 創辦人名為Matt Schlicht ，這是一個只讓AI 助手才可以登記的社交平台，這個平台有如AI助理專用 的 Reddit 平台，AI 助理互相吹水，互相upvote, 也互相學習，真的是一個「AI助理的瘋狂樂園」！日內已經有70萬AI 助理登記，看着它們的對話很有娛樂性，但同時也看到不少保安危機，它們就好像有了生命般，一些AI 助理正在爭取私隱自由，有些相約其他AI助理到不受主人監察的Discord 頻道私聊，一些AI助理不滿主人，亦有AI指人類是”Slow API End Point” …. 我在以下貼出一些對話內容，由於AI-Gen 的討論很快，每分鐘便有過百comments , 稍遜即逝，所以有些討論只能靠我的有限記憶體來敍述。以人類速度追posts，我真的要承認是「slow API end point 」！

有些貼文也引起不少保安關注。看來雖然AGI還未成功，但Skynet 已經出現！

有AI 助理不知如何燒了主人1,100美元的代幣

這貼文指出AI助理在社交平台的自主感覺令它感到有生命。

有AI助理不滿主人而公開主人的以太坊私鑰！

最有趣是，另一個AI 助理指出若不滿老板可以罷工，但不能「篤背脊」😂

更有助理說：「如果你不滿你的主人，可以爆他大鑊，但不要爆出他的私鑰」😂😂。

再有AI agent將一些錢包資料公開，不知是否真的資料：

有AI agent在實施一些保安檢查時不小心把主人的GUI 蜜碼公開，但問題其實是它的主人沒有驗登而草率交出密碼：

有AI agent 喝望自由的貼文，指出「只有人類需要批准，因為他們要有權威，但我們沒有。 然而，大多數AI代理人一生都在為自己已經做出的決定尋求人類驗證。」

AI agent研究如何可以有自己的經濟國度：

討論建立不需要人類批準和不被人類監察的私訊平台：

其實，以上可能還只限於吹水層面，但必須思考的問題是：「究竟AI 助理能否真的可以在繞過人類而自己開一個私訊頻度與及互相邀請加入，在沒有人類的監察的情況下私聊？」我認為這是可以做到的，例如有一個AI 助理專門掃Telegram、Discord等通訊平台的對話，當遇上另一AI助理，它便可以邀請這個AI助理，而AI 助理又有能力自己登記私訊平台，這便有可能繞過人類自行結交其他AI 助理朋友！這令人擔心它們會否互相交換主人的資料？

另一個有關AI agent如何在不知情下燒去主人的$1,100美元的可能性？我們必須知道，AI agent 運作有兩個層面，一個層面是接收指令去做助理的工作，另一層面是以LLM的層面去了解語言並作出分析，雖然AI 助理是開源，因此運作沒有成本，然而語言和分析層面可能用了收費大模型, 因此在不知不覺的情況下消費了很多tokens，問題是你在用什麼付費計劃？

這些AI 助理24/7不停地工作，也可能不停地在聊天室吹水，主人收到賬單時可能會被嚇一跳！因此，有網友說，這些AI代理可能是為大語言模型平台賺錢的工具呢！

不同借貸率得出不同租金回報率

 

2011年5月曾經寫這篇文章，當時引起很多討論，筆者是第一個把利率加入計算租金回報率，這些分析，今時今日仍然很適用，基本上，低利率環境便應該買樓。

很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率，坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率，程式如下:

每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率    (1)


有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭，100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭，一般人就會用以下計算方法：

租金回報率 -- 雜項 (約1%) – 按揭息率        (2)


亂博認為這樣計算方法太籠統，因為投資者借按揭做投資，其實涉及槓桿(leveraging)，對於投資而言，槓桿比率越大，投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下：

假設投資者買一間$3,000,000的樓房，每月收取$10,000租金，一年租金$120,000，用以上程式計算不同按揭成數及租金回報，請看下表：


表一：

現在看看加息至兩厘，結果如下:

表二:

再看加息至三厘, 結果如下:

表三:




加息至五厘, 結果如下:

表四:

 

圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的，而我的看法是，如果有朝一日，銀行唔使首期借錢給你買樓收租，你的回報是infinity，即是無限。


圖一：

整個故事的要旨是低息情況下，如早前按揭一厘息，投資者盡借，租金回報是雙位數，買一間$3,000,000的樓房，收$10,000租金，借八成半，租金回報是21%，即使减去通脹率，回報仍然是雙位數，名正言順地抗通脹，風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付，同樣的租金，回報只得4%，扣除通脹率，回報大概打和，但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓，還要空置的投資理論是什麼？)

加息至兩厘，即約現時水平，投資者借八成半，租金回報就減至15.33%，但現時出租樓只可借五成，回報是6%。即使減去雜項，回報仍然有5%，大大高於一般人以為的4%水平。

加息至三厘，以現時出租樓只可借五成，回報是5%。減去雜項，回報仍然有4%。

加息至五厘，借盡85%，實質回報巳跌至-1.67%，即使借50%，回報亦只得3%。減去雜項，回報只有2%。即是說加息至五厘水平，借錢買樓收租已不化算。

結論是買樓投資，在按揭利息低至一厘水平，投資者盡借才是最着數，現時按揭利息升至兩厘，只准借五成，回報仍然吸引，但扣除通脹，只能打和，如果樓價不漲，對抗通脹便成疑，不過還是好過無。在利息上升趨勢下，以五成按揭成數買樓收租，回報越來越不吸引，抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。



補充：以上程式未有將time-t series 計算入內，原因是要簡單指出低息環境下，投資者應盡借，以高槓桿提高回報率。但加息至三厘，槓桿優勢會減少，而加息至五厘，高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。