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2022年12月3日星期六

樓市長新冠







根據差餉物業估價署私人住宅售價指數,10月份報352.4,按年下跌11%,回到2017年11月水平。


從不同的分析和民調,市民預期樓價仍會下跌,根據經濟日報報道,法國外貿銀行分析師料明年港樓價格明年下跌12%,2024年樓價續跌2%,意味整個樓市下跌周期要從高位回落約25%。


根據花旗銀行的「2022年市民置業意向調查」,51%受訪者預期未來12個月港樓樓價會下跌,但即使樓價下跌,會趁機買樓的受訪者比例為15%,跟去年相若,即是説,即使樓價再跌,他們仍然抱觀望態度,該調查亦顯示有興趣置業的受訪者當中,逾61%盼樓價進一步下跌,平均期望樓價下調17%。


而花旗銀行的預測是樓價會由高位回落20%,至明年第二季見底。


從以上大行分析,預期樓價最多下跌約20%至25%,現時樓價已從高位下跌了11%,即再下跌幅度為9%至14%。但事實會否真的能與預期相若?


認為影響樓市的主要為四個因素:

1)加息周期

2)預期經濟衰退

3)移民潮

4)內地封關,內地買家冇法來港


預期美國加息步伐將會減慢,還有三次加息至2023年便見頂,因此分析預期港樓價在第二季見底。


從過去經驗,港人即使失業亦不會斷供物業按揭,而疫情最差時期,失業率在2021年3月升至7.2%,但樓市沒有出現斷供潮,銀主盤沒有因而大升,樓價也沒有大跌。疫情現已回穩,影響經濟的防疫措施亦已大為放寛,失業率再惡化的機會不大。據政府統計處2022年7月至9月經季節性調整的失業率為3.9%, ,就業情況已見明顯改善,所以筆者並不認為樓價下跌是受經濟衰退、失業率上升所至。


從傳媒報道或地產代理經常以業主移民大幅劈價來解釋現時樓價下跌的原因。但筆者一直有個疑問,2020至2021年估計淨移出人口達24萬,兩年內大量移民走了,但期間樓價沒有相應大跌,24萬人走了仍沒有扻動樓價,原因是移民人口中最多人出走的年齡層是20至29歲,他們的業主比例不高,因此移民導致樓價大幅劈價只是藉口,或地產代理吸眼球的宣傳。


雖然內地買家佔本地成交量並非主要份額,但卻對樓市有帶動作用,所以近期最大的地產代理要求政府撤消內地人買樓印花稅。他們期望通關後內地投資者來港買樓令樓價有承接力。但筆者認為現時樓價下跌,除了是加息有關之外,與內地樓市冰封可能有密切關係,由於內地樓無法套現導致一些內地業主(應為數不少)需要沽港樓來償還內地債務。


然而未來香港與內地通關時,內地人買港樓會否復常會是一大問號。


過去一直以大灣區一小時生活圈作為賣點,但經歷新冠疫情之後,人們卻發現原來兩地可斷關三年,買了樓無法來港管理出租物業,或買了內地樓無法返內地收租,疫情封關三年將長遠改變內地人來港買樓投資或港人到內地買樓投資的意欲,要復常必須挽回信心,這需要一段長時間,不是一開關便能復常,我認為這就是樓市的長新冠!


在地產代理店鋪門口經常看到一些吸睛的宣傳標語,之前用得最多的是移民急讓、移民大劈價,這些都已過時,近日地產代理的宣傳標語越來越有創意,更成為傳媒焦點:


「愛得深 劈得真」、「賣樓葬父」、「業主求死」






近日更發現業主有長新冠:



「業主腦霧唔知價」






未來可能會見到更多長新冠影響業主劈價賣樓,例如:


「業主失憶十年如一日」


「業主屙屎唔出賴地硬….」



吓!屙屎唔出都係長新冠?對!衛生署好快會加入這症狀⋯⋯因為他們都有……



2022年11月28日星期一

為何聆聽自己的心是那麼困難?





為何聆聽自己的心是那麼困難?因為:


  • 習慣了安逸,便不想冒險走出舒適圈,因為改變有機會是變差


  • 當擁有很多的時候,很難放棄一切去追求心中所想


  • 包袱太多,上有高堂下有妻兒,改變可能令他們生活不安穩


  • 身邊太多雜音

第一至三經歷很多才鋌過去,第四項….


近日中心化的算法穩定幣、交易所、借貸商、Cefi在骨牌效應之下接連破產、倒閉,很多人蒙受損失,於是又是龐氏騙局、冇需負責任的騙子、要坐監之聲不絕於耳,將全部行內人士都捆綁起來打包成貪得無厭只想一朝發達的人。不排除行內有很多壞份子,但他們不是全部……


場外有很多長期淡友,幣市升的時候是泡沫,市跌的時候是一早知是騙局。作為長期投資者,我可以不理會,因為無論他們怎樣説,都不會影響我的投資心態。


但作為開發者,產品還未成功,仍未面世,個市冧吓冧吓,心情難免受影響,一方面心想會不會生不逢時,做別人未做過的事,失敗時會否被喊打喊殺?近日大家都好像遇到一些樽頸位,無論技術上,思想上、心理上、心情上,都有些關口要過。


其實只是想為自己為別人做些事情,既然生在這世代,又有此能力,為何不多做些?也可視作測試自己的能力!我們就像在爬一個別人未爬過的山,而我們相信自己有能力做到。但身邊滿是批評者:想繞過監管、想發達、想割人韮菜…。心裏的聲音都被掩蓋…..



神探伽俐略有首歌很好聽,正好唱出我們的心聲:








English Version:

https://youtu.be/2f1xhyIEKYU

Everyday I listen to my heart

In times when I can't see

When my faith is nowhere to be found

I trust the voice in me

So when you're lost wishing for an angel

Or a hand to pull you through

When the world is on your shoulder

Just trust the voice in you

Everyday I listen to my heart

When I'm too numb to feel

When my strength is nowhere to be found

I trust the voice in me


Oh, in me


Sometimes life moves in mysterious ways

And you don't know where it will end

It's a fight, no one can fill your place

And nothin's like you planned


But when you call looking for an answer

To justify what you have to do

Baby don't look any further

Just trust the voice in you


Everyday I listen to my heart

When I'm just too blind to see

When my faith is nowhere to be found

I trust the voice in me


When the world is on your shoulder

And you're looking for your way

Everyday I listen to my heart

When I'm too numb to feel

When my strength is nowhere to be found

I trust the voice in me


We all have our own private war

You know those times when doubt fills your head

When all good advice will only get you misled


Everyday I listen to my heart

In times when I can't see

When my faith is nowhere to be found

I trust the voice in me


Everyday I listen to my heart

When I'm too numb to feel

When my strength is nowhere to be found

I trust the voice in me


2022年11月18日星期五

只懂食花生是不會發達的




近日加密貨幣交易所FTX爆雷,很多YouTube 片都是花生片,以食花生的形式,將全件事的過程娓娓道出來,事實上,這件事又真的能夠拍成電影,這是一個Enron 事件和馬多夫案的合併翻版,並非只有crypto 界才會發生。


FTX跟Enron 事件和馬多夫案有什麼相同之處?看出了重點,你便會從中學懂一些事情。


其實blogger 小薯的文章「幣圈安然,FTX爆雷,有無野可以學到?」,詳盡分析了FTX的姊妹公司Alameda Research資產負債表的問題之處與上市公司可同樣做出的會計詐騙安排,我們從中學習教訓,才能令自己升「呢」。


簡單而言,FTX 事件是透過姊妹公司Alameda Research持有大量FTX的原生幣FTT,令FTT貨源歸邊而長期承托著幣價,令FTT成為有價值的資產,然後FTX 的創辦人SBF(Sam Bankman—Fried)可以借錢及投資在其他crypto 項目,建立起FTX投資王國,同時成為可與Tesla創辦人馬斯克級數平起平坐的有錢人。但當coindesk 公開了一份Alameda的資產負債表,競爭對手幣安的創辦人趙長鵬看出他的弱點,在社交網Twitter公佈全數拋售早期投資的FTT, 造成了客戶爭相擠兌,FTT的幣價流血不止,再也冇法承拓而爆雷。


FTX事件涉及客戶資產9億美元、債務缺口80億美元,在SBF宣布旗下公司破產之後,有10億美元客戶資產傳説從交易錢包後門被盜走清零,FTX 爆雷前市值320億美元,即使之後拖垮Genesis Block 和 BlockFi, 涉及損失金額,加起來相信也不及比實體世界同類案件爆雷。


FTX 爆雷當中涉及知名基金,但據他們的聲明,損失只是基金的1%,甚至以下,紅衫資本投資於FTX 的金額若1.2億美元,相等於其總投資額的1%。很多人議論紛紛的Ontario Teachers Pension Plan只投資了9000萬美元,低於一億美元,佔基金總投資額少於1%。


被視為FTX同類事件,是在2001年10月發生的Enron 事件,是很好的比對。Enron 事件是透過一些審計漏洞而逃過監管法眼做出詐騙天仙局。Enron是由兩間能源公司:侯斯頓能源公司和 InterNorth 能源公司合併而成立的,Enron透過天然氣買賣交易合約賺錢,那些交易合約多次轉手而推高天然氣價格,使它成為北美最大的天然氣供應商,後來它的業務範圍擴展至世界各地,成為跨國巨企,業務涉及範圍包括天然氣管道、發電廠、木材、網絡服務供應商等等。


但其實它的巨額營利是透過未實現的長期合約收入以mark to market入帳,從而托高營利,1996至2000年營業收入大升750%,另一方面透過成立專項公司(Special Purpose Entities),把損失撥入這間專項公司,從而收藏壞帳。這些假帳目導致每年營收大升,股價大升,但當事件被揭發之後,其股價從2000年中每股90.75美元暴跌至2001年11月底低於1美元,跌幅九成。事件亦令到當時五大跨國會計師行之一的Arthur Andersen被解體。這是美國歷史上最大破產案,涉及750億美元損失,20000員工的401K變零,當中受牽連的企業包括Credit Suisse Group AG, Deutsche Bank AG和Merrill Lynch 因投資了它的股票而蒙受巨大損失。


FTX 和 Enron相似之處是帳目造假,把見不得光的數字移離法眼!而FTX事件跟馬多夫案件相似之處是一些大型企業都踩雷,原因是名人或出名的大企業投資了的裙帶關係,而令受害者眾多。.


從網上未證實的消息,FTX的創辦人SBF 與監管機構關係千絲萬縷,他和員工的MIT畢業背景,給人印象良好,令人相信他,另外美國財長Gary Gensler是MIT區塊鏈講座教授,也是美國證監SEC主席,他的SEC前上司Glenn Edison是SBF的女朋友Caroline Edison 的父親,Caroline Edison 也是姊妹公司Alameda Research 的CEO, SBF的母親是前民主黨總統候選人Hillary Clinton的律師。以下是他們的關係圖:






馬多夫案之中,很多名人、名牌銀行中伏,成為馬多夫龐氏騙局受害者,均是因為貴族背景及金融業界內高層關係千絲萬縷所造成。


馬多夫龐氏篇局在2008年爆雷,事件主角伯納馬多夫是前納斯特克主席,後來自己開了馬多夫對沖避險基金及成為華爾街上市公司。龐氏騙局的開始是由他所屬的猶太行政人員和組織,透過承諾巨大交易回報和造假的頻繁交易製造大量財富,再吸引更多投資者入局,而馬多夫是證券及金融投資市場協會SIFMA(Securities and Financial Markets Asssociation ) 的董事,他的太太是協會的合規官和法律顧問。這個協會會員包括證券行、銀行、投資銀行、資產管理公司,代表着美國和全球大小金融業界,經其會員處理的資產總額為185萬億美元,管理着個人及企業資產達65萬億美元,可說是來頭不小!他的知名度和業界超然地位令他的騙局可信性更高,而且他的對沖基金公司是上市公司, 是受監管的企業。


事件爆雷之後,損失金額巨大的受害者包括多間知名集團、銀行、對沖基金:


* Fairfield Greenwich 集團75億美元

* 萬通金融集團旗下的對沖基金Tremont公司 33億美元

* 桑坦德銀行(Santander)28.7億美元

* 奧地利銀行(Bank Medici AG )21億美元

* 富通(Fortis Group) 13.5億美元

* 瑞士銀行10億美元

* 匯豐銀行10億美元

* 瑞士BENBASSAT & CIE私人銀行 9.35億美元

* 法國外貿銀行4.5億歐元(6.05億美元)

*  皇家蘇格蘭銀行6億美元


中招的還有很多名人和銀行

* 通用汽車金融服務公司董事長莫金(Ezra Merkin)

* 法國巴黎銀行

* 野村控股


FTX、Luna幣和三箭對沖基金的爆雷,其實最主要是人的問題,君不見比特幣、以太幣為何沒有債務問題?即使廢廢地的litecoin 、Dogecoin ,它們從比特幣出世年代已經開始有,Bitcoin 、Eth、litecoin 、dogecoin 都沒有接受過名人、VC大額資金投資,但他們仍然能夠生存至現在,幣市多次盛極而衰,沒有破產倒閉,還可以在下一個量化寬鬆cycle時衰極而盛,價格多次跌了九成之後再升,在多次幣市cycle仍然存在,為何會這樣?我不給答案了,如果你能想通,這代表你已知道投資這些東西的竅門!




PS: 雖然我曾經出過YouTube 片插Solana不夠去中心化而導致經常死機,但由於區塊鏈上有其他生態圈運作,我認為Solana是應該不會死。




2022年11月15日星期二

長期口罩令為害下一代





新冠疫情已持續了三年,當市民問及何時可以解除口罩令,無論是行政長官李家超或政府專家都認為口罩令要維持,他們的解釋均是由於長者及小童的疫苗接種率仍未夠高,口罩令有需要繼續實施;又或者為要防流感和新冠變種病毒疫情一齊爆發,所以口罩令完全不可以放寛。早前在無線節目「講清講楚」,講座教授許樹昌更指,口罩令要維持到下年年中,然後冬天又要再戴番。


你問傳染病專家,他們一定會認為阻止病毒擴散的最有效方法是戴口罩,但有沒有人問吓語言發展專家和兒童心理專家,長期戴口罩對幼童語言、社交、性格發展有何影響?


如果幼童是2020年出世,他們大概已經是三歲了,兒童的語言及性格發展期是在0至3歲,人類學習語言的方法,除了聽,還會觀察照顧者、老師的口形發音,如果身邊的人整天戴着口罩,他們看不到嘴型的發音,便可能發音不準,例如:「光」本應讀成「Gwong」,看不到0嘴的發音方法,便會講成「Gong」亦即是「剛」。


最近在地鐵車廂內,坐在身邊的小童大概兩歲幾三歲,講說話的口音古古怪怪的,發音不準。試想想,如果小童在家的時間大部份都是由菲傭照顧,當他們返到學校,老師和同學的口都被口罩包着,欠缺看到口形發音,他們學習語言可能受到障礙。而小童學習語言的黃金期是在早期,錯誤發音成為壞習慣,之後便很難改變,影響可能是終身。


另一方面,兒童的社交發展,也是在早期,除了透過在幼稚園學校或兒童遊樂場場跟同學和其他小朋友玩和溝通,社交還包括他們觀察別人的眉頭眼額的能力,身邊的同學、老師七成面部都被口罩包着,如何可以觀察別人的表情?


在街上看到幾歲兒童,感覺他們木無表情,甚至有點呆,看不到活潑的表情。其實孩子這樣長期戴口罩,不斷消毒雙手,會不會對孩子長期性格發展有負面影響?例如助長鵪鶉或內向性格發展?


不同孩子有不同性格,有些性格特別固執,例如我的姪兒小時候穿着厚厚的外套,即使玩到一身汗仍然不肯除,但他一旦除了,當氣溫下降,叫他穿回,他便會尖叫,不肯穿回。我相信有很多兒童都有類似性格,穿了的衣服不肯除,除了之後不肯穿。同樣道理,孩童已習慣了出街一定要帶口罩,如果一天口罩令撤消,你着他們不用戴口罩出街,他們可能會尖叫!


其實,開口埋口都說為他們着想,可否從長期戴口罩對兒童心理、性格、語言發展影響多作探討?


其實,口罩令是否需要嚴重到一公里外沒有人的戶外,仍然要戴口罩?口罩令亦可以距離來定,讓大家都可以有啖新鮮空氣呼吸一吓!不妨參考一下!







2022年11月9日星期三

新一代的致富方法

 


上星期在止凡的live發表了一些己見,而最近眼見另一blogger雲地封筆而有感而發,今篇文章想進一步解釋想法。


新經濟股投資者或加密貨幣投資者經常被指並非真正的價值投資。我這些加密貨幣投資者更是早巳身經百箭,經常被指在投機和賭博。


首先,我們看看hater所講的價值投資,依我理解他們相信的一套是:


1)投資財務穩健增長的公司。當中的考慮是優良管理和簡單的企業,若牽涉到太多科技,將超出理解範圍,最好避免,


2)買進股價「被低估」的股票。透過分析公司年報、PB、PE,評估公司內在價值(即公司本身的價值),在市場價格低於內在價值時買入,並且長期持有。


3)透過時間複利讓資產隨著公司一起成長。投資者通過買入價格過低的股票,並在高於其價值的時候賣出


4)選擇具有護城河及一定競爭力的企業:通常都是產業龍頭,隨著時間股價上漲帶來收益。


5)能穩定派發股利製造複利


其實這些定義完全合理,如科技是投資者能力圈以外的領域,不理解便不投資,這也是很合理的事。


雖然筆者沒有跟從這一套投資方法,但以加密貨幣早期投資者的經驗,亦領悟出一些道理:


上一代都在早期以很便宜的價錢買入制度內(establishment)的優質資產,而經濟伴隨著這些資產成長和擴展,價格上升了一段很長時間,並且已經很貴,而這些舊資產已經發展至一定程度,甚至已經沒有新發展,新一代再在這些範疇剩餘的發展空間並不大。


讓我舉個例子,巴菲特的愛股可口可樂(下圖),由1983股價1.15美元至1998年第一次高峰約42美元,升幅是3552%,持有至現在59美元,升幅是5000%以上!如果你由上一次低位2009年6月約21美元趁低吸納,持有至現在,升幅是181%!如果你是90後,出來社會工作幾年,現在大概30歲,即在2020年才儲夠錢買入可口可樂股票,升幅大概是18%。




看到沒有?可口可樂的高增長期是在1984至1990年代,發展初期只在美國市場發展,有氣飲品和新方程式,可口可樂當時也屬於新產品,它的未來如何,其實都是一種speculation!


後來可口可樂的發展擴展至全世界市場,再後來大陸開放市場,世界經濟經歷高增長年代,可口可樂公司全球發展空間很大。但發展至今時今日,人們更關注其對健康的影響,可口可樂的發展空間已經不及當年。


這是優質股,早期買入可口可樂股票的人都已經至富,相比現在才買入,未來價格上升幅度只能是穩定,是不會令你成為像巴菲特般的股神!


又讓我讓我舉另一個例子。土地是有限的資源,經過長時間及經濟發展,土地的價格和價上升,只要在很早期買入,例如幾代以前的祖先已經買下來,透過世襲一代傳一代,便能坐著都能發達,這是人們靠地產至富的模式。我認識的以地產至富的朋友,都是上一代買吓買吓,逐漸變成很多物業及整座物業的擁有者,並以企業形式管理及收租,一代傳一代。


經濟經過長時間發展至今,土地價格已經很高,新一代如只靠工作儲錢,是不太大可能像上一代一間一間物業儲起來,甚至整楝物業買下來至富。要這樣至富,可能要另找新地方,而且有高經濟增長潛力。


重點是上一代要發展的,都已經發展了,再擴展的空間有限,新一代只能透過另劈新領域,才能找到發展空間及至富。


新一代的經濟發展都在網絡,而巴菲特是四十年代出世,五十年代教育下的成長環境,他是無法想像互聯網世代的無中生有,價值是可以創造,並且可以無限創造出來,在他的年代,是無法想像在互聯網世界,數據是有價值的東西,Facebook 可以憑數據分析影響選舉,並且產生巨大的財富。


同樣道理,crypto 是新領域發展,由2009年首先出現Bitcoin 作為沒有地域界限的網上國際貨幣,是網絡發展的自然延伸,然後2015年7月以太坊出現,以太坊作為網絡貨幣加智能合約,最初的應用是ICO 網上集資開發區塊鏈項目,現時的應用更有去中心化金融、非同質代幣作為數碼藝術品、版權記錄、虛擬土地記錄等等,是網絡經濟的進一步發展。


Crypto 的底層區塊鏈技術和去中心化社群發展(Dapp),不是以一間公司的方式經營,不能沿用舊方法PE、PB 估值,但並不代表網絡世界使用的crypto 沒有價值,它們的價值是透過其底層區塊鏈的使用而產生。這些都已經完全超出巴菲特能夠理解的能力圈,他不投資是可以理解,但網絡經濟發展是新一代的優勢,從web2.0至web3.0, 由科技巨頭至去中心化的密碼貨幣及代幣經濟,都是新發展領域,從早期開始投資,便能與他們的發展一齊成長,並從其高增長期獲得豐厚利潤。


除了從新領域尋找發展和投資空間,還要早過大企業涉足這些新領域,因為當他們都參與投資及發展的時候,除了推高價格,發展門檻提高,以少本至富的空間便會大大收窄。


投資新科技、新領域需要的是知識和眼光,深入了解才會增加長線持有的信心,直至投資大佬們都一湧而入及推高價格,這就是新一代至富的時機。


2022年11月5日星期六

貨幣與控制通脹能力(1) _ 英美大不同

 



這是延續[世界通脹的陰霾]對世界通脹的分析。美聯儲在本週議息後宣佈加息0.75厘,至3.75至4厘區間,聯儲局主席鮑威爾在見記者時表示會繼續致力降低通脹水平,不成功不罷休!他承認政策需要時間對通脹產生效果,但金融狀況和樓市活動已受到緊縮政策負面影響。另一方面,他亦提到在某個時候,放慢加息速度是合適。


聯儲局連續4次重手加息0.75厘,但從近期通脹數據看,通脹未見明顯回軟,8月份個人消費支出物價指數(PCE)按年上升6.2%,從貨品和服務開支在9月較去年同期上升8.2%可以預料9月的PCE將會仍然高企,9月份扣除食品和能源價格後的核心個人消費支出物價指數(Core PCE) 上升5.1%,高於8月份的4.9%升幅。


預期美國會持續加息,美元指數繼續強勢。


英國和歐洲的通脹已經升至10%水平,他們的利率勢和經濟將會怎樣受影響?今篇文章先比較美國和英國在壓通脹的能力。


週四11月3日英倫銀行宣布加息0.75厘,指標利率升至3厘,英倫銀行預料加息會持續以壓低通脹,但同時預期英國經濟在今年第3季陷入收縮直至2024年中,失業率由現時3.5%逐步上升至2025年時的6.4%。換句話說英倫銀行打擊通脹絕不手軟,即使經濟衰退也在所不惜。


英美央行都説在所不惜打壓低通脹,但他們的能力大不同!


美國息率由低位0.25%至現在4厘已上升了375點子,通脹回落得很慢,但總算有些效用:


英國息率由低位0.1%上升至現在3厘,已加息290點子,通脹還是猛烈上升,完全看不到效果:




除了勞工短缺導致工資上漲和源油價格上漲引發惡性通脹外,英鎊兌美元弱勢導致輸入通脹是其中一個重要因素。



2022年頭至今,英鎊兌美元的弱勢:


英國進口價格高企:





若與美元和美國進口價格比較,便高下立見。



美元指數持續强勢:





美國進口價格下跌:





從英倫銀行報告看,他們預期通脹下年年中開始下降:



此預期基於三大原因:


  1. 源油價格會下跌

  2. 世界export price下降

  3. 經濟衰退令貨品和服務(Goods & Services)需求下跌,價格下跌






不過,在下認為如果美元持續强勁,英鎊越弱,需求下跌難以抵消輸入通脹。


反影英國內部消費情況的零售數據可知一二,撇除通脹的實質零售值自2021年5月已呈下降趨勢,加入通脹影響的名義(nominal)零售值也在2022年7月開始下降,但通脹仍然猛烈上升。


加息加了295點子,經濟增長減慢了,八月份的GDP按年增長率只有2%。
通脹還在上升。











不過當全球經濟衰退,那就另當別論了。


又或者美國經濟衰退,以至美匯指數下跌,那就真正能令英國輸入通脹下降。不過大前題是英鎊兌美元不能弱得太利害,也即是說英國經濟要衰退得比美國少。


英鎊兌美元自2007年11月高位至今已下跌了45%!英國輸入通脹真的可以減少嗎?(待續)