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2013年7月31日星期三

對冲樓巿


近日樓市消息有好有壞,壞消息是下半年可能有近萬個一手單位推出市場,美國聯儲局可能在年底宣布減少買債,市場稱之為收水,有分析認為美國收水,即使美國未加息,由於資金會流出,香港有機會提前加按息,因此香港樓價有可能下調。然而好消息是央行放水避免硬著陸,今日中央銀行便逆回購了170億元人民幣,香港挾在中美冰火之間,樓價何去何從實在難以預測。

從中原城市領先指數圖(見下圖)所見,樓市可能會出現雙頂,而根據過去1997年和2007的經驗,雙頂出現之後,或會有較大的調整 。在這種轉角巿,有人會看升,亦有人會看跌,在此情況之下,如果持有投資物業的人預期樓市下跌,可考慮類似option 的 short call 來做些少hedging(對冲)。



買家在此時入市等同對樓市看升,但可能未儲夠首期,便可落10%訂及半年成交期,一方面可於期內儲夠首期,另方面可鎖定樓價,亦有些時侯,樓價短暫下跌之後再升,所以買方做這種long call是無可厚非的。而另方面,賣方此時賣樓亦等同未來看跌,半年後,如果樓價跌多於10%, 買方有可在市場買到更便宜的樓,買方當然會撻訂,賣方殺訂便等同抵消了部份樓價的跌幅,亦等同做了一些樓市對冲了。

2013年7月27日星期六

神探伽利略鑒證科學(1): 弗雷效應

週六講一些輕鬆話題。近來每週六晚都追看「神探伽利略2」,這套偵探劇集特別之處在於每集都有一些物理現象應用在鑒證科學,筆者並非物理學家,但對一些物理學現象很好奇,遂於網上查看資料,在此跟大家分享,歡迎大家指教!

筆者對上週一集,用微波聽覺效應來殺人深感興趣,劇集中描述一個女人死後,她的情夫在靈堂前突然聽到一些聲音,最後抱著頭驢發癲自殺而死,然而周邊的人是完全沒有聽到這些聲音,之後一些人同樣地聽到其他人聽不到的聲音而發狂。為何會有這樣的現象?

劇集中伽利略解釋為弗雷效應。從網上查得的資料,弗雷效應也稱為微波聽覺效應,此乃調變無線電波的頻譜所引起的喀嚓聲,喀嚓聲直接在人的中耳產生,因此其他人是無法聽到。在冷戰期間,美國神經學家艾倫·H·弗雷(Allen H. Frey)研究了這種效應,並且成為第一個發表微波聽覺效應的人。

 
 
 


 
 

2013年7月23日星期二

轉載: 在商言商 出售百佳不出奇

跟我想法一樣,更多數據支持和黃賣百佳,是因為百佳盈利低,雖然無百佳數據,參考惠康都可知一二。

轉載: 經濟日報 (2013年7月23日)
在商言商 出售百佳不出奇

撰文:李兆波 香港中文大學酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師
欄名:百佳出售

市場傳出和記黃埔準備出售百佳超級市場,很多人也感到驚訝,因為百佳可以說是香港的一個icon,各處也有一間。

百佳超級市場在1973年開業,服務的是普羅的香港市民,根據市場資料,它僱用員工9,000人,差不多是在香港和黃員工的四分之一。


規模大盈利少 「像是做善事」

超市的業務並不是利潤豐厚。百佳沒有獨立上市,在和黃的年報中也只有一些綜合性的零售業務數字,當中包括了屈臣氏。反而它的主要競爭對手惠康的財務數字,可以從牛奶國際的年報找到,它有較詳盡的分部資料(見表)。



除了沃爾瑪外,無論惠康或聯華超市,它們的經營利潤率都是很低的單位數字,約是2至3個百分點,即是每收100元收入,經營利潤只是2至3元,甚為不吸引。再以其他行業來比較,大家樂的經營利潤率為10.3%,莎莎國際為12.7%。這些都比超市高得多。


高檔超市增 勞工權益挑戰大

可以說,超市的經營利潤不高,但規模大,才可以帶來十多億港元的盈利。市場分析指,百佳的市場佔有率排行第二,以一貫的行業分析,相信百佳超市的經營利潤,也如市場預測是單位數字2%左右。以和黃全年的營業額2,430億港元,稅後溢利324億元來看,這不是一盤賺大錢的生意,而是如霍建寧所言,像是做善事。

再者,大家有沒有發覺香港的高檔超市愈來愈多,像一田、city'super等等,屯門區也開了一田,對象不只是區內的中產,而是在深圳南山來香港購物的中產。現在的超市競爭不小,而普通檔次超市的客源收入一般,回報肯定不高。

經營零售特別是超市涉及複雜的供應鏈,龐大數目的供應商、產品安全等,這都是較為民生的問題。而近年香港有最低工資,低收入低技術工人的生活環境並不好過,帶來了社會的不穩定,加上陸續有關於全民退休保障、醫療融資、最高工時、標準工時、集體談判權等議題,對有龐大業務的經營者來說是莫大的挑戰。


動輒被標籤 不如找更好投資

從商人的層面,他們的目的是為股東爭取最大的回報,現時百佳的情況是營業額看似不少,但利潤不高,涉及的議題複雜,當營運上稍有差池,便被冠上地產霸權、官商勾結等,似乎所有商人都被標籤為奸的人物。

百佳看似為和黃帶來不錯的現金流,可惜回報很低,涉及的社會層面廣,風險不低,將其出售,把套現的現金用作其他投資,相信回報會不錯,而且作為母公司的長實可以利用有關的超市舖位,收取更吸引的租金回報。

百佳以往的確有些事情令市民不快,筆者也不同意其手法。但在商言商,一個回報不吸引的項目,可以養活9,000人或家庭,換來的不是感謝而是謾罵,不如把其賣掉找更好的投資好了。


2013年7月21日星期日

貸款利率自由化

另一項消息是七月二十日起取消金融機構貸款利率0.7倍下限, 銀行可按商業原則決定貸款利率水平,但住房貸款仍然受到限制,這項政策應是人行加快利率市場化的一步,央行指出這將會有利降企業融資成本。

這項政策原意是,倘若有資金流入,銀行便可降低貸款利率,多借出街,令借貸彈性較大。

但無論如何,貸款利率自由化會剌激銀行之間的競爭,向企業貸款的利率應該會是下降,然而存款準備金水平仍然保持的話,銀行未必肯大借特借的,所以政策對大體經濟的影響未必如願。 另方面,存款準備金限制了借出的數額,但競爭增加,兩者夾擊,可以肯定銀行盈利將會受壓,但更重要的是,銀行要有效地賺錢,必須要增加效率,這涉及可能要控制成本。筆者估計這項政策消息應是最不利下週市況,看來下週股市應該是下跌。(只是個人睇法)

2013年7月20日星期六

股你唔賭和黃賣百佳

上週股市奄悶到瞓覺Zzzz ....Zzzzzzzz!!!全個星期只升了85點,巿場好像在等消息似的,果然收市後公佈了兩項消息,分別將會影響下週市況,今明兩日假期筆者嘗試分析。

第一項消息可說是出人意表,亦可說是理所當然,就是和黃放售百佳的業務,估計作價為10億至20億美元,約78億港元至156億港元。消息公佈後惹來傳媒揣測李嘉誠撤資,甚至有人估計長實股價會在週一開巿大插水。如果純以政治考慮,或會如此,畢竟現時的人滿腦子是政治考量,聽多了咪中計囉!事實上,商人的考慮完全不那麼一回事,往往只是$$$!

和黃出售業務大賺是有跡可尋,例如90年代以少於100億元買橙,並於99年以逾千億元出售,結果令和黃1999年度盈利狂升12.5倍,達1,173億元,亦使和黃成為當年全球最賺錢的企業。07年和黃以逾千億元的總代價,出售其持有的印度電訊業務約67%權益予Vodafone,交易帶來稅前盈利751億元。 2001年5月,李嘉誠出售美國Voicestream給德國電信令和黃勁賺300億元。從往績來看,李生賣百佳完全是商業行為並不出奇。

從另一個角度看,據報和黃2012年年報顯示,香港百佳連同豐澤、屈臣氏及屈臣氏酒窖的同店銷售,按年只增長5.6%,較2011年11.6%大幅放緩,而百佳在超市的市佔率為33%,僅次於惠康的39%市佔率,兩者已是大部份的市場,若人口沒有大幅增加,市佔率可擴展的空間已經很有限,再者百佳聘用員工總數9000人,而惠康員工總數只為3000人,在實施最低工資後,營運情況肯定有壓力,要維持每年5.6%業務增長更是高難度,加上現時政治矛頭往往指向商人,業務再能大幅增長的機會微乎其微,因此筆者認為以和黃的往績從不跟生意談戀愛來看,賣百佳業務是理所當然的。就如一般人投資樓一樣,若樓價沒有升幅,什至有可能下降,每年租金回報只得5%,相較在高位獲利大賺幾倍樓價,套現獲得的現金,再投資於高增長的投資項目,不是更有效地為公司賺錢嗎?

同樣道理,市場飽和,市佔率無法大幅提升,營運成本增加,與其苦苦經營下去,倒不如趁業績仍然有增長而出售,即等同現時人們見樓市仍有得升賣樓一樣,先行套現獲利才是投資高手!

再者,和黃在出售百佳之後,持有現金增加,對股價應該是有利的,獲得現金後轉往投資於雙位數增長項目,更會刺激股價上升,而長實作為和黃最大股東,亦應間接得益,為何會估股價大插水?真是股你唔賭!下篇談另一項對股市有影響的消息,Stay Tune!



2013年7月17日星期三

無理由唔收水

明明形勢大好,需要減少買債,但市場吃慣大茶飯,不想返回工作綱位做生產事情,伯老唯有口技安撫!現在市場又等伯老吹水報告!

美人形勢有幾好?

1)大銀行盈利飈柄,就好像金融海嘯從未發生:

  • 高盛:     第二季純利19.3億美元,按年增加一倍,  每股盈利3.7美元, 期內收入86億美元, 按年增加約三成。

  • 富國銀行 :     第二季度賺55億美元,增長19%,每股盈利98美仙

  • 摩根大通:      第二季較 達31% 利1.6 

 
2) 即使之前金融海嘯風眼AIG亦好像什麼都無發生一樣:
  • AIG的壽險業務分支在期內錄得經營利潤10.9億美元,前一年度同期為9.12億美元,而投資收入也上升15%

3) 另一風眼,房貸機構Fannie Mae與Freddie Mac向美國財政部派股息670億美元,其中Fannie Mae佔594億美元,Freddie Mac佔70億美元。股利之豐厚有助美國政府降低赤字至近四年新低外,也顯示房市景氣火熱程度。

4)  美國財政狀況也向好:

由於房利美和房地美獲得獲得近670億美元巨額股息,美國政府宣布6月份實現預算盈餘;使聯邦政府有望實現2008年以來規模最小的年度財政赤字。美國政府預計6月份實現預算盈餘1165億美元。

根據當前政策預計,整個財年的預算赤字將降至6,420億美元,2015財年可降至3,780億美元。美國聯邦政府預算赤字上一次低於1萬億美元是在2008年,當時的預算赤字為4,585.5億美元。


各位看官,看到沒有,出口術是改變不了現實,而現實是一切(除了失業率)已逐漸返回海嘯前,乜都冇發生過,股市仲好過海嘯前!

圖一;道瓊斯指數15,451:




經濟向好,也可從:
 
1) 對油需求上升看出來,油價靜靜地由90美元爬升至現在105美元水平:

 


2) 資金不再避險,金價趨勢向下,金價一年圖:



仲有日本Agent幫忙繼續放水,真係睇唔倒點解伯老會冇條件收水!!


2013年7月14日星期日

Ireland 向強權說「不」(轉載SCMP Sunday Post)

大國政府你監察我,我監察你,而政府之間又早已知道,並稱間諜活動乃正常行為,恐怖分子會不知道嗎?那麼,只有被監察的無辜民眾是最無知和被愚弄,自己選出監察自己的政府,而且以冠冕堂皇的理由侵犯自己的人權,而最可悲的是,這些民眾,沒有政黨的領導,竟然無法組織起來向這些濫權的政府說不!這.........就是美其名的民主!!!!


所謂的民主選舉,實質就是要選出親"You know who" 的政府!! 點解要用"You Know Who"?就如Harry Porter故事中的"You Know Who",you know?

看看Ireland的法官怎樣說,國與國之間的較量,只講強權!!!香港人,幾時醒?

轉載 SCMP: Dublin joins HK in ruling that request offered no good reasons to deny whistle-blower his liberty
Sunday, 14 July, 2013, 4:58am

Lana Lam and Agencies

Ireland's High Court has rejected a US request to detain Edward Snowden if he lands on Irish soil because the request lacked the necessary details for it to do so, in a move similar to Hong Kong's handling of the American surveillance whistle-blower.

Dublin is the first jurisdiction since Hong Kong to legally rebuff Washington's calls to detain the former National Security Agency contractor, who last month leaked classified documents to the media exposing controversial US cyberspying programmes.

Snowden is on the run after the US government filed espionage and theft charges against him and revoked his passport. He has been in the transit zone of Moscow's Sheremetyevo Airport since flying there from Hong Kong on June 23.

The 30-year-old's earlier decision to apply to 21 countries for political asylum prompted fears that he could pass through Ireland's Shannon Airport en route to safe haven in South America.

This led to the US applying for a provisional arrest warrant through its embassy in Dublin, according to Irish media reports.

In a High Court ruling in Dublin last week, Judge Colm Mac Eochaidh refused the application because US authorities had failed to detail where the alleged offences of espionage had taken place.
He also found that the US had not provided information on the theft charges, such as where the offence took place or exactly what government property Snowden had stolen.



The decision, based on technical aspects, mirrors similar action taken by the Hong Kong government when it allowed Snowden to leave Hong Kong on June 23 because the US had failed to provide Snowden's full name and passport number.

Snowden told the South China Morning Post in an interview on June 12 that he decided to come to Hong Kong to make his initial revelations because he trusted the city's rule of law.

He emerged from hiding on Friday to meet human rights groups in the transit area of the Moscow airport, and revealed plans to seek temporary asylum in Russia.

US President Barack Obama spoke to Russian President Vladimir Putin, hours after the White House warned Moscow not to give Snowden a "propaganda platform" through asylum.

The Obama-Putin call had been scheduled for several days and while there were no immediate details of what the two leaders discussed, the White House earlier said the Snowden issue would be raised.
Yesterday Russia said it had not yet received a formal request for political asylum.

Glenn Greenwald, the Guardian journalist who first published the documents Snowden leaked, told an Argentinian newspaper that the US should be careful in its pursuit. "Snowden has enough information to cause more harm to the US government in a single minute than any other person has ever had," Greenwald told La Nacion.

Greenwald said Snowden had tucked away documents in different parts of the world.
Brazil, Argentina, Venezuela and Uruguay, which met on Friday, defended their right to offer asylum.

The countries also said they would summon ambassadors to four European nations after Bolivian President Evo Morales' plane was diverted on his return from Russia amid suspicion he was harbouring Snowden.

United Nations human rights chief Navi Pillay meanwhile called on all countries to respect the right to seek asylum.

In her first comments on the Snowden affair, Pillay also said people needed to be sure their communications were not being unduly scrutinised.

Reuters, Agence France-Presse
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2013年7月12日星期五

人仔定存息率上升的影響

踏入6月,內地銀行鬧錢荒,上海同業拆息曾經高見30厘,而事後得知是阿爺加強內銀防風能力而進行的實彈演習,直至現在7月(表一),資金有所紓緩,隔夜拆息為3.3厘,一星期為3.8厘。拆息飆升至嚇人水平,分析指大陸硬著陸的機會增加,這點遲些再分析。在另一邊廂,香港大小銀行紛紛提高人民幣定存息率吸資,3個月至12個月年利率約3厘左右(表二)。這些吸資行為,當然是跟內地錢緊有關。

記得曾經有官員指出香港處於內地和美國之間,由於經貿關係與內地密不可分和港元因聯匯與美元掛鈎,內地息升和美國息口趨升,兩者都會對香港息率有所影響,因此香港加息時間可能早於美國。

理論上,香港銀行提高人仔存款息率,會對本地存款構成競爭,而會間接對本地存款利息構成上升壓力,這個理論只適用於沒有資金進出的情況。然而,歐美日仍然在印鈔,香港的貨幣環境仍然很寛鬆,即仍然水多,這情況其實從近日銀行繼續搶H按可窺探一二;內地錢緊,香港錢多而「分啲俾你地使下」,是不會令香港水緊。

換句話說,美日一日仍在印鈔,香港仍然水多解決了兩個問題:(1)內地有源源的水供應,因此不會那麼容易爆煲。(2)人仔存款息率上升不會推升香港息口。
  然而,當美日均停止印鈔,而內地對資金仍然欣切,即香港和內地齊齊錢緊,或因任何理由資金撤出香港,那就無需美國加息,香港加息早於美國。

表一:



資料來源: 上海銀行間同業拆放利 率 http://www.shibor.org/shibor/web/AllShibor.jsp


表二:

 
資料來源:經濟日報(2013年7月9日)



2013年7月9日星期二

十年黃金會否變爛銅?

很久沒有update金價,金價自四月1500美元一盎司插水至1300美元後,上月曾見1180美元一盎司,近日金價在1200至1250美元水平徘徊,有說800至1000美元是支持位,原因這水平是開發商的成本。

如果黃金是必須品,或者可以用開發商的成本作為底部,但現今年代,黃金既不是必須品,工業用途大不如前,並非是不可取代之金屬,以前高級電子產品和電子晶片需要黃金作為防止氧化之用,今時已被其他金屬所取代,黃金的唯一用途是飾金。

而印度作為全球最大飾金用家,政府為降低經常賬戶赤字,央行於6月25日通知該國農村地區銀行不再為超過50克的黃金珠寶和金幣提供貸款,並且對黃金ETF團體實行貸款限制,政策令印度對飾金需求下降。現只剩中國大媽對飾金的需求,根本不敵世界趨勢。自金融海嘯之後黃金牛市完全是炒出來,泡沬爆破後,十年黃金會否變爛銅?


十年金價圖:

 
是否很似以下的泡沬圖?



 
 

現在極似泡沬爆破現像,泡沬的起步點是400美元,爆破後回到起步點,然後返回平均(mean)線,約在600至800美元水平。

開了facebook fan page

最近比較忙,還是開個Fan Page方便大家聯絡^^

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2013年7月2日星期二

大戰(10):七星聚會陣

2012年尾寫了梁振英與地產商背地裡進行「大戰」系列 http://luan-invest.blogspot.hk/search/label/%E5%A4%A7%E6%88%B0 , 戰線由傳媒以至政策的搏奕,一方面提高居屋入息限額,意圖將老虎喜愛的中產羊放走,另以3D政策壓需求來buy time,3D政策當中,又以買家印花稅妨礙地產商mark價 (http://luan-invest.blogspot.hk/2012/12/5.html),最令地產商不滿!搏奕的過程請看原文「大戰」系列。




 自3月梁振英政府取消勾地表制度以爭取供地權與地產商硬撼,而地產商以輕功「凌波微步」拆售酒店避開梁振英的BSD重拳失敗之後,近日梁振英與地產商又再過招。

先是《一手住宅物業銷售條例》4月底生效後,售樓說明書受到嚴格規管,地產商以無法配合售樓書新例而轉賣為租,或延期出售,新供應量無法如期增加,近日梁振英以拆細地皮配合延長樓花期至30個月,兩招互相緊扣的連環招來接招。

很多分折指出將樓花期由20個月延長至30個月,是變相增加中短期的一手供應。然而,這只是故事的一半,除了可將地政總署積壓的1.5萬伙待批核預售樓花同意書提前10個月應市,令原本符合20個月樓花期的2.1萬伙的一手供應增加至3.6萬伙,我認為這一招應該跟政府另一些政策將地皮拆細和較早前中資投得地皮一起分析。

政府於上週六公佈下季將有9幅住宅用地供賣地,當中6幅地都是熟地,而且其中地皮規模較小,好明顯是希望讓更多中小型發展商參與競投,如果配合30個月樓花期政策,一方面可有助減低中小型發展商的資金壓力,另方面熟地亦可讓他們加快開功,並加快資金回籠。個人認為梁政府寄望加快這些遠水來救近火,加上早前萬科和中國海外投得的限制多多的港地,正好顯示,梁是希望不再依賴大地產商去符合政府要求增加供應,而是透外拆細地皮以中小型發展商和中資企業來加快起樓來增加供應。

這個陣或有點像「神鵰俠侶」武功中的「七星聚會」陣,排陣後七人一同施發功力也可,六人、五人,甚至四人、三人都可併力發功!如何發功?大發展商坐擁大量收租物業作現金流,向來待價而沽,然而中小型發展商沒有這個能耐,既然市場預期美國收水及提早加息,當然是越快賣樓,賣的價錢越好越著數,可以是由中資帶頭賣又得,其他中小型發展商齊齊賣又得,那便可一改大發展商待價而沽的遊戲規則了!良好意願就是這樣盤算,但地政署能否如期審批預售樓花又是另一回事!陣就排好了,現在只欠東風,什麼是東風?你們可否猜一猜?