完美的樓市風暴？

整個週末都在注意佔中發展，有些人在臉書說他們佔中推低樓價，入市要多謝他們。佔中對香港經濟的影響究竟是長期或是短期仍是未知之素，以過去經驗， 如果只是短暫的政治衝擊，影響也會是短暫，例如各方肯坐下談判，政治影響便屬於短暫，但如果把香港推向烏克蘭式的主權鬥爭，便會長期處於衝突局面，香港暫 未有此經驗，如果樓市因此因素下跌，便不要用手去接掉下來的刀了。

不過，撇開佔中政治因素，影響樓價的長遠因素包括加息和强美元，然而觀從過去歷史，加息與樓價並無直接關係，但美元轉强，卻可令資金流出，導致樓價下跌。

近半年美匯指數越升越有(見圖)，其長期上升趨勢將會是影響香港樓市的重要因素。我在反恐大棋局指 出，伊斯蘭國ISIL當眾把美國記者斬首，刀手是英國口音的英國人，引起各國關注自己國民參與恐佈活動，紛紛增加軍費反恐及參與聯合國空襲伊斯蘭國在伊拉 克及敘利亞的據點，各國亦預期反恐活動和介入伊拉克及敘利亞局勢將會是長期性的，筆者在文中預料世界對武器需求將會大增，而美國是最大武器出口國，加上美 國未來增加出口頁岩氣，預料兩者將會令美元需求增加，有利美元上升趨勢。再者，人民幣加快自由兌換的步伐，歐元和人民幣將會挑戰美元地位，弱美元肯定不利 美國，未來强美元趨勢幾乎是可以肯定。

回望自2008年金融海嘯後，美國大開印鈔機，美元貶值，全球也印鈔以保持兑美元的距離，否則便會過度升值，因此實際上是全球也有開動印鈔機，而亞 洲區經濟繁榮，相比疲弱的歐美經濟，更能吸納投資資金，令亞洲樓價大幅上升，香港亦然，加上前朝無為而治導致供應短缺，樓價更是火上加油，問頂全球樓價。
現 在方向倒轉，美元上升，而且是長期上升趨勢，全球匯價也會跟隨上升以保持兑匯距離，人民幣亦然，資金流向逆轉和住宅供應量回復正常水平，見頂的樓價將會下 跌，不過美元長期上升趨勢會否令香港樓價有較長的下跌週期？再加上之前提及佔中發展成長期政治鬥爭，會否成為完美的樓市風暴？則是值得關注的。


你們的讚好是我們寫作的原動力，請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。

我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment

學生做戰卒

今日召喚中學生去罷課，晚上召喚學生去衝擊政府總部，還在同一時間在另一边衝入立法會大樓，有計劃有預謀，講多無謂，食多會滯，事實證明，中學生是被利用做戰卒，我無恥笑錯吧!叫得你去，唔通真係淨係坐下甘簡單咩？

http://cablenews.i-cable.com/webapps/news_video/index.php?news_id=442165

學生鬥爭爭取選擇權，那些選擇是什麼？調理你全家的黨？有民進黨影子的黨？收傳媒大亨錢唔出聲擺明官商勾結的政黨？不過，算啦! 細路唔係聽大人話的，是聽同輩話的，是要由現實教訓。

隔山買牛(1) 資訊不平衡

近期多本談及海外物業投資書熱賣，反影低息環境下，香港人四圍尋找投資機會。本人不大喜歡對不熟悉的地方投資物業，原因是對當地環境並不熟悉，隔山買牛很容易誤墮投資陷阱。

其中投資日本樓是近期熱門話題，話說日本樓收租回報可達10厘，筆者並未住過日本，對當地物業投資和有關稅務不大清楚，無法給予意見，不過卻有日本朋友曾經跟我說，很多海外投資者，尤其香港人、內地人對住宅物業望海景情有獨中，一些座落於東京市中心，四十幾層高望海景的住宅很受香港人、內地人歡迎，但本地日本人是不會買這些樓，原因是東京經常地震.......，我爭着問：「聽説日本的樓宇都有很好的防震設計，我在博物館也看過這些設計，令人贊嘆呢！」他說：「對呀！樓是不會輕易塌下來的，不過，住在四十幾樓，地震時走到地下是一個問題，地震後很多時會停電，爬四十幾層樓梯返回住所可不是開玩笑啊！最可笑的是，這些看到美麗海景和東京夜景的高層單位售價很貴！」相信這些環境細節，只有住在當地的人才會知道。

最近筆者在報章亦看到一些位處多倫多市中心的樓盤在香港賣廣告，話說保証八厘淨回報，回報率非常吸引。

暑假的時候，筆者便曾到過多倫多探親，作為旅遊項目之一，是跟朋友去睇樓，多倫多的樓市跟香港一樣熾熱，地產商為增加樓宇供應，並快速趕上高利潤的樓市快車，紛紛建高達六、七十層高的住宅，住宅外牆都是華麗的玻璃膜牆及以玻璃做圍欄的露台，外觀港式，外型也非常吸引。

位處多倫多市中心，而且擁有醉人的市區夜景，千多尺實用面積只賣六百至七百萬港元，相比起香港市中心例如灣仔的新樓，四百呎實用面積動輒八百幾萬港元，多倫多市中心樓算是很便宜！

玻璃膜牆的大廈建築快而且較石屎外牆的成本低，外觀華麗，然而根據住在當地的朋友指出，多倫多的冬天氣溫可低至攝氏零下三十度，夏天可高達攝氏三十七度，華麗的玻璃膜牆和露台玻璃圍欄，在經年的冷縮熱漲，十年八載便會破裂，甚至掉下來，去年九月及今年七月，位於市中心的香格里拉酒店及住宅便曾有玻璃從五十多層高的單位墮下，2010年曾有30多宗露台玻璃破碎墮下，玻璃掉下來傷人，將會引起訴訟，因此為安全起見，業主在十來年便應維修或更換玻璃外牆，因此這類舊樓樓宇維修費是需要注意的。

另外，玻璃外牆是雙層玻璃，兩層玻璃中間挾着一層氬氣體(Argon gas)作為保溫，玻璃外牆經過多年的冷縮熱漲，該層氬氣體便會洩漏，十年八載之後，大廈的保溫程度減退，冬天時單位便要耗用更多電量開放暖氣，未來電費上升是可以預期，這些環境細節又是沒有住在當地的海外投資者，不為所知的事情。

「血洗中環」的預告

「劈呀! 沖呀! 」

「年輕人! 你地劈住先! 我留在大後方講數! 」

「係呀! 我在大後方幫你地影張血染的風采! 賣到紙先可以有錢支持你地! 各位拜托晒! 」

「劈呀! 大力D! 最好劈到出血! 」

「老兄，你叫邊個劈到邊個出血呀？」

「班死差佬好似無食飯甘! 劈到佢地血流成河嘛! 無鬼用! 」

「喂! 喂! 喂! 仲做穴位按摩？？!」

「唉! 是但喇! 整喊佢地都收貨! 」

「各位以上是下週長篇劇集「小生劈劈」的預告片! 」

Cut! Cut! Cut! 「小生劈劈」唔夠悲壯

「OK! 各位以上是下週長篇劇集「血洗中環」的預告片! 」

反恐棋局的思路

寫完上篇文章，一些人認為我反美，我必須再寫一篇澄清思路，文章的唯一目的，是指出一些疑點，政治從來不可以以非黑即白，對與錯來判斷。

事件表面看來是激進組織的瘋狂濫殺無辜，究竟有沒有其他勢力推動？近日ISIS挑釁的不單止美國，還有俄羅斯和中國，那才是奇怪之處，究竟真相如何？是否如Iron Man電影般，自己人編造？會否是軍火商？又可能是ISIS內部分贓不渾，朩可能是敘利亞反對派想得到軍火等多個可能性，在文章我没有明言，因為根本不清楚。

 

不但事情的真相可能永遠是個謎，事情的對與錯也不會清晰。事實上，ISIS激進組織在伊拉克和敘利亞姦淫擄掠，壞事做盡，而且勢力不斷擴展，一但坐大，可能威脅伸展至阿拉伯及整個中東地區，到時更難處理，因此總要有人出手，即使有幕後推手，也未必是壞事。政治根本没有絕對的「對」或絕對的「錯」，只有結果好與壞。

不過，軍火商將會好生意，那是事實，而且戰事亦可能帶動美元上升，雖然推升美元的原因很多，但避險因素不可忽略，我們一般市民可以做的只能夠是觀察形勢，順勢投資，其他的國家大事，國家去管吧！