土地供應也回歸97？

中英兩國政府在1985年5月27日互換批准書，《中英聯合聲明》正式生效，而《中英聯合聲明》附件三第四節這樣寫道：「從《聯合聲明》生效之日起至１９９７年６月３０日止，根據本附件第三款所批出的新的土地，每年限於五十公頃，不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。」

今時今日對97年樓市泡沬的評論，都歸咎當時《中英聯合聲明》每年限制50公頃批地，是其中令樓市熾熱的原因之一。1997年之後再沒有這限制，煲呔年代2004年4月至2011年12月期間，差餉物業估價處的全港私人住宅售價指數從2004年4月79.4上升至2011年6月見頂188.1，升幅達136%，什有97年地產泡沬的影子，除了因為近兩年美國瘋狂印銀紙導至游資過剩之外，土地供應不足，也是今次地產泡沬的罪魁禍首！

既然說97年前50公頃土地是不足夠，比拼一下97年的土地供應，便知煲呔年代的土地供應有幾不足。

在讓數字說故事之前，先要弄清楚一些有關土地定義。根據規劃處資料，甲、乙、丙、丁類別的住宅土地只關乎土地發展密度和地積比率，跟發展成什麼呎碼的住宅無關，即並不反影差餉物業估價處的A、B、C、D類別單位。既然無法知道土地最終建成什麼類別的住宅，唯有只看私人住宅土地賣出的總數。

政府批出的土地，主要以拍賣和招標形式賣出，因此亦視為每年批出土地量，每年批出的土地除了私人住宅用途，亦包括商業、汽油站、和商業/住宅用途，為方便計算，私人住宅土地並沒有包涵商業/住宅用途，單是私人住宅土地便佔每年總賣地量六成至九成。另有一些批地是以私人協約方式批出，大部份涉及公屋、學校、寺院、教堂、安老院、政府宿舍等發展，科學園也是其中私人協約批出的土地，與私人住宅土地無關。

因此，這裏只集中討論拍賣及招標售出的私人住宅土地，表一展示1990至1997年地產泡沬年代的私人住宅賣地及招標量，私人參建的居屋亦被視為私人住宅土地供應。可以看出這段被視為土地供應被限於50公頃而導致地產泡沬的年代，私人住宅的每年批地量介乎120,000至230,000平方米之間，即約12至23公頃。

表一:

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單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源：地政總署

1997/98年亞洲金融風暴令樓市泡沬爆破後，1997/98至2000/01年私人住宅總批地量仍然維持於六位數平方米(見表二)，可見是土地供應量只是一如以往，未有因應經濟環境而轉向，或是急剎車。但私人參建居屋於2000/01年停建，私人住宅土地供應量亦於2001/02年開始遽減，至2003/04沙士年，私人住宅土地零供應，顯示全面剎停。

表二:

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單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源：地政總署



表三顯示煲呔年代的私人住宅土地供應情況；

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單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源：地政總署



2004/05至2006/07年，私人住宅土地拍賣及招標僅得介乎28,000至60,000平方米，即約2.8至6公頃，連同2001/02至2003/04年的低土地供應，私人住宅土地批地連續六年不正常地少，難怪後來樓市熱到飛起。不過，看真些可看出煲呔年代賣地量是跟樓價走勢，2007/08年樓市創中期高位，私人住宅土地賣地/招標量上升至106,103平方米，即約10.6公頃，同樣是中期高位。2008/09金融海嘯年，私人住宅土地供應全面剎停至零，2010/11年才有54,150平方米賣出，2010至2011年一年間，樓價上升24.4%，中原樓市指數回歸97年的100點，私人住宅土地賣地量才回到97年水平，2011/12年度私人住宅土地批地量為229,305平方米(約23公頃)，亦即回歸至接近97水平的24公頃。

三個不同年代揭示不同的土地供應問題，過渡期的50公頃批地限制是97年前地產泡沬的禍根，老董年代是剎不切車，煲呔年代沒有批地限制，但卻非常嗇售，土地供應跟樓價走，見到樓價上升時，才作出反應，結果是樓宇供應慢幾帕，樓市煲晒水！樓價見頂時，土地供應也摸頂，其實跟老董問題一樣是反應遲緩，只是人們樂見樓價升，便不覺煲呔問題大。土地供應在2011/12跟樓價摸頂，三、四年後遇著樓價下跌週期，樓宇供應可能又過剩，問題又回到老董年代，週而復始。筆者真想問：「不要八萬五，可不要小得連八千五都沒有那麼可憐？」