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2012年3月8日星期四

土地供應也回歸97?

中英兩國政府在1985年5月27日互換批准書,《中英聯合聲明》正式生效,而《中英聯合聲明》附件第四節這樣寫道:「從《聯合聲明》生效之日起至1997年6月30日止,根據本附件第三款所批出的新的土地,每年限於五十公頃,不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。

今時今日對97年樓市泡沬的評論,都歸咎當時《中英聯合聲明》每年限制50公頃批地,是其中令樓市熾熱的原因之一。1997年之後再沒有這限制,煲呔年代2004年4月至2011年12月期間,差餉物業估價處的全港私人住宅售價指數從2004年4月79.4上升至2011年6月見頂188.1,升幅達136%,什有97年地產泡沬的影子,除了因為近兩年美國瘋狂印銀紙導至游資過剩之外,土地供應不足,也是今次地產泡沬的罪魁禍首!

既然說97年前50公頃土地是不足夠,比拼一下97年的土地供應,便知煲呔年代的土地供應有幾不足。

在讓數字說故事之前,先要弄清楚一些有關土地定義。根據規劃處資料,甲、乙、丙、丁類別的住宅土地只關乎土地發展密度和地積比率,跟發展成什麼呎碼的住宅無關,即並不反影差餉物業估價處的A、B、C、D類別單位。既然無法知道土地最終建成什麼類別的住宅,唯有只看私人住宅土地賣出的總數。

政府批出的土地,主要以拍賣和招標形式賣出,因此亦視為每年批出土地量,每年批出的土地除了私人住宅用途,亦包括商業、汽油站、和商業/住宅用途,為方便計算,私人住宅土地並沒有包涵商業/住宅用途,單是私人住宅土地便佔每年總賣地量六成至九成。另有一些批地是以私人協約方式批出,大部份涉及公屋、學校、寺院、教堂、安老院、政府宿舍等發展,科學園也是其中私人協約批出的土地,與私人住宅土地無關。

因此,這裏只集中討論拍賣及招標售出的私人住宅土地,表一展示1990至1997年地產泡沬年代的私人住宅賣地及招標量,私人參建的居屋亦被視為私人住宅土地供應。可以看出這段被視為土地供應被限於50公頃而導致地產泡沬的年代,私人住宅的每年批地量介乎120,000至230,000平方米之間,即約12至23公頃。

表一:
(click to view table)
單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源:地政總署

1997/98年亞洲金融風暴令樓市泡沬爆破後,1997/98至2000/01年私人住宅總批地量仍然維持於六位數平方米(見表二),可見是土地供應量只是一如以往,未有因應經濟環境而轉向,或是急剎車。但私人參建居屋於2000/01年停建,私人住宅土地供應量亦於2001/02年開始遽減,至2003/04沙士年,私人住宅土地零供應,顯示全面剎停。

表二:

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單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源:地政總署



表三顯示煲呔年代的私人住宅土地供應情況;


(click to view table)

單位:平方米
上表的批地量=拍賣+招標
*總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地


資料來源:地政總署



2004/05至2006/07年,私人住宅土地拍賣及招標僅得介乎28,000至60,000平方米,即約2.8至6公頃,連同2001/02至2003/04年的低土地供應,私人住宅土地批地連續六年不正常地少,難怪後來樓市熱到飛起。不過,看真些可看出煲呔年代賣地量是跟樓價走勢,2007/08年樓市創中期高位,私人住宅土地賣地/招標量上升至106,103平方米,即約10.6公頃,同樣是中期高位。2008/09金融海嘯年,私人住宅土地供應全面剎停至零,2010/11年才有54,150平方米賣出,2010至2011年一年間,樓價上升24.4%,中原樓市指數回歸97年的100點,私人住宅土地賣地量才回到97年水平,2011/12年度私人住宅土地批地量為229,305平方米(約23公頃),亦即回歸至接近97水平的24公頃。

三個不同年代揭示不同的土地供應問題,過渡期的50公頃批地限制是97年前地產泡沬的禍根,老董年代是剎不切車,煲呔年代沒有批地限制,但卻非常嗇售,土地供應跟樓價走,見到樓價上升時,才作出反應,結果是樓宇供應慢幾帕,樓市煲晒水!樓價見頂時,土地供應也摸頂,其實跟老董問題一樣是反應遲緩,只是人們樂見樓價升,便不覺煲呔問題大。土地供應在2011/12跟樓價摸頂,三、四年後遇著樓價下跌週期,樓宇供應可能又過剩,問題又回到老董年代,週而復始。筆者真想問:「不要八萬五,可不要小得連八千五都沒有那麼可憐?」

15 則留言:

  1. 作為領袖的主要作用係比常人有遠見, 响問題未發生期避免事情發生, 而唔係發生左問題先諗解決方法, 何況火燒眼眉都仲坐响度。

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  2. 曾陰拳很有遠見,已及早和富豪打好關係,為退休後生活準備。

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    1. 未必是利益輸送,但對公務員來說,樓是主要財富來源,所以有意無意地或主觀願望都希望樓價只升不跌,相信全港業主也一樣

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    2. 曾蔭權在租住物業的裝修出現問題後,面對傳媒,曾經說了一句話,他說﹕「我推出這麼多打擊炒樓措施壓抑樓價,沒有理由自己買樓,在港人來說,這是出爾反爾行為,所以,退休後迫不得已才租樓住」,是不是有多少傷感?

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    3. 其實佢應該係真的想在大陸租一輪然後在那兒買樓自住,香港層樓用來收租養老!畢竟香港樓的生活和自住成本太貴

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  3. 又可能佢自知係泡沬故物業投資唔放係香港呢 XD 不過算典佢既治港能力同操手都...

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    1. 公務員一貫作風姐,不過我都相信佢只是貪小便宜而非大貪官,正如我所說樓對公務員來說是唯一財富來源,有意無意都只是保護自己財富,結果看起來是跟地產商有利益輸送

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  4. 謝謝分享。
    常常說內地「一死就放, 一放就亂, 一亂就收, 一收就死」, 用來形容香港政府的房屋政策, 一點也不為過。看趨勢未來幾年還會是按這個循環繼續發展。

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    1. 有這循環咪好囉!如果好像德國般,樓市只可平穩發展,不大升、也不大跌,香港沒有人想置業了,政府食穀種

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  5. 我好同意"FOON"的論點, 做領袖一定要有遠見, 有長遠規劃和發展計劃。我本不是一個政治熱愛份子, 但現時特區政府"頭痛醫頭, 腳痛醫腳"的管治方式, 令我對香港的未來缺乏信心。土地政策、母語教學、殺校和醫療體系嚴重負荷等, 令我對香港政府愈來愈失望。唉...

    Jacqueline

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  6. 先聲明小弟無意挑起紛爭,
    小弟已看了亂博兄的 blog超過兩年了,
    亂博兄確是用數據說話的人仕.而且亦非常理性,
    但無可否認,這兩年閣下確是看錯巿了.
    有否興趣寫一篇關於"我為何看錯巿?"的文章,
    說不定大家重中也會獲益良多,真的!!

    anan

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    1. 首先多謝兄台支持幣blog兩年,我只是憑數據做分析,不是政治家,政治家可因政治目的和受群眾壓力而作出一些行動干擾巿場,例如老美泵水,大陸大量放貸,均是扭曲巿場政策,而我是無法估計這些政策何時回收,回收時間可以是隨時,原因也可以是受經濟以外的壓力。

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    2. 不過兄台可從我的部落學到不少市場及經濟分析方法吧!

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