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2018年4月28日星期六

還真的可以買樓置富嗎?

筆者曾經有這樣一篇舊文,現在還可以應用,當中寫到「可想而知現時買樓要抬很多現金,資金成本高昂,再加上額外印花稅迫你持貨兩年,亦難以像97年前般貨如輪轉,買樓致富已今非昔比。」計計條數就知道

黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富,往事只能回味!很多人認為他作為基金佬,當然賣花贊花香,說股票好賺過樓,想你們都去買股票!但筆者看法也一樣,是否股票較好賺,那因人而異,黃國英當然是,筆者從槓桿角度看,今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」!

常聽老爸說:「幾十年前買樓很容易,只需幾十萬,首期只是幾千蚊.....」,太遠的不說了,筆者年紀太小,記憶模糊,不過由八十年代至九七年前,買樓的確曾經令很多香港人大賺,什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外,最主要原因是槓桿大。

八十年代至九十年代,買樓只需一成首期,樓價升多跌小,每年遞升10至30%,96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓,槓桿比率可以是100%,投入資金小,樓價只需升約10%,業主便開始有利潤,回本時間短,自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。

表一:



98年至2003年,亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二),升幅約10至26%,雖說樓價指數直迫97年,即使2010年按揭利息低至一厘,樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期,雖然有按揭証券公司擔保,但買家還是要付保費,槓桿比率明顯較九七年低。

表二:

樓市於2011年下半年開始緩慢下跌,累積跌幅約5%,近日見樓市回暖,一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%,問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春?還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢?筆者認為2010年8月以後,金管局多次收緊按揭成數,槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業,槓桿比率為七成,1200萬以上物業,槓桿比率五成,樓價於800萬至1200萬,槓桿比率得六成,投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業,槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金,資金成本高昂,再加上額外印花稅迫你持貨兩年,亦難以像97年前般貨如輪轉,買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪,必須有大成交配合,槓桿比率那麼低,如何製造大成交?

2018年4月21日星期六

貿易戰變間諜戰





繼美國商務部日前公布一項禁令,禁止美國企業未來7年內向中興通訊出售零件後,貿易戰忽然變打間諜戰,美國國會「美中經濟與安全審查委員會」於週四發表報告報告點名指華為、中興通訊、聯想三家中企「可能」涉間諜活動,報告指中國政府可能支持某些企業進行間諜活動,以提高中企競爭力,從而促進政府利益。貿易戰忽然變間諜戰,真的很難打! 今次貿易戰玩針對的多,始乎一定要見血,中國也不是省油的燈,一定還拖,那就肯定找戰靶。

讓我們看看貿易戰打下去究竟大家有幾傷?

美國2018年頭兩個月的先進科技產品出口和進口分別為534億美及729億美元(見圖),其中美國資訊科技產品(ICT) 出口 148億美元和進口389億美元,美國ICT產品出口到中國為43億美元,中國市場大概佔美國ICT出口約29%。同期間,美國進口中國ICT產品258億美元,佔美國總ICT進口額66%。嘩! 美國進口那麼多中國ICT產品,中國資訊科技界肯定慘!但…..有沒有想過為何美國進口那麼多大陸ICT產品?或者倒轉想,中國全部ICT出口到美國都被禁….對美國消費者有多大利益?




假設手機產品都是ICT產品,美國消費者這方面的消費在2016年的調查中佔整體消費約2%66%來自中國,受影響的消費佔總額約1.3%,如果以美國產品來填這個缺口,消費物價指數必定要升。

2018年頭兩個月,美國總出口額為2533億美元,總進口額為3912億美元,如果中美只打ICT戰,互ban,影響是美國ICT產品出口到中國的數值,即只佔美國總出口值1.6%,另一方面,若美國ban中國ICT進口,即中國258億美元ICT進口全部消失,佔中國2018年頭兩個月總出口3873億元美元的6.6%,對中國影響較大。如果擴大至全面打貿易戰,美國出口中國總額196億美元,佔美國總出口值2533億美元的7.8%,如果全面ban中國貨進口,2017年中國貨佔美國進口值約10%,對美國通脹都咪話細!


在「貨幣革命」一書中,筆者曽經這樣說:
在我們的實體世界中的所有投資貨幣、股票、債券、地產,背後都有國家概念,然而正正就是國家的政治……(現在要加多一樣) 貿易戰…….令財富消失,原因不在於自己没有好好管理財富………

中晒!
兄弟姊妹們,綁穩安全帶!