除了痛苦指數或房價收入比,衡量樓市PE還可用房價租金比,這個方法只以投資角度去看樓市,然而得出的結果比痛苦指數更駭人!

房價租金比程式如下:

房價 ÷ 租金 x 12個月

租金是市值租金,即使樓宇是自用,每個月可省下的租金便是層樓的租值。因此,自住或投資,用房價除以一年租金,大概得出長期持有,需要若干年租金才可回收房價,這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。

筆者用了1986至2012年第一季差餉物業估價處的平均樓價和平均租金剩12個月,粗略為香港、九龍、新界的一般上車樓和中產可負擔的樓(即B、C、D類別或四百至二千呎) ,計算房價租金比,看以下三個圖。

圖一:




至2012年第一季,香港島B類別(40至69.9平方米)需要28.24年租金來收回房價,九龍需要30.46年的租金,新界需要28.14年。97年高蜂時,香港島B類別需要25年租金來收回房價,九龍需要23.53年,新界需要32.29年。香港、九龍房價租金比均超越97年水平,而新界明顯在97年超買了很多,又或者新界未追落後?定還是新界這類別的上車盤供應多,房價和租金均無法媲美97年?

相比之下,香港島的B類別樓需要較小年份來收回房價,可能是租值比較高的原因。至2012年第一季,九龍看來是最超買,需要達30年以上的租金才能收回房價,這現象顯示兩個可能性:一是樓價太貴,一是租值過低。

圖二:


同樣地,至2012年第一季,香港、九龍、新界C類別(70至99.9平方米)的房價租金比都超越97年水平很多了,香港島C類別需要34.17年租金的來收回房價,九龍需要35.98年,新界需要30.65年,全部需要三十年以上租金來收回房價,是租金太低?還是房價太高?為何租金升幅追不上房價?說到尾,還是怪香港人付不起更高昂的租金!也怪香港人的收入太不濟!你能說不關香港人的收入事嗎?

圖三:


香港、九龍D類別(100-199.9平方米)的房價租金比亦是超越97年水平很多,97年高蜂時,香港、九龍、新界的房價租金比均在25年以下,即25年以下可以收回房價。截至2012年第一季,九龍D類別單位,需要42.48年租金來收回房價、香港島需要36.72年,新界反而平穩保持在25年。如果換著你是投資者,你會怎樣選擇?收租42.48年、36.72年,定還是收租25年?

香港人供樓二、三十年是沒有選擇,因為有住的需要。不過,要外來投資者持貨三、四十年等回報?如果樓價不大幅上升,真看不到為何要投資香港樓!

話說回來,很多所謂投資者都是內地資金,喜歡長期空置大有人在,回收樓價豈止要三、四十年?跟他們講投資價值又真的得啖笑!筆者都是那句,住在這裡的人才是最大用家,除非內地人買起全部樓來空置,否則租值長期追不上樓價,樓價始終要調整,大圍要調整,這些不計投資價值的樓也只得陪跌!當然,就如我在上文舉出買388@$260,持有至現在,388只值$109,你不能說是錯誤,因為再持有多十幾年之後,可能真的有內地資金自由行和人民幣投資產品在國際市場大受歡迎,到時可能升至$500!誰會預知?

再翻看1986至1990年,無論B、C、D類樓房,十年左右的租金,已經可以收回房價,以前做收租佬,是否比現在容易?