2019年開局,中國人民銀行即宣布全面降準100點子,分兩次1月15日和25日各50點子,淨釋放流動性8000億人民幣,有說是為緩衝貿易戰影響,有説為救房市。不過,中國每年這段時間特別水緊,年關將近,人人唱錢派利是,加重巿場資金緊張情況,大幅降準不無道理,我認為無需過度解讀。
2019年年頭,樓市專家紛紛對樓市作出預測,頗多人認為樓市很難大跌,大概只會跌20%,頂多30%,大部分專家估計10至20%,以我所知只有一個近日很受歡迎的Bond ,Bond Desk Dr.Ng估樓市下跌七成,有分析認為香港樓市很難跌七成,因為沒有很多人大規模地槓桿買樓。除了世界大戰,香港是否沒有場景下跌七成?在下也有些微見解獻醜一下。
自各種印花稅辣招、壓力測試和按揭成數收緊等政策下,買樓的香港人很難大幅槓桿或做確認人摸貨,這一點是清楚的。但在美中貿易戰的影響下,2019年香港經濟何去何從?由於現在才只過了數天,沒有很多數據作分析,一切都要靠估。不過,從旁敲側擊,或可窺探到政府怎樣看。
以下是一些近期觀察:
1)12月公布的《長遠房屋策略》2018 年 周年報告中,政府將未來十年公私營房比例由目前6:4轉作7:3。報告同時估計2019-20 至 2028-29
年度的十年總房屋供應目標為450,000伙,較 2017 年就 2018-19 至 2027-28 年度十年期公布的供應目標 46 萬個單位少 10 000 個單位。 注意!報告指出這主要是由於住戶數目淨增長下跌。以此計算,未來十年每年平均住宅供應量為45000伙,私樓供應目標就由2017年估算的18400伙減至13,500伙,私樓供應不是增加,而是減少。
《長策》報告指出,《長策》並無就公私營房屋供應設定一個固定的比例,「而是期望政府能考慮各種相關因素(包括對於不同房屋類別的需求及市場情況)作出檢視,並在有需要時調整公私營房屋之間的比例」;換句話說,報告是因應巿況調整公私樓供應比例,而2018年對2019-20 至 2028-29的需求估算是較2017年對2018-19 至 2027-28減少,原因是估算住戶數目淨增長下降!我們都知,人口是增長的,如果沒有政策阻止外來資金入市買樓,基本上,正常情況下,私樓需求是增加或起碼平線。
2)近日波哥大談硏究放寛按揭成數,讓有供款能力、但首期不足的上車客買樓,一般估計,最大機會是針對首置自住人士。在印花稅辣招不撤的情況下,市場二手樓供應仍然減少,換句話說,增需求,但不增二手供應,樓價如何走?
估樓價,不得不估經濟,從近來一些數據,略看出經濟形勢的端倪:
1)香港兩大板塊金融和地產,股市從2018年頭至年尾跌去了20%,地產則平穩下跌,其影響不用多說了。
2)另一香港政府很重視的板塊-旅遊業,在廣深港高鐵和港珠澳大橋分別在2018年9月和10月通車後,每日經此兩項基建入境的內地旅客加起來約八萬人次。旅發局公布,上月訪港旅客人次近600萬,較去年同期上升20.6%,當中內地訪港旅客佔七成七,超過463萬人次。香港人人投訴迫爆門口,街都落唔到,以為一定發大達?2018年11月香港零售業總銷貨值僅增長1.4%,我們必須注意,零售數據沒有分本地或是遊客的消費,總之是一個數包括了全部,數字話我們知內地旅客只是來買些少日用品和吃大家樂大快活。事實上,我在街上見到的情景也是如此!
其實,內地旅客的消費模式改變,內含一些意義,這大概解釋了這十年香港以至全球的房價現象!
如果我們還記得2008年金融海嘯,中國放水四萬億人民幣,人民幣匯價上升,中國人每年經濟增長保八,各省市政府收農地,建成一棟又一棟的高樓大廈,賠償是以農民的原住宅面積計,通常以千尺計,樓宇建成後,以新樓同等面積對換,後來價水漲船高,農民和一般人都富起來,賣了樓,突如其來的財富,卻沒有多大其他技能,唯有是繼續買物業,甚至到全世界買樓,這是陪伴著香港以至全世界房價上升的背景趨勢,低息和印鈔只是部分原因。
到了今天,歷史能否再重複一遍?觀從上文談到內地旅客的消費模式改變,我認為是不會。
話說回來,香港樓價有沒有跌七成的場景?我認為沒有,你看政府做晒準備,減私樓供應和放寬上車按揭成數,應該好難。不過,高位跌五成是有機會;之前所說內地農民富起來的故事中的農民,在早期用cash買香港樓,眼巴巴看著舊cash萎縮,是帶頭人踩人出貨的最佳人選,賺少當贏吧了!

Source:中原樓價指數
後記:早排去悟州,真係好多爛尾樓,間間都只得個石屎殼

如果期望內地錢打救,我認為在現階段應該不大可能!要救都救內地樓先吧!同樣地,內地自己也在谷內需,有錢的,都在內地消費,這解釋了為何香港旅遊數據旺丁不旺財。