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2011年3月31日星期四

通脹分析(五):投資篇-利率、通脤與樓價無關係? (2011年3月31日)

之前談論了美國通脹和利率形勢,無非是想講利率對投資的影響。脫苦海寫了兩篇很好的文章關於利率及通脹與樓價的關係。既然有人做了那麽多功課,寫了那麽好的文章,當然要先轉載,讓大家回味、回味!回味完亂博在下一篇有些補充,敬請留意!

無關係又話有關係(上)--樓價與名義利率的關係(2008/07/06)

直到截稿前,幾乎全港的主要銀行均縮減了按揭利率息差,由年初的P-3.X%減為P-2.X%,傳媒上一眾財經界人仕排著隊為樓市下半年表達關注,認為美國減息周期已完結,加息期在即,再加上股市低迷,一致裁定樓價必定回軟。筆者也忍不要要極速回帶:「把股市裡的錢看作是聰明錢,只反映股市的投資者狂妄自大──施永青」。


經濟現象也像天氣一樣,是由眾多因素決定的,有些人在分析經濟現象時,卻只憑直覺,認為單一因素已足以解釋任何現象,樓價與利率便是一例。市場上很多人認為:利率升,樓價跌;利率跌,樓價升。所以不斷加息,樓價應該要跌;利率見頂回落,樓價應該要升。數據是不會騙人的,大家看看過去幾年樓市與利率的關係。





附圖顯示由1980年至今的利率與樓價的比較,筆者使用差餉物業估價署的物業售價指數。筆者不用按揭利率,因為各銀行對不同的客戶提出不同的按揭條件,有些是P+X%或P-X%,莫衷一是,不如用「儲蓄存款利率」及「最優惠貸款利率」比較。
  • 樓價在1980至1981年見頂下跌到1985年,期間利率下降了約7%,利率與樓價同步下降。
  • 利率在1987至1988年見底後上升到1989至1990年見頂,樓價指數由低位上升了約60%,利率與樓價同步上升。
  • 利率自1991年開始下降至1993年,期間樓價指數上升了50%以上,利率下降樓價上升。
  • 樓價在1994年見頂下跌到1995年,期間利率上升了3%,利率上升樓價下跌。
  • 樓價在1995至1997年狂升70%,利率只是窄幅波動,利率不變而樓價上升。
  • 樓價由1997至2003年大跌65%,期間利率大幅下跌,儲蓄利率接近0%,利率與樓價同步下跌。
  • 樓價在2003年見底後到2005年上升60%,期間利率幾乎沒有變動,利率不變而樓價上升。
  • 利率由2005年開始再次上升到2006年短期見頂,期間樓價窄幅徘徊,利率上升而樓價不變。
  • 利率由2006年再次下跌至今,期間樓價上升了35%,利率下降樓價上升。
利率與樓價有時同步,有時背馳,有時一個跑另一個企定定,根本上無法子Recoupling。
當然比著筆者係樓市淡友,也不會服氣,明明股市跌到天翻地覆,認為目前是負利率只短暫現象,到美國聯儲局加息壓通脹,實質變為正數的話,樓市仲唔回落?限於篇幅,筆者將於下期探討樓價與通脹的關係。

(完)

無關係又話有關係(下)--樓價與通脹的關係(2008/07/12)

承接上期,筆者展示樓價與名義利率(nominal rate)沒有明顯關係,今次筆者加入通脹率作考慮,即是扣除貨幣購買力隨時間而流失的因素,將會得出實質樓價及實質利率的比較:





v     通脹率由1981年落到1985年,期間樓價實質下跌了50%,通脹與樓價同步下跌。
v     通脹率由1986年開始回升至1990年,期間樓價升100%,通脹與樓價同步上升。
v     樓價由1990年繼續上升70%1994年,期間通脹由13%下跌到7%,通脹跌樓價上升。
v     樓價由19941995年下跌30%,期間通脹在10%徘徊,通脹不變樓價下跌。
v     樓價由19951997年上升50%,期間通脹由10%下跌到5%,通脹下跌樓價上升。
v     樓價由19972003年下跌65%,期間通脹由5%下跌到-7%在負數(通縮)徘徊,通脹與樓價同步下跌。
v     樓價由20032007年上升65%,期間通脹由-3%上升到4%,通脹與樓價同步上升。



我們再看實質「正利率」與「負利率」對樓市的影響,儲蓄利率在多數時間均是負數,只有1984年及1997至2003是正數,前者是樓市低位,後者是樓價大跌;最優惠利率在多數時間均是正數,只有1988年及1990至1995年是負利率,前者是樓價上升途中,後者是由低至高再下跌的一個循環。

讀者們可能看到一頭霧水,樓價似乎並不受限於某一因素。有時同步,有時反方向,甚至利率的正與負,亦不一定指導樓市的方向。利率或通脹只是影響樓價的眾多因素之一,而且並不是主要因素,無法在數據上反映出來,但又很難完全否定他們對樓價的影響。

將之放入目前的樓市,利率應該見了底,待下半年調頭回升,事實上世界各國很多已經調高利率來壓制通脹,香港基於聯繫匯率要跟美國,低息環境持續的時間相信遠比市場人士預期為長。通脹穩步推升亦是市場的預期,但細心分析,今次通脹並非如廿年前濫發貨幣造成,亦非信貸過份寬鬆,而是生產成本及物質供應緊張導致,建樓成本均因而上升。

筆者多次提及,經濟分析如股市、樓市等,受著眾多因素影響,坊間一些快餐式分析,只以一兩個因素來企圖解釋全部,不單是以偏蓋全,甚至是輕重不分。筆者認為目前的「主旋律」是樓宇供求及估值水平。2008-2009年將會渡過樓宇供應的瓶頸,之後會由每年一萬個單位升回大約一萬五千個單位;樓宇的需求壯旺反映在租盤少及租金高據不下;兩者好淡參半。

關於估值水平的重要性,無論股市或樓市場不得到足夠的重視,例如中國經濟增長強勁,美國受著次按及樓市崩圍的打擊,為甚麼美國杜指或標普只下跌約20%,而滬深300指數卻下跌50%以上?甚至財經新聞界的教父為解釋這個問題,拋出一大堆理由,亦未能令人信服。筆者在一篇2008年6月的報導看到:
http://financenews.sina.com/sinacn/000-000-107-000/2008-06-16/20232041697.shtml

「標普500的最新市盈率為22.06倍,而昨日滬深300(2908.627)的市盈率為22.25倍。」

由是觀之,美國股市去年10月最高峰時市盈率約27倍,而中國股市是42倍以上。套用在樓市便很殘忍:超高價出售的一手豪宅盤一如中國股市,一眾二手盤一如美國股市,當兩者要接軌時有甚麼結果?以下是差餉物業估價署2008年5月的數據:


單位面積回報率
A.         實用面積小於40平方米(約430平方呎)4.80%
B.         實用面積40-69.9平方米(約430-753平方呎)4.10%
C.         實用面積70-99.9平方米(約753-1,076平方呎)3.60%
D.         實用面積100-159.9平方米(約1076-1,722平方呎)3.40%
E.          實用面積160平方米以上(約1,722平方呎)2.90%

(完)


無關係又話有關係--利率、通脹與樓價的關係是出自他的書「置業進階筆記」的27-32頁(第二版)或31-37頁(加强版)。(很好的書呢!)

2011年3月29日星期二

通脹分析系列(四): 美國通脹預期的分折 (2011年3月29日)

分析美國通脹趨勢」一文提到生產物價指數和消費物價指數原本趨勢一致,但至2010年起,兩者關係分離,原因是原料價格膨漲令商品生產物價指數持續上升,消費物價指數則受高失業率拖累而無法跟隨,因此推測消費物價指數的趨勢需用其他方法,什麼方法?今天再續。

要前瞻通脹趨勢,可從旁邊數據推敲的。當人們預期未來有通脹,他們的反應是加快購買行動,因而通脹自我實現,所以我們可從通脹預期、消費情況等窺看未來通脹走趨。而我個人主要看以下幾個數據的趨勢:


1)美國十年期債券孳息
·         現時徘徊於3.4厘至3.6厘之間,比起2009年1月約2.4厘上升約一厘,而且趨勢是趨升。

2)美國密歇根大學通脹預期指數
·         3月的密歇根大學5年期通脹預期指數升幅從2月2.9%增至3.2%,1年期通脹預期指數升幅從2月3.4%增至4.6%,顯示通脹壓力增加

(3)私人消費開支 (Personal Consumption Expenditure (PCE))
·         升幅由2010年10月的0.1%上升至2011年1月上升0.3%及2月上升0.4%。私人消費開支是消費者購買物品和服務的實際情況,顯示未來經濟增長動力並導致通脹壓力。事實上,PCE亦是聯儲局用來預測未來通脹指標之一。

(4)委員會消費信心指數 (The Conference Board Consumer Confidence Index 即 CCI)
·         由於密歇根大學消費情緒指數主要從消費者對整體經濟環境狀況的樂觀度分析消費情緒,這項指數很多時受原油價格所影响而變得飄忽。而委員會消費信心指數(CCI)主要分析消費者對就業和商業環境的樂觀度而消費,因此我認為較密歇根大學消費情緒指數(Michigan Consumer Sentiment Index)更能反影消費者信心。
·         美國CCI從2011年1月的64.8上升至2月的70.4。


聯儲局調控利率政策的首要目標是降失業率和穩定物價,在此我强調是「穩定物價」,即通縮或通脹均要有所行動!在「美國經濟復甦預期,亞洲經濟進入冷卻期」一文中已分析過美國經濟正穩步復甦,而失業率下降步伐未跟上,並會維持高位一段時間,因此穩定物價將會是聯儲局主要看重的數據。能夠推測消費物價指數的趨勢對掌握聯儲局何時加息有着絕對的前瞻性優勢!

市場估計美國年底加息機會44%,明年初加息機會增加至70%!


後記:隨着歐洲市場委員會極可能在下個月加息,亂博認為美國應會提旱退市及加息。

2011年3月25日星期五

通脹分析系列(三):分析美國通脹趨勢 (2011年3月24日)

由於港元與美元掛鈎,香港沒有自主的利率政策來調控通脹。香港的利率政策也只得跟着美國走,因此美國的利率趨勢對香港尤其重要,而美國聯儲局加息與否則主要是看失業率和物價穩定性。之前的文章已說過美國經濟正緩緩復甦,但失業率未必追得上,失業率將維持在高位。那麼,物價穩定性將是聯儲局的注意力所在。

過往美國生產物價指數推升消費物價指數,兩者走勢相近(見圖)。但自2010年起,兩者的關係有所離異。



兩者關係分離的主要原因是原料價格持續膨脹導致商品生產物價指數繼續上升,但消費物價指數則受高失業率拖累令消費低迷,消費物價指數無法跟得上。因此,我們再不能用生產物價指數來推測消費物價指數的趨勢。那麼,我們應用什麼方法來推測消費物價指數的趨勢?下篇再談。

2011年3月23日星期三

通脹分析系列(二):2011年通脹趨勢預測 (2011年3月23日)

政府剛公佈了20112月份消費物價指數的數據,我在前文「香港通脹分析」更新了有關數字。前文說過食品(不包括出外用膳)和私人住屋租金升幅顯著,而且兩項開支佔整體住户開支最大份,分析這兩部份趨勢有助推算未來通脹。

首先看食品(不包括出外用膳)(見圖一)

 

 
香港的整體食物供應超過90%為進口食品,而香港94%的新鮮豬肉、100%的新鮮牛肉、92%的蔬菜及66%的雞蛋是來自內地。因此,食品價格升勢凌厲是跟內地食品通脹有着直接的關係。2010年內地的食品價格比上年上漲7.2%,其中糧食上升11.8%,肉禽及其製品上升2.9%,蛋價上升8.3%, 鮮菜上升18.7%。那麼,未來中國糧食價格走勢又如何?

根據中國經濟體制改革會副會長、中國改革研究基金會秘書長樊綱在中國發展高層論壇時表示糧食價格上漲的原因除了是天氣所影響外,流動性過多推升石油和商品價格,從而導致世界生物能源生產價大幅度上升,並推升世界及中國糧食價格;國家行政學院經濟學部李江濤近期一篇文章也有類似論調認為過剩的流動性和人為的市場流通梗阻推升物價,因此近期多次調升存款準備金率及息率將有效回收部份過剩的流動性。20112月份,中國廣義貨幣增長率放慢到15.7%。另一方面,大宗農產品交易所成立亦有助提升農產品銷售效率,從而提升農民收入及增加農產品供應。預期中國通脹包括糧食價格將可受控,而他們就預期8月份中國通脹可望回落,外國機構則認為中國通脹可在6月見頂。

致於綜合消費物價指數內私人房屋租金的走勢又如何?(見圖二)



雖然樓價在2010年全年上升了約20%20103月至10月租金升勢未見顯著,原因是對上一年2009年剛經歷金融海嘯後所訂立的租約租金低企,當時樓價並未急劇上升,直至2010年11月至2011年1、2月金融海嘯後訂立的租約陸續完結,新租約正好反影2009年尾樓價急升的現象,預期私人住屋租金將會在2011年全年節節上升,並成為主要帶動通脹上升的最大動力,直至2011年尾,新訂立的租約將會反影額外印花稅令租盤增加而導致租金放緩的跡象。然而,這現象只屬短暫,因為額外印花稅令樓市成交大幅縮減,根據差餉物業估價署數據顯示,住宅買賣合約數目從第三季38,080宗減至32,069宗,2010年11月13,189宗合約成交減至12月的9,328和2011年1月8,003。最新差餉物業估價署樓價指數只影至1月,但根據中原地產城市CCL指數,1月至2月累計上升7%,額外印花稅暫時未有對樓價造成影響,樓價節節上升將會繼續帶動租金上升,看來香港的通脹情況將不如內地般樂觀了。而租金上升1%將轉化為綜合消費物價指數0.28%的升幅,假設2011年全年租金開支(包括私人房屋及公營房屋租金)上升10%,將帶動綜合消費物價上升2.8%,即是說在今年之內,通脹極可能迫近10%!

通脹分析系列(一):香港通脹分析 (2011年3月22日)

通脹自20103月緩緩上升 (見圖一),直致201011月至20112通脹趨勢加快。什么經濟部份正在煲水而導致通脹?

先看(圖二),根據2004/05年住户開支统計調查,住屋開支(主要包括私人及公營房屋租金)佔住户開支31%和食品開支(主要包括外出用膳和食品) 佔住户開支28%,兩個組別合共佔整體住户開支59%。然而,兩項組別均顯著急升 (見圖三),食品通脹(不包括外出用膳) 尤其嚴重,由20103月按年升幅1.7%增加至201118.2%, 2011年2月升6.5。另外,私人住屋租金佔整體私人住户開支的30.6%是主要帶動住屋通脹來源。私人住屋租金從20103月按年升幅0.2%增至201113.1%,2月上升4.1%。由於公屋住户租金受政府20107月紓困措施而急速下跌,之後又急速上升。剔除政府一次性紓困措施影響,201010月至20112,公屋住户租金平均升幅為4.0%也是值得關注。租金和食品價格的趨勢將是預測未來通脹的關鍵,如何預測?下篇再談!


(圖一)





(圖二)




(圖三)



資料來源:政府統計處

2011年3月18日星期五

日本地震、核危機未能改變世界加息潮 (2011年3月18日)

現時全世界的焦點都集中在日本福島第一核電廠輻射洩漏事故,種種跡象顯示日本的核危機失控,更被形容為「末日浩劫」。這邊廂政府忙着應對核危機 ,另一邊廂日本央行大量泵水15萬億日圓注資市場為日圓降温,但日圓仍然於一星期內急升4%。似乎兩者都不在控制之內。在過去一周,全世界股市彌漫着恐慌,並錄得不同程度跌幅。很多人便估計這次日本大地震、海嘯、核危機或對初現復甦的世界經濟構成負面影響,什致可能令歐美及中國加息週期延遲。亂搏認為若全世界的加息因素未變,即通脹和通脹預期的趨勢未改的話,加息週期仍會按照原先時間表進行。


日本:

如上文所說地震、海嘯只會對日本經濟做成短期負面影響,通常只為一季,即預期在第二季會收縮,初步估計地震、海嘯帶來損失的約為2010年全年國內生產總值479.1萬億日圓的3.3%。致於核危機一但失控,輻射擴散,亂搏認為很難估計,因為污染將會持續多年。但亂搏仍然寄望危機最終能夠解决。最新希望於從外部渠道接入的電纜到下午可投入使用。如果該措施成功實施﹐則核反應堆內的水泵可重新運作﹐可為工程師控制高溫核反應堆創造更大的機會。

但即使核危機得到解决,日本並未有條件加息。長遠來說,重建開支將帶動內部需求而整體經濟可得益。由於今次的經濟背景較95年關西地震時穩健,(95年日本剛經歷泡沫爆破及日本銀行坐擁龐大呆壞帳),災後重建帶動的經濟增長將較95(見表)强勁。


1995實質GDP增長
第一季0.2%
第二季1.2%
第三季1.1%
第四季0.1%
1996
第一季0.5%
第二季1.1%
第三季0.4%
第四季1.5%
1997
第一季0.6%
第二季-0.8%
第三季-0.3%
第四季0.3%


英國

1月消費物價指數錄得年率由3.7%上升至4.0%,大幅超出英國央行2%通脹目標,似乎加息應在第二季之內。


德國

德國生產物價指數繼1月份升5.3%2月份再升5.7%。另外,2月份消費物價指數按年升2.1%,已經連續上升四個月。


歐元區

歐元區2月份消費物價指數按年升2.4%,創28個月來最高升幅


中國

中國1月份居民消費物價指數按年升4.9%,預期通脹56月才見頂。


美國

2月份消費物價指數按月升0.5%,較市場預期的0.4%高,年率升2.1%,核心消費物價指數按月升0.2%,,年率升1.1%較1月的1%為高,能源通脹和通脹預期將繼續推升指數。

以上各國的通脹主要是能源及食品價格通脹,加上經濟復甦勢頭未改,亂博仍然維持在2月14日世界加息的預測。

2011年3月15日星期二

日本世紀地震對日本以致世界經濟的影響 (2011年3月15日)

上星期五下午日本仙台發生九級大地震,當日下午即時震散股市,但我己沒心情關心股市、股價情況,畢竟投資不應只着重短綫起伏。這兩天在電視上看着、看着日本世紀地震、海嘯和核輻射洩漏的新聞,令我心情越加煩燥,因為自己的胞弟一家住在日本東京。對的!弟婦是日本人。我每年都去日本探望他們和兩個可愛的姪兒,由於這一點血脈連繫,我和弟婦的家人也成為一家人,每次去到日本,他們也會遷就我爸爸,請我們吃廣東菜,而我也跟姪兒叫他們的婆婆、公公Obajan和ji-ji。所以我對日本是有份深厚的感情。雖然今次地震未有嚴重影響他們居住的地方,而他們己透過fb報平安,但我非常擔心核輻射洩漏會繼續擴散至影響他們和我兩個可愛姪兒的健康。雖然心情不佳,但仍然要一提今次日本世紀地震對日本經濟以致世界經濟的影響。因為這將可能影響世界游資的方向。


日本世紀地震對日本經濟的影響

過去兩天所見到的是日圓急升,可能顯示日本企業班資回潮。這情況令人聯想起19951月的神户大地震。當年神户發生7.3級大地震,造成6000多人遇難,經濟損失相當於日本國內生產總值的2%。據了解,神户是一工業重鎮,當時,一個鋼鐵與汽車生產重鎮陷入癱瘓,交通要道被破壞,貿易重要港口被中斷。日經指數受重創,日元對美元於三個月內急升20%回流致日本政府的債券。
但今次的東北九級地震和10米巨大海嘯所做成的破壞,似乎難以跟神户大地震相比,而日本乃全球第三大經濟體系, 其經濟受損及重建對世界經濟的影響也不能跟南亞海嘯相提並論。今次地震及海嘯將由茨城縣致岩手縣長達約四百多公里沿海市鎮移為平地,死亡人數估計一萬人以上,550,000人正住在緊急救援中心。

車廠停產,農田損毀,都對出口造成重大影響。在過往經驗,地震及海嘯的破壞對經濟影響只屬短暫,但今次地震引發核電廠洩漏核輻射是前所未有,影響之深遠將是難以估計。直致現時為止,福島第一核電廠巳有兩個反應堆爆炸,雖然日本官房長官枝野幸男表示,輻射物質大量飛散的可能性較低,但輻射洩漏情況未許樂觀。美國派往當地的核動力航空母艦距離福島150公里也量度到的輻射水平等同暴露於輻射環境一個月而要撤離,而核燃料棒亦有可能熔化。東京作為日本首都及金融心臟地帶距離福島約240公里,輻射擴散情況實在令人憂慮。

為減低日圓急升令通縮加劇及穩定金融市場,日本央行向市場注資十五萬億日,並且擴大量化寬鬆規模致40萬億日圓,預料加大買債規模是用來支付重建開支,由於日本的公債巳達國內生產總值的200%,日本政府追加預算以支付重建開支可能令人擔心政府財政赤字上升,令買債者要求更多利息,債息因而上升。

不過,若日本能夠控制核輻射擴散,大規模的重建多個沿岸市鎮將令內部需求擴大,日本經濟因而得到提振。


(更正:看來核輻射擴散至東京巳經無可避免,對日本經濟的破壞性很難估計)
對環球經濟的影響


另一方面,大規模建設令原本巳通脹的源材料價格火上加油。日本政府債券向來都是由國民購買,所以我認為日本政府債券增加對國際債息影響輕微,但值得留意的是日本資金班資回朝令日本carry trade減少,另外今次日本量化寬鬆主要是用作重建,這兩項發展極可能令市場炒資減少,加上中國持續收水加息,英國及歐洲或在第二季加息遏通脹都可能對環球游資有負面的影響。



日本東北大地震死亡人數過萬人,五十五萬失去家園,請各位讀者捐助災民,以下是捐助日本紅十字會救災網址:
http://www.google.co.jp/intl/ja/crisisresponse/japanquake2011.html

2011年3月10日星期四

置業痛苦指數變快樂指數 (自制四格動畫短片)(2011年3月10日)

截至3月3日,平均一手單位樓價已達1,2011萬元,以私樓住户收入中位數$25,500來買一個一手樓,置業指數為39.2。平均二手單位樓價為399萬元,置業指數為12.9。即是話買一個一手單位要39.2年的全部薪金,買一個二手單位要12.9年的全部薪金,不吃不喝用嚟抵消樓價。嘩!餓到得棚骨喇!





http://www.youtube.com/watch?v=CUz81CN5ayM


鳴謝經濟日報「樓論」

置業痛苦指數變快樂指數 (自制四格動畫短片)(2011年3月10日)

截至3月3日,平均一手單位樓價已達1,2011萬元,以私樓住户收入中位數$25,500來買一個一手樓,置業指數為39.2。平均二手單位樓價為399萬元,置業指數為12.9。即是話買一個一手單位要39.2年的全部薪金,買一個二手單位要12.9年的全部薪金,不吃不喝用嚟抵消樓價。嘩!餓到得棚骨喇!


http://www.youtube.com/watch?v=CUz81CN5ayM



鳴謝經濟日報「樓論」

2011年3月8日星期二

風險警號己響,銀行將隨恒生退出H按市場 (2011年3月8日)

今個月頭,恒生銀行率先退出以銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎的住宅按揭市場,但其他銀行均表示無意跟隨。為何恒生會這樣決定?之前我曾經講過,H按揭如雞肋,利潤微薄,銀行只是旨在爭取按揭市場佔有率。從銀行的業績報告反影出存款基礎越大的銀行,息差收窄的壓力越大(注意:去年銀行整體營利均較2009年上升,主要原因包括非利息收入增加、貸款減值撥備大減、商業貸款强勁增長等因素,但以下只集中討論息差收窄問題):

東亞銀行
  • 2010年淨息差為1.78%,較2009年收窄2個基點,貸款總額增長19.9%至一千二百幾億元,淨利息收入增加11.8%
匯豐銀行
  • 2010年匯豐銀行的淨息差為1.75%,較2009年同期的1.86%下降11個基點。雖然貸款總額大增超過四成,但2010年淨利息收益率較2009年年下降14個基點至1.38%,顯示資產息差持續受,尤其是自2010年初推出的香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎的住宅按揭佔新取用按揭最大比率。
恒生銀行
  • 香地的貸款總額大幅增加26.2%,但淨利息收入只升1.9%淨利息收益率按年跌12個基至1.78%
渣打銀行
以上香港四大銀行中,息差收窄最嚴重的是匯豐銀行,其次是恆生銀行,兩間銀行都擁有龐大的存款基礎,所以看得出為何恒生銀行會率先退出雞肋市場,相信匯豐亦將會跟隨。而東亞則是四間銀行中,息差收窄得最少,亦是四間之中存款基礎較少。


H按對中小銀行的息差壓力較少

為何H按會對中小銀行的息差影響較少?H按的意思是以Hibor即同業拆息作為計算按揭利率,中小銀行存款基礎細,一般營運也經常要在同業市揚拆借,拆借的息率就是Hibor,由於QEQE2導致現時市場資金充裕,正所為自己用完還有剩,便左手來右手加0.7厘至1厘借給人買樓來賺取利息收入,但由於存款基礎細,利息支出也較少,所以中小銀行的息差壓力較細,因此一日游資仍然泊港,他們都沒有迫切需要退出H按市場。


風險警號

然而,樓價自2009年至今己升了五成有多,風險也逐漸提高。這說法可從私樓住户收入的供樓負擔水平漸接近50%可見一斑。現時二手平均樓價為$394萬,七成按揭,20年還款期,利率為1(H),每月供款為$12,684,己經接近私樓住户中位數收入的$25,50050%供樓負担水平,當然借貸人可拉長還款期至25年、什至30年、40年,但現時計算的息率只為1厘,日後加息至3厘,還款期便可拉長。然而,在這基本計算供款水平,私樓住户中位數收入$25,500己到達瓶頸,對銀行來說,H按的風險增加,加上現時全世界己開始進入加息週期,預期其他銀行也會陸續退出H按市場,即變相加息至返回2.5水平,由於加息幅度不大,借貸人將會以拉長還款期來調節供款壓力,銀行或會增强推銷延長還款期至40年的按揭產品。

2011年3月6日星期日

從中國製造業采購經理人指數看生產 (2011年3月5日)

匯豐銀行於31日發布2月份季調後的匯豐中國製造業采購經理人指數(PMI)數據為51.7,較1月份的54.5下降,並降至7個月低點。其中新出口訂單自去年8月以來首次出現下降。

同日較早時間中國物流與采購聯合會(CFLP)發布了2月製造業PMI的數據為52.2,是6個月來的最低水平,並且連續3個月下滑。

PMI指數高於50意味著製造業活動擴張,低於50意味著活動萎縮。

匯豐指出,盡管2月份中國製造業PMI是高於預覽值51.5,但仍低於長期平均水平52.3,其較1月份的下降幅度是自該報告發布以來的最大降幅之一。此外報告還指出,2月份中國製造業供應商的供貨速度連續第19個月趨於惡化。

兩組數據都顯示了中國製造業增速放緩的態勢,經濟學者認為這是中國連續加息的影響。而亂博認為製造業活動放緩的主要原因是原材料和燃料價格暴漲,如我之前在「脫苦海」大人網誌留言話原材料價格暴漲、人民幣升值、国內工資上升,加重生產商成本20-30%,令生意難做,由於市場競爭大,其他出口國如泰國、越南、印尼、柬埔寨都是中國最大競爭對手,生產出口商無法照價轉嫁到客户。

解決方法之一是減產,專注做一、兩個好數的客,「好數」的意思是不賒帳或賒帳期短至一個月,定期付款,令現金流更靈活,風險自然減低。其次是提升產品質素,但此舉也會涉及增加成本開支,貴精不貴多,結果也是減產,但「升呢」產品銷售對象當然高檔市場,這樣就可以加價並轉嫁成本加幅到客户。這是亂博經驗之談,並非以經濟學角度去分析,這是經濟學者無法得知的事實。

簡而言之,中國製造業增速放緩是原材料和燃料價格暴漲令生產商減產來減低風險,與加息沒有直接關係,但加息遏抑原材料通脹,是可以扭轉放緩的勢頭。如此推論,原材料和燃料價格一日在升,中國製造業將會繼續放緩!

2011年3月4日星期五

菲律賓人質事件題外話

昨天財爺派錢派到人人笑逐顏開,之前都只是退稅,今次又派錢又退稅,真豪!今天傳媒焦點轉移至如何洗那$6000,其實對於一個有交稅的人,派錢總額是$12000!仲豪過經濟差時需要政府加大開支來支持經濟!財爺在經濟强勁,平錢氾濫,還派錢派多過你要求,不知這是什么反經濟週期的理論?不過,財爺就証明了錢可以解决嘅問題就唔係問題喇!

這兩天都在金鐘附近開會,開完會有時間剩,一直知道菲律賓人質事件的死因研訊正在附近高等法院進行,我便過去聽吓審!這裡跟大家分享吓!

3月1日聽了政府化驗師張國强的口供,最主要是講術DNA的化驗和血踐的報告,由於我沒有聽足全部版本,只是中途加入及只聽一會兒,在此我不詳術了。想跟大家分享的只是一些題外話。當我到場時,領隊謝廷駿的律師(潘律師)正在請教張國强有關DNA的化驗報告,其中張國强指出香港警方沒有槍手門多薩的DNA樣本,但菲律賓警方給予香港警方一粒由門多薩體內取出的子彈碎片,從而驗出門多薩的DNA。原來香港警方除了沒有槍手門多薩的DNA樣本之外,也沒有取Jason的DNA樣本,政府化驗師張國强指出Jason的DNA是由爸媽所組成,由於他們已化驗Jason爸媽的DNA樣本,因此可以估計得到Jason的DNA,張指出那位「不知名人士」的DNA與Jason爸媽的DNA不吻合,跟車內其他團友的DNA也不吻合,因此推段為門多薩的DNA,之後張國强多次引用那「不知名人士」的DNA,潘律師質疑(我也有這樣的想法),既然子彈碎片是從門多薩身體取出,碎片上的DNA便應該是門多薩的DNA,為何還要引用「不知名人士」的DNA而不直接說門多薩的DNA?最後法官也忍不住說,其實他在其他場合也曾經問過張類似問題,而張的答案是---「不知名人士」的DNA是否就是門多薩的DNA的決定權是法官和陪審團而不是張自己。不去聽審也不知原來作供是需要那麼謹慎!

昨天3月2日也有去聽審,作供的是軍械法證警司陳紹基。我到場時,陳紹基正在講及旅遊巴上不同位址上的子彈痕,報紙、電視新聞巳有報導,但我覺得最有趣的發現是巴士的玻璃其實是有三層的,兩層玻璃中間有一層膠膜,作用是令玻璃破爛時不容易傷及車內外的人。車頭的玻璃又比車身的玻璃厚,而我認為這點頗重要,因為今天下午在我到場聽審時,陳紹基講了很多有關門多薩的M16和.45acp曲尺手搶和菲警方使用的槍械--M16和9x19mm(好似係咁叫)口勁曲尺手搶的彈導測試,這些測試是以不同角度射向的巴士同類型的三層玻璃約1cm厚,而玻璃有如此厚道,子彈從模擬菲警方距離射出致穿過它之後,都在玻璃上留下不同痕跡,有些子彈如菲警使用的9x19mm口勁曲尺手搶在一個比較狹窄的角度射向模擬玻璃時,在觸及玻璃表面時巳爆成碎片。Interesting findings.


後記:陳警司最後的結論是,三種槍械M16,.45口徑手槍及9x19mm手槍的子彈無論在什麼角度射出,即使穿過這種三層玻璃,也會變成碎片及變形。Interesting。