作繭自縛 自作孽

昨日一則唔知好嬲定好笑的新聞，不過影響應該不輕！這則新聞就是美國監管機構打算控告美國17間銀行，將劣質資產作抵押的按揭証券售予房利美和房貸美，令其蒙受損失，並要求陪償！

筆者在2011年7月28日一篇文章「風險的物理學現像(一): 按揭証券」中指出按揭証券MBS是一種將按揭打包成債券，然後賣給投資者，但打包方法並不以抵押品的優劣來厘定，而是以筆者文中所指的「prepayment risk」和「extension risk」來作界定風險高底，並打包成債券產品。在上次文章，筆者未有詳談「extension risk」是什麼，承諾過yahoo blog 人氣blog主楊門女將出文解釋，今天嘗試完成任務吧，並嘗試以我有限的理解力解釋為何銀行不是以按揭抵押品的優劣來打包債券產品，不是幫他們說好話！

上次提過當利率下降，按揭借貸人便會爭相轉按來減低利息支出，過程中借貸人先還原本按揭，再以較低利率重新承造新按揭。這就是借貸人提前還款風險。此時MBS投資者面對的是「prepayment risk」，投資者要先以原價贖回投資，然後再投資於提供較低利率的按揭証券。

在美國，比較多人以定息承做按揭，例如5年期，利率定在一個水平，但利率比浮息或較短定息年期為高，當利率上升之時，按揭借貸人可用同樣利率，供完定息年期，但整項貸款的還款期被延長，投資者持有的MBS的年期也拉長，這就是「extension risk」！

而香港人比較少用定息按揭產品，近年更是九成人都以短息hibor承造按揭，最主要是樓價升得快，樓就如一件貨，好價的話，持貨一兩年便賣，眼前利率低較為重要，因為這是持貨成本。筆者認為香港較少extension risk，所以在上文忽略了。

總括而言，我們大概看出按揭証券是以按揭壽命來分割風險，利率升跌主宰按揭壽命！投資者根據按揭壽命來決定投資風險，其實就是根據利率走勢作風險評估，跟一般債券產品無異！

那麼筆者為何認為銀行這種打包方法來打包按揭証券產品是合理而非以按揭抵押品的優劣來打包？

筆者認為樓市跟经濟一樣，是有週期的，即是說沒有永遠上升的摟市，升完會跌，跌完會升，正常不過，銀行審批按揭，理論上是不會不知樓價下跌會令資產質素下降之風險，即是說預期之內，MBS的本質和目的也就是分散樓價的風險，只要嚴守借貸紀律，問題應該不大。例如在樓市上升之初，銀行借八成，借貸人付兩成首期，當樓價升了50%高水平，監管機構認為有風險，便要求銀行收緊借貸比例，如銀行借七成，借貸人需付三成首期，樓價再升50%才下跌，樓價要跌多過30%，第二批次按揭資產才會出現問題，樓價要跌多過70%，第一批次的按揭資產才會變壞等等。

然而借貸人的質素好壞是審批銀行的責任，而銀行有否負責任地審批按揭是監管機構的工作，以美國案例，銀行間競爭激烈，再加上借貸風險可透過MBS掟走，審批不再需要緊慎，我認為是監管機構沒有做好監管工作！至於監管機構是否知道按揭証券的打包方法？筆者有關MBS、CDS的資料並不是什麼重大秘密，而是從書中得來的，你認為監管機構真的那麽無知嗎？