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2013年12月5日星期四

一、二手樓冰火之大原因

曾經在自己blog 寫過梁振英與地產商過招的「高手過招」中指出,辣招中的BSD是「妨礙」mark 位,但不是「阻止」地產商賣樓,當時就指出,公司及內地人不肯付15%稅,地產商可以送優惠、或你5我10分拆溢價,只可以說稅項令地產商因而少賺。

事過差不多一年,地產商果然以此方法接招!新地在10月初重推九龍站天璽時,便向買家提供7成稅項開支補貼,之後新盤市暢旺起來。10至11月便賣出近1400,單是12月頭兩天兩個新盤便成交逾500伙。

一手盤暢旺並沒有帶動二手市場,相反二手樓交投卻非常冷淡,12月頭兩天十大藍籌屋苑中,中原地產只錄得9宗成交,美聯只錄得約7宗,利嘉閣也只錄得約7宗。有分析認為是一手樓貼近二手樓價,因而吸走二手樓的購買力。

發展商補貼了稅項開支或提供優惠之後,一手樓較二手樓價只有約12%溢價,事實上,從一手樓去貨量和速度之快,可見市場購買力並不差,可想而知是辣招壓抑了購買力,發展商一但吸收了稅項開支,或變相減價,即時可推動買家入市。同樣地,現時成交的二手樓都是積極減價的一批,也可說明只要肯減價,令一手樓與二手樓的溢價拉闊至原來20至30%,其實是不乏購買力的。

問題是「為何二手樓要減俾你先?」現時利率環境還沒有改變,供樓利息仍然很低,經濟仍然很好,失業率保持在3%,接近全民就業,完全沒有等錢使的氣氛推動減價賣樓。只要是不等錢使,利率低企之下,業主可以出租,甚至劏開幾間房增加回報率,慢慢收回成本和利息。總的而言,經濟不轉勢,二手樓價很難大幅下跌的,因為業主捱到。

然而在發展商立場而言,雖然經濟好景,失業率低,利率環境仍然低企,但發展商要在年度業績交成績表,有貨當然要賣,減價也只是少賺利潤而已。也因此,梁振英的辣招是針對着地產商而來,不是兩者有仇,而是要迫一手樓帶動大市回落。不過,沒有二手樓配合減價成風,其實回落幅度都只是有限。

看來梁振英的辣招只能推動樓市微微下調,在壓需求和壓樓價以免泡沬進一步擴大方面,總算獲得少少成功。但我在「高手過招」一文中還指出另一點,辣招的另一用途,是在政府土地收入減少之際,政府可在地產商賣樓過程中分一杯羹,由於兩者仍然在搏奕,立法會還未通過辣招,哈! 似乎此算盤打不響。



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