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2011年10月3日星期一

OT對樓市的影響(一)

近日股市大跌,很多專家對樓市跌幅作出了不同程度的預測。大老闆C生認為只會跌10%,股評人沈大師預期樓市跌完15%再要跌15%,然後被人撰文指預測股市畜勢代升都錯,惶論預測樓市的能力,經濟司羅生預期樓市跌四、五成又被指長期淡友總有一次中,經濟日報「樓論」專欄唐榮的置業痛苦指數長期被指「佢就極度痛苦」,似乎極度看淡則多被插至體無完膚,筆者勇字當頭,或要嘗萬箭穿心的後果了!

在下巳很久沒有預測樓市,對上一次6月27日「美國或可不用加息 港加息可期 」文章是估計樓市會在高位橫行,主要原因是經濟還好,業主一天有工開,還不致於槍着賣樓,而且之前很多人均以低息按揭上會,一日息率不加,要他們自願放棄低息按揭,難也!另一方面SSD令現時買樓的人要綁兩年,樓價兩年间升了七成,高位接貨還要綁兩年,此等勇士應該不多,銀行加息只加H和P後面的加數,令後來者除了要買貴樓,還要付貴息雙重打擊,此等情況下,賣家不賣,買家不買,令我當時預測樓價高位徘徊,而這情況在近兩個月的中原樓指數中反影出來(見圖)。



資料來源:香港城市大學/中原地產研究部

今時伯老的扭曲操作(OT)又會有另一種影響,是時候調整預測了。

之前QE令資金氾濫,水浸和超低利率推動樓價升完可以再升。上一篇文章「開OT的長遠影響」指出今時的OT會令資金回流美國,水浸情境不再,現只剩下低息。伯老早前承諾美國人民兩年不加息,香港聯系匯率關係,理論上香港息率必須跟隨美國,即低利率應持續多兩年。事實上,伯老承諾的是美國人民,不是香港市民!OT令資金流出,即時要升的是HIBOR,偏偏很多香港業主的按揭都轉致H按,好彩H按有Cap rate,如果Prime不加,按揭利率還是低企。資金緊絀,銀行還是要加息,不過可能只加H和P後面的加數,買家市場必定雪上加霜。再沒有資金流入,內地企業對貸款若渴,資金再緊些,銀行便要加存款息率吸資了,存款息率上升即經營成本上升,按揭息率焉會不加?Prime是否能夠維持兩年不變?還是要放長雙眼看。(今天會計師行Peat記也發表報告指存款息率會繼續上升)

另一項重要因素是實體經濟,倘若實體經濟不惡化,業主未到失業,即使樓價下跌,樓還是會供下去。如果失業率上升,樓價下跌便在所難免。上篇文章說過伯老的扭曲操作是會令資金回流美國,結論是亞洲貨幣、股市、地產泡沫即將結束。自九月二十一日,伯老宣佈扭曲操作後,亞洲負面消息不斷,亞洲貨幣以至人民幣均報下跌,南韓多間銀行因債務問題破產,中國高利貸被傳畜勢代爆,房地產面臨大調整,香港未來實體經濟下行的机會很大,這些因素都在現時的股市中反影,股市已下跌了八個月,股市走前實體經濟半年至一年,實體經濟惡化,香港樓價肯定要調整,問題是會跌幾多?如C生所說10%那麽樂觀?定如沈大師、羅博士所言50至60%?亂博的看法肯定也會引來萬箭穿心,下篇再談。

5 則留言:

  1. 預見樓價未來兩三年會梯級式下滑, 樓股同樣草木皆兵, 經濟萎縮

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  2. 女將:經濟未來兩三都唔會好,樓價點升?

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  3. 我同意女將的"預見樓價未來兩三年會梯級式下滑", 幸而中國經濟已相當強壯, 不至於被歐美一拖便跨, 未來還看中央政府的應對策略。

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  4. 自由兄:我不大清楚會否兩三年內梯級式下滑,希望是這樣吧!

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