OT對樓市的影響(一)

近日股市大跌，很多專家對樓市跌幅作出了不同程度的預測。大老闆C生認為只會跌10%，股評人沈大師預期樓市跌完15%再要跌15%，然後被人撰文指預測股市畜勢代升都錯，惶論預測樓市的能力，經濟司羅生預期樓市跌四、五成又被指長期淡友總有一次中，經濟日報「樓論」專欄唐榮的置業痛苦指數長期被指「佢就極度痛苦」，似乎極度看淡則多被插至體無完膚，筆者勇字當頭，或要嘗萬箭穿心的後果了！

在下巳很久沒有預測樓市，對上一次6月27日「美國或可不用加息 港加息可期 」文章是估計樓市會在高位橫行，主要原因是經濟還好，業主一天有工開，還不致於槍着賣樓，而且之前很多人均以低息按揭上會，一日息率不加，要他們自願放棄低息按揭，難也！另一方面SSD令現時買樓的人要綁兩年，樓價兩年间升了七成，高位接貨還要綁兩年，此等勇士應該不多，銀行加息只加H和P後面的加數，令後來者除了要買貴樓，還要付貴息雙重打擊，此等情況下，賣家不賣，買家不買，令我當時預測樓價高位徘徊，而這情況在近兩個月的中原樓指數中反影出來(見圖)。

資料來源：香港城市大學/中原地產研究部

今時伯老的扭曲操作(OT)又會有另一種影響，是時候調整預測了。

之前QE令資金氾濫，水浸和超低利率推動樓價升完可以再升。上一篇文章「開OT的長遠影響」指出今時的OT會令資金回流美國，水浸情境不再，現只剩下低息。伯老早前承諾美國人民兩年不加息，香港聯系匯率關係，理論上香港息率必須跟隨美國，即低利率應持續多兩年。事實上，伯老承諾的是美國人民，不是香港市民！OT令資金流出，即時要升的是HIBOR，偏偏很多香港業主的按揭都轉致H按，好彩H按有Cap rate，如果Prime不加，按揭利率還是低企。資金緊絀，銀行還是要加息，不過可能只加H和P後面的加數，買家市場必定雪上加霜。再沒有資金流入，內地企業對貸款若渴，資金再緊些，銀行便要加存款息率吸資了，存款息率上升即經營成本上升，按揭息率焉會不加？Prime是否能夠維持兩年不變？還是要放長雙眼看。(今天會計師行Peat記也發表報告指存款息率會繼續上升)

另一項重要因素是實體經濟，倘若實體經濟不惡化，業主未到失業，即使樓價下跌，樓還是會供下去。如果失業率上升，樓價下跌便在所難免。上篇文章說過伯老的扭曲操作是會令資金回流美國，結論是亞洲貨幣、股市、地產泡沫即將結束。自九月二十一日，伯老宣佈扭曲操作後，亞洲負面消息不斷，亞洲貨幣以至人民幣均報下跌，南韓多間銀行因債務問題破產，中國高利貸被傳畜勢代爆，房地產面臨大調整，香港未來實體經濟下行的机會很大，這些因素都在現時的股市中反影，股市已下跌了八個月，股市走前實體經濟半年至一年，實體經濟惡化，香港樓價肯定要調整，問題是會跌幾多？如C生所說10%那麽樂觀？定如沈大師、羅博士所言50至60%？亂博的看法肯定也會引來萬箭穿心，下篇再談。