OT對樓市的影響(二)：樓價要跌幾多？

萬有引力下「What goes up, must come down」，即是物件上升了，便會下跌，上升的高度和速度與下跌是相等。很多經濟學書在評論泡沬時，也用上近似的理論。

經濟學者認為泡沬都有短時間急速上升的特徵，下圖顯示泡沫形成中，市場行為和情緒的發展過程：

圖(一)

資料來源：The Bubble Chart of Hofstra University's Jean-Paul Rodrigue

從過往的經濟學歷史中，泡沫上升的幅度和速度與下跌是相等，如上圖所見一樣。

套用在香港樓市，唯一可以參考的樓市泡沬歷史只有1997年，圖二所見1980年至1990年的樓價可說是平穩上升而未見泡沬。 樓市泡沬自1990年開始，1995年第三季出現bear trap, 1997年第三季爆破後，樓價調整要到2003年第三季，私人住宅樓價指數達59.3才告終，即回到1991年第二季約56點，差不多1990年樓市上升的起點！(見圖三)


圖(二)

圖(三):

圖(四)





2009年至2011年，我們看到類似1995年至1997年的急速上升的現象，也就是Jean-Paul Rodrigue Bubble Chart中的Mania Phase(瘋狂階段)，2008年第四季的下跌很像Bubble Chart中的bear trap, 根據10月份差餉物業估價處資料，2011年第二季私人住宅樓價指數上升至187.5，而中原地產提供的最新城市領先指數，樓價自六月開始橫行並輕微下跌，並在9月呈現回升跡象，看似是調整結束(看圖四)，但回看圖(一)的Bubble Chart，樓市泡沬應是到了Blow Off Phase初段中的bull trap，跟着會是較大幅的下跌，幅度和速度會跟上升相等。倘若要回到升市的起點，即是又要回到2003年私人住宅樓價指數59.3，下跌幅度是68%，跟沈大師和羅博士的預測一樣駭人！都說過啦！我的預測必會是引來萬箭穿心！

不過，再看看Blow off Phase尾段，價格過度調整要回到平均值(Mean)才會平穩發展，依筆者估計平均值應該是2005第一季至2006年第三季之間約92.2。

有人或會認為政府政策可阻止或減低下跌幅度和速度。筆者介紹以下文章：

「30-year History of Hong Kong Property Market in One Chart」
http://www.alsosprachanalyst.com/real-estate/real-estate-30-year-history-of-hong-kong-property-market-in-one-chart.html#ixzz1a0gH5ztL
文章中的圖表詳列30年政府的政策無法阻止樓市上升和下跌！很詳盡的圖表！