也來湊湊熱鬧「其實香港房子夠不夠？」

上星期經濟日報唐榮的樓論專欄一篇「其實香港房子夠不夠」引起石sir和羅家聰的回響，筆者亦覺得這是一篇很捧的文章，也希望加點意見，首先轉載讓大家回味。

轉載:

其實香港房子夠不夠？

撰文:唐榮    欄名:樓論

標題「其實香港房子夠不夠？」應該是香港制定房策的根本，因為若認為夠，推動建屋等等行動力度將有限，若認為不夠，應該會比較「上心」，提速供應。根據唐榮了解，在政府的思路中，香港的住宅單位數量，包括公營、私營等等房屋，是足夠香港市民居住有餘。是否確實如此？

房委統計 總供應超家庭數目

好夠︰2011年中，香港人口有710.81萬人，政府統計有235.29萬個家庭，理論上，超過236萬個單位已經足夠。房委會的統計數字顯示，截至2010年年底，香港有140.1萬個「私人永久房屋」、113.5萬個公屋居屋等公營房屋。總數是253.6萬住宅單位，高出家庭數目18.31萬個單位，應該相當足夠。這些數據應該屬政府房策的思維基礎。

仍夠︰換另一個角度看，710.81萬人，香港平均每個住戶的居住人數是2.9人，除以人口數目，香港人口可以分拆為245.1萬個家庭，以上文的253.6個住宅單位計算，住宅數量仍然高出8.5萬個，仍然高出相當水平，但無可否認已大幅收窄。

剛夠︰2010年底是253.6萬個公私營樓，假設2011年沒有單位拆卸，相關資料顯示，公屋2011/12年度的預測建屋量為1.1萬個，私人樓的落成量為1.1萬個，住宅單位到2011年底為255.8萬個。

不過，這牽涉到另一問題，差餉物業估價署統計私人住宅的總存量2010年是110.29萬個單位（不包村屋、宿舍等），加上今年落成量10,670個，總數應該是111.4萬個私人住宅。與上文提到的房委會資料不同，房委報告統計的是「私人永久房屋」有140.1萬個，私人永久房屋是甚麽？定義上包括︰

（i）以住宅用途為主的多層樓宇或房屋的私人單位；

（ii）房協的市區改善計劃下的出售單位；

（iii）香港平民屋宇有限公司的單位；

（iv）政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的職員宿舍；（唐榮認為，這部分最難評估，有宿舍，滿足了居住需求，應該仍有相當強烈的置業需求）

（v）別墅、平房/新型村屋；

（vi）簡單磚石蓋搭的建築物/傳統村屋。由二零零二年第一季開始，可在公開市場買賣的居屋/中等入息家庭房屋計劃/私人參建居屋/可租可買計劃/重建置業計劃/租置計劃/房協住宅發售計劃/夾心階層住屋計劃的單位亦包括在內。

差估署數據顯示 仍不足夠

差餉物業估價署的統計不同，所以兩者數值相差極大，而差餉物業估價署的單位統計有空置率一項，亦即丟空不能滿足居住需求，空置率以去年4.7%標準計算，私人住宅約佔111.4萬個，扣減空置率即減少5.1萬個單位（255.8萬減5.1萬），剩下250.7萬個單位，與上文「仍夠」部分的香港245.1萬個家庭，高出的單位數目愈來愈少，僅高出5.6萬個單位，與政府計算的基礎，高出18萬多個單位，相差更大。是不是種類繁多？

不夠︰若以2010年差餉物業估價署的私人住宅計算，亦即110.29萬個單位、加上今年的10,670個入伙單位，即使不扣減空置、拆卸的單位，私人住宅至年底約有111.4（2010年底總存量110.29萬+1.1萬個今年落成量，連公營房屋114.6萬個（2010年底總數113.5萬+1.1萬個今年度建屋量）一併計算是只有226萬個住宅，無論相較政府統計的235.29萬或唐榮推算的245.1萬個家庭，都不足夠。

依照往績，特區政府應該會採用「好夠」那組數字，但唐榮個人有點保留。

羅家聰就認為空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量，全都應計入供應量，結論是供應應為255.8萬個加2011年公私營單位供應2.2萬，總住屋供應253.6萬，較235.29萬户住屋需求多出18.31萬，是「好鬼夠」！

兩位高手不同的見解在於供應應否加空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量，我個人就認為現時不是供應夠或不夠的問題，如果現時突然經濟逆轉，供應必然嘔突，2008年黑天鵝事件是最佳例証。

我認為低息按揭令自住和投資需求大幅飈升，自住的樓樓價升了，又可加按買多間，人人如是的話，只要樓價一日仍節節上升或人們持續預期樓市可以上升，加多幾多供應也是無法餵飽需求的。最重要是扭轉這種想法，一是好像董伯伯般搬出每年多到你驚的供應量，一是政府宣佈完全退出地產市場，政府以其他徵稅來填補少收的賣地收入，但兩項都是痴人說夢，曾蔭權才露底說過政府不想樓價大跌，各位想上車的市民還是等黑天鵝事件再次發生吧！幾時？歐債加來年全球滯脹，近也！