無關係又話有關係(上)--樓價與名義利率的關係(2008/07/06)
直到截稿前，幾乎全港的主要銀行均縮減了按揭利率息差，由年初的P-3.X%減為P-2.X%，傳媒上一眾財經界人仕排著隊為樓市下半年表達關注，認為美國減息周期已完結，加息期在即，再加上股市低迷，一致裁定樓價必定回軟。筆者也忍不要要極速回帶：「把股市裡的錢看作是聰明錢，只反映股市的投資者狂妄自大──施永青」。
經濟現象也像天氣一樣，是由眾多因素決定的，有些人在分析經濟現象時，卻只憑直覺，認為單一因素已足以解釋任何現象，樓價與利率便是一例。市場上很多人認為：利率升，樓價跌；利率跌，樓價升。所以不斷加息，樓價應該要跌；利率見頂回落，樓價應該要升。數據是不會騙人的，大家看看過去幾年樓市與利率的關係。
附圖顯示由1980年至今的利率與樓價的比較，筆者使用差餉物業估價署的物業售價指數。筆者不用按揭利率，因為各銀行對不同的客戶提出不同的按揭條件，有些是P+X%或P-X%，莫衷一是，不如用「儲蓄存款利率」及「最優惠貸款利率」比較。
- 樓價在1980至1981年見頂下跌到1985年，期間利率下降了約7%，利率與樓價同步下降。
- 利率在1987至1988年見底後上升到1989至1990年見頂，樓價指數由低位上升了約60%，利率與樓價同步上升。
- 利率自1991年開始下降至1993年，期間樓價指數上升了50%以上，利率下降樓價上升。
- 樓價在1994年見頂下跌到1995年，期間利率上升了3%，利率上升樓價下跌。
- 樓價在1995至1997年狂升70%，利率只是窄幅波動，利率不變而樓價上升。
- 樓價由1997至2003年大跌65%，期間利率大幅下跌，儲蓄利率接近0%，利率與樓價同步下跌。
- 樓價在2003年見底後到2005年上升60%，期間利率幾乎沒有變動，利率不變而樓價上升。
- 利率由2005年開始再次上升到2006年短期見頂，期間樓價窄幅徘徊，利率上升而樓價不變。
- 利率由2006年再次下跌至今，期間樓價上升了35%，利率下降樓價上升。
當然比著筆者係樓市淡友，也不會服氣，明明股市跌到天翻地覆，認為目前是負利率只短暫現象，到美國聯儲局加息壓通脹，實質變為正數的話，樓市仲唔回落？限於篇幅，筆者將於下期探討樓價與通脹的關係。
(完)
無關係又話有關係(下)--樓價與通脹的關係(2008/07/12)
承接上期，筆者展示樓價與名義利率(nominal rate)沒有明顯關係，今次筆者加入通脹率作考慮，即是扣除貨幣購買力隨時間而流失的因素，將會得出實質樓價及實質利率的比較：
v 通脹率由1981年落到1985年，期間樓價實質下跌了50%，通脹與樓價同步下跌。
v 通脹率由1986年開始回升至1990年，期間樓價升100%，通脹與樓價同步上升。
v 樓價由1990年繼續上升70%到1994年，期間通脹由13%下跌到7%，通脹跌樓價上升。
v 樓價由1994至1995年下跌30%，期間通脹在10%徘徊，通脹不變樓價下跌。
v 樓價由1995至1997年上升50%，期間通脹由10%下跌到5%，通脹下跌樓價上升。
v 樓價由1997至2003年下跌65%，期間通脹由5%下跌到-7%在負數（通縮）徘徊，通脹與樓價同步下跌。
v 樓價由2003至2007年上升65%，期間通脹由-3%上升到4%，通脹與樓價同步上升。
我們再看實質「正利率」與「負利率」對樓市的影響，儲蓄利率在多數時間均是負數，只有1984年及1997至2003是正數，前者是樓市低位，後者是樓價大跌；最優惠利率在多數時間均是正數，只有1988年及1990至1995年是負利率，前者是樓價上升途中，後者是由低至高再下跌的一個循環。
讀者們可能看到一頭霧水，樓價似乎並不受限於某一因素。有時同步，有時反方向，甚至利率的正與負，亦不一定指導樓市的方向。利率或通脹只是影響樓價的眾多因素之一，而且並不是主要因素，無法在數據上反映出來，但又很難完全否定他們對樓價的影響。
將之放入目前的樓市，利率應該見了底，待下半年調頭回升，事實上世界各國很多已經調高利率來壓制通脹，香港基於聯繫匯率要跟美國，低息環境持續的時間相信遠比市場人士預期為長。通脹穩步推升亦是市場的預期，但細心分析，今次通脹並非如廿年前濫發貨幣造成，亦非信貸過份寬鬆，而是生產成本及物質供應緊張導致，建樓成本均因而上升。
筆者多次提及，經濟分析如股市、樓市等，受著眾多因素影響，坊間一些快餐式分析，只以一兩個因素來企圖解釋全部，不單是以偏蓋全，甚至是輕重不分。筆者認為目前的「主旋律」是樓宇供求及估值水平。2008-2009年將會渡過樓宇供應的瓶頸，之後會由每年一萬個單位升回大約一萬五千個單位；樓宇的需求壯旺反映在租盤少及租金高據不下；兩者好淡參半。
關於估值水平的重要性，無論股市或樓市場不得到足夠的重視，例如中國經濟增長強勁，美國受著次按及樓市崩圍的打擊，為甚麼美國杜指或標普只下跌約20%，而滬深300指數卻下跌50%以上？甚至財經新聞界的教父為解釋這個問題，拋出一大堆理由，亦未能令人信服。筆者在一篇2008年6月的報導看到：
http://financenews.sina.com/sinacn/000-000-107-000/2008-06-16/20232041697.shtml
「標普500的最新市盈率為22.06倍，而昨日滬深300(2908.627)的市盈率為22.25倍。」
由是觀之，美國股市去年10月最高峰時市盈率約27倍，而中國股市是42倍以上。套用在樓市便很殘忍：超高價出售的一手豪宅盤一如中國股市，一眾二手盤一如美國股市，當兩者要接軌時有甚麼結果？以下是差餉物業估價署2008年5月的數據：
| 單位面積 | 回報率 |
| A. 實用面積小於40平方米（約430平方呎） | 4.80% |
| B. 實用面積40-69.9平方米（約430-753平方呎） | 4.10% |
| C. 實用面積70-99.9平方米（約753-1,076平方呎） | 3.60% |
| D. 實用面積100-159.9平方米（約1076-1,722平方呎） | 3.40% |
| E. 實用面積160平方米以上（約1,722平方呎） | 2.90% |
(完)
無關係又話有關係--利率、通脹與樓價的關係是出自他的書「置業進階筆記」的27-32頁(第二版)或31-37頁(加强版)。(很好的書呢！)
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