欣賞完兩篇轉載自脫苦海的書--「置業進階筆記」)(加强版)中的無關係又話有關係--利率、通脹與樓價的關係 (第31-37頁)，亂博說過會有補充，今天再續！
脫兄在文章中提到從圖表看，看不出利率和通脹對樓價有直接關係，但又不能排除這些因素與樓價有關係，亂博認同脫兄的看法，出現這情況的最大原因是聯系匯率令香港沒有自住的利率政策，單看香港利率走勢，是無法看出其影響力的。因為影響香港樓市最大的因素在美國，而且昰國際市場拆借美元的利率(即LIBOR)的趨勢，很多人都忽略它的影響力。
亂博曾經在「2011年樓市升市關鍵是什麼？」一文中講過，香港樓價能否承勢而上，成敗在於熱錢，而左右熱錢的流向，是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)！
由於聯系匯率，港元與美元掛鈎，理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR，從圖(一)看到，在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致，基本上差距很窄。
圖(一):
但在一些特殊情況下，兩者距離拉濶(見圖二)，利率差距負數和利率差距正數均會對資金流向有不同的影響。就如1986-87/88年，美元弱勢，HIBOR持續低於LIBOR(圖二中的(1))，即利率差距出現負數(即negative interest rate spread)，由於香港經濟較美國强勁，1986年香港經濟增長13%，87年增長13.4%，88年增長8.4%，美國的經濟增長則分別為3.5%，3.2%，4.1%。令人預期港元升值，引發資金流入香港，銀根充裕推升港元借貸，資產(包括地產)價格亦因而被推高。相反，在1997年亞洲金融風暴前，亞洲貨幣爭相貶值令人預期港元也會貶值，HIBOR大幅高於LIBOR(圖二中的(2))，即利率差距處於大幅度正數(positive interest rate spread)，資金流出香港，銀根收緊，引發香港資產價格大幅下跌。
圖(二)：
好了！跟着講的是戲肉！自2004/05年起至2007年(見圖二的(3))及2007年至現在，人民幣處於升值軌道，1997年後的香港經濟跟內地經濟息息相關，令人預期港元升值，HIBOR又再一次持續低於LIBOR，利率差距負數(見圖三的(4)和(6))又再一次引發資金流入，銀根充裕推動借貸，從而推升資產價格再次出現，全球金融海嘯令正利率差距短暫地出現(見圖三的(5))，引發資金短暫地流出，銀根短暫地收緊引發地產價格短暫下跌，但人民幣升值趨勢仍在，加上美國兩次量化寬鬆，負利率差距持續，這就是金融海嘯沒有令香港地產價格持續下跌的最大原因。那麼，香港地產價格升勢能否持續，很大程度上要看HIBOR-LIBOR之差距究竟是持續地負數，定還昰升上正數差距(positive interest rate spread)。
圖(三)：
三個月香港和倫敦同業拆息(month-end data)數據來源：Bloomberg
香港樓價指數來源：差餉物業估價處
很多人以為利息要升上至如97年的13厘才會影響樓市，而現時1厘加到2厘、3、4厘水平，利息仍然很低，因而不會影響樓市的觀念是明顯錯誤，因為重點不在於利息要加到你供唔起，樓價才會下跌，重點其實是加息會否導致HIBOR和LIBOR之間的spread走向正數並引發資金外流，令銀根收緊！
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