樓市烏雲蓋頂下的樓市新辣招

上週五，政府突然宣佈樓市加辣措施，除了港人首次自住物業沿用舊稅制外，第二間住宅物業不論以個人及公司名義持有均須繳交劃一15%印花稅，翌日零時生效的從價劃一增至15%，非住宅物業不適用。

銀行及地產界人士議論紛紛，有說樓市成交會冰封，有說樓價起碼下跌一至兩成，有說只會令非住宅物業投資上升，亦有分析認為加辣招只會令到人們有樓不放，因為再買成本和風險增加，因此放盤量更加減少，樓價進一步上升。據東網報導，美聯物業提供的資料顯示，政府公布加辣招當日起，將軍澳區內放盤單位反價，以首都2座左翼高層A室，放盤價由690萬港元，大增約13%至780萬元，都會駅、東港城及將軍澳中心等住宅單位，反價幅度亦介乎約1.1至12.4%不等，看來業主對樓市新辣招的即時反應是加價賣樓或封盤。

我們必須要注意，香港宏觀經濟其實已經很差，香港零售業銷售已連續下跌了11個月，實質本地生產總值由2014年升2.6%、2015年升2.4%，下降至2016年上半年只得1.2%增長率，所謂支撐樓市的基本因素是失業率平穩在3.3%至3.4%，私人房屋每月入息中位數中2012年第四季30,000港元上升至2016年第二季35,000港元，升幅16%，樓市雙辣招在梁振英上台後實施，但樓價期間仍然升了四成有多。另一個正在嚴重影響香港經濟的重要因素，甚至是靜靜地破壞著香港經濟基礎的，是自2014年佔中後的政治鬥爭加劇，也是導致香港經濟急劇轉差的最大原因，可以說香港樓價在全無經濟基礎下瘋狂上升。

事實上，近十年影響樓市的主要兩個因素，一是低借貸成本加上印鈔泛濫，二是內地大力打壓樓市和人民幣貶值下內地資金尋找出路而來香港作資產配置，兩個因素其實是同一個因素，就是跟美元和美國息率下的資金流向有關，因此，評估香港樓市，無可避免必須要對美國利率走勢和美元方向作出投機性預測。

美國在2015年12月中加息0.25厘，中原城市指數由2015年8月146.78見頂下跌至2016年3月尾127.84，可見加息令資金流出新興市場是有效導致樓價下跌，之後中原城市指數再次上升至2016年10月143.68，內地資金南下是解釋原因，來去都是資金流向的問題。

那麼，前瞻美國加息時間和資金流向大可判斷香港樓市，以至政府辣招能否揍效。如無意外，12月美國將再次加息0.25厘，但今時今日，政治影響經濟，正如英國6.23公投脫歐後，英鎊下跌三成，英倫銀行維持低利率環境，因此美國總統競選，親市場的希拉里勝出，抑或民粹主義的特朗普勝出，將會出現很大變數。特朗普上台，股票市場或會出現黑天鵝，為穩定市場，聯儲局主席耶倫或會延遲加息，但長遠而言，其實變數很多，經濟政策會否如他狂言的出現翻天覆地的改變？會否真的炒耶倫，加息？會否大幅加傾銷稅，令到海外資金大回流？企業税減至15%亦可能導致資金回流，資金大回流可能引發通脹加快上升，那便可能並非一年加一次息，香港樓價便有可能大跌，若果加上樓市辣招，那就可能不只10至20%的跌幅。另一方面，特朗普亦可能至在特圍而出，做了總統後一切如常，或改變未必如言論激進？

那他或希拉里上台的分別未必很大！特朗普上台的確製造很多不明朗前景，我們還是靜觀變化才決定樓市加辣的影響。