搜尋此網誌

2011年10月12日星期三

施政報告內新居屋計劃對樓市的影響


千呼萬喚,老曾在他的任期只剩下少於一年,樓價從2005年至今升咗100%,才開始急市民所急,以下節錄《施政報告》內新居屋計劃,個人認為現在才復建居屋,現在才知道做地是要長期的,太遲!太遲!

 
  
1. 新計劃的對象是每月收入低於三萬元,主要是屬首次置業人士的家庭。
2. 計劃提供實用面積約四百至五百平方呎的單位,售價約為一百五十萬至二百萬元左右。
3. 由二零一六至一七年起四年,政府會撥地提供超過一萬七千個有關單位,每年約為二千五百至六千五百單位。
4. 首個年度可先提供二千五百個單位。將來土地供應增加,我們會以每年平均可以提供五千個單位為規劃目標。
5. 業主購入單位五年內出售,只可售予綠表人士或房委會。五年後,向房委會繳付了補價,可自由出售。
6. 補價只需是補買入時射地價,不計物業升值。曾蔭權說,這「方便業主在私人市場轉換單位。」
很多人關心的問題:「新居屋政策會否影響樓市?」
我個人一直認為樓市升市,政府賣居屋阻不了升勢,樓價下跌也跟興建居屋無関,樓價下跌是跟經濟週期有關。不過,2014年才有二千五個居屋單位推出預售,2016年才可以入住,那麼少供應量又那麼遠的事,怎樣影響樓價?現時平均樓價已達平均6000元一呎,要跌的怎樣都會跌,不要賴地硬!
從這份施政報告內的新居屋政策看出,曾政府是想避開未來幾年供應居屋,即使供應也是少得可憐,是否已預計樓市泡沬將隨外圍經濟收縮而爆破?個人感覺政府整天都在測市跌,但這又是否政府應有的角色?與其說一些人經常等市跌不切實際,政府其實才是帶頭等市跌,更為不濟!
筆者97年至現在都認為政府應改革稅制,使政府不再依賴地產作為財政收入,才是香港經濟應走的路,97年時我們已吸取了教訓,地價貴、租金貴、香港因此失去競爭力,但改革稅制必須在經濟好的時間進行,曾蔭權已失去最佳時機,香港政府只會繼續依賴土地、地產作為財政收入。
從曾政府多年施政的思維,香港樓價只得升的份兒,即使跌也不可跌得太多,這會令府財政收入不穩。那麽,政府更必須提供置業的階梯。
很多人認為居屋幫人投資致富,由於買賣受到規限,居屋升值能力怎樣也不及私樓,如何令人發達致富?極其量都只是在樓市升市時,讓他們的資產也可以升值,套現後補貼多少儲蓄轉投私人物業市場,居屋政策其實是為私人物業市場提供「新水」。
只建公屋,不建居屋,市民的收入又無法快速追上樓價升幅,住公屋的(富或不富户)都只得繼續住公屋,夾在中間「唔上唔落」的人,既不合資格伸請公屋,也買不起私樓,要解決住的問題,最捷忽方法就是離開中間那層,向下流至適合伸請公屋,那就是現時我們見到大學生不願加人工或只做散工,務求留在低收入階層的現象。公屋需求只會越來越大,政府財政負担只會日益膨脹,長期只建公屋不建居屋是行不通的,居屋是必須要建。
話需說回來,筆者很質疑香港政府庫房是否能夠長期依賴地產收入?世界周邊地方,特別是內地的經濟發展是否永恆不變嗎?到時不要問:Who Move My Cheese
另方面,居屋供應只會是400500呎樓,加上那些限呎限量私樓又是集中供應細價樓,樓市泡沬爆破,將會是最影響細價樓!

2 則留言:

  1. 我贊成興建居屋,亦認為短期對地產市場的影響不大,不過樓價現已在高位,如果在推出時碰上樓價下跌週期,會影響心理,從而加大下跌效果。

    另外,我覺得限呎樓非常不要得,情況和在貴重地皮建公共房屋一樣浪費資源。

    回覆刪除
  2. 自由兄,睇來曾政府又是多做多錯,最好還是不做不錯好

    回覆刪除

請留回應!