從人口年齡分佈分析樓市需求 (上) (2011年7月11日)

上文提到人口年齡結構是實質支持樓市需求的重要因素，除此之外，我們亦可從中窺看出(大、中、細)哪一類型樓宇的需求重點。

就如上次所說，1997年時，人口年齡中位數是34歲,人口年齡以30-39歲佔總人口最多(看圖(一))，他們正藉適婚年齡，成家立室為房屋帶來强勁的實質需求，而上車置業加上當時土地供應受中英聯合聲明限制每年50公頃、海外移民回流和內地投資，令各類房屋全方位上升(看表(一))。

當年老董針對上車的資助置業、首次置業貸款等的房策基本上方向是正確，但生不逢時，亞洲金融風暴淹至，樓價大跌，調整用了六年時間。然而，就是這些成家立室羣作為樓市中堅需求，才會對房子不離不棄，多年負資產也不放棄供樓，如非失業也不會賴債，但很多97年以超高價入市，尤其細單位，持貨至2011年第二次高蜂，仍然無法返家鄉，因為2011年的需求重點移咗位。

圖(一):

 

 

 

 

資料來源：香港政府统計處

至2011年，人口年齡中位數是41歲，佔總人口最多的年齡組別上升至45-54歲，這班人大多已有一層樓，他們的收入增加，當然希望生孩子，家庭成員從兩口子增加至三口子，什至四口子，有一個孩子的，或會希望孩子有弟弟、妹妹作玩伴，孩子大了，便希望多些私人空間，財政許可下，換大房子，買樓要多一個房是必然的。 2011年，我們看到潛在換樓需求强勁。
這些潛在換樓需求有否真正轉化為實質購買力？我看是有的，從今次樓價大升中，首先升的正是大單位，除了內地富人喜愛買大單位外(這些需求可從一手市場看出)，本地需求可從二手市場看，一些又舊又大的屋苑(看表(一))，如碧瑤灣、嘉雲臺、比華利山、和富中心成為今次升市大贏家，大概可看出最大年齡組別羣45-54歲的換樓需求是何等殷切，不要小看這年齡組別羣的需求，真是去到邊升到邊。這些換樓需求遇上超低按揭息率、再一次樓宇供應短缺、內地移民和內地投資推一把，樓價再次冲上雲霄。

表(一)：



 

上表資料來源:脫苦海「十四年之約--中原指數成份屋苑多年來的表現」(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=22229)


那麼從分折社會最大羣年齡組別的需求，大概看出樓市需求的重點。現時曾蔭權政府因樓價瘋漲而大量建限呎樓或細單位的政策基本上沒有騷到癢處，因為需求重點不在細單位。看錯重點可能造成供應過剩。不過，過剩的供應會有被吸納的一天，只是不在這年代。那麼，會在哪一個年代？在此賣個關子，留待下回分解。

1997年樓價瘋漲後，上了車要14年返家鄉；2011年樓價再次登上另一個顛峰，結婚生仔是實際需求，租金上升，買樓上車對沖租金是有必要的，但高位入市必要預長綫持有，一但樓價再次大跌，要待多久才能返家鄉？由於解釋很長，留待下篇再談。