2011年樓價可能是超級泡沬 (2011年7月6日)

特區政府實施額外印花稅已半年，隨後銀行逐步加H按，金管局進一步收緊按揭成數，然而樓價只略為調整之後又節節上升，根據中原地產研究報告，2011年上半年樓價上升12.3%。目前中原城市領先指數CCL最新報99.23點，較1997年歷史高位102.93只約3.7%。
兩周前經濟日報羅列了一些經濟數據，從原城市領先指數、人口增長、就業人數、經濟增長、實際按揭息率等層面，比併2011年和1997年，特此下載圖表讓大家參考。

(圖一)

從上圖看，人口、就業人數、本地生產總值和全港置業率上升，驟眼看是支持2011年的高樓價的因素，然而看一看房屋空置率從97年3.7%上升至2011年4.7%，兩個年代的實際經濟增長持平，實質收入增長下跌，都令人懷疑2011年樓價能否維持。筆者什至認為有效按揭息率2%和實質按揭息率-2.55%，才是2011年樓價瘋漲的原因。

另一方面，筆者認為人口結構分佈也是影響樓市的重要因素，不容忽視。
 
1997年人口結構很大部份是適婚人口，人口年齡中位數是34歲，正常的適婚年齡介乎25歲至39歲，從圖二看，這部份人口是最大的年齡組別，佔人口總數比例28%。結婚後成家立室正正為97年樓價帶來一些實際需求，也是樓市的中流砥柱，從而令樓價不至一沉不起。

(圖二)

在2011年，人口結構卻轉變了，人口年齡中位數是41歲，佔人口最多的年齡組別是45歲至55歲(看圖二)，這些中年人口早已成家立室，置業需求在十年前，現時適婚人口，亦即八十後，佔人口總數比例下降至23%，適婚人口減少，樓市的中流砥柱上移至40-55歲，兩個不同年份，即使相同的樓價，成家立室帶來的實質需求卻減少，這可能顯示今次樓價的瘋漲是一個超級泡沬。

至2011年6月16日，現時平均二手樓價409萬元，較1997年二手平均樓價386萬元高出5.9%，由於適婚人口下降，除非2011年的適婚人口的收入比1997年的適婚人口多很多，否則2011年的樓價是佷難維持的。