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2011年5月10日星期二

今時買地,不是麵粉麵包的故事,切密一廂情願 (2011年5月9日)

上星期六經濟日報置業家居內,恒生管理學院商學院院長兼金融學教授,蘇偉文博士有以下文章。筆者認為很有道理,也認同部份講法,但就不大認同今時今日地產商買地起樓,是麵粉、麵包的故事。我個人認為今時今日地產商買地起樓,應看作他們買了麵包鋪和麵粉做生意才是。為何這樣說?請各位想清楚,他們買地除了起樓,還有兩層商場,停車場都是可以長遠作為收租賺回報的,樓也不一定全部賣出才有錢賺的,頂層兩層也可作豪宅長綫出租,有海景的賣貴一般麵包價一倍己大概回籠四成麵包價,其他的樓層是平麵包也好,貴麵包也好,生意照做,他們買的是一盤生意,盈利是世水長流。用麵粉價計麵包價似乎只合單幢樓。你哋話係咪?
轉載自經濟日報置業家居
麵粉價與麵包價 沒一定關係

政府在上星期拍賣高山道前海關宿舍地皮,拍賣價$15.25億,接近市場預計的上限,而每平方呎地價更差不多是一萬大元,而以這個呎價來作標準,不少測量界人士估計樓宇落成後的呎價最少要$1.5萬,有的甚至認為呎價可達$2萬。


不少人都認為土地拍賣呎價對樓市往後發展有啟示作用,理由是地產商無寶不落,他們願意用高價投地,就意味着他們看好樓市,高地價便是高樓價的最好保證。以香港房地產開發商的盈利往績來看,這個觀點看似沒有錯,所以當萬元地王出現後,同區的樓房投資者叫價都比較有信心,有的叫價亦比較進取,這就是土地高拍賣價帶來的預期


發展商非穩賺不賠

然而,這種預期是建基於不少假設,而這些假設有效與否,會影響到將來的樓房價格,筆者以下會集中討論其中3個假設。


首先,正如上文所說是假設地產商是穩賺不賠,當地產商願意用高價投地,也即是說地產商預計可以貴買貴賣,所以市場認為將來樓價會上升。然而,這種假設是沒有嚴格的根據。我們可以說從香港的房地產市場歷史來看,地產商看似無風險地大獲其利,香港排在前列的富商都是以地產起家。可是地產商和所有商人一樣,他們都要面對商業風險,是沒有所謂保證利潤,地產商也可以因地產市況逆轉而遭沒頂。事實上,在香港地產發展史裏,也有不少地產商失敗的例子。


其次,房地產開發本身的特質,就是原材料價格和製成品售價可以沒有關係,也就是所謂麵包可以平過麵粉的說法,在九七金融風暴後,這個現象也曾出現了好幾年。從土地開發到樓宇落成,投資期大約三年,所以樓房的市場價格是三年後的事,和土地拍賣價格可以無關;當然,發展商可以用預售樓花的策略,將從土地拍賣到樓宇落成的期間縮短,但這個期間的房地產價格變化,卻是一項風險,沒有人可以保證發展商一定可以賺錢。其實麵粉(土地)價格和麵包(樓房)價格沒有一定關係,當土地價格便宜的時候,發展商只會覺得買到便宜貨,他們是沒有義務將建成後的樓房價格降低,一切還是看樓房市場的發展。


息口回升 發展商或需掟貨


再者,房地產需要大量銀行借貸,是一種高槓杆的生意,極需要資金回籠周轉,所以息口走勢會對房地產市場產生重大影響。當利息上升而房地產市道改變,發展商一是以雄厚的實力償還銀行借貸,採取惜貨不廉售的策略;二是發展商要不問價盡快賣樓套現,因為償還本金和利息的壓力,在利率上升周期時是可以很沉重的。所以當未來利率一旦有所變化,自然會有發展商掟貨套現,房地產市場也會受到影響。


所以高拍賣價不代表將來的樓房價格必高,可是大眾習慣了高土地拍賣價代表樓房後市看好,在一種自我完成的預期下,二手叫價也即時上升,但將來的樓房價格是否一如所料上升,就要看後市發展了。

rayso@hsmc.edu.hk撰文:蘇偉文 博士恒生管理學院商學院院長兼金融學教授

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