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2013年9月12日星期四

樓市PE的意義

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筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ,其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」,也即是國際喜用的「負擔能力比率-- Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度,計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數,得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年?這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度,當然數字越細,樓價越不痛苦!這計算方法經常為人所咎病,然後亂搏提出另一種計算方法,也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值,就是房價租金比,計算方法如下:


房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)


租金是市值租金,基礎考慮是樓都有其租值的,即使是用來自住,用家還是正在對沖租金,因此,自住或投資,用房價除以一年租金,大概得出長期持有,需要若干年租金才可回收房價,這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。

最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」,便用了樓價租金比,結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價,超越歷年平均數達一倍,結論是香港樓市冠絕全球,遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。

報告引起一番爭論,有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報,亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率(也是筆者筆下的老作),亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE,因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力,等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下,樓價租金比的背後真正意義!

「樓」在很多人的心目中,都是一種投資考慮,例如很多人置不置業,多少都考慮---現在樓價升了那麼多,樓價升幅還可以有幾多?美國收水、加息,樓價會升還是會跌?會跌幾多?亦有一些人自己去住劏房,自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多,賣了自住物業等跌買回,希望從而賺一筆,潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟,如果樓價不再上升,沒有人會想住在劏房四十年吧!又或者當你有一筆錢,你會用來買股票?買澳元?買人民幣?那就會比較不同類別商品投資的PE。

對外來投資者而言,他們投資在香港,抑或澳洲,還是美國物業,投資者便會比較不同國家的樓市PE了。

樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價,當中的租金,能否上升或上升幅度,很大程度是受制於當地人的薪酬水平,當租金升幅追不上樓價升幅,兩者的差距越大,即比率越大,顯示回收樓價需要時間越長,因此即使以底特律的case來與香港比較,單以收租回報比較,收租七至八年後,其餘的租金是淨賺,相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租,投資於底特律還真的比香港好啊!

那麼樓價升幅其實是唯一的考慮,而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標,PE越低,簡單而言是平,可以上升的空間大,價格已經上升了很多,PE高,是為貴,價格還可以上升幾多,則見仁見智,就如當年科網年代,百幾倍PE的科網股,還可越升越有,所以有人話PE無用,我都贊成,因為即使公認為貴,但還可以升幾多,升幾耐,則無法知道!

圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:

 
 

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