搜尋此網誌

2013年5月1日星期三

炒預期


週一KC在其經濟日報專欄「一名經人」分析指出,美國通脹變成不會吠的狗,關鍵是聯儲局控制了通脹預期。筆者很認同這種講法,而筆者在過去多篇文章,無論是樓巿預測,或是經濟預測,必定加入「預期」在內,因為這比真正巿場情況早出現,通常三至六個月,人對自己的預期作出行動,從而轉化為市場情緒及推動力,因此要預測巿場走勢,不得不先預測「預期」,而很多人就是以此炒作從中取利,因此不要少看「預期」這傢伙!

KC的其中一句很精景:「現問十個港人,九個九九均不信樓價會大冧,這就是價格預期了」。

預期是怎樣推動市場?當一個特定環境突然製造了大量需求,一些剛性需求加投機和投資需求,供應無法即時快速增加,造成供不應求,因此價格隨之急升。生產者或一些投機者為求擴大利益,開始囤貨,令本來供不應求更形惡化,價格又再升,有剛性需求的人見狀,驚怕需要時買不到或不夠應用,或遲些買會貴很多,因此今天買定未來的需要,用家加入囤積,視乎用家預期自用需求幾多,分分鐘可以今天買定未來幾年,供應更短缺,價格可以升得更急!

這種「恐懼短缺」的情緒,在投機者、投資者、剛性用家之間互相推動,供應永遠無法追上需求,價格也不斷上升,結果造成泡沫,唯一解決方法是控制人們對未來價格不斷上升和供應短缺的預期。

香港樓價自2009年各國聯手印銀紙開始急升,資金泛濫及借貸利息創歷史低位,即使香港經濟當時仍然受金融海嘯沖擊,經濟增長只得2.5%,通脹只有0.5%,當時是未見通脹,但樓市卻反其道而行,原因是人們認為這樣大量印鈔,預期銀紙貶值,通脹來臨,租金上升,投資者便買樓保值,按揭利率低吸引投機者和剛性用家,樓價越升越有,投資者、投機者、用家驚怕未來買樓更貴,現在買定未來的需求,因此三方爭相囤積,供應更短缺。

這種投資、投機、用家互相推動需求上升,但建樓需時三至四年,根本無法配合急升的需求。再加上,政府自2004年停建居屋和叫停賣地,2008年和2009年時候私樓施工量只得8,000個單位,造成供應出奇地低,然後配合資金泛濫、中國印鈔,與及這幾年中國內地經濟起飛,中產人口上升和財富上升,挾著大量資金來港買樓投資,人們預期供不應求更嚴重,投資、投機、囤積、外來需求、剛性需求結合效應,形成了完美的風暴!

我堅持認為香港應該填海供地,原因是人有預期的,當人們預期未來土地供應有限,樓便成為限量版精品,樓價豈有不升的道理?填海增加土地儲備,可令人預期土地供應充足,不需現在搶定給未來幾代子孫!!

一些地產代理和投資者,認為金管局減按揭成數、減供樓負擔比率、提高供樓壓力測試利率等等,以提高買樓門檻,是足夠的措施控制金融體系的風險。他們都不滿政府的SSD加強版, BSD, DSD等多項辣招把炒家、投資者、內地人拒於樓市門外。

事實上,預期單邊升巿,會令人忘卻風險。畢菲特的金句:「只有在退潮時才知誰在裸泳」是最為應景。預期低息和資金泛濫持續,樓價只升不跌,即使你限制借錢買樓,人們還是會從其他地方抬現金來買樓,你以為抬現金的就是富人,實情可能是他們從內地銀行借、內地民間高利貸借來。總之有賺無蝕、沒有風險的市場,必然會吸引人作高風險行為圖利。政府迫令長線持有,或可令投資者看得長遠一點。

炒預期,其實在各種炒賣屢見不鮮,而必需品是最好的炒賣目標,因為有剛性需求一齊搶,價格必然上升。例如早前搶奶粉,內地奶粉不可信,導致內地人來港搶購奶粉,商人見價格上升,便囤積待價而沽,用家怕買不到或越遲買越貴,因此加入囤積,奶粉價由$100升至$300,內地人亦加入搶購和囤積,市場失衡,多多供應也不夠。

炒樓、炒奶粉、尿片、下一浪會是什麼?近日泉州發現多個冒充名牌衛生巾,若能制造一種不信任之風氣,便可成為投資、投機、囤積、炒短缺預期的目標!

高盛認為天然氣將取代黃金成為新的大宗商品類避險資產,當人們認定天然氣有投資價值,多項衍生工具出台,投資、投機、剛性需求推動價格上升,又會形成泡沬。

不過,樓市泡沫爆破,買了很多樓的人,頂多蝕賣或者出租,直至未來一天返家鄉。奶粉泡沫爆破,囤積大量奶粉的人或可減價速銷或可自己喝,或冀望政府撤消限奶令!若然炒爆衛生巾,囤積者大可自己用來抹嘴(至少衛生巾消毒過程嚴謹過紙巾)!炒家炒爆天然氣大可自己聞晒佢!!



4 則留言:

  1. 看這個blog真獲益良多。換句話說,原本夠都變到唔夠,原本有都變到冇!

    回覆刪除
    回覆
    1. 人人都在囤積,夠都變唔夠,有都變冇,就係咁喇!所以政策必須是控制預期

      刪除
  2. 未知先生見現時樓市之靜,人們是否已改變樓市必升之預期?

    回覆刪除
    回覆
    1. 現在的靜只是政府扣起晒D需求,低息、低供應、及印鈔預期未有改變,一但政府撤辣招,立即很多人仆出來買樓,這樣的環境,好難預期大跌

      刪除

請留回應!