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2013年5月15日星期三

香港樓市的未來(4):中國大水不再


很多人經常談到日本印鈔、美國印鈔、政府辣招對香港樓市的影響,這些都只是影響樓市的短期因素,然而人們很注重這些短期因素來提供買賣訊息,所謂短期因素是指這一兩年內會發生的事。

我在今年1月預測2013年樓市時巳經指出,美國QE接近水尾,歐債危機也接近水尾,美國股市突破了15000點並創了歷史高位,德國DAX也是創了歷史高位,如果還在說美國經濟衰退需要繼續QE,也難以令人相信。現在美國聯儲局有委員什至巳開始構思如何退出買債計劃,QE3極可能於2013年尾完結,真的是水尾!

然而日本上月才推出無限買債計劃,日經指數一個月內升了20%,日圓也急速跌了近兩成至102兌美元,日本無限印鈔來勢洶洶,環球多國(南韓、印度、澳洲、歐元區)均於今個月內以減息應對,而各國貨幣也相繼貶值(見圖)什有97年亞洲金融風暴前的貶值競賽feel。


 

資金泛濫,銀行又再競爭借錢出去,一些銀行巳率先減按揭利率至2.15厘,可想而知,若不是政府辣招勤著抄樓和外來投資需求,樓市肯定也會97 feel。(無得炒樓,這股大潮很可能直湧致股市。)

在這股競相貶值潮中,香港經濟和樓市將何去何從?今時今日,對香港最大影響的除了美國加息收水,中國收水定放水也是樓市的關鍵。

下圖顯示,中國於2009年初跟著環球印鈔救巿包括那四萬億貸款流出市場,導致樓價連升8季,央行2011年六次上調存款準備金率,樓價連績淡靜了一年;2011年12月,央行開始下調存款準備金率,樓價連績上升了一年。




中國自2005年開始人民幣匯率改革,並以自由兌換為目標。近年人民幣匯率穩步上升,以求環球大國持有及作貿易兌換,若這目標不改,未來兩年,人民幣匯率仍然會偏強,另外由於美國經濟復甦,美元將會強勢,人民幣須與美元維持距離,因此即使亞洲多國減息印鈔,中國也無法跟隨。




由於人民幣要走出去,並要維持人民幣匯率偏強,相較亞洲各國印鈔谷出口,可以預期中國出口競爭力將會下降,未來三幾年的經濟政策也將會是偏緊。有見及此,在中美皆收水的情況下,加上政府辣招勒著短炒和投資需求,我認為今個樓巿和經濟週期,the best is already behind us。(待續)

5 則留言:

  1. 亂博兄,中國加息的機會大嗎?人民幣匯價有機會出現一次大調整嗎?謝謝!

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    1. 好難講,睇美國,若美元繼續升值,人民幣唔跟著升就已經是貶值,所以都係睇幅度,人民幣要維持偏強,必須要跟美元維持一定距離

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  2. 亞洲金融風暴會回來嗎?-- 97 feel?

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    1. 只是Feel,各國今時不同97年時候,很多亞洲國家之前是與美元掛鈎,但97年時被狙擊至脫鈎,所以今時情況有D唔同,遲些有機會再分析

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  3. (題外話)我突然間有種唸法, 四叔捐地的事, 佢老人家建議樓價約一佰萬, 假如是300呎單位, 呎價就只是三仟三左右, 捐地冇地價成本, 咁建築費呢(另外仲有售樓的行政開支/雜項)?? 建造業商會話今日每呎建築成本約四仟幾, 咁條數應該計唔o掂, 佢老人家拍心口話賣一佰萬(但佢只強調捐地而已), 所以我唸一般成本計算, 所謂地價及建築成本, 並非這樣單純的加起來計, 中間會否有些環節我們並不清楚, 而發展商才識計, 始終我並沒有"生意頭腦"~~ 坊間那些9流分析員更只是人云亦云, 於是大家跌左入地產商的洗腦圈套...

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