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2013年5月22日星期三

香港樓市的未來(5): 樓市與經濟的關係

俗語有云: 「樓市好,經濟好,經濟好,香港好!」彷彿是樓市主導經濟,過中意思其實只是當樓市好,樓價上升,人們感覺良好,便會多消費,但人們有沒有真正賣樓賺錢而消費能力增加,那是另一回事,如果只是一間自住樓(通常也是) ,貴賣貴買,若不加大借貸,其實都只是感覺良好。這等同股市上升,人們感覺有賺,氣氛良好而增加消費,97年前我們見到人人魚趐撈飯,也就是這情況,究竟幾多人真正能夠高位獲利而不再入市,又是另一回事。

不過,經濟消條,失業率上升,人們斷供,銀行收樓,樓市不可能逕自走高,所以真正來說,有經濟才有樓市。

近日一些人很懷念97年前經濟好景,樓市長升長有,即使調整也只是短暫,然後錯誤將經濟好景功勞歸於英國統治有素,我相信這些人必定是沒有太了解97年前香港經濟動力來源,主要是來自中國與香港合作模式發展,作為樓市的長線投資者,不可以看錯重點,因為倘若沒有了這些中港合作因素,香港經濟很難發展下去,而港樓的價值也成疑問!



樓價自1980年開始節節上升直至1997年,期間80年代的經濟增長最為特出,原因是1978年起中國經濟開始改革開放,香港廠家進入內地設廠,利用當地廉價勞工,製造出口產品,產品在世界市場競爭力大增,出口廠家賺錢後在港加強增聘設計人才,香港設計、內地廠製造的合作模式曾經為香港創造很多驕傲,Espirit就是前鋪後廠的產物,曾經揚威海外市場的香港品牌,鍾表及玩具出口也在世界市場數一數二。1978年至1982年的平均經濟增長率為8.44%(見表) ,1983年至1987年的平均經濟增長率為8.26%,十年的平均經濟增長率約為8%,期間樓價平穩上升(見上圖)。



1990至97年,香港經濟從製造業出口轉型至金融和會計等服務業主導,前鋪後廠發展模式推進至會計金融領域,會計師到內地幫內地企業設立會計制度和進行核數,並且來港上市,初期主要是龍頭國企。1988至1992年平均經濟增長率為5.3%,1993至1997年平均經濟增長率為4.8%,十年的平均經濟增長率為5.1%。期間香港的人工上升,土地供應受限於每年100公頃,兩個主要因素令樓價急升至泡沬化。

亞洲金融風暴令經濟下跌,1998年至2002年平均經濟增長率為1.32%,2003年至2007年平均經濟增長率為6.54%,經濟復甦引擎主要來自內地自由行和內地民企國企來港上市等旅遊和金融業,期間帶動樓價上升。

2008年金融海嘯後,環球各國大印鈔票、低按揭息率和外來游資湧入樓市,加上房屋供應歷史新低,即使2008年至2012年平均經濟增長率只為2.5%,樓價不斷上漲,而且泡沬化。

香港一直是背靠大陸,面向世界發展,中港經濟一直是合作模式發展,若然去中國化成功,真不知道香港經濟可如何發展下去?

97年樓市泡沬並創出歷史高位,很大原因是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺,製造了完美風暴。

2009年至今,樓市再次創出歷史新高,原因也是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺,再一次製造了完美風暴。

然而,香港經濟基調雖然良好,但從上表的每5年平均經濟增長看,趨勢卻是下降,香港樓市不能長期靠資金泛濫來增長的,若沒有這些有如類固醇的因素催谷,樓市還是要跟經濟走,若然土地長供應短缺,經濟更是難以發展。

樓價下跌之後再上升,上升幅度很大機會也如經濟般一蟹不如一蟹,若然去中國化,樓價會如何發展更可想而知。


13 則留言:

  1. 咁,香港經濟會好,抑或𨍭壞?

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    1. 無論如何,香港經濟發展都不會返回八、九十年代的高增長,因為當時中國乜都缺乏,香港的優勢就是幫他們發展,但今時今日,他們已發展過來,並會追上香港,香港要再自行在中國發展中定位,如果香港再蹉跎歲月,別的城市追過頭,香港經濟增長幅度會收窄,如果去埋中國化,搞城邦化,更無運行

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    2. 同意, 在地理上,香港祇會淪為中國的一個普通沿岸城市. 中國沿岸何其長,香港沒有什麼特別. 要做多幾多個香港也可以. 香港暫時祇勝在政治體制及廉潔信譽, 但政府不懂珍惜,頻傾向中國 "學習", 加速玩完.

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    3. 之前貪曾年代,上樑不正,下樑歪,唔出奇,唔好乜都入梁振英數,張震遠的問題,我唔會未審先判,畢竟我們掌握的資料太少。我認為對政客只需看他們做的事情,而不是聽電台、報紙、電視所作之批判標準,我認為梁振英做得好好,現在很多公屋紛紛上馬,所做的都是為市民

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  2. 人民幣國際化,中國的國際金融中心等角色,可否令香港再次成為中國對外的窗口? 不過香港自己唔爭氣,日嘈夜嘈,商機被深圳和前海搶走是遲早的事!

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    1. 人民幣離岸中心英國都有、新加坡都可以做,金融中心放在前海自己睇實,即是中央已經分散風險,香港一亂,就你地自己玩到夠,咪搞到佢

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  3. Blog主兩次提及的"去中國化", 是否指佔領中環等抗爭行動? 我唸"去中國化"在2016-2017會白熱化, 到時...會否阿爺連水都唔俾我地飲?! (莫講話影響經濟) :p

    現在樓價咁高, 做按揭我唸至少要借廿年至三十年, 如果幾年後香港經濟變差, 剩餘的六七成樓按唔知去邊度搵錢來供...

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    1. 這就是為何我不斷在這裏發聲叫你地睇住班細路和大學生們和一大班廢青喺到搞乜鬼囉!

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  4. 其實近年同強國間的矛盾, 真係好難"擺平"(解決), 睇下強國人民搶完奶粉, 家下又來搶白米, 再加上強國財大氣粗的人多, 我真係懷疑矛盾日深, HK會否再次觸發廿年前的移民潮~~ 只不過...廿年前人們會考慮移民到歐美, 但今日這些國家自己都係泥菩薩(失業率又高)~~ 唔通, 真係要移民去火星?! ^^||

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    1. 所以點解要爭取做人上人,而唔係靠政府,全世界都係一樣,你看美國都一樣,金融海嘯,用納稅人錢求大企業,中產的401K退休金投資在股票的唔見一大部份,放錢在銀行又被貶到阿媽都唔認得,窮人、普通人吃的東西,吃到痴肥,吃到生癌,一樣是打賀爾蒙、瘦肉精,你要付出更多,吃有機食物,連吃的食物也分級數,原因是商人治國,又或者背後是,而商人只追求最高盈利,過程是損人利己,我從來不信任何政府,只信自己

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    2. 無大陸人搶米喎!輸出米是犯法的

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    3. 真的是國恥,中國歷史上的奇恥大辱. 中國人不敢食自己出產的奶粉和米, 要到外地去搶. 那一個朝代發生過這種事? 最多還是天災缺量吧! 中共這政府還有臉見人民嗎?

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    4. 講到食品安全,大陸的擺明是唔食得,西方的是慢慢毒害你,很多食物是基因改造,美國的雞是打針的,牛奶是打賀爾蒙刺激而出的,麥當勞和美式快餐的肉是原本用作狗糧原料,滿佈細菌的牛頭、牛蹄和牛尾等「下欄貨」,以氫氧化銨( ammonium hydroxide,俗稱阿摩尼亞水)消毒,然後取出當中的牛肉渣,再混入純正免治牛肉,當成優質漢堡扒出售。看片http://www.youtube.com/watch?v=wshlnRWnf30,身邊全都是黑心食品,好自為之

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