2011/12財政預算案中，財爺原本只想派錢給MPF基金佬，令民情洶湧，最後怕咗你哋出嚟行街，決定派錢派到你拍手掌！
http://www.youtube.com/watch?v=WNmCV7ppB4I
2011年4月30日星期六
2011年4月16日星期六
美國國債的臨界點 (2011年4月16日)
一個人能夠借幾多錢是受制於個人的信貸額(credit limit)。那麼，美國政府有沒有信貸額？這一部份在上次介紹的書「AFTERSHOCK Protect Yourself and Profit in the Next Global Financial Meltdown」有以下的說法：
“Most people, including investment bankers and government leaders, don'teven as the question. They seem to implicitly assume that there is nocredit limit and the government can jst keep borrowing forever at record low interest rates. They probably know this can't possibly be true, but like so many other false assumptions underlying the bubble economy, they don't really think about it.”
事實上，當美國國債持有人要求更高利息來抵消風險，危機缺口已經打開。現時這個缺口已經出現，即使聯儲局大幅印銀紙泵水來壓低國債的遠期利率，但十年美國國債息率比起2009年1月最低時期約2.4厘水平，己上升1厘至現時約3.4厘-3.6厘。三十年期美國國債息率從金融海嘯前約3厘水平升至現時約4.75厘。主要原因是預期通脹升温，通脹將令國債價值貶走，即是說30年後的國債價值可能遠低於現時的價值，國債持有人便要求更高利息來抵消損失。
如果美國國債利息越來越高。美國政府的債務將可能很快達致其信貸額，臨界點是美國再無法出售國債，亦即是說買家停止買美國國債。那麽，美國政府的債務信貸額(credit limit)是多少？AFTERSHOCK一書估計約是15至25萬億美元。我們看看美國政府的債有幾接近臨界點？
美國聯邦政府於2009年-2010年金融海嘯後救銀行及救經濟，導致其未償還債務總額從2008年10萬億美元大幅增加35%至2010年九月底的13.5萬億美元(見圖一)。似乎距離臨界點有點近。但債主會否繼續買美國國債，債主很視乎其還款能力！
圖(一)
什麽是一個國家的還款能力？很多人以為是GDP國內生產總值。觀其債務佔國內生產總值的比率(見圖二)，美國債務又真的幾嚇人。
圖(二)
單看這數字，美國基本上資不抵債，破產在即，風險之高，理應在債券息率上反影。但債券息率卻只從低位上升約1厘，又不大與風險相乎，何解？
筆者認為債主睇的是美國的財政狀況，即美國政府的稅收和支出，也即是財政是否赤字或盈餘？財政赤字是擴大或邁向盈餘？但債主當然明白，債仔借錢，就當然唔係富貴(起碼不是現時)，又或債仔暫時有困難，助他渡過難關後，便可連本帶利收回借出的資金。所以債主看的是債仔長遠的還款能力，債仔可以提升其長遠的還款能力，方法之一是開源，即增加稅收，其次是節流，即減開支。
開源方面，美國要增加稅收，首先是要GDP上升，或失業率下降。直到現時，兩者均有進賬。實質國內生產總值(realGDP)從2008年第四季金融海嘯後最低位-6.8%穩步上升至2010年第四季3.1%。失業率從2009年10月最高峰的10.1%下跌至今年3月的8.8%，失業率下跌了1.3%。
節流方面，美國亦正努力削赤，一方面是減政府開支(詳見上文「美國經濟有復甦又話冇復甦，加息與否別捉錯用神！」)。另外，根據奧巴馬2012財政預算，美國政府打算在14年內削赤4萬億美元。將使美國財政赤字佔GDP的比重從現時約10.9%大幅降至2015年約2.5%，並逐漸使該比例在2019年再減至接近2.0%。如果美國真的能落實以上削赤目標，將有助減低未來利息支出。
今次揀的背景音樂是來自Once Upon A Time In America電影插曲"Amapola"。事實上全隻電影大碟都很好聽，很值得推介！
(亂博會離開香港一星期，因此原本每星期一update個blog會暫停一次)
“Most people, including investment bankers and government leaders, don'teven as the question. They seem to implicitly assume that there is nocredit limit and the government can jst keep borrowing forever at record low interest rates. They probably know this can't possibly be true, but like so many other false assumptions underlying the bubble economy, they don't really think about it.”
事實上，當美國國債持有人要求更高利息來抵消風險，危機缺口已經打開。現時這個缺口已經出現，即使聯儲局大幅印銀紙泵水來壓低國債的遠期利率，但十年美國國債息率比起2009年1月最低時期約2.4厘水平，己上升1厘至現時約3.4厘-3.6厘。三十年期美國國債息率從金融海嘯前約3厘水平升至現時約4.75厘。主要原因是預期通脹升温，通脹將令國債價值貶走，即是說30年後的國債價值可能遠低於現時的價值，國債持有人便要求更高利息來抵消損失。
如果美國國債利息越來越高。美國政府的債務將可能很快達致其信貸額，臨界點是美國再無法出售國債，亦即是說買家停止買美國國債。那麽，美國政府的債務信貸額(credit limit)是多少？AFTERSHOCK一書估計約是15至25萬億美元。我們看看美國政府的債有幾接近臨界點？
美國聯邦政府於2009年-2010年金融海嘯後救銀行及救經濟，導致其未償還債務總額從2008年10萬億美元大幅增加35%至2010年九月底的13.5萬億美元(見圖一)。似乎距離臨界點有點近。但債主會否繼續買美國國債，債主很視乎其還款能力！
圖(一)
什麽是一個國家的還款能力？很多人以為是GDP國內生產總值。觀其債務佔國內生產總值的比率(見圖二)，美國債務又真的幾嚇人。
圖(二)
單看這數字，美國基本上資不抵債，破產在即，風險之高，理應在債券息率上反影。但債券息率卻只從低位上升約1厘，又不大與風險相乎，何解？
筆者認為債主睇的是美國的財政狀況，即美國政府的稅收和支出，也即是財政是否赤字或盈餘？財政赤字是擴大或邁向盈餘？但債主當然明白，債仔借錢，就當然唔係富貴(起碼不是現時)，又或債仔暫時有困難，助他渡過難關後，便可連本帶利收回借出的資金。所以債主看的是債仔長遠的還款能力，債仔可以提升其長遠的還款能力，方法之一是開源，即增加稅收，其次是節流，即減開支。
開源方面，美國要增加稅收，首先是要GDP上升，或失業率下降。直到現時，兩者均有進賬。實質國內生產總值(realGDP)從2008年第四季金融海嘯後最低位-6.8%穩步上升至2010年第四季3.1%。失業率從2009年10月最高峰的10.1%下跌至今年3月的8.8%，失業率下跌了1.3%。
節流方面，美國亦正努力削赤，一方面是減政府開支(詳見上文「美國經濟有復甦又話冇復甦，加息與否別捉錯用神！」)。另外，根據奧巴馬2012財政預算，美國政府打算在14年內削赤4萬億美元。將使美國財政赤字佔GDP的比重從現時約10.9%大幅降至2015年約2.5%，並逐漸使該比例在2019年再減至接近2.0%。如果美國真的能落實以上削赤目標，將有助減低未來利息支出。
今次揀的背景音樂是來自Once Upon A Time In America電影插曲"Amapola"。事實上全隻電影大碟都很好聽，很值得推介！
(亂博會離開香港一星期，因此原本每星期一update個blog會暫停一次)
2011年4月12日星期二
美國國債券泡沫爆破後的景象 (2011年4月12日)
美國經濟數據顯示美國經濟正在復甦，那是否代表筆者對美國經濟前境是睇好？
那又未必！筆者主要認為現時經濟最大的威脅是通脹和預期通脹不段升温，加息是在所難免！筆者也認同美國國債券泡沫有爆破的可能，但爆破後的境象會是如何？筆者於去年閱讀過一本書"AFTERSHOCK Protect Yourself and Profit in the Next Global Financial Meltdown"，當中一些預視美國政府債券泡沫爆破後的情況，我認為可參考一吓。
“AFTERSHOCK”的作者David Wiedemer認為美國為救銀行和催谷經濟增長而實施量化寬鬆令貨幣供應M1大幅上升(見圖)。
M1由2009年1月的1.58萬億美元上升至2011年2月的1.87萬億美元，升幅達18%。而金融海嘯前，即2008年6月前，M1 是維持在1.3萬億美元。急升的M1將大幅刺激通脹，兩者距離約6至18個月，惡性通脹將可能出現，加上財政赤字上升，美元持價貶值，最終令持有美國國債投資者心灰意冷，而大量拋售美債，最差的情況是全世界投資者都停止購買美國國債，美國政府是市場唯一買家，這就是美國國債泡沫爆破的時刻！
美國國債泡沫爆破後，作者預期大量資金會流出美國(capital flight)，對美元造成壓力，美元需求減少亦對美元泡沫爆破壓力增加，結果美國政府又再以印銀紙對應，惡性通脹勢必火上加油。美國政府最終回歸正途，透過減財赤和加稅解决問題。
作者Wiedemer預視美國國債泡沫爆破後，美元是終極的泡沫爆破！此情況就如百年老銀行雷曼倒閉的加强版，歐、美、日、中國、中東等無一能置身事外，全世界再次步入衰退潮，而解決問題的空间已越來越小，印銀紙已無助解決問題。
筆者認為書中有很多驚人的論點如預視美國通脹達三位數字，不能盡信，但我個人認為如果美國國債泡沫爆破後，觸發大量資金會流出美國是有可能的。
致於美元需求大減最終導致美元泡沫爆破？筆者認為景象太恐佈，不感想像…希望美國政府沒有那麼愚蠢，印銀紙印到通脹達三位數。事實上，如我在上一篇的分折所見，美國政府已着手減政府開支，美元泡沫爆破應不會發生，但願如此！否則1930年世界大蕭條將再出現。
筆者從網上download了”Once Upon A Time in America”作為這篇文章背境音樂，這首音樂是來自電影”Once Upon A Time in America”，電影背景是美國1930年代大蕭條，非常之應景呢！(多謝網友麥斯指導如何加音樂組件)
(後記:我們借錢有Credit Limit，而美國政府的credit limit 是什麽，這就是國際投資者停止買債的終極點，亂博將在下一篇討論！)
“AFTERSHOCK”一書的作者David Wiedemer在以下網址有最新update:
http://www.aftershockeconomy.com/
AFTERSHOCK ALERT
Rising Interest Rates: Is the Bond Bubble Popping?
Updated 12/28/2010
Interest rates are up more than 1% in the last month on both long and short term bonds, pushing mortgage rates up and bond prices down. Is the bond bubble popping? We see two possible scenarios: Either investors believe that the economy is finally turning around and therefore higher demand for credit will drive up interest rates; or investors are beginning to worry that inflation is on its way due to massive money printing by the Fed (QE1 and QE2), and the bond bubble is about to pop.
We think the first scenario is more likely. If so, the euphoric feeling won’t last and interest rates will eventually decline. More importantly, we think the Fed will buy even more bonds to keep interest rates from rising much further. However, it is also possible that the Fed is starting to lose control over interest rates due to growing inflation expectations among investors and rising perceived risk in federal government debt. We know this will happen eventually, the only question is when. One reason we don’t think it is happening now is that if inflation expectations were rising rapidly, we would see gold rising as well, which is not currently happening.
So is the bond bubble starting to pop? We will know in the next month or two.
那又未必！筆者主要認為現時經濟最大的威脅是通脹和預期通脹不段升温，加息是在所難免！筆者也認同美國國債券泡沫有爆破的可能，但爆破後的境象會是如何？筆者於去年閱讀過一本書"AFTERSHOCK Protect Yourself and Profit in the Next Global Financial Meltdown"，當中一些預視美國政府債券泡沫爆破後的情況，我認為可參考一吓。
“AFTERSHOCK”的作者David Wiedemer認為美國為救銀行和催谷經濟增長而實施量化寬鬆令貨幣供應M1大幅上升(見圖)。
M1由2009年1月的1.58萬億美元上升至2011年2月的1.87萬億美元，升幅達18%。而金融海嘯前，即2008年6月前，M1 是維持在1.3萬億美元。急升的M1將大幅刺激通脹，兩者距離約6至18個月，惡性通脹將可能出現，加上財政赤字上升，美元持價貶值，最終令持有美國國債投資者心灰意冷，而大量拋售美債，最差的情況是全世界投資者都停止購買美國國債，美國政府是市場唯一買家，這就是美國國債泡沫爆破的時刻！
美國國債泡沫爆破後，作者預期大量資金會流出美國(capital flight)，對美元造成壓力，美元需求減少亦對美元泡沫爆破壓力增加，結果美國政府又再以印銀紙對應，惡性通脹勢必火上加油。美國政府最終回歸正途，透過減財赤和加稅解决問題。
作者Wiedemer預視美國國債泡沫爆破後，美元是終極的泡沫爆破！此情況就如百年老銀行雷曼倒閉的加强版，歐、美、日、中國、中東等無一能置身事外，全世界再次步入衰退潮，而解決問題的空间已越來越小，印銀紙已無助解決問題。
筆者認為書中有很多驚人的論點如預視美國通脹達三位數字，不能盡信，但我個人認為如果美國國債泡沫爆破後，觸發大量資金會流出美國是有可能的。
致於美元需求大減最終導致美元泡沫爆破？筆者認為景象太恐佈，不感想像…希望美國政府沒有那麼愚蠢，印銀紙印到通脹達三位數。事實上，如我在上一篇的分折所見，美國政府已着手減政府開支，美元泡沫爆破應不會發生，但願如此！否則1930年世界大蕭條將再出現。
筆者從網上download了”Once Upon A Time in America”作為這篇文章背境音樂，這首音樂是來自電影”Once Upon A Time in America”，電影背景是美國1930年代大蕭條，非常之應景呢！(多謝網友麥斯指導如何加音樂組件)
(後記:我們借錢有Credit Limit，而美國政府的credit limit 是什麽，這就是國際投資者停止買債的終極點，亂博將在下一篇討論！)
“AFTERSHOCK”一書的作者David Wiedemer在以下網址有最新update:
http://www.aftershockeconomy.com/
AFTERSHOCK ALERT
Rising Interest Rates: Is the Bond Bubble Popping?
Updated 12/28/2010
Interest rates are up more than 1% in the last month on both long and short term bonds, pushing mortgage rates up and bond prices down. Is the bond bubble popping? We see two possible scenarios: Either investors believe that the economy is finally turning around and therefore higher demand for credit will drive up interest rates; or investors are beginning to worry that inflation is on its way due to massive money printing by the Fed (QE1 and QE2), and the bond bubble is about to pop.
We think the first scenario is more likely. If so, the euphoric feeling won’t last and interest rates will eventually decline. More importantly, we think the Fed will buy even more bonds to keep interest rates from rising much further. However, it is also possible that the Fed is starting to lose control over interest rates due to growing inflation expectations among investors and rising perceived risk in federal government debt. We know this will happen eventually, the only question is when. One reason we don’t think it is happening now is that if inflation expectations were rising rapidly, we would see gold rising as well, which is not currently happening.
So is the bond bubble starting to pop? We will know in the next month or two.
2011年4月10日星期日
2011年4月8日星期五
美國經濟有復甦又話冇復甦，加息與否別捉錯用神！(2011年4月7日)
以下是睇淡美國經濟人士的論點：
交通銀行經濟司羅家聰在2011年４月4日經濟日報的專欄「一名經人」中，以「美英樓市又再跌次輪衰退在眼前」為題，文章認為美國經濟衰退與樓價大跌有關，美國經濟約四年一個周期，樓價於2006年見頂後，2011年再次見頂並會再次下跌。他的另一焦點是建樓、售樓2005年見頂後，2009年11月至2010年4月間再次見頂向下。結論是樓價再度下跌，意味另一次經濟逆轉即將開始。
經濟學家關焯照在經濟日報專欄「真知焯見」中認為3月份密歇根大學的消費信心指數較上月急跌近20%，與過去衰退時期的指數平均數值相近。他認為石油價格上升，帶出「成本推動通脹」。即使就業職位好轉，美國人平均收入未見明顯增長。汽油價格持續攀升最終可能會拖累消費信心，影響美國經濟表現。
另外，在唐榮facebook一facebook friend Kenneth指出美國現時的經濟復甦是"jobless" recovery.....他的其他意見:
I think that the chance that the mortgage rate will rise to 4 - 5% within 2012 is not very high. Remember that the recent peak of H.K. mortgage rate was around 4.X - 5.2% in 2006 - 2007. At that moment, U.S. uneploymennt rate was aroud 4% a...
U.S. exports occupy around 20 - 30% of the overall GDP (not remember clearly the exact figures). Property mkt and domestic consumptions are their major forces. Currently, the U.S. property mkt suffers from the foreclosure issues. Also, it seems to me that the revovery indicators mentioned by you are mainly due to QE1 and QE2. Pls imagine if those QE activities were ceased, what would happen?? Also, Bill Gross already sold out all US govt bonds. Japan and CHina may slow down the purchases of those govt bonds. So the Fed may be the last one who would buy.....
亂博認為美國經濟復甦是不容否認的，至於會否再次跌入經濟衰退深淵，筆者認為重點是通脹而非樓價。美國QE2明顯令經濟復甦，失業率雖然高企，但已從2009年10月最高峰的10.1%下跌至今年3月的8.8%，失業率下跌了1.3%。失業率趨勢明顯正在改善。最新數據亦顯示伸領失業救濟人數及持續伸領失業救濟人數也正在減少，顯示就業市場正在復甦，所以現在根本不存在Jobless recovery。
此外，筆者認為單看GDP增長率來判斷經濟是否復甦並不夠全面，要看整個復甦圖畫就要拆開GDP的成份，逐個分析。
首先看GDP 內的私人消費(Private Consumption Expenditure )、私人投資(Gross private domestic investment)和出口(Export)的趨勢(見圖一)。圖一所見，三個項目均從2009年第二季開始上升，私人消費正處於上升趨勢，出口增幅在2010年第二季減慢，私人投資升幅在2010年第三季下跌。
圖(一):
再拆細私人投資看看什么類別拖慢升勢(見圖二)，其中固定投資及非住宅投資仍在上升，但住宅投資自2007年第一季至2010年第一季，一直是雙位數下跌至2010年第二季，才回復正增長，但第三、第四季均錄得約5%跌幅，美國經歷樓市泡沬爆破後，住宅投資未全面上升，但跌幅卻減至-5%。
圖(二):
再看GDP內的政府開支(見圖三)，發現正在減少，聯邦政府開支從2008年第四季的9.4%增長率逐步下跌至2010年第四季的4.8%，州政府開支則持續下跌，鑑於州政府正進行去槓桿化或減債，他們大減開支實屬正常。
圖(三):
拆開實質國內生產總值(real GDP)看出住宅投資和政府開支(包括聯邦及州政府)負增長率是拉低整體GDP增長的主要原因。問題是為何聯邦政府開支增長下降？那是因為私人經濟環節正在復甦，聯邦政府開支撑經濟行動可逐步退出，這就如一個小孩跌低，大人扶起後，小孩可以自已行，大人就要放手了。
筆者認為美國經濟正在復甦是事實，失業率也正在改善，私人經濟環節已可自動運行，但通脹正在影响私人消費PCE，PCE從2010年第一季增長0.8%上升至第四季的2.6%，但撇取食品和能源，PCE從2010年第一季2.4%增幅收窄至第四季的1.1%。
筆者再一次提醒，失業率和穩定價格是聯儲局調控利率政策目標，失業率既然在改善，控制通脹便會是聯儲局調控的目標了。暫時來說聯儲局仍可忍受通脹，因為撇取食品和能源的PCE仍處於正增長，倘若這項PCE掉落負增長，你話聯儲局會否翹埋雙手或什至再QE？
至於美國房屋貸款贖回潮(foreclosure)究竟有幾差？根據最近Bloomberg網上新聞，foreclosure 即將見頂，即是說此難題將成為過去。http://www.bloomberg.com/news/2011-01-13/u-s-foreclosure-filings-may-jump-20-this-year-as-crisis-peaks.html ，另外，書友Kenneth所講的美國政府債券問題，筆者會在下篇討論。
資料來源:
(1)Bureau of Economic Analysis
(2)US Bureau of Labour Statistics
交通銀行經濟司羅家聰在2011年４月4日經濟日報的專欄「一名經人」中，以「美英樓市又再跌次輪衰退在眼前」為題，文章認為美國經濟衰退與樓價大跌有關，美國經濟約四年一個周期，樓價於2006年見頂後，2011年再次見頂並會再次下跌。他的另一焦點是建樓、售樓2005年見頂後，2009年11月至2010年4月間再次見頂向下。結論是樓價再度下跌，意味另一次經濟逆轉即將開始。
經濟學家關焯照在經濟日報專欄「真知焯見」中認為3月份密歇根大學的消費信心指數較上月急跌近20%，與過去衰退時期的指數平均數值相近。他認為石油價格上升，帶出「成本推動通脹」。即使就業職位好轉，美國人平均收入未見明顯增長。汽油價格持續攀升最終可能會拖累消費信心，影響美國經濟表現。
另外，在唐榮facebook一facebook friend Kenneth指出美國現時的經濟復甦是"jobless" recovery.....他的其他意見:
I think that the chance that the mortgage rate will rise to 4 - 5% within 2012 is not very high. Remember that the recent peak of H.K. mortgage rate was around 4.X - 5.2% in 2006 - 2007. At that moment, U.S. uneploymennt rate was aroud 4% a...
U.S. exports occupy around 20 - 30% of the overall GDP (not remember clearly the exact figures). Property mkt and domestic consumptions are their major forces. Currently, the U.S. property mkt suffers from the foreclosure issues. Also, it seems to me that the revovery indicators mentioned by you are mainly due to QE1 and QE2. Pls imagine if those QE activities were ceased, what would happen?? Also, Bill Gross already sold out all US govt bonds. Japan and CHina may slow down the purchases of those govt bonds. So the Fed may be the last one who would buy.....
亂博認為美國經濟復甦是不容否認的，至於會否再次跌入經濟衰退深淵，筆者認為重點是通脹而非樓價。美國QE2明顯令經濟復甦，失業率雖然高企，但已從2009年10月最高峰的10.1%下跌至今年3月的8.8%，失業率下跌了1.3%。失業率趨勢明顯正在改善。最新數據亦顯示伸領失業救濟人數及持續伸領失業救濟人數也正在減少，顯示就業市場正在復甦，所以現在根本不存在Jobless recovery。
此外，筆者認為單看GDP增長率來判斷經濟是否復甦並不夠全面，要看整個復甦圖畫就要拆開GDP的成份，逐個分析。
首先看GDP 內的私人消費(Private Consumption Expenditure )、私人投資(Gross private domestic investment)和出口(Export)的趨勢(見圖一)。圖一所見，三個項目均從2009年第二季開始上升，私人消費正處於上升趨勢，出口增幅在2010年第二季減慢，私人投資升幅在2010年第三季下跌。
圖(一):
再拆細私人投資看看什么類別拖慢升勢(見圖二)，其中固定投資及非住宅投資仍在上升，但住宅投資自2007年第一季至2010年第一季，一直是雙位數下跌至2010年第二季，才回復正增長，但第三、第四季均錄得約5%跌幅，美國經歷樓市泡沬爆破後，住宅投資未全面上升，但跌幅卻減至-5%。
圖(二):
再看GDP內的政府開支(見圖三)，發現正在減少，聯邦政府開支從2008年第四季的9.4%增長率逐步下跌至2010年第四季的4.8%，州政府開支則持續下跌，鑑於州政府正進行去槓桿化或減債，他們大減開支實屬正常。
圖(三):
拆開實質國內生產總值(real GDP)看出住宅投資和政府開支(包括聯邦及州政府)負增長率是拉低整體GDP增長的主要原因。問題是為何聯邦政府開支增長下降？那是因為私人經濟環節正在復甦，聯邦政府開支撑經濟行動可逐步退出，這就如一個小孩跌低，大人扶起後，小孩可以自已行，大人就要放手了。
筆者認為美國經濟正在復甦是事實，失業率也正在改善，私人經濟環節已可自動運行，但通脹正在影响私人消費PCE，PCE從2010年第一季增長0.8%上升至第四季的2.6%，但撇取食品和能源，PCE從2010年第一季2.4%增幅收窄至第四季的1.1%。
筆者再一次提醒，失業率和穩定價格是聯儲局調控利率政策目標，失業率既然在改善，控制通脹便會是聯儲局調控的目標了。暫時來說聯儲局仍可忍受通脹，因為撇取食品和能源的PCE仍處於正增長，倘若這項PCE掉落負增長，你話聯儲局會否翹埋雙手或什至再QE？
至於美國房屋貸款贖回潮(foreclosure)究竟有幾差？根據最近Bloomberg網上新聞，foreclosure 即將見頂，即是說此難題將成為過去。http://www.bloomberg.com/news/2011-01-13/u-s-foreclosure-filings-may-jump-20-this-year-as-crisis-peaks.html ，另外，書友Kenneth所講的美國政府債券問題，筆者會在下篇討論。
資料來源:
(1)Bureau of Economic Analysis
(2)US Bureau of Labour Statistics
2011年4月5日星期二
通脹分析(六)：利率如何跟樓價扯上關係？(2011年4月4日)
欣賞完兩篇轉載自脫苦海的書--「置業進階筆記」)(加强版)中的無關係又話有關係--利率、通脹與樓價的關係 (第31-37頁)，亂博說過會有補充，今天再續！
脫兄在文章中提到從圖表看，看不出利率和通脹對樓價有直接關係，但又不能排除這些因素與樓價有關係，亂博認同脫兄的看法，出現這情況的最大原因是聯系匯率令香港沒有自住的利率政策，單看香港利率走勢，是無法看出其影響力的。因為影響香港樓市最大的因素在美國，而且昰國際市場拆借美元的利率(即LIBOR)的趨勢，很多人都忽略它的影響力。
亂博曾經在「2011年樓市升市關鍵是什麼？」一文中講過，香港樓價能否承勢而上，成敗在於熱錢，而左右熱錢的流向，是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)！
由於聯系匯率，港元與美元掛鈎，理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR，從圖(一)看到，在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致，基本上差距很窄。
圖(一):
但在一些特殊情況下，兩者距離拉濶(見圖二)，利率差距負數和利率差距正數均會對資金流向有不同的影響。就如1986-87/88年，美元弱勢，HIBOR持續低於LIBOR(圖二中的(1))，即利率差距出現負數(即negative interest rate spread)，由於香港經濟較美國强勁，1986年香港經濟增長13%，87年增長13.4%，88年增長8.4%，美國的經濟增長則分別為3.5%，3.2%，4.1%。令人預期港元升值，引發資金流入香港，銀根充裕推升港元借貸，資產(包括地產)價格亦因而被推高。相反，在1997年亞洲金融風暴前，亞洲貨幣爭相貶值令人預期港元也會貶值，HIBOR大幅高於LIBOR(圖二中的(2))，即利率差距處於大幅度正數(positive interest rate spread)，資金流出香港，銀根收緊，引發香港資產價格大幅下跌。
圖(二)：
好了！跟着講的是戲肉！自2004/05年起至2007年(見圖二的(3))及2007年至現在，人民幣處於升值軌道，1997年後的香港經濟跟內地經濟息息相關，令人預期港元升值，HIBOR又再一次持續低於LIBOR，利率差距負數(見圖三的(4)和(6))又再一次引發資金流入，銀根充裕推動借貸，從而推升資產價格再次出現，全球金融海嘯令正利率差距短暫地出現(見圖三的(5))，引發資金短暫地流出，銀根短暫地收緊引發地產價格短暫下跌，但人民幣升值趨勢仍在，加上美國兩次量化寬鬆，負利率差距持續，這就是金融海嘯沒有令香港地產價格持續下跌的最大原因。那麼，香港地產價格升勢能否持續，很大程度上要看HIBOR-LIBOR之差距究竟是持續地負數，定還昰升上正數差距(positive interest rate spread)。
圖(三)：
三個月香港和倫敦同業拆息(month-end data)數據來源：Bloomberg
香港樓價指數來源：差餉物業估價處
很多人以為利息要升上至如97年的13厘才會影響樓市，而現時1厘加到2厘、3、4厘水平，利息仍然很低，因而不會影響樓市的觀念是明顯錯誤，因為重點不在於利息要加到你供唔起，樓價才會下跌，重點其實是加息會否導致HIBOR和LIBOR之間的spread走向正數並引發資金外流，令銀根收緊！
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