樓市高潮的時候

傳媒日日報導香港樓價頻頻破頂，究竟樓市幾時見頂相信是大家最想知的問題。讓我們看一些數據。看下圖，2012年之前樓市未有很多辣招之前住宅按揭數目和按揭金額同步增長，但樓市辣招之後，我們看到按揭數目萎縮至2003、04年水平，辣招壓抑市場成交是顯而易見的，但按揭總金額受短暫影響後攀升至回復到2010至2011水平 (圖一) ，另一方面，每宗貸款金額仍然不斷上升(圖二)，顯示樓價升勢，2018年頭三個月每宗平均貸款金額約390萬港元，明顯是辣招扭曲樓市。如果倒轉計出樓價，即現時一般正在做的按揭，每宗的平均樓價約600萬港元。

圖一:

 

 

圖二:

究竟是一手還是二手樓帶動樓價？

從圖三所見，2017年底至2018年頭三個月，一手樓成交宗數和總額均為下跌，期間二手樓成交宗數增加，但成交總額在2018年頭三個月也在下跌，但又話樓價日日破頂？這樣的，成交總額下跌，很可能是納米樓。

圖三:

究竟樓價是否正在上升？

答案是的，圖四所見，2018年頭三個月，A類單位(40平方米以下或430平方呎以下)升幅最為強勁。但看來樓市的最大升幅已在2017年3月至8月出現了，而這段時間也是全球股市、加密貨幣市場升幅最勁的時期，相信與熱錢有關，那麼理論上樓市的最好日子已在背後。

圖四:

如果樓價繼續以10% 上升，根據差餉物業估價處數據，2018年3月，港島最細的A類單位平均樓價約為每平方米173,332港元，即平均售價巳達6,930,000港元，九龍A類單位平均樓價約為每平方米148,152港元，即平均售價約5,930,000港元，新界A類單位平均樓價約為每平方米133,620港元，即平均售價約5,340,000港元，假設樓價以每年平均升10%，港九新界可望在2020年完全升上700萬水平，屆時置業士人要拿出三百萬以上的現金上車，估計香港大概只有三成家庭住戶每月五萬元收入水平可以買得起港樓，這可能就是樓市高潮的時候。倘若樓價在此水平還可以繼續上升，政府或應該問甚麼人在買樓。

我們常聽到投資者在港樓市場絕跡，全部是剛性需求，但奇就奇在新盤上樓後經常有大量租盤推出。

近日羅家聰在iMoney再次提起香港屋多過戶達二十萬，這個問題已經好多經濟師、地產分析員都問過，過去都是你有你提出，然後無人答，又不了了之，土地供應長遠是必須規劃，所以答這問題是無阻土地大辯論，但現在有二十萬人正在住劏房，亦有達二十萬單位空置，這是短期最快能夠解決房屋問題，即使不出售也應該拿出來出租，如果政府對囤積居奇視而不見，即使增加供應後都只是用來囤積，很難令人信服增加供應可以解決樓價高的問題。

比特幣現金BCH點睇

有讀者問筆者對比特幣現金BCH的看法，比特幣不能普遍使用於細銀碼交易例如買咖啡，原因是交易確認主要靠擁有完整節點的礦工搶計數學題和對數，做法原本是確保沒有雙重交易，然而這製造瓶頸，防礙比特幣的交易量擴張。區塊擴大容量一直是比特幣社群爭拗問題，2017年8月1日比特幣區塊鏈進行了一次硬分叉，從此分為比特幣(BTC) 和比特幣現金(BCH) ，比特幣現金的區塊容量擴大至8MB，用意是希望比特幣現金能夠像法幣現金般用作日常消費支付貨幣，而BCH是得到比特幣原創者Gavin Andresen 、比特幣耶穌 Roger Ver 和聲稱是Satoshi本人的Craig Wright的支持。

反對以擴大區塊來增加帳本交易量的主要爭議是，區塊擴大令礦工的壟斷權力更大，擔心違反權力分散的原意，他們認為這將令比特幣邁向中心化發展，礦工更中心化，可能一兩個礦工的話語權已可壟斷比特幣現金的政策方向。筆者只想指出其反面觀點作為參考，並沒有特別傾向。不過，BCH的價格始終無法與比特幣同日而語，原因可能是人們始終不會真正使用比特幣現金作為日常支付，BCH成為主流日常消費之用可能還有很大距離。

 

還真的可以買樓置富嗎？

筆者曾經有這樣一篇舊文，現在還可以應用，當中寫到「可想而知現時買樓要抬很多現金，資金成本高昂，再加上額外印花稅迫你持貨兩年，亦難以像97年前般貨如輪轉，買樓致富已今非昔比。」計計條數就知道：

黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富，往事只能回味！很多人認為他作為基金佬，當然賣花贊花香，說股票好賺過樓，想你們都去買股票！但筆者看法也一樣，是否股票較好賺，那因人而異，黃國英當然是，筆者從槓桿角度看，今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」！

常聽老爸說：「幾十年前買樓很容易，只需幾十萬，首期只是幾千蚊.....」，太遠的不說了，筆者年紀太小，記憶模糊，不過由八十年代至九七年前，買樓的確曾經令很多香港人大賺，什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外，最主要原因是槓桿大。

八十年代至九十年代，買樓只需一成首期，樓價升多跌小，每年遞升10至30%，96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓，槓桿比率可以是100%，投入資金小，樓價只需升約10%，業主便開始有利潤，回本時間短，自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。

表一:

98年至2003年，亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二)，升幅約10至26%，雖說樓價指數直迫97年，即使2010年按揭利息低至一厘，樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期，雖然有按揭証券公司擔保，但買家還是要付保費，槓桿比率明顯較九七年低。

表二:

樓市於2011年下半年開始緩慢下跌，累積跌幅約5%，近日見樓市回暖，一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%，問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春？還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢？筆者認為2010年8月以後，金管局多次收緊按揭成數，槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業，槓桿比率為七成，1200萬以上物業，槓桿比率五成，樓價於800萬至1200萬，槓桿比率得六成，投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業，槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金，資金成本高昂，再加上額外印花稅迫你持貨兩年，亦難以像97年前般貨如輪轉，買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪，必須有大成交配合，槓桿比率那麼低，如何製造大成交？