樓市高潮的時候

傳媒日日報導香港樓價頻頻破頂，究竟樓市幾時見頂相信是大家最想知的問題。讓我們看一些數據。看下圖，2012年之前樓市未有很多辣招之前住宅按揭數目和按揭金額同步增長，但樓市辣招之後，我們看到按揭數目萎縮至2003、04年水平，辣招壓抑市場成交是顯而易見的，但按揭總金額受短暫影響後攀升至回復到2010至2011水平 (圖一) ，另一方面，每宗貸款金額仍然不斷上升(圖二)，顯示樓價升勢，2018年頭三個月每宗平均貸款金額約390萬港元，明顯是辣招扭曲樓市。如果倒轉計出樓價，即現時一般正在做的按揭，每宗的平均樓價約600萬港元。

圖一:

 

 

圖二:

究竟是一手還是二手樓帶動樓價？

從圖三所見，2017年底至2018年頭三個月，一手樓成交宗數和總額均為下跌，期間二手樓成交宗數增加，但成交總額在2018年頭三個月也在下跌，但又話樓價日日破頂？這樣的，成交總額下跌，很可能是納米樓。

圖三:

究竟樓價是否正在上升？

答案是的，圖四所見，2018年頭三個月，A類單位(40平方米以下或430平方呎以下)升幅最為強勁。但看來樓市的最大升幅已在2017年3月至8月出現了，而這段時間也是全球股市、加密貨幣市場升幅最勁的時期，相信與熱錢有關，那麼理論上樓市的最好日子已在背後。

圖四:

如果樓價繼續以10% 上升，根據差餉物業估價處數據，2018年3月，港島最細的A類單位平均樓價約為每平方米173,332港元，即平均售價巳達6,930,000港元，九龍A類單位平均樓價約為每平方米148,152港元，即平均售價約5,930,000港元，新界A類單位平均樓價約為每平方米133,620港元，即平均售價約5,340,000港元，假設樓價以每年平均升10%，港九新界可望在2020年完全升上700萬水平，屆時置業士人要拿出三百萬以上的現金上車，估計香港大概只有三成家庭住戶每月五萬元收入水平可以買得起港樓，這可能就是樓市高潮的時候。倘若樓價在此水平還可以繼續上升，政府或應該問甚麼人在買樓。

我們常聽到投資者在港樓市場絕跡，全部是剛性需求，但奇就奇在新盤上樓後經常有大量租盤推出。

近日羅家聰在iMoney再次提起香港屋多過戶達二十萬，這個問題已經好多經濟師、地產分析員都問過，過去都是你有你提出，然後無人答，又不了了之，土地供應長遠是必須規劃，所以答這問題是無阻土地大辯論，但現在有二十萬人正在住劏房，亦有達二十萬單位空置，這是短期最快能夠解決房屋問題，即使不出售也應該拿出來出租，如果政府對囤積居奇視而不見，即使增加供應後都只是用來囤積，很難令人信服增加供應可以解決樓價高的問題。