亂博: 樓市升定跌?

2017年11月30日星期四

樓市升定跌?

傳媒每天大字標題報導甚麼破頂價、居屋三房成交六、七百萬、樓市喪升、二百呎新樓要一千萬元仍有買家接貨，這些零碎畫面給人印象樓市火熱，但真正的整幅圖片是如何？還是要看看官方整體數據，這樣可給予樓市趨勢而不是印象。

從樓價指數看每月的按年升幅所見，樓價的確在升，不過從下圖觀察所見，按年的上升幅度其實是越來越细，這情況在D類別(1000呎至1599呎) 單位尤其明顯，沒辦法，樓市辣招和金管局的逆週期按揭措施都令大價樓買家支付大額首期和印花稅，大價樓動輒六七百萬成本造起點，外地投資者需要付出更多，要找大量接火棒買家並不容易。另外，A類別和B類別的升幅都高於C、D類別，情況跟現實很相近，劏房新盤熱買，人們都追細價樓趕上車，恐防遲買貴兩球！不過，趨勢是如何？不把整體圖表畫出也許只有喪升印象，從下圖所見，整體樓市實際上是越升越少，情況就好像籃球在地上彈的力量，拍球的力度接不上，球便只能越彈越細力，結果是如何，已不難想像。

再看按月升幅，所見的情況也差不多，樓市升幅越來越少:

我們從平均樓價圖表發現有趣點子，2014年之前，大單位呎價跟細單位呎價總有一些距離，但2014年打後，細單位呎價、中型單位呎價、大單位呎價走埋一堆，細單位呎價與中型單位呎價一樣，甚至超越和直迫豪宅價。估計是2012至2013年的樓市辣招影響，2016年起，新界的400呎以下A類別單位呎價高於B、C類別單位，而且跟港島及九龍A類別單位的呎價差距收窄，換言之，新界、港島及九龍細單位呎價差別越來越細，反影細價樓需求織熱，人們已不再理會是新界、港島、定係九龍的價值，總之有車就上。可想而知，樓市辣招有幾扭曲市場。