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2013年2月23日星期六

借力打力的雙倍印花稅


政府終於明白地產物業連環緊扣,昨天全方位出招,除沒持有任何住宅物業的香港永久居民不受影響外,全部物業都一律徵收「雙倍印花稅」,物業價格越高,稅率越高,2千萬元以上物業的稅率為最高稅率8.5%(見下表),而針對非住宅物業摸貨,繳交印花稅時限更提前至簽署買賣合約時。



同時間金管局亦有 出招,細則今天報章已經詳列。簡單而言,金管局的招,還是叫你「無錢唔好買」!筆者認為今次政府的辣招在於那累進雙倍印花稅!

自從去年11月SSD加強版和BSD出台之後,長線投資者轉更長缐投資者,公司客轉為個人買家,雖然成交量萎縮,但以價補量,今次升浪以二手細價樓、居屋、公屋最為顯著,一手樓又貼着二手樓樓價賣,相互推升,近期更見價量齊升,有見及此,累進的雙倍印花稅下,樓價越升,稅收越多,正正是借力打力的招數!

不過,筆者相信雙倍印花稅必會令投資者對一些物業失去興趣,,商業物業超過2千萬元實屬等閑之事,新稅率令公司及內地買家要多付8.5%。(update)

其次是2千萬元以上的豪宅,之前15%BSD已經令部份內地人卻步,現在再多付8.5%,2千萬元的豪宅總共要多付500萬元稅款,差不多可買多一層樓,相信稅款可嚇窒內地買家,而地產商賣樓給他們要補貼約樓價的四分一,地產商賣樓給他們的意欲也會大減!

SSD迫令炒家轉長線投資者,起碼持貨三年,今次雙倍印花稅什至令長線投資者收手不買或揀選更高質素的物業。現時2百萬元以下的物業已經不多,細價樓動輒也要300萬元起跳,一個400至500呎、301萬元的物業,如果買來收租,大概租金約為8,000至13,000元,新印花稅4.5%,即成本增加約14.5萬元,若攤分12個月歸回成本,每個月租金要增加12,000元至20,000至25,000元,租客一定不會接受,若攤分2年回收,每月租金要增加6,041元,視乎樓宇的質素,市場或會接受,但要持貨最少兩年,否則樓價要在未來兩年再攀升20%(SSD10%+雙倍印花稅3%+買賣手續費)才能回本。若要期望一間400至500呎的二手樓兩年後升至約10,000元一呎,相信殘舊樓、質素差的樓,不大可能有如此價值吧!其他階梯的樓價也有同樣情況,換言之,累進雙倍印花稅下,若投資者仍然無懼入市買樓收租,他們會追求高質素!

現時樓價貴絕全球,預期明年樓宇供應大增,各國央行臨近收水,政府不斷打壓需求,樓價升少少又出招,升少少又出招,心理壓力極之龐大,供樓實力又要夠,投資還要拿出更多首期,在此時此刻買樓的人,必須有排除萬難的心理準備,相信為數不多,需求必會進一步壓縮,然而樓價升幅至此,一些人會套現獲利,輕微減價出貨吸引買家亦不足為奇,但超低息環境令供樓沒有壓力,經濟基調仍然良好和供應仍然短缺的情況下,樓價又怎會大跌?

4 則留言:

  1. 加息?等了又等的情況,但真的不知道何時方見到此狼真的出現,是否要所有喊狼來了的人都不敢叫才跳出來呢?

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    1. 沒有人有水晶球,這才是風險所在,當所有人都認為沒可能的時候才突然出現,到時便走避不及

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