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2013年1月21日星期一

大戰(7):對付乾坤大挪移的加辣招


上回講到梁振英以買家印花稅(BSD)與地產商較勁,其中BSD最主要的功能不是壓樓價,而是要妨礙mark價及在地產商賣樓過程中分一杯羹,這是以防地產商聯手不投地政府收入減。

今回梁振英擬再向地產商出招,有報道指一手樓空置率達三成,發展局局長陳茂波向傳媒指出政府或會考慮開徵一手樓空置稅。一眾專家們的即時反應是效果不顯,或說商人會鑽空子避稅。筆者反而認為一手樓空置稅並非那麼一無是處,而且可能是加辣招。

施政報告中承諾的私樓供應能否達標,很大程度依賴地產商會否在建成單位後如期推出市場。過往我們亦見不少一手樓空置多年也不賣的貨尾單位,上水名都、奧運站浪澄灣便是一例。

事實上,地產商只需高價賣出一些特色單位和高層單位,在收回成本後,賣樓壓力大減。這就是為何我們見到一些地產商只賣出一部份單位(見下表),其餘的可能一部份作長線收租,另一部份如唧牙膏般慢慢放售。
資料來源:明報

BSD出台後,這情況或會變本加厲,以內地和公司客為主要買家的一手樓成交減少,一方面可能是BSD稅項窒礙這類買家入市,亦可能是地產商不願減價出貨,售樓意欲下降。以現時低息環境下,囤積成本低,他們大可以乾坤大挪移轉為坐貨待價而沽。過去一些公司坐貨十幾年才出售剩餘單位,相信坐貨三、五年待梁振英下台後推翻BSD才出貨,亦未為不可!然而一手樓空置稅卻可堵塞BSD所導至的坐貨漏洞。

在徵收方面,由政府批出入伙紙計,要掌握一手樓空置情況並不困難,收空置稅會比二手樓容易得多,若地產商再使出乾坤大挪移轉售給自己的空殼公司來囤貨,便需繳交15%BSD。即是說,無論如何,地產商必須正常地賣樓,賣給內地和公司客要付15%BSD,內地和公司客不肯付BSD,便要減價或送優惠,不賣轉為囤積要付一手樓空置稅,兩者以外還可選擇賣給本地買家,若本地人買不起,便惟有減價,所以說這是加辣招。另方面迫令地產商加快賣樓,其實亦對地產經紀有利,舒緩現時SSD加BSD對經紀行業的影響。

似乎梁振英汲取了董建華的教訓,董建華在未保稅收之前便公報大量增加供應,結果地產商聯手不投地,導至庫房陰乾,後來要縮減社會福利及政府開支,結果得罪公務員和社會各階層,豎敵太多,是董建華致命的一擊。今次梁振英先保稅收,福利及政府開支有了基本保證,才慢慢調控供應,看來梁振英今次有機會成功。

事實上,任何一個範疇獨大,都會構成問題,一是大到不能倒,一是大到影響政權,所以社會應該要平衡發展。


11 則留言:

  1. 亂博sir 毎次的分析都係咁精彩!
    梁振英好掂, 阿爺無揾錯人!
    (儍貓咪)

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    1. 招就有好多,但地產商唔like,搞對抗,二手市場搞幾個跳價賣樓,D友仔跟住跳,地產商埃住放售,樓價繼續升,然後話佢D焦冇用,又話佢行騙你地,揚你地去反佢,隊冧佢

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    2. 可能地產商仲多高招,買定花生慢慢睇!但就千其唔好跟人出來踢佢落台,踢咗落台就冇嘢睇了!

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    3. Dream Bear 出招, 睇電視見班泛民喺心度笑出嚟, CY 今次有排頭痕! (儍貓咪)

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  2. Nice analysis. Always excited to read your another side of things

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  3. Nice analysis. Always excited to read your another side of things

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