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2012年10月31日星期三

香港樓巳經沒有投資價值

今天經濟日報樓論專欄「連15%BSD 如頂峰入市」中,唐榮指出BSD和新SSD之下,「香港樓巳經沒有投資價值」,亂博亦贊同這種講法。回想亂博曾經在2011年5月寫過,在低息環境下,買樓收租最好盡借來賺盡槓桿回報,在2010年當按揭利息只得一厘,按揭成數做到85%,租金回報可高達21%,借貸比率與回報的關系是非直線的,如果有朝一日,銀行唔使首期借錢給你買樓收租,你的回報是infinity,即是無限。這篇文章改變了很多人對租金回報率的計算方法,當時亦得經濟日報的樓論刊登。

今時今日又如何?先再閱讀此文:

不同借貸率得出不同租金回報率 (2011年5月30日)
http://luan-invest.blogspot.hk/2011/03/2011530.html

很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率,坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率,程式如下:

每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率 (1)


有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭,100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭,一般人就會用以下計算方法:

租金回報率 -- 雜項 (1%) – 按揭息率 (2)


亂博認為這樣計算方法太籠統,因為投資者借按揭做投資,其實涉及杠桿(leveraging),對於投資而言,杠桿比率越大,投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下:


假設投資者買一間$3,000,000的樓房,每月收取$10,000租金,一年租金$120,000,用以上程式計算不同按揭成數及租金回報,請看下表:


表一:



現在看看加息至兩厘,結果如下:

表二:

 




再看加息至三厘, 結果如下:

表三:




加息至五厘, 結果如下:

表四:



圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的,而我的看法是,如果有朝一日,銀行唔使首期借錢給你買樓收租,你的回報是infinity,即是無限。


圖一:
 

整個故事的要旨是低息情況下,如早前按揭一厘息,投資者盡借,租金回報是雙位數,買一間$3,000,000的樓房,收$10,000租金,借八成半,租金回報是21%,即使减去通脹率,回報仍然是雙位數,名正言順地抗通脹,風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付,同樣的租金,回報只得4%,扣除通脹率,回報大概打和,但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓,還要空置的投資理論是什麼?)

加息至兩厘,即約現時水平,投資者借八成半,租金回報就減至15.33%,但現時出租樓只可借五成,回報是6%。即使減去雜項,回報仍然有5%,大大高於一般人以為的4%水平。

加息至三厘,以現時出租樓只可借五成,回報是5%。減去雜項,回報仍然有4%

加息至五厘,借盡85%,實質回報巳跌至-1.67%,即使借50%,回報亦只得3%。減去雜項,回報只有2%。即是說加息至五厘水平,借錢買樓收租已不化算。

結論是買樓投資,在按揭利息低至一厘水平,投資者盡借才是最着數,現時按揭利息升至兩厘,只准借五成,回報仍然吸引,但扣除通脹,只能打和,如果樓價不漲,對抗通脹便成疑,不過還是好過無。在利息上升趨勢下,以五成按揭成數買樓收租,回報越來越不吸引,抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。


補充:以上程式未有將time-t series 計算入內,原因是要簡單指出低息環境下,投資者應盡借,以高槓桿提高回報率。但加息至三厘,槓桿優勢會減少,而加息至五厘,高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。


今時今日,300萬只可買到約400至500呎單位,根據差餉物業估價處的租金指數,有關A類別物業2012年8月較2011年5月(寫文章的時侯)升了10.7%,以上例子每月租金增至$11,070,一年租金$132,840,租務物業只可做五成按揭,利率為2.5厘,回報率如下:



租金回報率為6.4%, 扣除約1%雜項開支,回報只較通脹(9月綜消費物價指數按年上升3.8%)多出1.6%,未能真正抗通脹,三年之內賣樓,樓價升幅要超過20%〈10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣)〉才約可打平。對於境外投資者和公司或非本地註冊公司,按揭成數只得四成,租金回報率為5.7%,扣除1%雜項開支,回報率只較通脹高出0.9%。若三年之內賣樓,樓價升幅要超過35%(15%BSD+10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣))。不要忘記,現在樓價巳是歷史高位,要在此水平升超過20-35%才打和,勞民傷財來香港買樓,除時贏粒糖輸間廠!個人認為香港樓真的巳經沒有投資價值!


轉載:連15%BSD 如頂峰入市

(經濟日報 2012/10/31)

撰文:唐榮
欄名:專家樓論


政府上周五再出招遏樓市,包括向公司及海外買家徵收15%印花稅BSD,另推出加強版SSD,適用期由兩年延至3年,各級稅階將劃一增5%,即購入物業後頭半年內轉售,稅率為20%、半年至1年是15%、逾1年而不超過3年為10%。住宅物業的投資價值還存在嗎?

再升16% 抵「真正」97價

唐榮認為,BSD的威力大於加強版SSD,因BSD是未見官先打八十的徵稅,尤其是今時「極度」接近「真正」的歷史高位時刻,對非香港居民來說,一方面是先吃掉15%樓價升幅,另一方面,對所有樓市「玩家」,要3年內出貨,不管是止賺還是止蝕,最低限度又被吃掉10%的可能利潤。

為甚麼是「極度」、「真正」?唐榮過去亦曾說明,以私人家庭收入中位數與樓價計算,亦即一般所指出的收入比(當然樓價各有不同計算方式),唐榮採用全年成交金額與宗數計算平均成交價格,1997年的歷史高位,當年平均每宗二手住宅樓價是386萬元,當年私樓家庭月入中位數是2.2萬元,大概要花14.6年不吃不穿不花抵銷樓價。

到了2012年,私樓家庭月入中位數是3萬元,今年截至10月25日,平均每宗二手交易成交金額升至453萬元,大概要花12.6年不吃不穿抵銷樓價。如果以今時收入3萬元計算,要達到14.6年這個1997年歷史高位,平均每宗二手住宅成交價應該是526萬元,與最新453萬元比較,大概還有16%左右的升幅。

稅率蠶食 「極度」貼高位

不少市場意見認為,1997年的住宅樓價並不能作為峰頂計算,所以突破1997年仍有無限上望空間,但若加入市民收入負擔這個因素計算,是否意味14.6年是市民所能忍受樓價的上限,到達這個水平勢必見頂。

依上文資料,現水平二手住宅樓價「極度」接近1997年的樓價收入比水平,再升16%便升抵,對非香港永久居民及公司名義買家來說,因為政府實施BSD這種未見官先打八十的稅率,今時以453萬元買入單位,加上15%BSD,亦即買家是以521萬元買入單位,幾乎等同1997年「真正」的歷史高位,亦即以公司名義買入單位,未來升15%也要蝕買賣各項費用。

如果是非香港居民個人名義買入,單位同樣要交BSD,換言之,453萬元買入成本升至521萬元。不幸要半年內沽貨,即使樓價繼續上升,而且抵達歷史高位,亦即526萬元,雖然帳面已成功抵銷BSD,但未扣除一大堆買賣費用,尚有SSD這個稅項,樓價要再加20%,以526萬元賣出計算即為105.2萬元、半年至1年賣樓則加15%或78.9萬元、1年以上亦要加52.6萬元。

這3個不同稅率,便是即使樓價再升16%,升抵真正意義的97價,但3年內,不同時間賣樓還是讓SSD帶來錄得的虧蝕,對非香港居民及公司名義買入,不管自住或收租,其投資價值驟減,而且好明顯是以「真正」歷史頂峰入市,同時樓價的可能升幅亦被相關稅率蠶食。

招辣不辣?對1997年歷史高峰14.6年的樓價收入比有極度戒心的,投資請三思。
 

4 則留言:

  1. 非常同意上述言論,但在低息環境不變下,雖然按揭收緊及回報率低企,但樓價仍不會有下調情況,如可盡借,買樓自住仍是安全行為,未知先生同意嗎?

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  2. 君子不立危牆下,明知2015年大把樓供應,何需心急!脫苦海有詳細的分析http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/816111

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