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2012年2月21日星期二

炒樓致富真的往事只能回味?

黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富,往事只能回味!很多人認為他作為基金佬,當然賣花贊花香,說股票好賺過樓,想你們都去買股票!但筆者看法也一樣,是否股票較好賺,那因人而異,黃國英當然是,筆者從槓桿角度看,今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」!

常聽老爸說:「幾十年前買樓很容易,只需幾十萬,首期只是幾千蚊.....」,太遠的不說了,筆者年紀太小,記憶模糊,不過由八十年代至九七年前,買樓的確曾經令很多香港人大賺,什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外,最主要原因是槓桿大。

八十年代至九十年代,買樓只需一成首期,樓價升多跌小,每年遞升10至30%,96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓,槓桿比率可以是100%,投入資金小,樓價只需升約10%,業主便開始有利潤,回本時間短,自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。

表一:



98年至2003年,亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二),升幅約10至26%,雖說樓價指數直迫97年,即使2010年按揭利息低至一厘,樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期,雖然有按揭証券公司擔保,但買家還是要付保費,槓桿比率明顯較九七年低。

表二:

樓市於2011年下半年開始緩慢下跌,累積跌幅約5%,近日見樓市回暖,一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%,問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春?還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢?筆者認為2010年8月以後,金管局多次收緊按揭成數,槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業,槓桿比率為七成,1200萬以上物業,槓桿比率五成,樓價於800萬至1200萬,槓桿比率得六成,投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業,槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金,資金成本高昂,再加上額外印花稅迫你持貨兩年,亦難以像97年前般貨如輪轉,買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪,必須有大成交配合,槓桿比率那麼低,如何製造大成交?

12 則留言:

  1. 很棒!推推~~~~~

    我便認識了幾個在1997後因樓巿大跌而打回原型的人。

    成也槓杆,敗也槓杆。

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  2. 當年(1979年)隨家人由內移民香港,租鴨寮街間房(13人住一間屋),父親月入1500, 响工作的工廠攞外發返來俾母親做,一家人得閒都幫手(月入幾多我唔知, 我估3千度啦), 82年以20.8萬响葵涌買560呎樓(工廠取消左廠車, 攞外發唔方便就搬左去工廠對面住),細節唔太清楚(下次問下老豆先), 記的首期仲要搵細叔伯借, 供18厘息,每月供2 千3, 好似唔使十年就完(90年代我去左台灣讀書同做嘢, 所以唔知幾時供完). 我地係當年既大陸燦, 未住過公屋,直接上樓, 都係靠自己勤力同慳。
    我响95年返來香港,當時月入13k度,四年後即99年透過政府首置以1.5m買依家層樓(供9厘息)每月供八千幾,依家仲欠唔夠六萬。
    環境在變, 政府政策都因應而變, 總之長線買樓就冇衰, 點先算係發達, 人人定義唔同. 今晚七點請收看新聞透視"婚價", 有人用三十幾萬搞禮, 但住緊套房, 點解唔用呢錢去做首期, 供返層樓, 生活舒適d. 人人既價值觀唔同, 生活方式亦唔同。

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  3. 從前的黃金日子也不一定回來喔, 從前賺錢的不只是樓房, 做生意都可以發達...今非昔比....

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  4. 常聽老爸說:「幾十年前買樓很容易,只需幾十萬,首期只是幾千蚊.....」
    幾十年前既幾千蚊點同依家既錢比? 記得1979年時月入1500要交稅(即年薪2萬唔夠), 依家免稅額12萬。當年要儲幾千蚊都唔容易。

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  5. Foon:以前老爸的確經歷艱難日子,他經歷的是日本仔打香港的時期,要每天從香港步行至大陸賣舊衣換馬鈴薯,再步行番香港,他很早就輟學,只是跟車工人,後來那個貨車車主的生意想找人頂,老爸左借右借頂了回來,生意一直做到現在,聽他說當時生意較現在容易做,只是跟客吃餐飯,便做成生意,不同現在,很多競爭,但都是要上舞廳,叫女人之類...所以他說以前塭錢較易,買股票升幅又大,唯獨他不炒樓,也不投資樓,一直都是一間換一間自住,說收租麻煩,也曾試過收租,他說買得平的,租客質素參差,時有租霸或舞女。

    現時炒樓難置富,最主要成本重和太多政策干預,不過槓杆細了也有其好處,買樓的一定有足夠絛件才買,不似九十年代,碌幾張信用咭都可買樓,不過當時肯搏,又懂97年前跳車,現在發了住半山,今時沒有那麼好機會,即使2003年買的樓,若不是豪宅,其實只升值約一倍,在不加倉下,大概只可換大,換上豪宅應該唔得,最好的都是買鋪,2003年至今升值了幾倍,下一代要買樓置富越來越難

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  6. 投資環境隨時間改變, 要有好好投資智慧才能在不同環境中應用

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  7. 多謝分享你家庭的經歷。是的就正如現今環境好難再有另一個李嘉誠都係同樣道埋。

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  8. 止凡:今時今日投資物業大概只可長線

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  9. 炒樓再難發達,因爲槓杆越來越細.不過反過來樓市也不容易骨牌般下跌.所以炒樓也難死人,算是功德.

    不過難爲一些換樓客,想換大單位也要付高首期.我有不少朋友都因此打亂腳步.其實自住樓,爲何純因爲"貴",就要人多付高首期成數?

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    1. 多謝中青兄回應,"其實自住樓,爲何純因爲"貴",就要人多付高首期成數?" 主要是要全方位減需求,應該是暫時性,市場流動性減會撤的

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