思考多面睇

我經常跟讀者說，看事物必須從多角度去看，今天先給大家一條思考題目：

我們自小便學習 1+1=2，

為何1+1不可以等於3，4?

當你用更多角度去看，

一個男加一個女便可以等3,等於4吧！

若然應用在無性繁殖的生物，例如一條阿米巴蟲加另一條阿米巴蟲，更可以等於6,7,8呢！！

更如果應用在細胞上，當細胞分解的時候，一個細胞加一個細胞，可以是無限數！！！

換句話說，1+1不一定等於2，

其實1+1=2，只是基於一個狹窄的基礎，那就是一件死物加一件死物，才會等於二。

這種多角度思考方法，應多應用在日常我們吸取媒體資訊的時候。

近日有個關於「傳媒是否濫用言論自由」的民意調查，結果是53%的受訪者認為傳媒是濫用言論自由，而47%的人認為傳媒善用言論自由，而一些媒體便以此結果標題為「兩極化」！

依我記得，另一個有關應否填海供地的民調，得出的結果也跟以上民調相約，讚成填海的市民約42%,不讚成填海的有46%,而一些媒體便說「調查發現市民多不讚成填海」！！！

哈哈！自己不喜歡的民調結果，便標題為「兩極」，自己喜歡的結果，便放大那部份！

更搞笑的，深入看內文，那個「傳媒是否濫用言論自由」的民意調查指41%受訪者認為媒體的言論自由在過去5年有倒退，只有29%人認為有增加。言論自由可以善用又可以濫用，那即是媒體的言論自由無問題吧！怎麼又會是倒退？奇怪！！

因此，閱讀報章、網上媒體資訊的時候，標題與內容可以不乎，深入閱讀內文的時候也要多思考！

近日碼頭罷工鬧到滿城風雨，本來不想評論，但有見近日太多似是而非的論調，實在看不過眼。一些網上媒體、傳媒都一面倒說罷工工人被剝削，生活慘不忍睹，但很少人提到，這個發起罷工的職工盟，根本沒有先經過加薪談判程序，而是一跳入去，便叫人罷工。為何不先進行談判？這令人想到另一種講法，就是政黨要政治化問題。

趁今次事件，職工盟不斷歸咎外判制度只是用來剝削工人，矛頭直指政府是最大僱用外判商的僱主，但有否想過為何當初政府要將一些部門外判？除了是當時經濟收縮，政府開支龐大需要削赤外，最大原因是政府架構太臃腫，太多臃員，效率也很低。例如一個掃街的清道夫都是鐵飯碗，做又36,唔做又36，做得不好，又請多幾個，然後管理層也要多幾個。

嚴格來說，地產商和政府之間的關係也是一種外判制，既然政府擁有所有土地，為何政府不完全自己建所有房屋、所有商業樓宇？所有賣樓收入，政府自己袋不更簡單嗎？

職工盟認為外判商無法加薪20%給工人，原因是外判商都是價低者得，因此近日便不斷迫長實李+x出來對話。每個人做每一件事都會預期一個效果，外判商加不到工人要求的薪酬，你去找李+x,效果是要李氏指令外判商加20%給工人？但外判商在投標合約時已計好數，外判商與HIT相方接受的開支和收入而達成的合約，這樣去迫李+x指令HIT迫外判商減收利潤以接受加薪幅度？然後外判商可以加薪給工人？這等同追捧一種為求達到目的，可以妄顧法治和合約精神的文化？What if 外判商不滿自己的盈利追不到通脹，又或者加了薪酬給工人後，外判商賺少了，是否就可迫政府指令李+x調整HIT與外判商合約價？在下實在不懂了！

通脹的真相

昨天分析過通脹的數據，內裏的數據項目: 衣物、鞋履、耐用品、雜項物品等與市民自用有關的物品價格下跌顯示市民在節衣縮食，食品價格亦呈下跌趨勢，帶動通脹的只有房屋租金和外出用膳。

我們可以從食肆收入的數據看到更多外出用膳的通脹情況。

從圖一所見，2012年整體食肆收入的價值指數較2011年上升5%，不同的食肆類別均錄得正增長。

圖(一)

不過從圖(二)所見，撇除價值後的數量指數，除了快餐店錄得3.4%的按年增長和其他飲食場所錄得2.4%增長外，其餘中式餐廳、非中式餐廳和酒吧的均較去年下跌。

圖(二)

食肆收入的價升量跌，其實顯示食肆加價，市民減少外出用膳的情況，也是顯示市民正在節衣縮食，這數據正好反映通脹數據內的外出用膳。

外出用膳只有價升量不升，原因可能是食材價格、或是租金、或是人工上升，但觀從通脹內的數據，租金應該是解釋外出用膳價升的原因。

兩組數據在在顯示租金是唯一頂著通脹和食肆價格上升，這種經濟現像並不健康；租金的升幅擠壓著各個經濟環節的發展，但倘若租金下跌，市民消費不濟的真相將呈現眼前，而我們看到的將會是通縮。

通脹似有若無

前兩天，政府公佈截止2013年3月的消費物價指數數據，我在2012年4月26日的「細看通脹」巳經指出，當時的私人房屋租金和食品(不包括外出用膳) 是主要帶動通脹的來源。一年之後的通脹情況又如何？

圖(一)




2013年3月，食品和住屋開支佔市民的總開支59%，比率較2012年1月時的61%比率下降。

這一年的變化如何？整體食品價格的按年增長率呈現下跌趨勢(圖二)，外出用膳的價格升幅較食品不包括外出用膳高，顯示外出用膳是帶動整體食品價格上升的來源。

圖(二)

另方面，綜合消費物價指數內的房屋租金的按年增長率亦是下降趨勢，而且自2012年8月增長率平穩地維持在5%水平。

圖(三)

從圖四所見，甲類消費物價指數內房屋租金的按年增長率自2012年8月一直高於乙和丙類消費物價指數內的房屋租金，2013年1月至3月甲類消費物價指數內房屋租金的按年增長率為6.1%至6.3%之間，而乙和丙類消費物價指數內房屋租金的按年增長率只為4.6%至4.9%之間。三類指數中，甲類消費物價指數所涵蓋住戶的每月平均開支5,000元至20,500元，是為中低收入的一群，亦即是說「越窮越見鬼」。


圖(四)

綜合消費物價指數內其他項目的按年變動也是呈下降趨勢(見圖五)，市民節衣縮食的情況很明顯。

圖(五)




從這些趨勢來看，香港通脹的主要來源是住屋租金，而這項目也呈下跌趨勢，似乎香港的通脹走勢並非如很多人預期的凌厲。

炒家行為

筆者在上文提到政府將添馬艦軍營對開的海濱規劃為軍事用地惹來反對，昨日發展局陳茂波在事件一週後才施施然出文反駁。不過，只要有多點打仗常識的人都會想到，軍營跟軍事碼頭是不應分割的，否則打起仗來很容易被人圍剿吧！

那個徐家慎還說：「歡迎解放軍訪港時使用碼頭...」，語氣好像歡迎美軍訪港去灣仔飲酒消費！徐大叔！若這些註港軍隊真要使用碼頭的時候，隨時是要打仗的了！

香港人實在安穩得太久，已經忘了日本佔領香港三年零八個月，也沒有想想日本如何從釣魚島管理權，演變成今天買島佔據。

若有朝一日真的 touch wood要打仗，那些人跟風迫政府將軍事碼頭跟軍營分隔，就如自我綁手綁腳等待劫匪來打劫自己！

不過，我認為又怪不得跟風的人，因為保護海港協會在諮詢期最後兩天才大肆提出反對，沒有清楚解釋理據，政府又未能及時回應，然後網上媒體將事情簡單化為「解放軍要佔領海港」，並派發劃一反對表讓人不需用腦反對，很容易便號召了一大班人跟風行動。

這種快刀斬亂麻，短時間急召你行動，免卻思考作出決定，很多時是炒家用上的手法，而政府反應慢，更令炒家容易在事件未弄清楚之前從中取利，這種情況在市場上舉目皆是。

簡單例子如一些機構說要送給你禮品，但優惠期只剩下三分鐘，要求你立即click入網站登記或購買產品，你怕失去優惠便不加思索地行動，而click入網站可能令你洩漏你的個人資料。又例如早前一名炒家在電視上說希臘快要破產脫離歐元，這些炒家可能一早己沽空歐元，群眾聽了他的說話，擔心歐元解體，害怕蝕底便恐慌地沽售歐元，而歐洲央行仍在爭論救希臘的方案時，歐元己被沽低，炒家從中獲利，然後反手又買歐元升，當救助希臘方案一出，歐元回升，又再獲利一次，而跟風的人不知內裡胡盧，往往是高買低賣的一群。而最近一次，上週傳A股快將被納入MSCI指數，人們還未弄清若真成事，對股市的影響有多大，但驚怕走失入市良機，二話不說便追價入市，但這只可能是曇花一現的升市，當市況逆轉，跟風的人又會走避不及。我們這些人對於炒家行為，實在司空見慣，政治炒作難不到我們的。

全民爭地

上週看完港台的鏗鏘集都覺得好笑，這一集開始時提到浸會大學校長自2005年至現在一直跟政府爭取旁邊的前李惠利工業學院一半地皮建中醫醫院不果，最近政府規劃建住宅引起全校師生奮起抗爭。但事件的另一版本卻沒有被道出，政府方面指出浸大未有正式申請和即使申請也要經過正常招標程序，後來浸大拗不過政府而變招為只反對該地建成豪宅，頓將抗爭擴大至學生、市民與政府之爭。筆者對此地皮是否應建成住宅並沒多大興趣，但倒想指出這種全民政治化的抗爭手法。

節目中 亦提到愛琴海灣鄰近的一塊0.88公頃地，政府納入賣地計劃受到居民反對，屯門一間學校鄰近三幅地納入賣地表又遭到區議員反對，節目中的土地專家認為應發展爭議少的棕土，而這涉及收地，上篇文章己指出，這些棕土很多都是發展商的囤積地。而節目尾段便提出一個精要，就是曾蔭權年代的發展摸式是跟地產商共同發展土地。

自梁振英上任以來，不斷出現全民政治化的抗爭場面。之前新界東北發展，受影響的農地租戶只為1000個持份者，經過政治包裝後頓成全港市民都是持份者。後來梁振英將原先向發展商收地計劃改為共同發展，抗爭聲音隨之大減。

繼而是填海計劃，填海可帶來大量土地，政府的土地儲備增加，即使未有規劃用途，即時的好處是改變市民對土地供應不足的預期，肯定對地產商不利多於對市民不利，但經過包裝為政府不可信和只給地產商貨如輪轉的機會，竟然又可引起全民抗爭。筆者都想問，地產商建住宅若不貨如輪轉，難道囤積才是好事？奇怪！

最近政府計劃將添馬艦軍營對出海濱劃為軍事用地，撥給解放軍。在諮詢最後幾天，保護海港協會忽然出來反對，並聲明會收集10萬名市民聯署反對。一些網上媒體將之解說為原本「間歇性軍事碼頭用地」變成「永久性軍事用地」。但事實卻是巳有城規會文件指出94年時英國政府與中國政府就香港未來軍事用地達成協議，協議中決定於中環、灣仔填海區預留一幅位於解放軍駐港總部北面的用地，用作興建150米長的軍事碼頭。

先至聲明筆者亦希望可用海濱休憩用地，不過主客要分明，筆者估計添馬艦軍營對出的海本身巳是軍事用地，只是由於填海工程而未有正式規劃，筆者認為既然如此，司法覆核亦為解決爭議的好方法。Again，今次地皮規劃爭議又被提升至全民抗爭。

這些事件在在顯露了一些人希望透過發動全民抗爭來癱瘓政府施政。

投資除了要計算回報率，經濟前景也是考慮之列，而經濟與政治往往是不可分割，若政治不穩或政治爭拗不斷，何來會有良好的經濟發展環境？文化大革命的10年期間，不斷的政治批鬥，全民政治運動，結果是10年經濟停滯，香港現時的全民政治化抗爭，實在很值得關注！

棕土的迷思

近日有些媒體和一些facebook專頁幫傳媒大力宣傳「香港大把閒置土地」未有做好規劃，並以此理由阻止填海。我在「閒人免搏的土地迷思(一)」 http://luan-invest.blogspot.hk/2013/03/blog-post_30.html 中巳經質疑過那800公頃棕土是什麼地？昨日經濟日報地產版新聞就有其中200公頃的用途，現正進行諮詢。不過我更有興趣想知道當中70%土地是屬於誰！！哈哈! 阻填海究竟為乜？好好閱讀經濟日報這篇文章，筆者還有話要說，下篇再談。

轉載: 經濟日報(2013年4月17日)
元朗南規劃 擬公私營合作發展
無意大規模收地 首階段諮詢展開

元朗南房屋發展研究首階段諮詢昨天展開，政府為加快供應，暫不考慮大規模徵收區內170公頃私人土地，並會研究放寬發展密度至不多於5倍，以增加住宅供應及興建公營房屋，首階段諮詢期將於6月16日結束。

85%私地 收地料遇困難

發展局發言人表示，元朗南具房屋發展潛力區有85%私人土地，所以將來在收地時會遇到一定困難，暫時不會考慮以發展新市鎮模式，進行大規模收地，不排除會以公私營合作模式發展。

不過，發展局發言人補充，將來仍有可能會向私人業主徵收土地，用作興建基建及公營房屋等，強調會平衡公私營房屋供應，現正研究放寬區內的發展密度，由約0.4倍放寬至不多於5倍。

元朗南具房屋發展潛力區位於元朗公路、公庵路及大欖效野公園之間，佔地約200公頃（2,152.8萬平方呎），規模接近11個維多利亞公園。
假設最少三分之一土地適合用作住宅發展，以平均地積比率3倍計算，將來的總可建樓面面積約2,131萬平方呎，以平均單位面積700平方呎計算，預計可以興建約3.04萬伙單位，大概可以容納逾8.5萬名人口居住。

潛力區70%地 作工場倉庫等

但據規劃署資料顯示，元朗南具房屋發展潛力區現時有70%土地，只用作露天貯物場、工場、倉庫及荒地，合共涉及140公頃（1,507萬平方呎）土地，不少由單一的發展商持有。
其中包括由恒地（00012）或相關人士持有的欖堤西路多幅用地，現時用作露天貯物及廢物回收工場等用途，地盤面積合共近61萬平方呎。若將來獲改劃作住宅用地，以地積比率3倍計算，已可以興建約183萬平方呎住宅樓面面積。

不過，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，即使有關土地獲政府改劃住宅用途，發展商將來仍要繳交補地價，所以土地最終能否轉化為實際的住宅供應仍有變數。

張翹楚建議，政府可以跟私人業主簽署公私營合作發展條款，提供免補地價優惠，以加快區內的轉型，但同時亦要求發展商保留一定比例的土地，用作興建公屋及居屋等公營房屋，避免惹來官商勾地的批評。

撰文:古廣榮