奇怪的泡沫定義 (2010年8月16日)

香港政府終於拿出誠意於上星期五提出四招壓抑樓市炒風，曾俊華說措施只是減低樓市泡沫风險，但泡沫已經形成，根本不存在形成的风險，衹有爆破的风險。

香港政府和一眾地產專業人士都喜歡說衡量樓市泡沬的定義是摸貨數字和供樓負擔比率超過50%或以97年的70%作指標，卻不用經濟學理論來衡量樓市有沒有泡？奇怪的是現時上會成本那么低，不摸貨上身也無防，摸貨數字因此比97年偏低，另一方面，由於現時利息僅1厘，令供樓負擔比率偏低，說現時供樓負擔比率只是41.5%，未超越89至08年53%的20年平均數字，這樣的比較是沒意思的，因為89至08年20年平均息率肯定不是1厘！！根據作者手上數據，98年至08年10年平均息率也有5.18厘，如果以此息率計算，供樓負擔比率已超過70%！即是說現時的所為泡沫指標，只是未見到的泡沫，利息上升時，泡沫才形成嗎？根本不合理！！

在經濟學理論上，個人收入升幅追不上樓價升幅，就已經被定義為「樓市泡沬」。2000年至2006年間，經濟学者定義美國超級泡沬形用，原因是樓市在期間升100%，而個人薪酬入息升幅只得2%。学者認為這樣的收入升幅是無法支持那樣的樓市升幅，因此爆破是必然的結果。

香港的泡沫有幾大？根據政府统計處最新數字顯示，2009年3月至2010年3月，所有行業平均名義工資(末扣除通脹)上升1.9%，扣除通脹後，平均實質工資下跌0.6%，根據中原樓價指數，2009年1月私人數價指數由57.51上升至2010年8月83.51，升幅為45%。數據証明香港泡沫未及美國，但以現時的速度上升，2011年上半年已可追英趕美。結果也是殊途同歸。

很多人不段以97年作比較是否有泡冇泡，以97年11厘按揭利息，現時按揭利息只得1厘，那么，樓價是否可以比97年多升10倍？有趣的問題！一句到尾:「外圍都唔就！」意思是美國復甦無期，中國狂泵水現象過後，通脹升温、出口濟銷，歐洲債務仍然累累，日本經濟二十年如一日，世界經濟如此，香港樓市可以比97年多升10倍嗎？讀者自有答案！

勿錯誤計算供樓負担比率 (2010年8月9日)

香港政府和地產專業人士向來說供樓負担比率維持在30%，以此推段2009年樓價沒有泡沫。2010年上半年樓價再升20%，有說現時供樓負担比率達至40%，香港樓市有少少泡，但比起97年的70%供樓負担比率還差很遠，因此樓市仍然健康。供樓負担比率是你的每月還款總額佔每月薪酬的比例。如果你的七成月薪是用來供樓，連吃的錢也沒有，真的很不健康。不過，現時香港和中國的通脹正在升温，由其吃的和車費，會不會是超級通脹還是未知數，但由於食、住、行、跟着通脹上升，並蠶食你的收入，計算你的收入時，請計算實質收入而非名義收入。例如你的收入是$10,000，通脹是3%，你的實質收入只是$9,700。在通脹節節上升，計算實質收入猶其重要，假如通脹是10%，而薪酬仍然是$10,000大元，那么你的實質收入就只得$9,000，即使樓價不升，息率不加，通脹上升也可令供樓負担比率從40%升致50%(因為收入作為分母下降)，錯誤計算供樓負担比率，生活肯定迫人。各位讀者，錯誤計算供樓負担水平可能真的令你要不吃不喝不娛樂來供樓，小心，小心。

地產商賺的不止賣樓，還賺你的衣食行，吃喝玩樂 (2010年7月29日)

地產商又為何那么勇？明知這連串拍賣是會增加供應，卻仍然出手濶爍？你們少担心吧！地產商在一個樓盤所賺的不止是賣樓，還有樓盤內的商場租金，你在那兒吃喝玩樂，當中起碼有20%是貢獻給賣樓給你的地產發展商。如果你買的是長實樓盤，你在百佳超市買米、買食物、日用品、全都是給他們賺。你可能買新世界的樓盤、承坐的新巴和城巴是新世界擁有、你的手機可能是長實旗下的和黃、新世界、李澤楷的PCCW、等等。總之住在香港，他們像神一樣，無處不在。
他們賣樓也不一定需要全數賣出，由於有商場租金和你們的日常開支作補貼，賣樓只需賣一半或更少已經有錢賺，如果市況不好，便不賣吧，放租作為長綫收入，並且代價而沽。總之地產商是賺硬你的。

拍賣豪宅地利好摟市，是高位出貨的好時機 (2010年7月29日)

昨天賣地，聶歌信山道103号地皮以104億成交，香港政府在今天即時承勢拍賣11間政府豪宅宿舍，一於跟着市場高位出貨，套現2億大元。山頂道洋房也推出招標，估計呎價約5萬至6萬元。致八月底前，政府將還有3幅豪宅地推出拍賣，理論上豪宅供應增加，三年後樓宇建成時樓價會否如今天織熱，大概沒有幾多人關心，全港樓市一於跟着地王升上去。有人問財政司司長曾俊華賣地推高樓價，政府有否應對措施？問來都多餘，當然有，等政府賣晒地，庫房大豐收後便有政策出台，時間是施政報告。
賣地越賣高興，樓價越升越開心。總之賣豪宅地就會利好樓市，那會有人理會這些增加供應的地皮是否也在供應八萬五，只要不將八萬五掛於口唇邊，便不會影響樓價了。致於政府的責任當然是保庫房收入，大概在積谷防飢，泡沫爆破時可繼續派糖和利民紓困。

有質素地談論資助置業 (2010年7月26日)

資助市民自置居所諮詢已進行了兩個月了，正如我之前所預料，很多人七嘴八舌地在政府網上平台，facebook，發表一大堆理論，不支持者來去都是說政府支助他人，自己卻死慳死抵買層樓，於是對自已不公平，又或者叫人靠自己，勿灘大手板問政府要這要那，一副婢視的眼光。而支持者的理論又來去都是樓價太貴，上車盤少之又少，或薪酬升幅無法追上樓價，無法置業或改善生活，希望政府資助置業云云。一大堆人，一大堆理由，全都沒有更科學化的分析和理據，究竟政府向左走，還是向右走？以小數服從多數，為何不搞公投來决定？又或者是選擇性聽取意見？很奇怪，現在的政府很喜歡製造民意。

事實上能以科學理據來談論資助置業的人根本不多，今天終於看到一編像樣的文章，是前房屋署副署長鄔滿海在經濟日報的房策醒醒中撰寫的文章，題目為:「政府可省多少公共資源」，文中提到公屋單位的資助較一個居屋多兩倍，而一個居屋的資助，又約為一筆置業貸款的三倍，若一名公屋租户能成功購買一個居屋單位或獲得一筆置業貸款，然後歸還公屋單位，所涉及的公共資源不加反減。這樣有質素的分析，大概只有手握公共房屋開支數據才能寫得出。本人多次質疑長期資助他人租樓是無法回本的，而政府開支卻大幅增加，這編文章就是有力的數據。公屋問題如是，中產公屋也一樣，因此本人一直大力反對興建中產公屋和支持復建居屋。希望大力支持興建中產公屋的田北辰可看看鄔滿海的文章。

不過，銀幣的另一面就即是說長期停建居屋，只建公屋，而低下階層輪候公屋時間不變的話，政府的開支是比未停建居屋之前多了兩倍，如果政府在公屋方面的開支沒有改变的話，就即是公屋輪候時間增加了兩倍。建居屋與否，低下階層的住屋需仍然存在，而這些潛在開支總要有人付出，不是政府或納稅人，便是輪侯公屋户。換句話說，政府不建居屋，正是將公眾利益補貼私人市場。

除此之外，停建居屋也令很多中小型建築師樓和建築商從此消失。2003年香港政府為托樓市而停建居，究竟有多少人和中小企的利益給犧牲了？長期停建居屋是否社會最大利益？復建居屋其實不單利及公屋户和低收入中產家庭，也利及中小型建築師樓、建築商、什致整個建築界。希望政府不要再以地產商利益掛歲，而犧牲大眾利益吧！

不復建居屋的真理 (2010年7月23日)

既然大家都認為美國將繼續長時间維持超低息，香港樓市將因低息會持續而上升，那何懼復建居屋製造負資產？事實上銀行以超低息H+0.65厘吸客，也吸引很多次級買家買樓，製造不少次按人士，樓價下跌時也會製造很多負資產，看看美國2003至2005年，低息環境下，超級泡沫形成，銀行吸納很多次按人士買樓，2006年、07年樓價下跌時，製造大量負資產又如何？樓市大升後迹轉，必然製造大量負資產，除非香港樓市從來沒有大升。所以話復建居屋製造負資產，是不正確的。製造大量負資產的原兇應該是低息和大升的樓價。

很多人說居屋和私樓是兩個市場，這種說法在樓市上升時是完全正確的，樓價不段上升，升到一般市民無法置業安居，那么居屋便是供一般住在香港的香港人買的了，讓他們可置業安居。而私樓則是建來賣給內地人，亞洲人，大投資者，大炒家，摸貨王，價格可持續上升，政府可繼續以高地價政策賣地，此情此境，皆大歡喜，所以話政府要繼續行使高地價政策，便必須要建居屋來疏導民怨。

但樓價大跌時，地產商當然希望用家(即香港人)接貨，因為只有這些人才會跟層樓談戀愛，講人世，兩公婆死爛供，不離不棄。那時侯，兩個市場又再成為一個市場，私樓市場需要跟居屋市場競爭這些長情用家，私樓發展商需減價致低於居屋價，令下跌的樓價雪上加霜。這情況當然不是地產商和超級大地產商即香港政府所樂見的吧！

若果不復建居屋，香港人要置業安居又不要做樓奴，大概要等樓市泡沬爆破，內地人、亞洲人、大投資者、大炒家，摸貨王不再買樓炒樓，便輪到你哋香港人了。所以便有種睇法認為香港政府應該建中產公屋，作為有意買樓的中產人士的中轉房屋。換句話說將這些長情買家的購買力儲存，然後在樓市泡沬爆破時才釋放出來托市，多么懂計算的生意人。