近期樓市似有下跌之勢，一些大型屋苑錄得減價成交個案，說穿了只是樓價由高位回落，一些報導以二手樓市冰封來形容，熊市蹤影處處長。
值得關注是一些一手樓地產商不再提供高成數按揭，新樓的銷售頓時減少。據湯文亮文章提到一個新樓盤推售80個單位，不提供高成數按揭，結果只能賣走5個單位。然而另一個新樓盤南豐LP6推出487個單位，雖然同是地産商聲言不會提供高成數按揭，但由於獲得中原拍心口為買家提供高成數按揭，結果樓盤超額認購16倍。換句話說，高成數按揭是賣樓的關鍵所在。中原作為地產代理竟然有能力提供高成數按揭，我不太清楚買家支付的利率會是幾多，照道理不會便宜。
如果大家近日去銀行借錢，應會發現的確比以前困難，直接覺得銀行水緊的情況。所以，如沒有地産商或地產代理提供高成數按揭，新樓盤市況也會冰封。
如果想知究竟內地會否有錢南下買樓，我們從近日街上的自由行大概可知一二，如果連自由行掃貨都少，更遑論掃樓了。事實上，這也可窺探到貿易戰對中國經濟的影響。
而全球股市上半年都有不同程度下跌，港股年初至今下跌了約18%，美國道指至今大約打平，同期間德國Dax跌約10%，這大概反映加息趨勢下大圍經濟景氣，即全球除了美國都在缺水。
返回看看香港樓市，大環境缺水，而以高成數按揭托市還可持續多久？這應可解答樓市何去何從。
對的！筆者正改變之前對樓市不受加息影響的看法，主要是特朗普政治市效應，加上加息效應，導致加速缺水情況主導後市，但由於中國和香港經濟仍然穩健，不要期望大跌市的情況出現，除非特朗普玩至過了火令美國股市大逆轉，那又另當別論。
2018年9月13日星期四
樓市熊市
紐約市金融服務部批淮Winklevoss 開發的穩定幣
美國紐約市金融服務部批准由孖生兄弟Winklevoss 開發的Gemini dollar 和Paxos standard token 合法運作，Gemini dollar 和Paxos standard token 是加密貨幣的穏定幣stablecoin, 所謂的stablecoin 意思是將加密貨幣與美元以1:1掛勾, 這個舉動進一步承認加密貨幣在實體世界運用的合法地位，是為加密貨幣的利好消息，加密貨幣今日全線上升
2018年9月4日星期二
掘礦苦主的投訴
掘礦苦主的投訴
筆者終於能有時間坐下寫這篇文章，較早前的一篇文章「掘礦達人騙人嗎？」貼出後，一些苦主留言説出情況，希望筆者跟進。說實在的，筆者沒有資源和時間核實和跟進苦主投訴，但也不想苦主以為受騙是咎由自取和投訴無門。首先想指出，筆者的文章希望用實際的角度增加讀者知識，從而自行決定是否加入投資一些項目。
另一方面，騙子的指控是指介紹項目並不存在，然而留言苦主投訊的掘礦機確實存在，舊機翻新只能説是貨不對辦，另一出售算力合約或合伙投資礦機，這些項目都確實實存在，只是所得的蚊型回報與宣傳不乎，這樣只能指控為搵笨，騙子的指控不能成立。
其中一個讀者Ching的留言很值得參考，他說：「我諗主要都係KOL 全力推合約，但隱藏風險，導至投資者對回報的期望有落差。甚或，推合約者都唔知幣價會大跌而算力/難度卻不段提升。」我很認同他的說法，有些KOL可能隱藏風險，更大可能是連他自己都不知道風險所在，以為跟炒細價股一樣玩法。
更有一些去上別人的堂，然後自己開班教。所以我很强調讀者必須自己了解項目的基本知識，自行計算成本與盈利，大概能識別項目的可行性，例如我一直在說今時今日掘比特幣，從困難度、秏電和價格也約略計出項目賺錢並不容易，即使比特幣買家大賺，也等了十年。其次是控制注碼，這無論股票、高息債亦然，加密貨幣更高風險，自己懂得計數，若項目不賺錢便要減低損失。
有句投資人經常說的，很重要，那就是財不入急門，騙子通常捉住想賺快錢的心態乘虛而入，明白以上幾點，幾可幫你避開不必要的損失。
另一些時候，有心人裝無心人，如果被騙了，也未必是投訊無門，在文章的留言中，苦主多次提出質疑另一主角曾改名換姓，這件事已由星島日報記者證實真有其事，我不太了解為何改名換姓的背景，但這大概顯示一些不可告人的資料，我自己多數會敬而遠之，這大概是做人的道理吧！
最後，既然星島已將事件報導，希望苦主趁機會將資料交由傳媒公開，他們是大集團，有更多資源去追查事情，而不只是網上流傳，這樣可更令人信服真相。
2018年8月14日星期二
收租仔賣自住樓租劏房
應承過70後生意人寫標題「收租仔Blogger賣自住樓租劏房」，在香港這K形社會，收租仔賣自住樓租劏房絕對是合理，樓價繼續升更分分鐘可以住劏房住到買11億豪宅 !不信？讓我們計計數！
不得不承認的事實是，現時樓價已升至人的價值大幅低於樓所產生的價值，自住樓是一種消費，如果你是普通打工仔，樓只應用來收租，而自己只應該佔一個床位的面積來把土地價值利益最大化！
根據差餉物業估價處的數據，2018年6月400平方呎以下的A類別單位的每呎租金和每年所得的租金收入為:
表一: 每年租金收入總和
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香港
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九龍
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新界
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平均每呎租金
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HK$47.3
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HK$39.3
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HK$33.6
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每月租金收入
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HK$18,920
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HK$15,720
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HK$13,440
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每年租金收入
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HK$227,040
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HK$188,640
|
HK$161,280
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2017年6月至2018年6月A類別單位 (400平方呎以下) 每呎樓價和樓價總值上升:
表二: 樓價升值的利潤
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香港
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九龍
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新界
|
|
2018年6月的平均每呎樓價
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HK$18,381
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HK$15,849
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HK$14,768
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2018年6月400呎樓價總值
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HK$7,352,400
|
HK$6,339,600
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HK$5,907,200
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2017年6月的平均每呎樓價
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HK$15,408
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HK$12,860
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HK$11,910
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2017年6月400呎樓價總值
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HK$6,163,200
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HK$5,144,000
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HK$4,764,000
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樓價升值
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HK$1,189,200
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HK$1,195,600
|
HK$1,143,200
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升幅
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19.3%
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23.2%
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24.0%
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400平方呎的樓價升值和租金收入總和:
表三: 一年樓價升值的利潤加一年租金收入
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一年樓價升值
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HK$1,189,200
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HK$1,195,600
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HK$1,143,200
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一年租金收入
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HK$227,040
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HK$188,640
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HK$161,280
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樓價升值和租金收入總和
|
HK$1,416,240
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HK$1,384,240
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HK$1,304,480
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根據2018年3月的統計處數據，香港打工仔的每月工資中位數為HK$18,000，一年收入為HK$216,000，但一個400呎的單位潛在價值(租金收入和樓價升值)在香港島、九龍、新界分別為HK$1,416,240，HK$1,384,240，HK$1,304,480，相比之下，人的市場價值大幅低於樓所帶來的潛在利潤，那為何要工作？
再看看假如你只佔用一個3呎x 6呎的床位，租金和樓價值與人的收入相比:
表四: 3呎x6呎床的價值
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香港
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九龍
|
新界
|
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一個月租金
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851.4
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707.4
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604.8
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一年租金
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10,216.8
|
8,488.8
|
7,257.6
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2018年6月床位價值
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330,858
|
285,282
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265,824
|
2017年6月床位價值
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277,344
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231,480
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214,380
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一年內床位價值上升
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53,514
|
53,802
|
51,444
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一年租金值和床位價值上升總和
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63,730.8
|
62,290.8
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58,701.6
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在香港、九龍、新界，你的床位產生的價值只分別為HK$63,730、HK$62,290、HK$58,701，你每年收入總值HK$216,000，你的價值大幅高於床位的價值，當然是需要工作吧，這就是為何買樓收租而自己住劏房是合理。
如果自己住劏房10年，土地的價值潛在利潤過千萬，將升值部分加按再買十層400呎樓，便是1億的土地的價值，所以收租仔賣自住樓租劏房住到買11億豪宅不是夢。
2018年8月8日星期三
撐作者著作的策略
讀者支持作者，最好入書店訂書，以下是亮光出版社的帖文教撑我們的策略，希望讀者花些時間讀完，有意買書的，一定要訂書
「書展後，撐書買書策略」
預計還有好些讀者朋友沒來得及書展買自己心愛作者的書，會去書店買書。
但據發行及書店消息，七月書展後，香港台灣各出版社的新書保守估計逾400款。書店入新書，大家都預了要排隊入店。
大家去過書店，都知道平放新書或者重點書的枱面有限（這也是土地的問題），枱面怎也不夠平放400款新書。
於是，店員無辦法就只能按作者過往的銷售記錄、書的主題或者是否有好多讀者來問這本書來決定哪些放枱面，哪些放書架。
再加上咁多新書，每間店每月入書一般都有金額限制，不可以無限量入書的。七月書展首發的書，好多時第一批出書店的量，保守者都只得兩三本；
所以，為何我們在書展最忙的時候，怎也努力去爭取早人一步發書出書店，好多新書相信已經在書店找到，以期讀者來不到書展，也可以立即在書店買書。
同時，期望當第一批兩三本書迅即賣光，店員就可以爭取第二次入書五本，然後是十本……十本書就一定不會放書架，而是放在枱面了。
所以，我們懇請大家，去書店搶購你們喜歡的書，讓書店可以好快入第二批，第三批。
今早，攝影作者吳華告知，我們都知道一本拍攝老人家的攝影集，排隊入書店都應該在隊尾，於是，我們夾了，是朋友的，就請去書店訂書。他說，昨天有朋友想訂五本《80+快樂是……》，特意跑去五間書店各訂一本，這樣的朋友，叫我們好感動。
亮光人手少，但我們的心不小，我們希望亮光出版的書，在書店可以佔到一個小小的位置。
係呀，你會問，賣多一本書，作者及出版社可以賺多幾多錢？還不是那十元八塊，為何咁誇張要策略？
嗯，我們看重的，是作者的心血可以讓更多人看到。
無錯，我們極需要大家一起去書店訂書，買書，給自己喜愛的書搶位置……
亮光文化 Enlighten & Fish
拾流出版社 only another publishing co.
亮光文創慈善行動 Enlighten & Fish Charity Action
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