期權樓盤

最近在Facebook 一些業主自讓專頁看到以下帖文：

元朗站 xxxx🔥🔥🔥

地段優越，交通方便😍

只需俾15%首期🙀
免費住3年🔥
唔駛上會唔駛供樓🌈
三年後可買可轉售或成交


近日多了這類樓盤帖文，例如甚麼先付數百萬，並且「2年白食白住」😱😱

究竟是否真的如帖文所指「免費住」或「白食白住」？

帖文指出買家需支付15%首期，三年後買家可選擇「買或轉售或成交」，這句說話比較花巧，但我理解是既然「可買」，也意味可選擇「不買」吧！這樣理解，即是樓還未完全賣給你的，因為你未需上會和未需要供樓，可免費住三年。這其實是一個short call/ long call 的期權安排，那是怎麼一回事？

首先，那樓盤是在元朗地鐵上蓋，以簡化計算，假設售價為1,000萬元，也假設市值租金為每月20,000元，三年租金總共72萬元，由於買家需付首期15%，即150萬元，這個數其實是包含72萬元的租金，換句話說，買方並非真的白食白住，由於賣方提供單位，買方支付租金佔用單位三年，這屬於等價交換，雙方均沒有比另一方有利，因此我在計算買賣雙方的利益或損失時均扣除了租金考慮。而剩下的78萬元就是業主short call收的期權金或在買家角度而言是long call支付的認購權金。

買方在三年後的行駛價為（1000萬-150萬）= 850萬元；三年後樓價可能升或可能跌，便產生以下幾個可能發生的情況：

1）若三年後市價升至1200萬元，買家將認購權轉售，便可賺（1200萬-850萬-78萬）= 272萬元。

2）如果市價跌5%至950萬元，買家以850萬元的行駛價買入樓盤，連同78萬的認購權金，買方帳面輕微賺22萬元（950萬-850萬-78萬）。

3）若市價跌10%至900萬元，買方支付850萬元買入單位，他帳面蝕28萬元（900萬-850萬-78萬）。

4）若市價跌超過15%或850萬元，買方不行駛期權，賣方賺78萬元的期權金，也是買方蝕的金額。

以上期權已撇除利息的考慮，否則會很複雜。而期權合約也反影買賣雙方怎樣看樓價的未來。

在買方立場，任何損失超過78萬元，他都會放棄購入單位，他把損失鎖定為78萬元的認購權金或是樓價的7.8%，那即是説他在賭三年後樓價不會跌超過7.8%至928萬元。

另一方面，在業主立場而言，跟買方進行這類期權交易，他率先獲得15%首期作資金回籠，單位未賣，但有人入住單位，當是租了出去，如果是發展商更可避免交空置稅，由於利息趨勢向上，那150萬元可賺三年利息，如果樓價跌超過7.8%，買方放棄期權金，業主便可以較低價錢賣樓，即使單位市價跌20%，賣方以800萬元賣出單位，由於他已收了期權金，該單位實際上是賣了878萬元。若單位市價跌22.8%至772萬元，計及期權金，那只是等同以850萬元賣出單位，也即是原本買方的行駛價。我的看法是，他大概是賭三年後樓價不會跌超過22.8%和大升的可能性不大。

期權怎麼安排，從不同角度可看出買賣方怎樣看樓市未來，這些期權樓盤完美演繹股票期權的精髓，卻是應用於買樓，有趣！

PS: 上面文章獲經濟日報於2018年10月3日轉載