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2012年5月7日星期一

澳洲房產泡沬

澳洲房產泡沬其實都幾值得我們研究和借鏡。上週5月2日「澳元新趨勢」一文指出,澳洲房產泡沬瀕臨爆破邊緣。事實上,澳洲樓價自2010年中見頂,下跌了21個月,才只下跌6.1%,有分析認為樓價只是緩慢下跌,是軟著陸的徵兆,但筆者認為樓價未有大跌,只是時辰未到。

澳洲房產有著很多房產泡沫的特徵,就是價格急升,並且按揭借貸增加。

源於2000年科網泡沬爆破,同年七月,聯邦政府推出首次置業貸款,一般房屋可獲七千澳元,新屋可獲一萬四千澳元,自此澳洲房價一值上升。再由於2008年金融海嘯,聯邦政府為托樓市,於2008年10月推出首次置業貸款加強版,首次置業者可額外獲七千澳元貸款資助買一般房屋,購買新屋則額外獲得一萬四千澳元。雖然主要是用家受惠,但房價急升(見圖一) ,房屋貸款也同樣急升(見圖二) 。最後在2009年10月切回首次置業貸款加強版。

圖(一)澳洲樓價指數:






圖(二)澳洲房屋貸款






圖(三)住戶房屋債與收入比率



房屋債務與住戶收入比率由93/94年的50%大幅上升至2010年的140%:

無論樓價和住戶債務均已到達臨界點,但大幅下跌只欠一個觸發點。值得注意的是過去澳洲經濟亦曾有起有落,但樓價仍然長升長有,為何2010年至今,經濟仍然增長,但樓價卻緩慢下跌了21個月?
其實澳洲樓價走勢跟澳元很相似,也是過去十幾年長升長有,而澳元的升勢受商品價格支持,商品價格下跌就是樓價的觸發點。澳洲作為商品出口國,因商品價格下跌而受拖累,2012年第一季澳洲出口急跌,而筆者預期商品價格下跌趨勢持續,可以預視澳洲經濟,亦會因商品出口下跌而收縮,澳元大升市也將會結束。由於澳洲人巳樓債高築,當經濟收縮,償債能力便下降,這就是為何筆者估計澳洲樓價現正臨近大跌邊沿了。

3 則留言:

  1. 香港樓巿會有相同情況嗎?

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    1. 好難講,因為仲未好似澳洲消耗晒上車人士的財力

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  2. 點解錯咁耐都唔出文分析自己點解錯?澳樓港樓又係股市又係,咁點會有進步?

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