重稅之下仍有勇夫

政府推出雙倍印花稅後，仍然有內地人破頂買樓，一名內地人以428萬元買入元朗翹翠峰兩房單位，支付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅合共近88萬元稅款，另外康怡花園一建築面積642方呎，實用面積524方呎，成交價約678.7萬元，獲內地買家承接，兩項稅款合共150萬元，稅率高達樓價兩成，買樓來自住當然無話可說，但買樓收租則要好好計數！

2008年金融海嘯後至今，樓價急升，其中原因是供樓利率低企，筆者曾經指出低息環境下，買樓收租借到盡，有助利用槓桿來加大回報率，因此設計以下程式計算租金回報，得出結論是供樓利率越低，按揭槓桿越大，即投入資金越少，回報率越高。如果有朝一日銀行無需你付首期買樓收租，即以下程式的分母變成零，你的回報是無限！

現時雖然利率仍然低企，但政府及金管局多管齊下減低市民及投資者買樓的桿杆，提高內地投資者買樓的成本，在此多種干預情況下，不同身份買樓投資，究竟有幾大回報？

下表計出本地長線投資者和內地人在不同樓價、不同稅率下的買樓收租回報率，這裡假設了投資者都想著持貨3年以上，所以無需繳付額外印花稅SSD，而內地投資者都是在港買第一個物業及主要收入非來自本地，因此按揭成數只可做三成，假設供樓利率為2.5%，租金假設根據差餉物業估價處數據約平均3%回報率。

就以內地客買428萬元翹翠峰為例，若買來收租，內地客繳稅合共89.8萬元，總樓價共支付了517.8萬元，但只有428萬元可做3成按揭，利率2.5%，按揭額為85.6萬，每年租金收入$144,000，租金回報率只得2.9%。

若轉為本地長線投資者持有以上物業，需繳付6%雙倍印花稅，即25.68萬元，投資者總共要支付453.7萬元，其中只有428萬元只可做4成按揭，按揭額為171.2萬，每年租金收入$144,000，租金回報率為3.6%。

若物業為610萬，本地長線投資者需付7.5%雙倍印花稅後，投資者總共要支付655萬元，按揭額只為244萬，每年利息為61,000元，每月收租18,000，每年租金收入24萬，租金回報率為3.8%。

如果買家是內地客，610萬元物業需付的稅額合共137.3萬元，總共支出737.3萬元，3成按揭的按揭額為183萬，利息支出為45,750元，假設租金為每月18,000元，每年租金收入21.6萬元，租金回報率只得3%。

若物業為1,000萬元，本地長線投資者需付7.5%雙倍印花稅，即75萬元，投資者總共要支付1,075萬元，4成按揭，按揭額為400萬，利率2.5%，每年利息10萬元，假設租金為每月30,000元，每年租金收入$360,000，租金回報率為3.9%。

換了是內地客，1,000萬元物業，繳付稅額225萬元，總樓價支出1,225萬元，3成按揭，按揭額為300萬，利息支出75,000，假設租金為每月30,000元，每年租金收入36萬，租金回報率只得3.1%。

可以看出，樓價越高，租金回報率似乎越高，但投資600萬與投資1000萬的物業，租金回報率只上升0.1個百分點，投資2000萬元物業的回報率更是下跌的，本地投資者租金回報率降至2.9%，內地投資者租金回報率更低至2.4%。

內地人買樓收租，不但不能享用槓桿來增加回報，回報率更因重稅而大幅萎縮至只有2至3厘，如果減去約1%的雜費開支，根本上無肉食，放在人民幣存款戶口收的無風險利息還比較多，如果樓價不升還要蝕匯水！真可算是重稅之下的勇夫！

雖然本地投資者的租金回報較好，但槓桿巳無法增加回報率，投入資金(首期和稅) 動輒過百萬，但回報率只為2.9%至3.9%，減去1%的雜費開支，也不見得有肉食，現時通脹3%，如果樓價不升，根本無法抗通脹。

投資者如果認真計數，不難發現重稅和減槓桿下，若樓價不上升，租金回報率一點也不吸引！樓價會繼續升嗎？沒有人有水晶球，但一個以用家為主的市場，他們可以買的樓價，就只有在他們負擔能力之內，現時金管局限制了他們供樓年期最長為30年和還款能力壓力測試的供樓利率為假設加3厘，樓價的升幅將會被供樓用家負擔能力蓋頂。