納悶

還剩一天，2011年便成為過去，有跟開我的blog的人都知我一直在說美國經濟正在復甦，無說錯吧！近兩個月的經濟數據更加明顯，製造業、私人消費都正在復甦。筆者亦認為OT不可以說「無用」，而且不會有QE3，到現在都沒有QE3吧！筆者預期OT會令資金回流美國，美元會上升，之前的趨勢會來個大轉移，之前上升的亞洲股市、亞洲貨幣、貴金屬、商品都要下跌，之前下跌的會上升，美元正在上升軌道，道指也是，沒騙你們吧。現在聽不入耳，你可以當我在賭博，但都要再說一篇，「歐債」無料到，到現在還沒有改變主意。不過無料到不等於天下太平，歐洲各國政府緊縮開支必定帶來經濟衰退，2012年全球經濟衰退機會很大，幾乎是可以肯定，惟一無法預測是美國經濟可否獨善其身或者不同步進入衰退？亂博要說的已經盡說，也沒有補充，真的沒什麽好說，這樣的大環境下，你的投資決定會是怎麼樣？請自行決定！

近日股市樓市更是悶到飛起，股市全日成交少於三百億，平時半日成交也不到，2011年最後的交易日更只得240億，連轉倉活動也沒有，真恐佈！還說要延長交易時間，真是死得！假期是否有影響，假期後很快便有分繞，但我擔心可能是中國水乾，假期後未許樂觀！

樓市方面不遑多讓，聖誕四日假期(12月24日至27日)十大屋苑只錄得約16宗成交，現在藉口說假期淡靜，事實是今個假期特別冷！SSD加金管局減槓桿措施(看註1)遇上預期2012年經濟衰退，除了結婚生仔必需買樓外，相信大家都在等！等什麽？買家等跌！賣家等死人冧樓。

之前說過低息買樓，樓價上升等同付出溢價換取低息上車，但現時按揭利率由1厘升至接近3厘，溢價仍然高企，未有反影利息上升和預期未來經濟衰退的風險，再加上SSD要綁兩年，政府又大量推地，即兩年後大把新樓，兩年後的樓價會比今天貴？你信嗎？因此新買家卻步。另方面以1厘按揭買樓的人，真不到死人冧樓都不會輕易賣摟吧！

說句公道話，SSD真的沒需要存在了。首先申報筆者並非地產代理或投資者，只是從分析角度而論！筆者曾經在2010年12月16日「聯系匯率不脫鈎，QE熱錢也可控 (2)」 一文中討論過，由於聯匯關系，港息和港元無法上升以抗衡QE的熱錢流入，特區政府可做的是用行政手段壓抑投資需求，而SSD正是此種手段，主要是壓抑短炒需求。既然無法阻擋熱錢流入，行政手段減慢熱錢流竄，也是無辦法之中之辦法，當時筆者是支持這項政策，只是因為基於聯匯的現實無法改變。

現在環境不同了，現時不但沒有熱錢，反而有跡象資金外流，抗衡熱錢的SSD措施是應該撤回。然而金管局的減槓桿措施是有效控制銀行風險措施，不要表錯情以為是為買家而設的壓樓價措施，在現階段外圍環境風險高，銀行同業拆借市場緊張，減槓桿措施必須延續。

很多人包括政府以為SSD令樓價軟着陸，實情是時辰未到，樓價可以乾升也可以乾跌，幾時會出現？經濟差失業！再不徹回SSD，失業大軍就由地產代理開始領軍！他們就是經濟weakest link！



註1: 投資物業按揭成數為5成；價值1,000萬至1,200萬港元的住宅物業的最高按揭成數調低至5成；價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬；價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元


預告:由於股市樓市都悶到飛起，也沒什麽好說，筆者在2012年起加多一個題目:「家居科技不求人」，將會每星期五教你如何利用科技令家居設備更方便，敬請留意！

新的一年快到，祝大家新年快樂！

我的聖誕餐

新屋入伙，24號晚請朋友回家歡度平安夜兼House Warming! 亂博當然親自下廚了。

頭盤：法國鵝肝

材料：

鵝肝，法國豆

做法:

• 燒熱少許牛油，炒法國豆，落少許鹽調味，加少許水煮至熟，然後上碟裝飾
• 鵝肝兩面灑少許鹽、胡椒粉、撲少許粉
• 燒熱鑊，不要落油，煎香鵝肝，煎鵝肝時油會從鵝肝流出
• 鵝肝兩面各煎三至四分鐘，鵝肝不要太熟，中心少許粉紅色是最合適

(貼士:買鵝肝最好是已經切片，因為切鵝肝有少許難度。厚度約兩隻手指最佳。)

主菜：摩洛哥羊架

材料：1千克羊架

醃料：

• 3 湯匙青檸汁
• 1/4杯橄欖油
• 1/4杯切碎的新鮮荽茜(parsley)
• 切碎1個細洋蔥
• 3粒蒜容
• 1湯匙海鹽(可用3/4湯匙粗鹽代替)
• 1湯匙黑胡椒
• 1湯匙紅椒粉(Paprika)
• 1湯匙小茴香粉(Cumin)  (City Super或Taste有得賣)
• 1湯匙荽茜粉(Ground Coriander) (City Super有得賣)

做法：

• 將以上醃料和1千克羊架放入大保鮮袋，醃3-24小時 (最好醃24小時overnight)
• 預熱焗爐至攝士180度(用上火Grill) 20-25分鐘 (視乎羊架厚度)

甜品？沒有造甜品呀！甜品是我弱項！用德國甜品酒Ice Wine代替!哈！

在政綱提出行政解決雙非問題，為何會扯到挑起種族仇恨

今天是平安夜，祝大家聖誕快樂，選擇今天發炮，不為什麽，只是今天才得閒。

事實上，雙非問題已經迫在眉睫，現在就醫生護士唔夠，遲些學校、老師，房屋、亦可能是公屋、再遲些就工作職位、再遲些骨灰位，人一生出來生老病死都需要社會政策配套，我個人認為問題並非如王慧麟博士所講源於基本法24條，如果是基本法24條問題，雙非在港產子應該在老董年代出現吧！好明顯當時是入境處擋了。為何此問題只在近幾年發生？咪就係醒目的老曾為解决人口老化而輸入BB的人口政策，與及六大產業中醫料商業化，私家和公立醫院可收費讓有錢內地人來港產子的結果，好明顯老曾沒有準備好其他配套。

如今梁振英的政綱提出來是想解決問題，為何扯到挑起種族仇恨，又話人想獲短期掌聲，唔提做駝鳥好嗎？梁振英獲選先講啦！冇佢份就連討論都可以慳番！至於行政措施得唔得？老兄，入境處是有酌情權的，搞民運的都可以唔俾佢地入境，你話行政措施得唔得？想清楚點解雙非問題沒有在老董年代出現？

轉載：經濟日報-打族群牌 特首戰恐分化社會

撰文:王慧麟 倫敦大學亞非研究學院、法律系哲學博士
欄名:閱讀政治化粧

唐梁特首之戰，已經由品格之爭，慢慢轉向政綱之戰。
由於選委會大部分成員是工商界或其盟友組成，得到選委支持，對提升整體民望的力度不大。因此，要爭民意，就要從其他（即非富豪）階級入手，中產階級成為兩個陣營的主要戰場。


穩紮政綱易失焦 拓中產戰場
唐英年的競選造勢大會，回歸老套基本，是一個相當有計算的政治操作。唐之形象，與工商巨賈已密不可分。假如其造勢大會，像當年董建華一樣，由各個富豪（或其代理人）上台力撑，就會更強化其官商勾結的感覺，更難洗脫公子哥兒的富二代印象。


面對此先天缺陷，明白到其富家子弟形象既然不會、也不可能洗掉，他惟有在形象建設上「補飛」，盡量打造一個性格謙厚、不拘小節以及用人唯才之印象。因此，造勢大會就搞得相當克制，而且十分「慳家」，其參選宣言則寫得面面俱圓，四平八穩，照顧各階層利益。


但一個穩打穩紮的政綱容易失焦，缺乏可討論的議題，亦隨時令其言論，遭到其他新聞淹沒。於是他特意在大會後的記者會，提出要為中產階級紓困，成立一個針對中產的特別委員會，在醫療、教育等多方面，從稅務入手，減輕中產的負擔。一時之間，中產階級成為他的新戰場。


嚴控「雙非」港產子 討好民意
同樣要奪取中產，梁振英對此沒有正面回擊，反而兵行險着，訴諸族群，就某一個特定議題出擊。他挑選了「雙非」（父母俱非香港永久居民）家庭來港產子的問題。他提出要嚴格限制他們來港產子的數目，又指出，政府利用行政措施，限制雙非家長來港產子，是較為有效的方法。


此言論一出，在一些親子網站有一定討論。有港人家長拍手叫好，亦有家長指出他夠膽說出來，已經很好。當然，亦有人懷疑其目的，只是吸引港人家長之掌聲，執政後如何實行，問題更大。但無論如何，這番言論確實打進不少港人家長的心坎裏，特別不少港人中產家庭，面對私家醫院分娩費用不斷增加，但住院環境及質素下降的情況下，梁的言論對其有一定吸引力。


然而，雙非來港產子之問題，是由於香港政府人口政策之失敗，令情況不斷惡化，干擾了香港人的正常生活。要根本處理之，一或從修改基本法二十四條入手，令雙非之子女在香港出生也不會有永久居民身份，又或者分隔雙非子女的居留權及福利權（英國就用此方法），將他們子女對香港的社福負擔減至最低，這些都需要社會盡快討論及尋求共識。

換言之，處理雙非子女居港權問題，宜訴諸政策討論，從人口政策入手，讓各參選人各抒己見，再帶動社會各界參與。這種討論才會理性深入，有利尋找共識，才是君子之爭。
但假如有參選人為獲得短期掌聲，就不會走這條難行的路，而會以撕裂的方式，先把「雙非」說成是「他者」（other），即是非我族類，是本地社會負擔，然後再建構及想像一個「危險」的他者對自己（self）的威脅，再操弄這種威脅對社會所帶來的災難性影響，借此製造社會議題，製造了一堆稻草人，造成族群對立，達至短期的政治利益。


唐官腔梁偏鋒 選舉劣質化
這種手法，就像台灣部分民進黨人士，每逢選舉的時候，必然操弄本省人及外省人之矛盾及對立一樣，旨在造成社會分化，爭取選票。這種身份政治的操弄，當然在短期內，有助政客提高民望及支持，但隨之在社會播下的對立種子，可能會變成族群仇恨，令社會走向分化。


面對梁營試打族群牌，唐英年反應結結巴巴，當屬在意料之中。但他只從技術層面出發，以基本法作回應，而不批評對手打族群牌製造社會對立，不單令人失望，還差點以為他仍是當政務司司長，代政府發言。可見他即使辭了官職，還未完全放下官氣，還是以當官的心態打選戰。


可悲的是，在小圈子選舉下，梁唐之爭，到了現在，還是停留在口水層面，甚至還有人不惜訴諸族群牌，以求催谷人氣。早前說好的理性討論，跑到哪裏去了？?

2011年樓市總結

2011年快將完結，亂博來個樓市分析總結。2011年1月25日筆者在「2011年樓市升市關鍵是什麼？」一文中預測2011年上半年可升10-15%，下半年在美國加息預期下，熱錢會流走，樓價有機會回調，當時預測全年升幅為10%。

2011年1月中原城市CCL指數為90.05，2011年6月升至100.72見頂，升幅為10.7%，並反覆回落，直至2011年12月16日最新公佈的CCL指數為97.1，由高位回落3.6%，但比較年頭1月仍然上升7% (見下圖)。

雖然美國通脹沒有預期般大幅上升，但走資卻如期出現，在金管局四次加按息下，樓價自6月開始緩緩下跌。

總的而言，筆者的預測雖不至全中，但方向正確，預測上升幅度也不差得太遠，就如小豬兄的金句：「正確的方向上犯錯還是正確，錯誤的方向上無錯還是錯誤。」亂博加多句:「錯誤的方向上犯錯是錯到飛起！」相信比起一些星級大師預測的CCL可在100點之上，再上升至140點水平，升幅達40%，亂博總算合格吧！哈！哈！不是亂嗡！

歐洲不是日本

早兩天歐盟峰會以大比數26:1同意財務結盟，歐元不但不散，反而更大，相信令很多炒家失望，高盛又估歐洲會步日本後塵，失落十年。當然這樣的推測是另一項投資步署，就是賭歐羅崩潰。

唉！勒緊褲頭節衣縮食，歐洲未來兩年經濟衰退是在所難免，但說歐洲步日本後塵失落十年，一定是沒有好好思考歐洲和日本問題的分別呢！切勿亂搏呀！

日本問題是資產負債表衰退

美國有個作者Richard Koo 提出日本迷失十年的基本原因是日本個人及企業需要進行減債，因而導致Balance Sheet Recession即「資產負債表衰退」。

但日本資產負債表失衡原因是資產泡沬爆破，日本的地產泡沬大得驚人，樓價升至要幾代人來還按揭貸款，樓價崩潰，日本個人、以致企業、銀行的資產變壞, 日本整體社會需要修復資產負債表, 亦即是人人都要坐定定還債！由於資產價值已低於負債水平，低息及印銀紙均無法令個人和企業進行借貸，整體社會不再借貸，沒有槓桿，經濟發展停頓下來，人人緊縮開支，內需減少，樓價越是下跌，還債時間越長，經濟如進入衰退黑洞，直至整體社會清還債務或是等待資產價值回復昔日光輝。

歐洲問題是緊縮政策引致衰退

歐豬問題是昔日揮霍無度, 懶惰成性，政客為討好選民而亂開支票，才有今天借債度日, 而解決方法就是政府緊縮開支, 減低財赤, 當中必定會削減公務員, 減薪酬和福利開支等節流方法來進行減債, 在這情況下, 經濟動力下降以致衰退。

同樣是減債, 但歐洲沒有泡沬爆破, 也沒有資產變壞等情況, 因此不存在整体社會都需要修復資產負債表。 歐洲政府只需緊縮開支後增加儲蓄, 財政收支平衡; 市民方面只需少收福利, 增加工作時间, 生產力增加, 便可走出衰退。政府緊縮財政政策, 通常只需三至四年便可達致收支平衡, 所以衰退期不會長, 也談不上失落十年了。

歐日問題的分別

歐日兩者最大分別是日本資產價格下跌製造了通縮黑洞，樓價不升，加上人口老化，後代接火棒能力下降，樓市一潭死水，結果日本人真的要用上幾代人來還按揭貸款。說了這麼多，筆者想說的是日本、美國的資產泡沬爆破帶來的問題其實比歐債問題大得多，歐洲人只需改變生活習慣，少啲歎世界，多點工作，問題便可解決。

盲目樂觀定盲目跟風？

昨天經濟日報石Sir一篇文章「盲目樂觀」跟亂博之前幾篇關於歐債文章觀點相近，我們都不是盲目樂觀，而是有拫有據，石Sir講的歐洲歷史更令人甘拜。但有人在其回應區這樣寫：

elsiechiu: 如果一早樂觀，買早左，就死火

路過大人:  所以話,無鬼係死唔到人! 

                  你想學索羅斯贏大錢, 有無鬼頭仔(insider information/connection)先! 

                   但見筆者又幾 hard(努力)sell!......(一笑)

亂博不得不搏咀：一早樂觀，可以低成本做Long架，已經賺咗一轉先，唔使下下真金白銀買嘅！等到樣樣都咁易睇就已經水尾！

轉載:

盲目樂觀？

撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資

跟朋友講歐債問題，朋友們都基本有個疑問，筆者對歐債問題是否過於樂觀，以至盲目樂觀？今天就談談這個。


要講今時的歐債，就得從AD800（即一千二百年前）講起，當時整個歐洲都處黑暗世紀（Dark Ages），即自羅馬帝國衰敗後，整個歐洲文化都倒退，不少人目不識丁，民智不開，其時法國有個查理曼大帝，認為要振興歐洲，便揮軍佔領不少地區，欲以天主教來教化歐洲人。他雖然失敗，但就說明歐洲一統有其好處。


美國霸權美元搵笨
歐洲之所以分裂為眾多小國，一方面是地理使然，一個河流盆地就幾乎就是一國，人口太少，便沒有了經濟規模效益，起碼打交都唔夠人幫拖，所以拿破崙想一統歐洲，拿破崙敗亡後，奧地利、普魯士（德國前身）亦想透過1850年的維也納議會來搞歐洲協作，1870年普魯士在鐵血首相卑斯麥主理下，吞併奧地利後更圖吞法，一直到希特拉崛起，都是個歐洲一統念頭驅使。歐洲一統既然屢興不成，為何今時的歐盟要成立？原因是美國霸權，美元搵笨。


二次大戰使歐洲陷入困境，美國遲遲不派軍助戰，直到日本偷襲珍珠港和菲律賓燒到肉，美才參戰。戰後歐洲亦要靠美國的馬歇爾計劃來經援。但講實當時歐洲人的政治智慧高過美國N班，法國總統戴高樂一早已看穿美國的援助是透過發債、印銀紙而來，日後無論法國賺了多少美鈔，都是一張I owe you的所謂貨幣，如果人民的血汗只能換回廢紙時，作為有責任心的政治家你會怎做，去保障人民財產？所以在戴高樂年代，法國凡收到美元，就會一船船地運到美國去按當時的35美元兌一盎斯黃金的官價，來換取黃金。法國這個換金行動一直換到美國心慌，在1972年美國就不再讓美元可按官價換黃金，黃金價亦由當時漲至今，美元會變成陰司紙的危機便大。


歐洲一統先搞經濟
在1945年二戰一結束，歐洲已傾一統，1958年有羅馬條約去想搞個大歐洲，遲遲未上馬，是因為大家利益衝突，1972年的美國不再換金決定，大大刺激了歐洲要靠自己的念頭，經過幾十年的商討，終在80年代簽了馬城條約之後再有多條輔助條約，去將歐洲捆綁成個歐盟。


有不少人認為歐盟從一開始就有缺陷，所以才有今時的歐債危機，提出這些批評者都是癩蛤蟆。鬼唔知天鵝肉好吃，但能一口吃到嗎？係父母都想生個精叻兒，但生到嗎？一定要上帝打保票生個精叻兒才結婚？上帝唔發火，都會叫你等等，即是叫你唔好生，到90歲了，可以排到生個精叻兒，不過當時已無力生。要生，就要快快生，就算生個平庸兒，至多生出來後慢慢教。歐盟、歐元，就是這樣來的。


要搞統一，最快方法是軍事佔領，普天下莫非王土時，一紙令下便OK，如果不能軍事佔領，便只能搞分段統一，先搞經濟統一，再搞其他軍事、外交、文化的統一。經濟統一中也可以分多步驟，按統一深度言是：貿易、關稅、勞工、投資、貨幣、財政。前四項都是互利的，易傾埋欄。東盟、北美貿易聯盟都是搞前四樣。要貨幣同盟，先要參與者放棄自己的鑄幣權，這已是極不容易事，歐元這件事，在72年美國放棄金本位後，在經濟學家蒙代爾的倡導下已開始部署，在90年代有個時間窗口可以做這件事就立即做了，所以蒙代爾便稱為歐元之父，他不是歐盟之父，因為歐盟涉及貨幣之上的更多聯盟，那些謂歐元天生有缺陷者是不大了解歷史，以及飯是要一口一口吃的道理和必然性。


就算要搞歐元也不易，戴卓爾夫人剛在法國簽了馬城條約要讓英國加入歐元，一回國就被馬卓安聯同反對與歐洲聯盟的內閣等人士，透過宮廷政變拉了下馬，鐵娘子也被馬卓安這個「契仔」出賣，就遑論是朋友了，甚麼是公道在人心？心照。


英鎊與歐元的決裂
大家都知索羅斯在1992年炒鎊一役賺了逾10億美元，但真是索羅斯好功夫？筆者看不是，應說是馬卓安利用（或聯同）索羅斯把英鎊一下打垮，徹底地與歐元決裂，戴卓爾簽了的馬城條約也就自動失效。此中故事有機會再談。無論如何，自1992年以後英國就不成為歐元區成員，只成為歐盟成員，英鎊亦因這關係而可以保持至今，要不然就應像馬克與法郎一樣，在1999年當歐元出世後，要消失。

今次英國首相卡梅倫，原以為可以鼓動10國歐盟國家在12月9日的會上，反對歐元區成員進一步加強財政監察和協作，但結果是出現26︰1的結果，使英國成為明明顯顯的二五仔並出局。英國知道自羅馬帝國的凱撒大帝以來，歐洲人永不將英國人看成是自己友。而英國人亦樂於島國孤立，但做生意時就會黐歐洲金糠，亦因為英國是「離開」歐洲，一如香港「離開」中國一樣，是不少資金的避難所，中轉站，英國像香港一樣，以不成比例的少少人口和經濟產出，而成為國際金融中心，這是個時空的錯配，不要以為自己醒。


英首相卡梅倫謂英國永不會加入歐元區，在20年前一定會讓高傲的英國人沾沾自喜，但在今時，尤其是在2012年3月後，當不少歐元成員，歐盟成員都說服自己國會，透過各自國內立憲，去制約國內財赤，並在三、五年內見成效時，英國就痛苦了，先看加拿大和瑞士。


約六年前，加拿大和瑞士都有嚴重財赤，他們透過節約政府支出和增加稅入，花了四年便成功滅赤，跟着便見加元與瑞郎幣值大升，經濟亦好轉了，只是歐洲要過這個坎，是不容易的。但為了免被美元這個陰司紙主宰，歐洲諸國是不能不吞下這苦藥，這就是歐元存在的意義。對勤勞出口的歐洲人言，維持歐元，不收美元陰司紙是為子孫謀幸福。明白這點，就自然會了解為何這次歐峰會的議決是26︰1。


歐洲要紮炮捱數年
意義偉大，能否成功？筆者認為有可能。關鍵仍是筆者以前講的西漢初，高祖、文景二帝與武帝的理財手段︰先借大、息要輕、堅紮炮、勤做工、捱數年，便可成。


歐洲要怎樣去堅紮炮，勤做工，又能否捱數年，是以後的事，但已有投資者擔心2012年歐洲主權債務有一萬一千億歐元要滾借，但甚麼的歐洲買債基金EFSF，ESM可用款也只不過得2,000多億，而且歐央行又謂不會擴大買主權債的資金（今時是每月200億），怎應付得來？


美國政府國債是否全靠美儲局去買？不是，是靠銀行、投資機構、投資者去買。同樣一萬一千億要滾借的歐元債也不是全由EFSF、ESM、歐央行去買。今時銀行、投資機構、投資者不敢買歐債，是怕兩件事，⑴會像希債般，1元只能收回5毫（Haircut）；⑵歐元散。

今時則：
⑴歐元未散，起碼開完26︰1的會後，歐滙是微升，歐股升，如歐元會散，歐滙要下見1.3/1.2/1.0，歐股要插，這已說明問題。⑵希債之所以搞到風聲鶴唳，是因為不將歐債推至懸崖邊，會有26︰1的結果嗎？所以應考慮德國硬，歐央行硬是在做戲，以好得出26:1的成果，到明年3月，當26國國會都立憲要守財政規則時，相信德國，歐央行就會將就、將就，手鬆、手鬆。⑶歐央行在上周減息時，其實已鋪了路：（a）銀行放款可長至3年，可定息，（b）抵押品可低至一個A（c）歐盟已謂今後的歐債不會再Haircut，（d）歐央行責任是提供流動性。


索羅斯或再贏大錢
這三者的玄機是，銀行可以大借放心借，3年都是定息，即是3年內不用擔心借貸成本升，抵押品低至一個A，是已準備了你標普會降評級，不再Haircut即是七厘意國債，一年後定可收回107歐元，不會蝕本。歐央行提供流動性，即是保你。


假如是間可以向歐央行借無限的銀行會怎做？買入7厘的意債，拿去抵押予歐央行，付2厘的借貸成本，淨賺5厘（不計使用）。Bingo，所以上兩周，索羅斯已買意大利國債，上周更用20億向清盤中的道富環球（MF Global）買入其歐債資產，索羅斯不怕歐元散，為甚麼？歷史或會證明，索羅斯這次買歐債可以賺得較英鎊一役猶多，賺20億，怎麼樣？索羅斯是投資者，是投資機構，有這些人買，2012年要滾借的1.1萬億歐洲主權債又是否可以樂觀些？


要樂觀還是要悲觀，不是講心，而是要看資料，要觀察，要分析。所以筆者與吳雙榮合著講歐債/金融海嘯/中國債務的書，就是叫《經濟觀察》，該書雖於今年7月出版，但我們一直向買書的讀者透過電郵提供最新的「觀察」，另一次「觀察」將於12月底出，經常「觀察」，資料就可一直更新，這種書才可成為你有用的工具書。

港股短期走勢

筆者在談論股市時，很多時是針對大方向，原因是要定出中、長期的投資方向，即是多持現金還是增持股票。之前筆者已經講過，今時投資只需向錢看，OT令資金回流美國大勢已成！所以現時大方向是淡，但又未必等於短線無得玩，筆者自問在股票投資仍然是學生，所以講股還是謙一點，在此自稱「學生」好了，學生在此分享少少心得。

短線也是向錢看，但不是看港元滙率，學生認為滙率都是滯後，應該看大户動向。坊間看大户動向有很多方法，看牛熊証比例、看沽空都是其中指標，學生在此大力推介這個網址http://www.analystz.hk/about/intro.php，很有用！

之前學生千揀萬揀，揀了2628做示範如何走過chok的路途，主要是看中它率先被沽殘，學生認為大户動向多少也可從2628的表現窺探。那麽，短期睇升定跌？請自行看近期2628的表現判斷，不需畫公仔畫出腸吧！



歷史最强的牛市(二)：大水的力量

偷用了啥霖兄的標題「大水的力量」，不過筆者並非指泰國洪水，而是指中國資金的力量！

上篇文章提到香港 、温哥華、多倫多的樓價走勢圖極為相似，估計是同一種資金力量造成的。讀者們都認為2009年初中國放寬四萬億借貸造成各地樓市泡沬，筆者認為這只是故事的一半。

正確來說三地的樓價自2005年開始上升，三地樓價的走勢很似，筆者認為推動的力量也是中國資金，但起源是人民幣自2005年開始升值！

人民幣兌美元:

注意:由於港元與美元掛鈎，人民幣兌美元或港元趨勢一樣，為方便分析，用了人民幣兌美元圖表

2005年中國滙率改革至2011年11月人民幣兌美元上升了約28%，人民幣兌加元升值約10%，其中2007年至2008年3月升幅最為急速，而三地樓價也同樣急速上升，2008年8月金融海嘯後，人民幣停止升值並停留在6.8高位緊釘美元，當升值的推動力減，取而代之是四萬億借貸，就如之前洪水未退已緊接另一個洪峰，難怪三地樓市小回大漲。2010年6月人民幣重拾升軌，推動三地樓價更上一層樓。當然，歷史性低息是香港樓價的助燃濟，但加拿大在此段時期加息升值，温哥華和多倫多的樓價走勢仍然像香港，可見大水的力量有幾宏大！

2010年10月起中國多次加息加存款準備金收回大水，而收回大水的力度未見成效，就是為何我們所見香港、温哥華、多倫多三地樓價乾升(價升成交少)之現象，直至2011年七至八月收回大水的力度初見成效，從中國的通脹見頂回落和上海証券指數(見下圖)明顯下滑顯現出來，三地樓價亦有頂回落的跡象。

上海証券指數:

說到這裏，大家應該知道中國大水的力量主宰三地樓價，即是說他的未來將會是三地樓市的影照！不用多說，近期人民幣的走勢正朝着貶值的方向，我們都認同人民幣升值是大方向，然而貶值週期是一、兩年還是更長？筆者沒有水晶球。至於中國再次寬銀根(減息、減存款存備金)會否再次制造大水的力量？在全球(除了美國？)進入衰退期，中國的寬銀根能否成為大水就要拭目以待！

在更遠的未來，當中國經濟再次復甦時，中國的資金會否再次推動三地樓價？筆者傾向認為到時中國的資金將會更成熟，並不單着眼於投資住宅，因此當地经濟長遠發展才是關鍵所在。

經濟停滯是高租金的代價

之前筆者曾經在新加坡的報紙上看到曾蔭權得戚地對傳媒說:「High Rent is the Price of Success」即「高租金是成功的代價」。亂博就認為說話應該掉轉：「Failure is the Price of High Rent」，筆者翻譯為「經濟停滯是高租金的代價」！不是亂搏，雷鼎鳴博士就深入分析了什麼是「經濟停滯是高租金的代價」，請看以下片段：

http://www.youtube.com/watch?v=_BLG-9fF5Gk

歷史最強的牛市？ (一)

如果說香港樓市自2007年至今是泡沫市，形態極像泡沫圖，原來遠在加拿大華人喜歡聚居的温哥華和多倫多在同期間也经歷相近似的泡沫市，形態與香港的樓價走勢圖極為相似！

香港樓價走勢圖：

加拿大六個大城市的樓價走勢圖，其中尤以温哥華和多倫多市的樓價走勢最為與香港接近：

我們一直認為2011年12月至1月間香港樓價乾升，原因是額外印花稅SSD令到樓市「有價無市」，及後自2011年6月香港樓價高位牛皮，是歸咎於香港銀行加按息之後的加數令低息上會的業主不肯賣樓而新買家不肯買樓。但加拿大的温哥華和多倫多沒有SSD和加按息只加新買家等情況，為何仍然經歷同樣的樓價走勢圖呢？

筆者估計這是因為香港、温哥華和多倫多等三地均受到同一種資金力量所影響! 這些資金力量是什麼？這些資金力量的未來會是怎麼樣？下篇再談！

從泡沬圖看見底未?(六) : 香港股市見底未？

一直都想寫這個題目，忙完搬屋，終於有時間了，竟然揀選了大升逾千點的日子唱反調，亂博的胆子真大！很多星級分析師曾經質疑「從來沒見過一個股市沒有牛三便進入熊市！」香港股市例外？亂博另有看法。

首先看香港股市自2009年4月見底回升至今的圖表：



若只看2009年4月至今，HSI在2010年10月約25000點已經見頂並徐徐而下，沒有瘋狂大牛市或所謂牛市三浪，奇怪？

看完整個十年圖表便沒什麼奇怪：



再併一併泡沬圖作比較：

即是說股市泡沬或瘋狂牛市已經在2007年見了頂，2009/10年的升市只是熊市反彈。那麼香港股市見底未？從這個泡沬圖看就未，要回到泡沬的起飛時期即約11422點才叫完結。

這個trader真太冷血，也忙本

亂博仍然忙於搬屋，忙裏偷閑用iPad寫幾隻字吧！

曾經有讀者貼出這段YouTube短片，也在女將blog看過，當時很反感，今時今日，即使歐洲債務問題惡化，筆者仍無法覺得他說的話是對的，最主要是覺得他們也曾是受助人，當日陷入之困境不下於歐豬，以受助人身份說別人是毒瘤，他們何妨不是毒瘤？

https://youtu.be/VgiOr3qbkic?si=H_UZC4OgwDSHOy4g

這是亂博對讀者的回應，在此再次分享：

Goldman Sachs rules the world.這句說話已經有問題，事實上，2008年金融海嘯一役，若沒有政府救他們，他也不會坐享道，失菐了三年吧，第二，若沒有政府泵水，他們也沒有彈藥炒賣歐羅，他們的政府做了這兩件事，害了全世界！再講，他們的treasury bonds跟現在歐豬啲bonds一樣圾垃，只是未炒到佢地，我認為歐洲是有問題，但問題是被炒賣擴大了，另外，歐豬是2008年金融海嘯所害，經濟大幅收縮，債務負擔比率因而上升，就如香港人平息買樓一樣，人工不變，負債比率五成當然冇問題，若果經濟不境，人工減了，負僓比率便不止五成了，若再被人放上賭枱上，賭你有幾大機會還唔倒錢，這變成借貸人的指標，若賠率顯示你五五波還唔倒錢，銀行恐慌要加你息，先肯續借，由二厘五加至八厘，那你的負債比率便更大，還倒錢的機會更微，賭友鸁面又大了，再加上賭友上電視唱下，連借錢俾你買樓的親戚都來叫你還錢先，仲死多幾錢，這就是我所說「勢是造出來」！

或者你可笑我固執，現在歐債問題的確蔓延致德國、法國，有火燒連環船之態勢，還是乖乖就範吧！我才不會認為事情可以如此簡單，我問大家，兩個人結婚，會否真的盲目到看不到對方家庭背景和開支習慣？接受了對方又會否一遇到困難便輕言分手？同樣地歐元區17國結盟真的只是柴哇哇走在一起結盟？17個國家都如此盲目對大家的財務狀況豪不介懷便結盟？有無咁簡單？要歐元散，可能不止要等三年，這個trader還可能要再多等三年，發多三年夢！

給大家一條問題：若要他們再多等三年，分分鐘是他們被人Sac,點解？

請大家擁約回答，就如小豬兄和龍震天所講，你們回應才是作者寫作的動力，事實上我自言自語那麼久，已覺得好鬼悶，想唔寫！這是不收費的部落格，寫作的動力只來自你們的支持，如果大家認為我寫的文章是有質素，希望大家多多回應參與討論！

歐債是亞洲金融危機的翻版

根據「明鏡周刋」報導，德國已擬定臨時應變計畫，以防希臘退出歐羅區。

明鏡報導，德國總理默克爾考慮希臘新政府可能拒絕執行嚴厲緊縮措施，寧願不換取歐洲聯盟（EU）及國際貨幣基金組識（IMF）新一輪紓困貸款。

德國財政部專家已設想3種可能出現的局面，最好的情況是希臘退出歐羅區，但沒有致致獸重後果。雖然可能出現短期的混亂，但長期歐羅區反而會更加牢固。

較惡劣的局面是，希臘退出後，西班牙及意大利再度在國際金融市場上成為狙擊目標，融資成本上升，歐羅區須出手相救，歐洲金融穩定基金（EFSF）須進一步擴大。

最惡劣的局面是，希臘退出後，希臘採用舊貨幣德拉克馬（drachma），但貨幣大幅貶值，希臘借貸信用度再次下跌，銀行難以從國際資本市場融資，不少企業破產，失業嚴重。希臘經濟可能數十年難以從惡性循環中解脫，還將其他脆弱的國家拖入深淵。

看來，德國已作好準備，將希臘踢出歐元區？如沒有記錯，加入歐元區是經過好幾年多次公投才能成事，歐羅是得到大部份人民支持的，也不是一時忽動的產物！而踢走其中成員又是否需要同樣過程？在現階段就不得而知，但踢走希臘，西班牙、葡萄牙等國家人民又會有何想法？會否認為自己將是下一個被踢出歐元區？筆者仍然相信要歐羅解體並不容易，起碼不會是自行決定解體！但在極大狙擊壓力下，又真的好難講！

市場上有一些極之悲觀的觀點，在此不贅。筆者仍然認為歐債危機其實是亞洲金融危機的翻版，事情的背景並不假，但勢是可以造出來。

舉個例，早兩天曾蔭權誓言港元不會脫鈎，什至講吓都會被「兜巴升」！對的，在現階段港元的確沒有脫鈎的理由，是完全沒可能發生，炒家可能只是做些OTM的long put。但當明年的經濟增長率下跌、失業率上升、財政盈餘大幅下降，資金流走，財政儲備大幅縮水，脫鈎的理由便排山倒海地多，那就由完全沒可能變成有些可能。當以上情況持績，可能性便越大，那些狙擊的資金如同滾雪球，當整個市場越來越偏向單邊看淡，發生的可能性便越大，那就是我所指「造勢」了！

同樣地，現階段歐盟很團結，EFSF仍然有錢救歐豬，歐元未是解散的時侯，但當所有歐豬的債同時到期，EFSF顧此失彼，歐元解散的可信性便非常之高了，這時侯將會是歐債危機連續劇的高潮，因為整個市場單邊看淡，捱得過，又或有炒家損手，這股炒潮才會退下來!

歐盟可以做的就是努力向市場推銷自已的劇情，可信程度要高，因此未來半年至一年，歐豬惟有努力削減財赤才有機會捱過危機。

歐債是危還是機？

由於歐債危機蔓延至意大利，歐元解體憂慮加深，亞洲股市大跌，港股更跌過千點，現時全世界的焦點都在歐債危機，所衍生出來信貸緊縮問題，影響幅度之大，可拖累世界經濟，是不可以忽略，今天先談歐洲。

12年前歐洲17個國家正式統一貨幣，歐羅面世，原意是方便歐洲國與國之間的貿易、旅遊、資金流動，然而歐元區成員國的福利政策、財政政策、政治機構卻沒有統一，政治家為籠絡民心，大派福利，以前來說，派福利派到窮便可印銀紙解決，筆者在98年歐羅未面世之前到過意大利旅遊，當時細額里拉紙幣都已經四個位數字，他們一向都寧願銀紙貶值來解決財務問題，現在入了歐元區，印銀紙這一招無法使用，當然痛苦。很多人認為拔喉安樂死是最佳解決方案，但事情是否這樣簡單？

之前說過希臘債務問題事小，歐羅的完整性事大，即使西班牙、葡萄牙、愛爾蘭的債務問題都可一一解決，然而問題蔓延至意大利，尤其意大利是歐洲第四大經濟體，世界第七大經濟體，可說是大到不能倒，其債務的規摸又大到EFSF都無法救，的確債務危機越來越嚴峻。試想想現在只是借錢給這些國家解決到期的債務，遲些另一批債又會到期，靠借債度日，問題只會沒了沒完。根本解決問題的方法是這些國家一是提高經濟增長，讓國家收入增加，一是政府大幅削減財赤、減開支，又或者兩者同步。然而，世界經濟前景並不樂觀，美國經濟只在萌芽階段，除時被打回原狀，日本經濟長期呆滯，中國經濟也面對泡沬爆破風險，歐洲經濟那裡來高增長？那就只得大幅削減財赤，但這些歐豬政府習慣大洗，削赤能否達到目標是目前歐洲最大的挑戰！

筆者並沒有市場那麼悲觀，反而看現時問題如同男女婚姻，如果女方在結婚前跟你一早講明，婚後你要公開你的財務狀況，你每個月的薪金要全部上繳，然後由她分配你的使費，你還會應承結婚嗎？歐羅面世時，如果要各歐元區成員國放棄政治權力，要報告財政狀況，相信無人會想加盟。有危才會有機，現在是改革這些國家的最佳時機而非解體了事，相信這也是歐盟委員會的算盤！君不見前歐洲央行副行長將出任希臘總理嗎？

事實上你回想歐洲為何要結盟，你就知歐洲是不會那麽容易解體，歐羅也不會那麼容易消失。歐洲結盟後是一個大國，國力媲美中、美、日，分散了就是各自為政的小國，你可看成大户和散户之分別，在現今政治、貿易環境，無論在討價還價方面，或者是國力對疊、又或者在世銀、國際貨幣基金、聯合國話事權，當然是做大户好過做散户，事實是整體利益大於個人享樂才會經濟結盟。

雖然筆者深信歐盟不會解體，債務問題最終會迎刃而解，但討價還價過程中將不斷衍生信心危機，國際信貸市場也會越來越緊張，股票市場將會越來越波動。退潮時便知誰在裸泳。香港同胞們，坐穩過山車呀！

星期日吃什麼？(印度烤雞脾)

星期日吃了印度烤雞脾，也是非常容易！

材料:

1. 雞脾
2. Tandoori Curry Paste (大間的百佳或惠康都有得賣)
3. 乳酪(Plain Yoghurt)
4. 1湯匙油

方法:

1. 視乎雞脾大小和多小，3至４湯匙Tandoori Paste + 5至7湯匙乳酪+ 1湯匙油，醃料攪暈
2. 退去雞皮，雞脾肉底面介四吓至骨讓醃料滲入
3. 醃料搽在雞脾兩面，放入雪櫃最小三小時以上，最好過夜
4. 預熱焗爐至攝氏180度(用Grill，即上火)，雞脾放入焗爐，半小時反一次，共焗1小時(如大隻雞脾便需長些時間)

從泡沬圖看見底未(五)：美元見底未

上次說過會討論香港情況，但講香港股市和香港經濟情況，是不可以不看美元走勢和中國形勢，今天先談美元！

2009年4月開始，美國聯儲局救市，低息加大印銀紙，當時美匯指數下跌，熱錢流入香港股市掃貨，令恆生指數從金融海嘯低位快速復甦，並升至2010年10月高位見25000，之後由於再沒有熱錢流入，而且美匯指數上升令資金流出亞洲以至香港，恆指拾級而下，好明顯美匯指數跟恆指是持相反方向，那港股會否返回或升穿這個高位？便要先看美元大趨勢。

從上圖所見，美匯指數已經見底並呈上升趨勢，而筆者解釋過聯儲局扭曲操作是會令資金流入美國，而美元呈上升趨勢也印証了資金正在流向美國，筆者相信這將會是一個中長期的趨勢。另方面，近期美國多項經濟數據亦顯示復甦勢頭持續，如第三季實質GDP增長2.5%較第二季1.3%快，非農業職位增加80,000個，新增私人房屋從8月份572,000增加至9月份658,000，總括而言，筆者認為美元已經見底。

為Chok做準備(六)：Chok夠止賺！

午飯前中國人壽曾升至$23.1，筆者認為應該止賺，在中午出外吃飯前於$22.9賣出全部10首，LP就由得它到期算了，連同LP的成本，人壽總成本是$19.46，回報17.6%。今天恆指收報19842，指數跟筆者買入人壽時差不多，短短兩個月走了一個圈，這個對冲策略算okay。

從泡沫圖看見底未？(四) 美國篇之世紀騙局

如果以為政府是父母官，一定會以國民利益為依歸，實在是一廂情願！很多戰後嬰兒潮中產一生勞碌，從沒有在自己與生俱來的泡沫混一把，退休可能只得要吃粥了！為何會這樣說？

戰後嬰兒潮大批人口同時在這十幾二十年內退休，同時段內贖回退休金，而他們的退保基金很多都投資在股票上，大批贖回潮必定令股市拾級而下，而聰明錢當然會鬥快在股票市場撳錢，期間股票市場也會越來越波動。基本上金融海嘯後，股票市場的錢已經消失了一部份，基金沒那麼多錢給他們贖回呢！結論是這些退休人士得到的退休金要打折，而且越遲退休，折扣越大。

泡沫的高峯是連窮人、掃街的都入市，美國的房地產市場應驗了，低息和看似分散風險的衍生產品氹了原本沒能力買樓的人落搭，大到不能倒的AIG也落搭，將泡沫推至沸點，泡沫爆破，風險便分散至全世界，可憐的退休中產用畢生積蓄買的樓，難望以升值套利作為退休金，不過賺得棲身之所已經不錯了，未供完的便老來做負資產，還要用老本倒貼。

救銀行嘛！聯儲局將利息降至近乎零，並瘋狂印銀紙，退休金又貶值又被通脹蠶食，錢放在銀行只賺得似有還無的利息，進取的中產老人便會被迫將退休金投向股票市場冒險，而那些被救者拿着政府印的銀紙在股票市場舞高弄低，從沒自己操刀投資的中產老人，又只得蝕的份兒，高買低賣，結果退休金被過户到被救者。不進取的以為不求回報只求保本，長期放在銀行定期收息？老實說，銀行借出去的錢賺的利息那麼微薄，那裡搵錢來給你高息？又是一廂情願！還是乖乖的就範等被通脹蠶食好了！

有否覺得這些退休錢好像被人強姦似的，對！就是被強了！因為個資金池裡面根本沒有那麼多錢連本帶利給你們退休！

依我愚見，美國高息年代可能已經過去，未來可能是長期低利率，原因是老人經濟，投資需求下降，人人存錢在銀行，資金供應多於需求，存款利率自然低。

戰後嬰兒潮的錢，在投資市場頭頭碰着黑，主要原因是太龐大，人人都喉着撳！期望政府幫一把？雖然你們有選票在手，但捐錢給執政黨的是大機構，當然幫的是米飯班主吧！香港的情況又如何？下篇再續！



後記：星期二晚趁戲票平看了一套戲「潛逃時空」，故事講及未來的貨幣是時間，人們活到25歲便要賺時間求生，越有錢，生存時间越長，生存变成有錢人的專利，有些有錢人什至活到一千年！一般人只得吃和工作來賺時間，通脹令衣、食、住、行都很貴，工資(時間)又被扣減，借貸利率高達十幾厘，故事進展至主角被迫成為現代羅賓漢，劫富濟貧，其中一句很精景：「stealing from the stolen is not stealing」。這套戲其實表露了現代人仇富心態！這類仇富電影還陸績有來，下期一套「劏摟大盜」也是此類現代羅賓漢電影！仇富不單在香港、中國發生呢！這種情緒，如果沒有適當處理，最終會引致革命，或出現羅賓漢這類人物。

從泡沬圖看見底未？(三): 美國篇之世紀超級泡沬爆破

上篇文章提出美國股樓泡沬的起點成疑，筆者無法定斷！筆者閱讀過好一些美國經濟書籍都提出過美國歷史上最大的泡沬，是源於美國戰後出生嬰兒潮(1946至1964年)，在1970至1989年，他們陸續到達人生消費高峯期，對住屋需求造成美國歷史上最大的房地產泡沬、消費泡沬、以至經濟泡沬！在時间上，他們的解釋是非常吻合，而我亦某程度上都接受這種講法，因為只有持續的人口增長需求才有如此大的力量令一個產業40年歷久不衰！

另一方面，令筆者不得不信服的，在近十三年(1997至2011)，即第一批戰後嬰兒潮已介50多歲，他們步入老化期，消費力下降，經濟增長動力亦開始減慢，現時只靠一個泡沬捺另一個泡沬來製造動力，但即使如此，動力依然是越來越衰弱，就如老人家吃「偉哥」，死谷還是無能為力，看下圖的股市表現也是如此！

若美國世紀超級泡沬的理論成立，即是說當人口不斷老化，40年的經濟增長將會開倒車，連同10年泡沫一個蓋一個而經濟增長差不多依然橫行，美國經濟是否將要低迷30年來完成調整？

筆者認為人口老化而導致的經濟問題可依靠輸入投資移民來解決，年輕富裕的新移民可為經濟注入動力和新資金，日本是一封閉國家，為減低國內競爭而拒絕移民，經濟低迷多年還沒法走出困局是理所當然！最近美國有議員建議移民買樓送國籍其實是可行之計劃。

無論如何，泡沫蓋泡沫來拖延經濟調整是無法維持的，當至2024年人口老化進入高峰期，調整壓力將會無法抵禦，屆時再吹泡沬也不得要領。中短期而言，道瓊斯指數如以科網泡沬爆破後的低位，作為今次房地產泡沬的起點，筆者認為道指可能已經見底，但只可視為熊市反彈，而反彈的高位將一浪低於一浪。長期而言，輸入移民將可加快調整結束，筆者並不認為美國經濟會像日本迷失20年。

俗語說:「有咁耐風流就有咁耐....」，美國戰後嬰兒潮人口經歷30至40年地產泡沫和經濟最繁盛時期，若沒有在泡沫中撈一大筆，他們的退休生活將經歷人生最黑暗的日子，筆者想說什麽？下篇再續！

星期日吃什麽？(香草龍莉柳)

「星期日吃什麽」已停了兩星期，主要原因是去了新加坡和未有時間執相，今天補回前一個星期天的食譜。前一個星期天吃了「香草龍莉柳」，煮法也是很簡單，亦是筆者讀大學時喜歡做的偷懶食譜。


香草龍莉柳方法:

1. 平均地灑少許鹽，白胡椒粉和豆粉在魚柳的兩面
2. 開鑊燒熱少許油
3. 煎香魚柳後在兩面灑少許Oregano(可以是幹的)

焗紅薯方法

1. 在紅薯面灑少許鹽和橄欖油，撈暈令整個紅薯面都覆蓋了鹽和橄欖油
2. 預熱焗爐10分鐘至攝氏180度，放入紅薯焗45分鐘，用筷子篤入去看看熟了沒有？插得入便是熟了，插不入便多焗5至10分鐘，紅薯體積細，應該無需焗得太久。

從泡沬圖看見底未？(二): 美國篇之美國股樓牛市是從哪一年開始的？

在筆者寫這篇文章之時，美股正在升200幾點，近日美股炒QE3和歐債危機有望解決，聽得多真的會壞腦，筆者仍然傾向相信有OT便不會有QE3，因為OT效應是捺長息，短息升，而QE效應是捺短息，長息升，兩者同時使用，效應會互相抵消，如果QE有用，伯老便不會轉用OT吧！另外，歐債危機那麽容易解決嗎？加大救市基金便可解決歐洲多國債務問題？歐洲各國緊縮開支，經濟將會低迷多年，歐洲銀行報銷一部份歐債會對他們沒影響嗎？

言歸正傳，要知道美國股市現時是牛是熊，從上次泡沬圖，看看美國房產泡沬爆破後，道瓊斯指數是否已經見底，便一目瞭然。

美國房產泡沬是2000年科網泡沫爆破後格林斯潘大幅減息的後果，所以首先看看由2000年至2011年的道瓊斯指數圖(見圖一)：

(圖一)

若單看2003年開始的美國房產泡沬，泡沬在2007年爆破，美股自2007年10月見頂並開始調整，直至2009年2月見底，低位比科網泡沬爆破後的低位更低，看來應該是已經見底。那代是美股現時的升市不是虛火？

但單看道瓊斯指數圖並不全面，既然今次泡沬是因房產而起，便要先看房產價格是否調整完畢(見圖二)：

(圖二)

這個圖比較似泡沫圖，看來房產牛市是自1975年至77年開始而不是2003年？偷步期是1963年開始？無論如何，樓價調整未完結，如果說房產牛市是75年至77年開始，調整只達1/5，即使2003年低息造成的房產泡沬，調整亦只達一半，即是說樓市未見底,股市亦然。

另外，圖(一)道瓊斯的10年指數圖完全不像那個泡沬圖，只見急升的瘋狂部分，卻沒有偷步期，為什麼會是這樣？

看長些年份，或者有所發現。看看以下40年圖：

這個圖也比較像泡沬圖和房產價格圖，而此圖也確認股市牛市是從1982年開始？1973年開始偷

步期？是否要返回1000點才完結調整？                   唔係化？下篇再談！

從泡沫圖看見底未？(一): 日本篇

在10月6日的一篇文章「OT對樓市的影響(二)：樓價要跌幾多？」中介紹過 Hofstra University's Jean-Paul Rodrigue 的 Bubble Chart (泡沬圖表)，很有用，幾乎所有泡沫都是這個樣子！首先再次貼出泡沫圖表作比較：



現在看看曾經歷超級泡沬的日本的日經平均指數：

日經指數於83/84年開始急升，是泡沫圖表中的瘋狂期，直至89年12月上升至38957見頂，經過13年展轉下跌，2003年跌至7054點似乎見底，因為84年至89年的升幅幾乎完全消失，但看完整整40年的大圖畫，2004年的回升，似是熊市反彈多，但現時的日經指數8672點，似乎距離見底不遠，看翻上面的泡沫圖，泡沫爆破後，其實是要回到Smart Money 的 Stealth Phase(偷步期)才叫完整！為何日經跌超過20年才完成調整？我傾向認為是因為日本政府不肯大刀闊斧讓資不抵債的大銀行倒閉，而銀行揹着約七萬億日圓壞帳也只能透過長時間來報銷，這就是該死而不讓他死的後果。但我一直在思考，拉長20年逐點消耗痛苦，還是用3、5年做手術切除壞死腫瘤比較痛苦?

整容悟出房策大道理

過去數天去了新加坡休息、吃、喝、玩樂，早餐時閱讀新加坡報紙，看見曾蔭權沾沾自喜的樣子，大談「High Rent is the Price of Success」(成功的代價是高租金)，竟然將地產過熱的代價說成是成功的代價，看完笑到成份自助早餐都要吐出來，希望成他貴言，香港持續成功便可持續高租金了，否則說話要倒轉講：「Failure is the Price of High Rent」(失敗是高租金的代價)！

你們見過一些人整容嗎？有些人為保青春常鑄，眼皮下墮，便去拉眼皮，拉了眼皮，眼睛變細了，又去整大眼睛，眼睛大了，鼻子看起來細了，又去整大些鼻子，托高鼻樑，結果越整越走樣，還變成巫婆樣子！筆者真的曾經見過這樣的人，當時駕着車經過見她向我揮手，還以為白天見鬼，自言自語地說：「我看不見、看不見！」原來她在截計程車，從後鏡看，她上了後面那部計程車，才安心下來！

廢話說完，想講的是今天看過蘇博士有關新房政策的文章「新房策 重寫樓市生態」，讀後很有以上Feel！左干預、右干預，結果市場走晒樣，要樓市長青（不大升又不大跌）便要付出代價，就像女人想長青，倒頭來樣樣都要托！



 轉載：置業家居

新房策 重寫樓市生態

 撰文:蘇偉文博士 恒生管理學院商學院院長

上星期特首發表了其任內最後的一份施政報告，當中最引人注目的自然是復建居屋的決定，居屋將來的補地價安排更惹來大眾熱烈的討論。而除了復建居屋外，另一個有關房屋的重要政策安排是優化置安心計劃。而通過復建居屋和優化置安心，未來每年將會有超過6,000個中小型單位落成，對有意上車的市民來說，中小型單位落成量增加代表其選擇多了，有利其完成置業夢；對樓市來說，這是一個政策的改動，原來的生態平衡將會被打破，樓市的發展也變得充滿變數。

中小型戶大增 價錢或向下調

首先，由於居屋和置安心都是針對中小型單位，當這些資助房屋落成後，意味着未來中小型單位的供應將會增加，而且居屋和置安心與中小型單位市場比較，盡管彼此份屬不同市場，但彼此也有一定的重疊，這是會對中小型單位市場構成一些壓力。所以當復建居屋和優化置安心公布後，私樓中小型單位和居屋二手市場馬上沉寂下來，只因為在這個市場份額上，未來的競爭會比較多。

其次，當現在資助置業的方向集中在中小型單位上，也意味着將來中小型單位的數目會比現時的多。但不要忘記，香港人很少是一輩子都住在同一間房子裏，人們會因生活條件改善而換樓，當這批有幸得到資助置業的人要換樓時，他們會發現中小型單位市場的供應不愁短缺，而他們要將自住的單位出讓時，他們能否賣得一個好價錢，好使他們換樓成功？這個問題不好解答，因為若果政府政策有效果，中小型單位市場價格便會平穩或是下調，對換樓的決定並非太有利；而假若政府的政策沒有效果，樓價定是飛升到脫離大部分人的購買力，他們換樓也不是太划算。換言之，房屋市場的換樓問題並不容易解決，復建居屋和優化置安心的目標很可能是幫助幸運中簽的人上車。

大單位奇貨可居 換樓將更難

對私人發展商來說，由於復建居屋和優化置安心集中在中小型單位，它們就有誘因去興建較大的房子，而將較不賺錢的中小型單位市場給政府承擔。正如上文所說，中小型單位的供應不缺，但大單位的供應卻會不足，因為現時政府已有配合增加中小型單位的目標，而且更以限呎地方式來招標拍賣土地，發展商手上的大單位會慢慢變成奇貨可居，這會造成大型單位供應不足而價格高企。這就產生了兩極化的市場，一個是供應充裕的中小型單位市場，另一個是供應不足的大單位市場，對想藉中小型單位市場來樓換樓，從而改善生活質素的市民來說，其困難程度又會加劇了。

在復建居屋和優化置安心計劃裏，筆者看到的是房屋政策作出了根本的改動，也就是原來的樓市生態已改變。假如我們仍是想着可以先上車，再待樓價上升時樓換樓來改善生活質素，這個如意算盤可能打不響。要留意的是在新的房地產市場生態裏，傳統的看法有需要修正。
rayso@hsmc.edu.hk

風險的物理學現像(二) - 違約掉期(CDS) (2011年8月1日)

上篇文章講述 Law of Conservation of Energy 如何應用在按揭証券的風險管理，今天輪到違約掉期 - CDS(Credit Default Swap)產品。

首先講一講什麼是違約掉期 - CDS？違約掉期就像一些保險產品，例如，X公司一直是銀行A的長期客户，一向關係良好，現X公司向A銀行借錢，A銀行不想得失這個客户，但借錢始終要面對信貸風險，即客户違約的風險仍然存在，於是A銀行便會購買一種類似保險產品的違約掉期。而提供這種保險合約的機構多是比A銀行强大的金融機構(在此叫金融機構B)。過程中，A銀行每季須繳付一個類似保險費的利息給金融機構B，一但X公司違約賴債，金融機構B在扣除A已取得的還款後按照掉期合約賠償給A，如果X公司沒有賴債，金融機構B便是淨賺那些類似保險費的利息了。換句話說，A銀行的借貸風險便由金融機構B分擔。

 

情況就如我們買人壽保險一樣，比如我們100人各自向保險公司購買一份人壽保單，我們100人各自繳付保費，當我們其中一人離世，保險公司便按照保單賠償給離世者的家屬。而賠償是從那100人的供款中提取一部份出來。理論上我們100人同一時間死亡的機會是很微，除非是疫症發生！這像一個共同保險的系統，大家平均分擔離世風險。

現在套用在美國的例子，各大金融機構各自為減低借貸風險向AIG購買如同保險的違約掉期。各機構向AIG繳付利息，大家都似乎在平均分擔風險。理論上美國各大金融機構一齊倒閉的風險微乎其微，但不可能發生的事卻發生了，因為他們各自的借貸風險都集中在跟樓市有關，一是擁有很多與次按有關的衍生產品、一是擁有很多按揭証券產品，結果當樓價大跌，所有金融機構、銀行都面對着同一種風險，即等於人類發生疫症，本來是平均分擔死亡風險變成全部風險聚焦在保險公司，即AIG。

從這角度看金融海嘯整件事情，我們便更加明白為何美國政府救AIG而沒有救雷曼，因為AIG的負担太沈重，承担了很多金融機構的借貸風險，AIG一但倒閉，他保的金融機構的命運也會是一樣。

筆者一直不大贊同保險制度，有些時候，當一個人極需要錢的時候或者到了絕景的時候，更是變相鼓勵人自尋短見以提取賠償。同樣道理，違約掉期也有相似的鼓勵，既然借貸風險買了保險，受保的機構對借貸風險的謹慎程度下降，違約機會反而增加。

我個人認為保險制度不應用於機構投資或借貸風險上，機構要減低風險，惟一方法只有減低暴露於風險的程度(exposure)，而風險總量不變的情況下，分拆風險(Unbundling)，只是由Ａ點轉移至B點，也就如能量只從一種狀態轉到另一種狀態。

(下一篇將討論Law of Conservation of Energy 如何應用在分散投資風險的數學上，敬請留意)

風險的物理學現像(一): 按揭証券 (2011年7月28日)

筆者一些yahoo blog時寫的舊文章很值得再分享：

在物理學中的Law of Conservation of Energy 這樣地形容「能量」： Energy cannot be created or destroyed, it can only transform from one form to another。意思是指「能量」是一種既不可自我創造、也不可毀滅、只會轉化成另一種狀態的物理現象。

套用在現今金融業界的「風險」管理，是最適合不過。未來幾篇文章將會剖釋「風險」如何從一種狀態轉化成另一種狀態，卻從來沒有減少和毀滅！而金融專家用盡各種方法計算和創造風險管理的工具，其中最為人熟識的CDS-違約掉期，便是其中一例，風險只從一種狀態轉化成另一種狀態。

銀行和金融機構從借貸得來的利潤最多，但面對違約的風險也最大。同樣地，買公司或國家債券的投資者，也會面對違約風險，有風臉並不等於不可為，最重要是投資者、銀行、金融機構如何好好對冲風險。因此，CDS(Credit Default Swap,中文翻譯叫「違約掉期」)和MBS(Mortgage-Backed Securities)便應運而生。MBS和CDS同是一類將風險分拆(unbundled)的衍生工具。

首先由MBS講起，銀行的生意利潤主要來自借貸，而借貸業務又以物業按揭佔最多，主要原因是有物業造抵押，借貸人違約也可變賣物業還款。當樓市大旺，銀行當然想多做生意，但越借得多，風險也越高，為減低借貸風險, 銀行便將部份風險分拆給其他投資者，例如借貸人只能付樓價的一成，其餘九成都要由銀行借出，銀行借樓價的七成，其餘兩成以MBS形式分拆給投資者。

以我所理解MBS是一堆特徵相近的按揭借貸(mortgage loans)分批打包成証券賣給投資者，也叫按揭証券化。發行機構通常是半官方機構，美國MBS的發行機構是房利美、房貸美，香港MBS的發行機構是香港按揭証券公司。

投資者的回報是其中按揭証券化比例的本金和利息(需扣除銀行費用)，以香港為例，一些借貸人做九成按揭，銀行借出七成，其餘兩成是按揭証券公司將之証券化，投資者的回報就是証券化部份的本金和利息(扣除銀行費用)。

投資者主要面對的風險是借貸人提前還款風險 – prepayment risk。簡單來說，利率下降的時侯，借貸人便會爭相轉按，減低利息支出，過程中借貸人先還原本按揭，再以較低利率承造新按揭。此時MBS投資者要先以原價贖回投資，然後再投資於提供新利率(比之前較低)的按揭証券。這就是借貸人提前還款風險。在美國，如果按揭年期是15年，一般人的還款期約是七年，如果按揭年期是30年，一般人的還款期約是十二年。而我之前提到「特徵相近」的按揭便是指提前還款年期相近的按揭打包在一起。

MBS有很多類別，各種類別帶有不同的風險組合，投資者根據自己所需的回報和承担風險能力而購買不同品種的MBS，其中涉及很多複雜的數學。筆者只想指出MBS的打包方法並不是根據借貸人的質素分類，套用美國例子，次按和優質按揭綑綁在一起，當樓價大跌，人們好壞難分，保障些，惟有一律當壞，投資者、房利美、房貸美的命運也綑在一起。

理論上銀行的風險由MBS的投資者分担，銀行的風險雖然是減少了，但風險的總量卻沒有下降，只是由銀行一邊轉到投資者、房利美、房貸美的一邊，也就是如能量從一種狀態轉到另一種狀態。下一篇談談Law of Conservation of Energy 如何應用在CDS。

為chok做準備(五)：等

上次做完一次SC減成本，人壽正股成本減至$18.64，連同那LP保險費，現時人壽正股成本為$19.46，便再沒有任何動作，港股連日來上升了2900點，今天回套近800點，這就是我所指的chok。上周人壽也曾經升至$20.9，但筆者認為未到價，所以只有繼續等，現在仍然持有10首人壽和10張LP，有LP做保險，勁chok都無需太担心，跌穿$17更好。


有關舊文:  為chok做準備(一)：Long Put 做保險
                   為chok做準備(二)：為正股減成本
                   為chok做準備(四)：成功平人壽Short Call減成本

Price Don't Drop Easy

在Amie個blog看到首很正的歌，手痕改歌詞, 改自"Words Don't Come Easy"

http://youtu.be/QwpkAGjykcM

Price….don’t drop easy on house

How can I find a way to make you see Oh! NO!

It won’t drop easy

Price won’t drop easy on house

This is the only way for me to be mil_lion_ aire

Default is not easy

Well I’m just a simple man

Buying house so far my sole plan

But my pay is always so low… and I

Devote my whole life to buy

Hope that you believe it's sweet dream

Price, if drop easy on house

How can I find a way to make Tsang see it's his fault

His life won’t be easy

This is just a simple life

That I’ve plan for me and my wife

There’s no real meaning to me when house

When house price don’t rise

Please believe it is one way

Price don’t drop easy on house

How can I find a way to make you see its one way

Price won't drop easy

It isn't easy

Price won't drop easy

Price, don't drop easy on house

How can I find a way to make you see its one way

Price inflat easily

Don't let me down so easy

This is the only way for house price It's one way

Price don't drop easy

Price don't drop easy

新舊居屋政策：很詳盡的分析 (轉載)

相信是眾多新居屋政策分析中最詳細的了：

 

2011施政報告 (轉載)

by Fo Keung on Thursday, October 13, 2011 at 12:35am

筆者在年前曾在“致李永達的公開信”中提及舊居屋的弊病， 現在想借唐生的專欄來對比新居屋屬優屬劣。


筆者曾談及舊居屋的弊病如下 ：

1. 居屋向於公屋富戶傾斜， 對白表申請者不公平；
2. 居屋積壓政府的公帑；

而坊間亦有其他人對居屋詬病， 指政府利用公帑資助市民取巧置富， 破壞自由市場的秩序， 筆者亦希望檢視新居屋政策是否有所改善。


新居屋政策


特首先後以不同的文字來闡述新居屋政策， 其實說穿了， 新居屋根本就是政府提供的免息免供的置業貸款。與過往舊居屋的地價津貼不同， 新居屋在開售前會有兩個價格， 售價及交易價， 而兩者的差額就是這個免息免供的置業資款。


            售價 ＋ 免息免供的置業貸款 （X）＝ 交易價


而售價則會與購買者的家庭入息掛勾。

對白表申請者較公平


雖然政府尚未交代 （X）是如何計算， 但既然與購買者的家庭入息掛勾， 相信不會出現低入息者會為增取多一點的補貼而購買貴價單位的倒掛現象。所以， 理論上入息較高的白表會有較大機會可購買較貴價的單位， 在資源的運用上， 較公平。


保值尚可， 杜絕投機


舊式的居屋， 因為補地價金額是隨市值變化， 是故， 在市況不景時申請補地價， 金額便大幅降低； 過往三十多萬的居屋， 只有五萬多個單位已補地價， 大部份業主在等的， 就是市況逆轉的時機； 所以無論政府多麼努力， 但居屋的二手市場就是活化不起來。


現在新居屋， 是以免息免供的置業貸款（X）的概念來代替； 由於（X）是一個固定金額， 業主便不能利用市況來取巧圖利。這點， 是有所改善。 因應這個固定的（X）的緣固， 相信在跌市時業主補地價來出售／出租的誘因相對減少， 這會有助增強市場的調節機能。（跌市時減少出售房屋的供應）


相反， 在升市時， 理論上新居屋業主會有較大誘因出售圖利， 但政府會因應市況來調節新居屋的數量， 當市況上升， 政府應市的新居屋數目亦相應上升， 即使出售有利可圖， 但在有補貼的新居屋競爭下， 相信利潤亦不會太高， 所以， 新居屋確實是回應了自用的需求而減少了投機的機會。


有助減少將來重建的業權糾紛


居屋發展至今只是三十多年， 很多舊的居屋尚未屆拆卸重建的問題。 試想像以舊居屋的機制， 將來要是需要拆卸重建， 已補地價及未補地價的居屋， 在收購重建賠償等問題上， 一定會有大量的糾紛及訴訟； 但在新居屋的機制下。由於已確定了地價的銀碼（X）， 當問題變成一個銀碼， 則會簡單得多， 這一點， 想是政府最終願意再重推居屋的關鍵原因之一。


但新居屋是否完美的良方？？


姑勿論以何種說法， 居屋都是活生生政府干預市場的做法， 相信， 私人發展商在商言商， 一定會避其鋒， 為了要避免與政府直接競爭， 發展商一定會傾向將細單位更加豪宅化， 以圖分割市場。（Market Segmentation),  私人市場的細單位價格一定遠高於新居屋的交易價。（否則， 發展商無利可圖）， 苦了的， 是那些抽不到新居屋的家庭。


再說， 新居屋政府以協助首次置業者優先， 除卻暫時並沒有居住壓力的宅男族， 遠水救不了近火； 由2012年開始幸運地在2014年抽中到2016年入伙， 先得繳上4年的租金， 以七千元租金計算， 未見官已乖乖打了三十多萬板了。別忘記， 私人樓與新居屋的交易價， 是否有如此大的差距？？


政府的新居屋政策， 筆者覺得是一個好的改進， 但是否能替熾熱的樓市馬上降溫？ 筆者並不認為有如此大的效果。照目前的數據， 2012及2013的建屋量都會強差人意， 近來政府發售的限呎／限量盤， 估計最快都需要2014﹣2015年才能推出市場。政府目前能做的， 就是市場的期望管理， 是否有效， 且讓市場來告訴我們吧。
FROM victoriaahpak
http://www.facebook.com/#!/notes/fo-keung/2011%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A/10150318095141637


亂博都是那句，居屋政策原意就是要居屋業主在樓市升市時能在物業升值中分一杯羹，然後到私樓市場換樓，是為私樓市場不斷提供「新水」，而新居屋政策在這方面做得更澈底。然而，這樣更加給予市民暇想，就是政府只許樓價升。人人都想做神，人人都希望擁有水晶球，政府(特別是香港政府)真有此能力嗎？下篇再談！