之前兩篇文章提到，從1997年的經驗，供應可在短期內，由1997年7月1日至1998年1月短短半年間從短缺變成過多，結論是供應短缺在升市時，容易令升勢火上加油，但供應短缺並非升市的關鍵，熱錢才是，熱錢走時就是牛市結局。2009年至2010年什至2011年的牛市也是一樣，但這是否代表我不贊成特區政府需為香港市民增加供應？
亂博認為土地供應應和市民住屋需求掛鈎，政府應有長遠房屋策略。致於住屋需求和供應的計算方法，就如經濟日報「樓論」一連四天(1月25日至1月28日)所提到:
私人房屋供應量:20,000 + 公屋供應量:20,000 + 提供未來供應藍圖:20,000
計算方法都是以2000-2010年的一手平均成交量及公屋平均供應量計算出來，亂博認為這就是基本的需求量而必須提供的供應量，並改變長期不達標的房屋供應預期。
亂博最不贊成政府經常為樓市興衰而增減供應，這種頭痛醫頭、腳痛醫脚的房屋政策，只會不斷地做成供求錯佩，即經濟過熱、需求增加的時候，樓價會因短期的供應短缺而火上加油，然後特區政府才斯斯然地增加供應，建築期也要三至四年。期間，有真正需求的市民就如熱鍋中的螞蟻，硬吃貴樓價。三、四年後真正有現樓時，經濟周期又完了，供應又再變成過剩。樓市變成繼股市以外另一賭場，政府的角色變成賭場的裝家，市民大眾不斷穿梭於樓市泡沬間，賭嬴的故然發大達，賭輸者，輸身家或變樓奴，但一般市民大眾多不是投資專家、經濟學家，根本無法理智地在適當時機上車，適當時機落車來套取盈利，結果市民大眾都是輸家。
另一方面，社會只為供樓、炒樓忙，向上流動性減低，經濟經常受泡沬困繞，生產力下降。下一次經濟低潮來臨時，又要為如何找經濟火車頭而煩惱，又大唱建設什麼中藥港，科技中心等一大堆急就章！
(呀！仲有最近blog友啥霖一個很好的提意: 建設「長遠香港奶粉研發基地」，撥地給製造廠房和驗証，以解决奶粉供應短缺及建設香港工業，一舉兩得！)
2011年1月29日星期六
2011年1月26日星期三
2011年樓市升市關鍵是什麼？(三) (2011年1月25日)
上篇文章提到1997年6月至7月的地產分析紛紛說供應不足是樓市瘋漲的原因，還估計供應量要達35,000個單位才可遏抑樓價，但至1998年1月，只是相隔6個月，資金因亞洲金融風暴而悄悄溜走，當時約20,000個新供應量已經变成過多，樓價持續下跌，這故事讓我們知道缺乏供應只是炒上的借口，樓價瘋漲的關鍵其實只有一個，那就是熱錢。
2009年至2010年升市，熱錢才是關鍵
自2009年1月金融海嘯後，樓市幾乎一豉作氣地升至2010年尾，升幅達百分之五十八，今次大升浪的故事背後，其實也是熱錢。由2009年4月起釋出的四萬億元人民幣借貸，以至其後多次釋出大量的人民幣借貸，是內地資金湧港投資的原因。加上美國救市的量化寬鬆QE1及QE2使美元貶值，外資熱錢湧入高回報的亞洲包括香港，導至銀行水浸，並勇於以HIBOR+0.7厘(即約1厘)作為按揭貸款利率，是2009年至2010年升市的關鍵因素。
2011年樓市升勢，還看熱錢去向
那麼，2011年的樓市能否承勢而上，成敗便在於熱錢了。2010年11月19日，政府徵收額外印花稅希望擊退樓市炒家，樓市曾經一度幾乎停頓，但踏入2011年１月的首19日，中原城市領先指數CCL、13個大型私人屋苑的成交量和價均是升、升、升，看來CCL指數直奔1997年7月的指數100是指日可待。然而，只是1月份的首19日，樂觀地認定升勢持續致2011年全年，我認為是太早下判斷了。
其實，2011年是一收水年，自去年10月19日至今，中國央行已加息了兩次，共50點子，並頻頻調升存款準備金率，以每次調升百分零點五便收回3,000至3,500億元流動性計，2010年至今調升了六次，收緊流動性總數約18,000至21,000億元人民幣，觀從中國股票市場表現落後於其他亞洲市場，跟以往加息令經濟越加越升有頗大分別，股票市場又走在實體經濟之前6個月，反影收緊流勳性初見成效。
另外，美國10年期國債息率已從去年10月升了約75至100點子，顯示債券持有人預期通脹來臨而要求更高利息回報，雖然這只反影國債息率，而非聯邦利率，但要知道，聯邦儲備局主要看緊兩項指標來决定是否調整息率的，一是失業率，二是價格穩定性。一般預期失業率將沒有大改變，即仍然高企於9-10%，然而，價格穩定性即是在見到通縮的時候，聯儲局要有對策，就如去年决定QE2，也就是看見通縮現象，但當看見通脹的時侯，聯儲局也必須要有對策來保持價格穩定性，也即是說，不要太樂觀地認為美國沒可能加息。好好看緊美國通脹吧！
我的結論是預測2011年的樓市並不容易，上半年的升勢大概因人們預期供應量仍然缺乏及全球流動性仍然多而得到支持，以現時1月的短短首19日，13大屋苑升幅2-4%計，推算上半年可升10-15%。但踏入下半年，變數便會較多，如果美國出現通脹，根據以上價格穩定性分析，美國便有機會加息，但市場通常不會等至真正加息才調整投資策略，他們會在美國加息的預期掉走熱錢，拆息因而上升，借H按揭的人就要小心了，而亂博認為此預期會在第三至第四季出現，樓市升勢便可能無以為繼，但全年平均升幅仍可有10%吧！
2009年至2010年升市，熱錢才是關鍵
自2009年1月金融海嘯後，樓市幾乎一豉作氣地升至2010年尾，升幅達百分之五十八，今次大升浪的故事背後，其實也是熱錢。由2009年4月起釋出的四萬億元人民幣借貸，以至其後多次釋出大量的人民幣借貸，是內地資金湧港投資的原因。加上美國救市的量化寬鬆QE1及QE2使美元貶值，外資熱錢湧入高回報的亞洲包括香港，導至銀行水浸，並勇於以HIBOR+0.7厘(即約1厘)作為按揭貸款利率，是2009年至2010年升市的關鍵因素。
2011年樓市升勢，還看熱錢去向
那麼，2011年的樓市能否承勢而上，成敗便在於熱錢了。2010年11月19日，政府徵收額外印花稅希望擊退樓市炒家，樓市曾經一度幾乎停頓，但踏入2011年１月的首19日，中原城市領先指數CCL、13個大型私人屋苑的成交量和價均是升、升、升，看來CCL指數直奔1997年7月的指數100是指日可待。然而，只是1月份的首19日，樂觀地認定升勢持續致2011年全年，我認為是太早下判斷了。
其實，2011年是一收水年，自去年10月19日至今，中國央行已加息了兩次，共50點子，並頻頻調升存款準備金率，以每次調升百分零點五便收回3,000至3,500億元流動性計，2010年至今調升了六次，收緊流動性總數約18,000至21,000億元人民幣，觀從中國股票市場表現落後於其他亞洲市場，跟以往加息令經濟越加越升有頗大分別，股票市場又走在實體經濟之前6個月，反影收緊流勳性初見成效。
另外，美國10年期國債息率已從去年10月升了約75至100點子，顯示債券持有人預期通脹來臨而要求更高利息回報，雖然這只反影國債息率，而非聯邦利率，但要知道，聯邦儲備局主要看緊兩項指標來决定是否調整息率的，一是失業率，二是價格穩定性。一般預期失業率將沒有大改變，即仍然高企於9-10%，然而，價格穩定性即是在見到通縮的時候，聯儲局要有對策，就如去年决定QE2，也就是看見通縮現象，但當看見通脹的時侯，聯儲局也必須要有對策來保持價格穩定性，也即是說，不要太樂觀地認為美國沒可能加息。好好看緊美國通脹吧！
我的結論是預測2011年的樓市並不容易，上半年的升勢大概因人們預期供應量仍然缺乏及全球流動性仍然多而得到支持，以現時1月的短短首19日，13大屋苑升幅2-4%計，推算上半年可升10-15%。但踏入下半年，變數便會較多，如果美國出現通脹，根據以上價格穩定性分析，美國便有機會加息，但市場通常不會等至真正加息才調整投資策略，他們會在美國加息的預期掉走熱錢，拆息因而上升，借H按揭的人就要小心了，而亂博認為此預期會在第三至第四季出現，樓市升勢便可能無以為繼，但全年平均升幅仍可有10%吧！
2011年1月22日星期六
懷緬97年的批地計劃及2010年以後的供應比較(二) (2011年1月22日)
根據差餉物業估價處資料顯示，1997年私人住宅落成量為17,400，巳動工數量(即可成為供應量也有22,000個，讓我們又重温董建華在97年7月提出的未來五年的批地計劃，說是作為打擊炒風及遏抑樓價行動的第一步。
97年7月至2002年3月的批地計劃
由97年7月至2002年3月的五年內，供私人發展商用來建屋的433公頃土地，共可興建住宅單位146,000個，即平均每年29,200個。若扣除私人參建居屋的部分，每年私人住宅的供應量，其實只有19,200個而已。縱使加入計算通過更改土地用途及舊址重建項目，每年只能提供29,000個單位。根據當時97年8月1日的地產分析，如沒有35,000個單位以上，供應是不足以緩和樓價的升勢。而且預計這些單靠發展商供應的單位也未必完全到位。
另外，當年的分析指出，根據97年7月至99年3月的賣地計劃，接近一半是低密度住宅地，即顯示當時特區政府是以增加豪宅供應為先，因此當時的地產分析都認為該批地計劃是無助於遏抑中小型住宅樓價。
97年8月，大眾評估是新批地計劃的力度還是不夠的！說時遲，那時快，98年1月，外圍環境逆轉，仍在討論中的29,000個供應未到位就已經變成過多供應，什至變成「連講吓都唔得！」可見當樓市泡沬己成，結局是注定的，有沒有真正增加供應己經不再重要了！
事實上，我相信如果不是外圍環境轉差，只要人們仍然堅信樓市仲有得升，29,000供應量是不夠的，因為這當中沒有計算炒賣和投資的需求，而這些需求一向是很難估計的！
2010年特首曾蔭權提出的供應量
返回今天2011年，樓價自金融海嘯低位急升58%，各方意見認為增加供應才是最有效遏抑樓價的最佳方法，根據利嘉閣地產研究部估計，2011年新樓供應20,711個單位，而根據曾蔭權在2010年10月的施政報告，預計未來十年內，平均每年將提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地。今次什至沒有居屋供應，比起97年的批地計劃還要吝嗇得多，看着這些吝嗇的供應，我不由得不說2011年的樓價只得繼續飛升，直至外圍環境有所轉變！但外圍環境有機會特變嗎？一般分析認為機會微乎其微，但我另有看法，下篇再談！
97年7月至2002年3月的批地計劃
由97年7月至2002年3月的五年內，供私人發展商用來建屋的433公頃土地，共可興建住宅單位146,000個，即平均每年29,200個。若扣除私人參建居屋的部分，每年私人住宅的供應量，其實只有19,200個而已。縱使加入計算通過更改土地用途及舊址重建項目，每年只能提供29,000個單位。根據當時97年8月1日的地產分析，如沒有35,000個單位以上，供應是不足以緩和樓價的升勢。而且預計這些單靠發展商供應的單位也未必完全到位。
另外，當年的分析指出，根據97年7月至99年3月的賣地計劃，接近一半是低密度住宅地，即顯示當時特區政府是以增加豪宅供應為先，因此當時的地產分析都認為該批地計劃是無助於遏抑中小型住宅樓價。
97年8月，大眾評估是新批地計劃的力度還是不夠的！說時遲，那時快，98年1月，外圍環境逆轉，仍在討論中的29,000個供應未到位就已經變成過多供應，什至變成「連講吓都唔得！」可見當樓市泡沬己成，結局是注定的，有沒有真正增加供應己經不再重要了！
事實上，我相信如果不是外圍環境轉差，只要人們仍然堅信樓市仲有得升，29,000供應量是不夠的，因為這當中沒有計算炒賣和投資的需求，而這些需求一向是很難估計的！
2010年特首曾蔭權提出的供應量
返回今天2011年，樓價自金融海嘯低位急升58%，各方意見認為增加供應才是最有效遏抑樓價的最佳方法，根據利嘉閣地產研究部估計，2011年新樓供應20,711個單位，而根據曾蔭權在2010年10月的施政報告，預計未來十年內，平均每年將提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地。今次什至沒有居屋供應，比起97年的批地計劃還要吝嗇得多，看着這些吝嗇的供應，我不由得不說2011年的樓價只得繼續飛升，直至外圍環境有所轉變！但外圍環境有機會特變嗎？一般分析認為機會微乎其微，但我另有看法，下篇再談！
2011年1月15日星期六
懷緬1997年的地產分析(一) (2011年1月15日)
近期在圖書館hea，無無聊聊翻開一些很舊的地產雜誌，該雜誌名為「香港地產」，內裏有個叫「半月評論」，好奇之下翻看1997年6月16日版，看看當時的樓市氣氛有幾「牛」？今天將全文抄下來，讓大家懷緬過去，下一篇再評論為何我會選這個時間的地產分析。
題目：多種效應一齊發揮
回歸在即，樓市形勢大好，紅磡地皮成價寫下新高一頁，青衣灝景灣七百多個單位一日沽清，整體樓市在回歸效應、拍地效應、新盤效應推動下，連連向上，似有欲罷不能之勢。港島中半山及南區豪宅，去年中已創呎價萬元紀錄，九龍則在去年底跨越呎價萬元的大關。現時甚至市區內的屋邨單位，在發展商悉心包裝下，加上海景，或基建概念或出色的市場推廣手法等，不少亦都企於呎價萬元之上。所謂水漲船高，個別極優質的豪宅，更在近期升破呎價二萬元水平。尤有甚者，一些建築質素高的名廈，發展商見奇貨可居，都非常惜售，買家若渴望擁有，不但出價須高，還須身份尊貴，誠意十足，才能令發展商肯予一顯，割愛出售。
樓市在回歸前夕勢如破竹，新高迭創，與多年前人們預測樓宇將隨九七臨近而崩潰的預測大相逕庭。這種情形，恰正反映市民對回歸中國以後的信心。雖然政府三番四次採取措施穩定樓價，但購買力卻是勇從直前，一批較乏實力的短綫投資者倒下後，往往再由用家及有實力的長綫投資者接續帶動樓價邁向更高水平。投資者的目標，通常是一些由名牌發展商開售的新盤，這些新盤多採分批方式開售，易於營造氣氛，吸引炒家入市，若能迅速售罄，便成為全市的公認指標，產生推高樓價的效應。
發展商近期紛紛以高價投地，連大發展商也是如此，這是過去少見的，這應該不是為了慶祝回歸而特意營造氣氛那麼簡單，發展商既然看好，用家及一般投資者很難不受感染，而購買力畢竟亦非常實在。事實上，私人住宅市場每年只有二萬個單位供應那麼多，只消有二萬個買家入市，整體樓市後受層層會動力，何況許多投資者是不止購買一個單位。
當然，目前市場也存在一個未知變數：特區政府的土地及房屋政策如何？但若認為特區政府會强行令樓價大幅回落，則也許亦是主觀意願而已。
各位觀眾，今時的樓市環境、發展商投地、及「擠牙膏」式賣樓情況、跟昔日何其相似，當時的評論也是將樓價瘋漲解讀為用家和最有實力的投資者的需求加上供應短缺，當時供應量也有二萬個，根據利嘉閣地產研究部的資料顯示，2011年全港有69個新盤可供出售，共涉20,711伙，供應量可說跟當年差不多，哈！這篇地產分析，刪去有關回歸段落，可照抄作今天地產分析用喇，幾好！
後記：亂博最近忙於準備時裝展工作，寫blog的進度會有點緩慢，敬請原諒！香港時裝展於1月17日至20日舉行，請多多支持本地設計品牌，亂博遲些跟大家分享設計方面的心路歷程，chao！
題目：多種效應一齊發揮
回歸在即，樓市形勢大好，紅磡地皮成價寫下新高一頁，青衣灝景灣七百多個單位一日沽清，整體樓市在回歸效應、拍地效應、新盤效應推動下，連連向上，似有欲罷不能之勢。港島中半山及南區豪宅，去年中已創呎價萬元紀錄，九龍則在去年底跨越呎價萬元的大關。現時甚至市區內的屋邨單位，在發展商悉心包裝下，加上海景，或基建概念或出色的市場推廣手法等，不少亦都企於呎價萬元之上。所謂水漲船高，個別極優質的豪宅，更在近期升破呎價二萬元水平。尤有甚者，一些建築質素高的名廈，發展商見奇貨可居，都非常惜售，買家若渴望擁有，不但出價須高，還須身份尊貴，誠意十足，才能令發展商肯予一顯，割愛出售。
樓市在回歸前夕勢如破竹，新高迭創，與多年前人們預測樓宇將隨九七臨近而崩潰的預測大相逕庭。這種情形，恰正反映市民對回歸中國以後的信心。雖然政府三番四次採取措施穩定樓價，但購買力卻是勇從直前，一批較乏實力的短綫投資者倒下後，往往再由用家及有實力的長綫投資者接續帶動樓價邁向更高水平。投資者的目標，通常是一些由名牌發展商開售的新盤，這些新盤多採分批方式開售，易於營造氣氛，吸引炒家入市，若能迅速售罄，便成為全市的公認指標，產生推高樓價的效應。
發展商近期紛紛以高價投地，連大發展商也是如此，這是過去少見的，這應該不是為了慶祝回歸而特意營造氣氛那麼簡單，發展商既然看好，用家及一般投資者很難不受感染，而購買力畢竟亦非常實在。事實上，私人住宅市場每年只有二萬個單位供應那麼多，只消有二萬個買家入市，整體樓市後受層層會動力，何況許多投資者是不止購買一個單位。
當然，目前市場也存在一個未知變數：特區政府的土地及房屋政策如何？但若認為特區政府會强行令樓價大幅回落，則也許亦是主觀意願而已。
各位觀眾，今時的樓市環境、發展商投地、及「擠牙膏」式賣樓情況、跟昔日何其相似，當時的評論也是將樓價瘋漲解讀為用家和最有實力的投資者的需求加上供應短缺，當時供應量也有二萬個，根據利嘉閣地產研究部的資料顯示，2011年全港有69個新盤可供出售，共涉20,711伙，供應量可說跟當年差不多，哈！這篇地產分析，刪去有關回歸段落，可照抄作今天地產分析用喇，幾好！
後記：亂博最近忙於準備時裝展工作，寫blog的進度會有點緩慢，敬請原諒！香港時裝展於1月17日至20日舉行，請多多支持本地設計品牌，亂博遲些跟大家分享設計方面的心路歷程，chao！
2011年1月10日星期一
2011年1月7日星期五
再論黄金和香港樓 (2011年1月6日)
在談及黃金和香港樓兩項投資時，無可避免也應談談他們的週期和影響這些週期的因素。
兩次黃金大升年代1970-1980年與2000-2010年
1971年美元脫離金本位，並大量印銀紙來支付越戰，令美元大幅貶值，加上越戰令財赤加大，貿易赤字又增加，持美元者信心盡失，結果人人避險揸金，金價從1970年的35.94美元一安士升至1980年的612.5美元一安士的第一個歷史高位(見圖一)，歷時10年，升幅達16倍。1981年黃金泡沬爆衰咗五年，之後於1987至1997年間，美國長期控制通脹於3.5%目標，1997至2007，美國目標通脹定於2.0%，並採用穩定美元政策，結果金價也享受了平穩的20年(1981至2000年)(見圖二)。
直至2000年科網泡沫爆破，當時聯儲局主席格林斯潘大幅降低利率水平的方法來解决經濟衰退問題，再加上2008/09年美國次按爆煲，金融海嘯後，伯南克重施故技，將利率水平降至接近零，並大量印銀紙，兩個泡沬爆破和印銀紙政策驅使下，令2000年至2010年間，金價颷升達四倍。升蝠雖然驚人，但對比上次金價16倍的升勢，這次的四倍明顯未及上次瘋狂，黃金雖然有泡，但未至超多泡，觀從美元弱勢持續，印銀紙推高通脹未見浮現，估計距離爆破還很遠呢！
兩次背境相近的樓價升浪-1991-1997年與2003至-2010年
至於香港樓價，對上一次大升浪打從1980至1997(見圖三)，樓價指數從1980的19.9上升至1997年的163.1，升幅達7倍，歷時17年。但這17年經濟繁盛期是由於中國經濟改革開放至經濟起飛作為背景支撑，作者很質疑香港能否重覆這17年的光輝歲月，所以不會估計現時的升浪可以持續17年。但可以比較一吓背境近似的1991-97的升浪，我說背境近似是指當時負利率年代，土地供應受中英聯合聲明中每年50公頃限制而做成供不應求，1995年日本QE量化寬鬆、大印銀紙等因素推高樓價至97歷史高峰。
1991-97的升浪，樓價指數從1991年的61.1爬升至1997年的163.1，需7年時間，今次升浪由2003年的61.6上升至2010年頭10個月的平均117.1，距離1997年的163.1還差40%，但巳經升了7年，能否再升40%破1997歷史高峰？讀者自行判斷！瑞信就認為可以，作者認為港府去年11月19日額外印花稅阻慢了此升勢，如果讀者接受一般估計2011年股市可升至36000點，通常股市大賺也會轉投樓市，樓市再爬升20-30%又有何不可？
樓價指數資料來源：差餉物業估價處
黃金價資料來源：Kitco.com
兩次黃金大升年代1970-1980年與2000-2010年
1971年美元脫離金本位，並大量印銀紙來支付越戰，令美元大幅貶值，加上越戰令財赤加大，貿易赤字又增加，持美元者信心盡失，結果人人避險揸金，金價從1970年的35.94美元一安士升至1980年的612.5美元一安士的第一個歷史高位(見圖一)，歷時10年，升幅達16倍。1981年黃金泡沬爆衰咗五年，之後於1987至1997年間，美國長期控制通脹於3.5%目標，1997至2007，美國目標通脹定於2.0%，並採用穩定美元政策，結果金價也享受了平穩的20年(1981至2000年)(見圖二)。
直至2000年科網泡沫爆破，當時聯儲局主席格林斯潘大幅降低利率水平的方法來解决經濟衰退問題，再加上2008/09年美國次按爆煲，金融海嘯後，伯南克重施故技，將利率水平降至接近零，並大量印銀紙，兩個泡沬爆破和印銀紙政策驅使下，令2000年至2010年間，金價颷升達四倍。升蝠雖然驚人，但對比上次金價16倍的升勢，這次的四倍明顯未及上次瘋狂，黃金雖然有泡，但未至超多泡，觀從美元弱勢持續，印銀紙推高通脹未見浮現，估計距離爆破還很遠呢！
兩次背境相近的樓價升浪-1991-1997年與2003至-2010年
至於香港樓價，對上一次大升浪打從1980至1997(見圖三)，樓價指數從1980的19.9上升至1997年的163.1，升幅達7倍，歷時17年。但這17年經濟繁盛期是由於中國經濟改革開放至經濟起飛作為背景支撑，作者很質疑香港能否重覆這17年的光輝歲月，所以不會估計現時的升浪可以持續17年。但可以比較一吓背境近似的1991-97的升浪，我說背境近似是指當時負利率年代，土地供應受中英聯合聲明中每年50公頃限制而做成供不應求，1995年日本QE量化寬鬆、大印銀紙等因素推高樓價至97歷史高峰。
1991-97的升浪，樓價指數從1991年的61.1爬升至1997年的163.1，需7年時間，今次升浪由2003年的61.6上升至2010年頭10個月的平均117.1，距離1997年的163.1還差40%，但巳經升了7年，能否再升40%破1997歷史高峰？讀者自行判斷！瑞信就認為可以，作者認為港府去年11月19日額外印花稅阻慢了此升勢，如果讀者接受一般估計2011年股市可升至36000點，通常股市大賺也會轉投樓市，樓市再爬升20-30%又有何不可？
樓價指數資料來源：差餉物業估價處
黃金價資料來源：Kitco.com
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