你們見過一些人整容嗎？有些人為保青春常鑄，眼皮下墮，便去拉眼皮，拉了眼皮，眼睛變細了，又去整大眼睛，眼睛大了，鼻子看起來細了，又去整大些鼻子，托高鼻樑，結果越整越走樣，還變成巫婆樣子！筆者真的曾經見過這樣的人，當時駕着車經過見她向我揮手，還以為白天見鬼，自言自語地說：「我看不見、看不見！」原來她在截計程車，從後鏡看，她上了後面那部計程車，才安心下來！
廢話說完，想講的是今天看過蘇博士有關新房政策的文章「新房策 重寫樓市生態」，讀後很有以上Feel！左干預、右干預，結果市場走晒樣，要樓市長青（不大升又不大跌）便要付出代價，就像女人想長青，倒頭來樣樣都要托！
轉載：置業家居
新房策 重寫樓市生態
撰文:蘇偉文博士 恒生管理學院商學院院長上星期特首發表了其任內最後的一份施政報告，當中最引人注目的自然是復建居屋的決定，居屋將來的補地價安排更惹來大眾熱烈的討論。而除了復建居屋外，另一個有關房屋的重要政策安排是優化置安心計劃。而通過復建居屋和優化置安心，未來每年將會有超過6,000個中小型單位落成，對有意上車的市民來說，中小型單位落成量增加代表其選擇多了，有利其完成置業夢；對樓市來說，這是一個政策的改動，原來的生態平衡將會被打破，樓市的發展也變得充滿變數。
中小型戶大增 價錢或向下調
首先，由於居屋和置安心都是針對中小型單位，當這些資助房屋落成後，意味着未來中小型單位的供應將會增加，而且居屋和置安心與中小型單位市場比較，盡管彼此份屬不同市場，但彼此也有一定的重疊，這是會對中小型單位市場構成一些壓力。所以當復建居屋和優化置安心公布後，私樓中小型單位和居屋二手市場馬上沉寂下來，只因為在這個市場份額上，未來的競爭會比較多。
其次，當現在資助置業的方向集中在中小型單位上，也意味着將來中小型單位的數目會比現時的多。但不要忘記，香港人很少是一輩子都住在同一間房子裏，人們會因生活條件改善而換樓，當這批有幸得到資助置業的人要換樓時，他們會發現中小型單位市場的供應不愁短缺，而他們要將自住的單位出讓時，他們能否賣得一個好價錢，好使他們換樓成功？這個問題不好解答，因為若果政府政策有效果，中小型單位市場價格便會平穩或是下調，對換樓的決定並非太有利；而假若政府的政策沒有效果，樓價定是飛升到脫離大部分人的購買力，他們換樓也不是太划算。換言之，房屋市場的換樓問題並不容易解決，復建居屋和優化置安心的目標很可能是幫助幸運中簽的人上車。
大單位奇貨可居 換樓將更難
對私人發展商來說，由於復建居屋和優化置安心集中在中小型單位，它們就有誘因去興建較大的房子，而將較不賺錢的中小型單位市場給政府承擔。正如上文所說，中小型單位的供應不缺，但大單位的供應卻會不足，因為現時政府已有配合增加中小型單位的目標，而且更以限呎地方式來招標拍賣土地，發展商手上的大單位會慢慢變成奇貨可居，這會造成大型單位供應不足而價格高企。這就產生了兩極化的市場，一個是供應充裕的中小型單位市場，另一個是供應不足的大單位市場，對想藉中小型單位市場來樓換樓，從而改善生活質素的市民來說，其困難程度又會加劇了。
在復建居屋和優化置安心計劃裏，筆者看到的是房屋政策作出了根本的改動，也就是原來的樓市生態已改變。假如我們仍是想着可以先上車，再待樓價上升時樓換樓來改善生活質素，這個如意算盤可能打不響。要留意的是在新的房地產市場生態裏，傳統的看法有需要修正。
rayso@hsmc.edu.hk
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