昨天有一個幾搞笑的現象，代表政府的曾梭華一邊在立法會說香港樓價在金融海嘯後急升四成七，情況令人憂慮，另一邊97投地勇士黃志祥在記者會上反問為何香港樓價要平過97年？那么香港市民何去何從？官方說樓價有問題，地產勇士說樓價冇問題，究竟現時樓價有冇問題？
社會為何認定97年的樓價是泡沫？當時經濟增長從1996-97年都是正增長
1996 第一季 2.5%
第二季 3.6%
第三季 4.7%
第四季 5.9%
1997 第一季 5.8%
第二季 7.2%
第三季 6.1%
第四季 1.4%
1997年的樓市高峰期約在第二、三季出現，而97年第二季國內生產總值(簡稱GDP)從1996年第二季實質增長3.6%之上再增長7.2%，97年第三季GDP從96年第三季的實質增長4.7%之上再增長6.1%，即使在亞洲金融風暴後，97年第四季的GDP也從96年第四季的實質增長5.9%之上再增長1.4%。97年經濟是增長上的增長。1997年人均生產總值實質上升4.2%，是真正的實體經濟支持樓價，當時的按揭利率達高13厘。
2009年全年GDP實質下跌2.8%，2010年第一季GDP實質增長8.0%，第二季GDP實質增長6.5%，經濟增長看來強勁，但看看2009年第一季及第二季的GDP卻是分別實質下跌7.7%及3.8%，2010年的經濟增長是2009年的低基數下獲得的强勁增長。而2009年人均生產總值實質下跌3.1%。家庭中位數每月收入從97年平均HK$18,709下跌至2009年平均HK$17,900。
兩個年代的經濟數據高下立見，2009年至2010年的數價升幅是否有實質支持不言而喻。而唯一支持現時樓價是低至一厘的按揭利率，現時多達七成人是用隔夜拆息(HIBOR:0.26厘+0.68厘)做按揭，如果認定97年的樓價是泡沫，那麼2009/10年之樓價更可說是超級泡沫。而樓價高企建基於高達七成新買樓或轉按人士使用隔夜拆息做按揭，更如建樓於流沙上，埋下巨大金融危機。試想想一但游資短時間游走，拆息必定揪升，即使只升上2.8厘(cap-rate)，按揭付款已差不多上升50%。這樣的樓市會平穩發展嗎？Don't be naive。
2010年10月30日星期六
2010年10月29日星期五
再論美國QE2量如矮仔度高 (2010年10月28日)
真係口臭，呢頭在10月26日「世界加息新潮流由中國興起」一文中論QE2在5000億美元以內，那頭「華爾街日報」也在翌日唱QE2大幅遜預期，令美國、香港股市大跌，先聲明我沒有意圖唱淡，但我個人絕對相信自己的想法，中國加息後，亞洲跟隨，歐洲在中國加息兩次後跟隨，英國在中國加息三次後也會跟隨，由其英國第三季GDP年率升2.8%,顯示復甦勢頭，再經過兩至三季的減債滅赤，如無意外將會步上歐洲退市之路。
在此大環境下，美國實在無需自貶得那麼慘，這個故事就如矮仔度高，中國做「姚明」，美國也不需自貶至侏儒那么麼矮，只需做到「森美」或什致做「小儀」也可！
那么，世界加息潮是否意味股市牛市已經完結？現時股市不是用來投資的，有得炒當然應該繼續勇往直前，炒咗先算，不如說等中國加息兩至三次後，大概在明年第一季之後，你才考慮去意吧！
在此大環境下，美國實在無需自貶得那麼慘，這個故事就如矮仔度高，中國做「姚明」，美國也不需自貶至侏儒那么麼矮，只需做到「森美」或什致做「小儀」也可！
那么，世界加息潮是否意味股市牛市已經完結？現時股市不是用來投資的，有得炒當然應該繼續勇往直前，炒咗先算，不如說等中國加息兩至三次後，大概在明年第一季之後，你才考慮去意吧！
2010年10月27日星期三
世界加息新潮流由中國興起 (2010年10月26日)
休息一星期，充電後回來心情特別好。正如我之前說過，中國在六月結束緊盯美元政策並容許人民幣升值，是為加息鋪路。在10月20日中國人民銀行終於宣佈加息1/4厘，加息幅度雖細，但加息趨勢巳成，而且這不單是亞洲潮流，也會是歐美潮流。
首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。
歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。
而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！
其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。
由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。
結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！
日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！
首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。
歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。
而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！
其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。
由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。
結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！
日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！
世界加息新潮流由中國興起 (2010年10月26日)
休息一星期，充電後回來心情特別好。正如我之前說過，中國在六月結束緊盯美元政策並容許人民幣升值，是為加息鋪路。在10月20日中國人民銀行終於宣佈加息1/4厘，加息幅度雖細，但加息趨勢巳成，而且這不單是亞洲潮流，也會是歐美潮流。
首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。
歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。
而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！
其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。
由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。
結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！
日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！
首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。
歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。
而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！
其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。
由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。
結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！
日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！
2010年10月19日星期二
美國收樓風波，可能是龐仕騙案加長版？(2010年10月18日)
上星期六看過信報內克魯名的文章，文章指出有美國銀行資助的按揭服務公司大規模進行强制收樓，但有些人什至在沒有銀行按揭借貸或沒有違約賴債情況下被收樓，這些公司竟然沒有有效業權文件進行强制收樓，看來這些並非個別少數事件，顯示了銀行的借貨文件出了問題。奧巴馬的反應是好聲好氣地叫銀行檢點，呼籥銀行暫緩收樓直至部分問題得到解決為止。而右派評論者包括「華爾街日報」竟然認為缺乏有效文件只是小問題，言下之意是說若銀行說擁有你的物業，便應該信銀行。作者認為事件駭人聽聞！
為何銀行會沒有有效業權文件收樓？我的猜測(强調只是猜測)在樓市泡沬白熱化時，為求快速多做按揭，美國的銀行聘用了按揭代理轉介按揭，按揭代理只是中间人轉介按揭，然後賺取佣金，卻沒有責任核實文件，而銀行只顧增加按揭借貸，然後包裝成按揭抵押證券或次按產品，過中快速批核導致跳過一些審核程序，可能有人找出漏洞而騙取按揭，搞出有人無借錢變成有借錢，有借錢變成唔知邊個借咗錢！如果猜測屬實，美國的銀行現時擁有的不是有毒資產，是大吉資產？？哈！只是猜測！猜測！不要認真！且看事情的發展！但各位讀者必須注意事件所帶來的風險。小心！小心！
為何銀行會沒有有效業權文件收樓？我的猜測(强調只是猜測)在樓市泡沬白熱化時，為求快速多做按揭，美國的銀行聘用了按揭代理轉介按揭，按揭代理只是中间人轉介按揭，然後賺取佣金，卻沒有責任核實文件，而銀行只顧增加按揭借貸，然後包裝成按揭抵押證券或次按產品，過中快速批核導致跳過一些審核程序，可能有人找出漏洞而騙取按揭，搞出有人無借錢變成有借錢，有借錢變成唔知邊個借咗錢！如果猜測屬實，美國的銀行現時擁有的不是有毒資產，是大吉資產？？哈！只是猜測！猜測！不要認真！且看事情的發展！但各位讀者必須注意事件所帶來的風險。小心！小心！
2010年10月17日星期日
遠水真的不能救近火？那又未必！(2010年10月16日)
施政報告出了後，傳媒一律說港府的遏樓市泡沫政策遠水不能救近火、無用等等，我認為那又未必，只是效果浮現得慢，有點像温水煮蛙，不是即時喝停炒樓之類的效應而己。
首先，置安心政策是一項長遠減需求的政策，在投資角度來說，置安心政策實是會令中細價樓的租客減少，而長綫投資者會考慮將來中細價樓租客的餅細了，單位會較難租出，連同考慮到遲些會加息，租金不能補貼利息，長綫收租並不化算，加上預期未來供應量多，遲賣樓會因供應多而較難賣樓，長綫投資者會在租約完結後賣樓。由於現時投資渠道多，買人債收息加升值回報高，又少煩惱，賣樓後的資金會轉投其他方面。
此項政策不會令長綫投資者一煱蜂出貨，原因首先是現時利息還低，持貨成本低，其次是置安心樓要到2013至2014年才有，威脅不是即時，無需急於出貨，樓價不會即時塌下來，短期內也可以高企不下，但這一兩年內，長綫投資者會慢慢減持，中細價樓是會慢慢下調。
另一方面，預期每年20,000個私人住宅供應量，市建局建實用樓和執番正新樓建築標準，也令用家憧憬遲些買樓會有較多較實際的樓買，即時的效應是令用家不追價買不實際的樓(包括新樓舊樓)，可以等下的用家需求會減少。
加上我之前所說將投資地產剔出投資移民項目是減少唔知價嘅人爭買樓，減少製造高價成交指標，而這些人是有實需求和不惜代價的，因為需求不只是住還有護照需求！那么只承下投資需求的投資者，但他們會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。
這些政策效用不是即時，用家和長綫投資者會在計數時考慮的問題。雖然政策沒有針對短炒，但這一邊少了投資者，那一邊少了實際用家，短炒的逃生門會細了。這就是温水煮蛙的效果。
首先，置安心政策是一項長遠減需求的政策，在投資角度來說，置安心政策實是會令中細價樓的租客減少，而長綫投資者會考慮將來中細價樓租客的餅細了，單位會較難租出，連同考慮到遲些會加息，租金不能補貼利息，長綫收租並不化算，加上預期未來供應量多，遲賣樓會因供應多而較難賣樓，長綫投資者會在租約完結後賣樓。由於現時投資渠道多，買人債收息加升值回報高，又少煩惱，賣樓後的資金會轉投其他方面。
此項政策不會令長綫投資者一煱蜂出貨，原因首先是現時利息還低，持貨成本低，其次是置安心樓要到2013至2014年才有，威脅不是即時，無需急於出貨，樓價不會即時塌下來，短期內也可以高企不下，但這一兩年內，長綫投資者會慢慢減持，中細價樓是會慢慢下調。
另一方面，預期每年20,000個私人住宅供應量，市建局建實用樓和執番正新樓建築標準，也令用家憧憬遲些買樓會有較多較實際的樓買，即時的效應是令用家不追價買不實際的樓(包括新樓舊樓)，可以等下的用家需求會減少。
加上我之前所說將投資地產剔出投資移民項目是減少唔知價嘅人爭買樓，減少製造高價成交指標，而這些人是有實需求和不惜代價的，因為需求不只是住還有護照需求！那么只承下投資需求的投資者，但他們會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。
這些政策效用不是即時，用家和長綫投資者會在計數時考慮的問題。雖然政策沒有針對短炒，但這一邊少了投資者，那一邊少了實際用家，短炒的逃生門會細了。這就是温水煮蛙的效果。
2010年10月15日星期五
2010/11施政報告內有關樓市政策的成效？(2010年10月14日)
今日很多人都會談論2010/11施政報告內有關樓市政策的成效。有很評論認為政策無法遏抑熾熱的樓市，讓我也來熱鬧一番！
施政報告內有關穩樓價措施的三大要點:
a) 2014年建成5000個"置安心"可租可買房協單位給中產人士，家庭收入限制$23,000至$39,000
b) 未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地
c) 投資移民計劃今日起剔除房地產項目
作者認為長遠是有效的，且聽聽我的看法：
2014年建成5000個罝安心"可租可買房協單位給中產人士:
入息$23,000至$39,000的中產家庭，假設四分一收入用來交租，大概可付約$6,000至$10,000的市場租金，對他們來說，五年不變的租金可算是一種保障，相信計劃會受歡迎的。但計劃的背後是叫人避開風高浪急的時世追價買樓，還假設了五年後樓價比現在低？信不信由你！不過，未夠錢置業的人士可buy time儲錢，遲些買好些買大些、實用些的樓，也不是一件壞事。但你便要接受五年後樓價比現在低的假設。五年後的事誰會知道？
計劃的另一問題是落成時間是2014年，如果我沒猜錯，2014年，印銀紙熱浪己過，或香港股市、樓市泡沬己爆、或是美元、美債爆煲、商品、黄金爆煲，問題是現時世界經濟很多不穩定的因素存在，這兩年內，爆煲問題隨時陸續有來，2014的五年後即2019年會否是泡沬再起時也說不定，真的很難估！此政策又是突顯遠水的缺點！唉！
實際會發生的是租私人中細價樓的人會少了，買中細價樓收租的投資者可能會想：「買樓收不到租買來幹嗎？」，投資中細價樓的人可能少了，中細價樓有下調壓力，不過房協要爭生意，都要等到2014年，短期內冇影嚮，但持此等貨式收租的投資者要小心了。
未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地：
很好！給有意置業者一個預期，不過仍然無法短期內改變人們對樓價持續上升的預期，有大把供應末必等同樓價會回調，假若外資熱錢繼續托高樓價，即使全香港的人覺得樓價太高無法買了，只要有一個外資熱錢高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，那么，樓價仍然可以高企不下。
投資移民計劃今日起剔除房地產項目
以上論據，「只要有一個外資以高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，樓價仍然可以高企不下！」少個唔知價嘅戊俚爭買樓，便少個人製造高價成交指標，好事呀！不過成效應該不大，因為仲有千千萬萬個唔知定的海外戊俚補上！但投資者會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。
施政報告內有關穩樓價措施的三大要點:
a) 2014年建成5000個"置安心"可租可買房協單位給中產人士，家庭收入限制$23,000至$39,000
b) 未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地
c) 投資移民計劃今日起剔除房地產項目
作者認為長遠是有效的，且聽聽我的看法：
2014年建成5000個罝安心"可租可買房協單位給中產人士:
入息$23,000至$39,000的中產家庭，假設四分一收入用來交租，大概可付約$6,000至$10,000的市場租金，對他們來說，五年不變的租金可算是一種保障，相信計劃會受歡迎的。但計劃的背後是叫人避開風高浪急的時世追價買樓，還假設了五年後樓價比現在低？信不信由你！不過，未夠錢置業的人士可buy time儲錢，遲些買好些買大些、實用些的樓，也不是一件壞事。但你便要接受五年後樓價比現在低的假設。五年後的事誰會知道？
計劃的另一問題是落成時間是2014年，如果我沒猜錯，2014年，印銀紙熱浪己過，或香港股市、樓市泡沬己爆、或是美元、美債爆煲、商品、黄金爆煲，問題是現時世界經濟很多不穩定的因素存在，這兩年內，爆煲問題隨時陸續有來，2014的五年後即2019年會否是泡沬再起時也說不定，真的很難估！此政策又是突顯遠水的缺點！唉！
實際會發生的是租私人中細價樓的人會少了，買中細價樓收租的投資者可能會想：「買樓收不到租買來幹嗎？」，投資中細價樓的人可能少了，中細價樓有下調壓力，不過房協要爭生意，都要等到2014年，短期內冇影嚮，但持此等貨式收租的投資者要小心了。
未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地：
很好！給有意置業者一個預期，不過仍然無法短期內改變人們對樓價持續上升的預期，有大把供應末必等同樓價會回調，假若外資熱錢繼續托高樓價，即使全香港的人覺得樓價太高無法買了，只要有一個外資熱錢高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，那么，樓價仍然可以高企不下。
投資移民計劃今日起剔除房地產項目
以上論據，「只要有一個外資以高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，樓價仍然可以高企不下！」少個唔知價嘅戊俚爭買樓，便少個人製造高價成交指標，好事呀！不過成效應該不大，因為仲有千千萬萬個唔知定的海外戊俚補上！但投資者會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。
2010年10月14日星期四
施政報告內前海發展 (2010年10月13日)
在2010/11施政報告內有關前海發展，隨隨一小段，點出香港應以專業優勢及國際經驗去協助前海發展。就正正是作者在(九)經濟的部署為配合香港貨幣改革文章內所指出的發展。
2010/11施政報告內:「前海發展 」
國務院在今年八月為前海發展訂立了清晰的目標及方向。特區政府會積極配合深圳當局，鼓勵香港業界把握前海發展帶來的商機，在擴大香港服務業腹地的同時，憑藉他們的優勢及國際經驗，配合國家優化產業結構，為國家下一個三十年的改革開放作出貢獻。」
讓我再簡單點說出港府和中央思維下香港和前海的分工：
香港負責人民幣國際市場前期開發，就如試管嬰兒的前期發展，成熟期將返回母體即中國內地的一個指定地方發展，而這個指定地方將受保稅區管理方式接受管理。
香港：主理Marketing，retail 以國際金融中心的市場地位及金融產品吸納海外資金。
前海：主理人民幣業務，以境外人民幣離岸中心和境外金融中心發展人民幣市場、自由兌換的市場定價、金融同業借貸市場、和回流國內資金的金融產品的監管等。換句話說是人民幣的Core Business所在地。Why? 之前的文章已說過，人民銀行會有分支機構在前海緊盯嗎！
各位香港人，請多注意前海發展，並裝備自己以配合未來香港金融中心發展的角式轉變！
2010/11施政報告內:「前海發展 」
國務院在今年八月為前海發展訂立了清晰的目標及方向。特區政府會積極配合深圳當局，鼓勵香港業界把握前海發展帶來的商機，在擴大香港服務業腹地的同時，憑藉他們的優勢及國際經驗，配合國家優化產業結構，為國家下一個三十年的改革開放作出貢獻。」
讓我再簡單點說出港府和中央思維下香港和前海的分工：
香港負責人民幣國際市場前期開發，就如試管嬰兒的前期發展，成熟期將返回母體即中國內地的一個指定地方發展，而這個指定地方將受保稅區管理方式接受管理。
香港：主理Marketing，retail 以國際金融中心的市場地位及金融產品吸納海外資金。
前海：主理人民幣業務，以境外人民幣離岸中心和境外金融中心發展人民幣市場、自由兌換的市場定價、金融同業借貸市場、和回流國內資金的金融產品的監管等。換句話說是人民幣的Core Business所在地。Why? 之前的文章已說過，人民銀行會有分支機構在前海緊盯嗎！
各位香港人，請多注意前海發展，並裝備自己以配合未來香港金融中心發展的角式轉變！
2010年10月12日星期二
(十)深圳政治改革來配合與香港經濟共融 (2010年10月11日)
上文提到香港與深圳前海經濟和金融中心將會融合，但政治的改革不在香港，而是深圳會進行政治改革來跟上香港開放程度。嘩！真lucky！
8月25日深圳特區成立30周年紀念日，温家寶總理在深圳視察時除支持深圳發展高端服務業和加快總部經濟發展外，也指出深圳要推進政治體制改革，行政改革方面應參考香港立法機關對政府監察作用的經驗，市人大機構就如香港立法會，立法需要經過諮詢和三讀程序，同時對政府預算要認真審查，計劃外支出必須經人大批准。市人大要設立專職人大代表，充分諮詢民意和代表民意，增加民眾申訴和議政渠道。反貪污機構要真正學習香港廉政公署的經驗，做好反貪工作。選舉制度上，深圳將在區人大代表試行直選，再到市人大代表和區長直選。
See!深圳的政治改革也開始邁向直選，但這是經濟和金融改革開放必經之路，香港也要努力了！
8月25日深圳特區成立30周年紀念日，温家寶總理在深圳視察時除支持深圳發展高端服務業和加快總部經濟發展外，也指出深圳要推進政治體制改革，行政改革方面應參考香港立法機關對政府監察作用的經驗，市人大機構就如香港立法會，立法需要經過諮詢和三讀程序，同時對政府預算要認真審查，計劃外支出必須經人大批准。市人大要設立專職人大代表，充分諮詢民意和代表民意，增加民眾申訴和議政渠道。反貪污機構要真正學習香港廉政公署的經驗，做好反貪工作。選舉制度上，深圳將在區人大代表試行直選，再到市人大代表和區長直選。
See!深圳的政治改革也開始邁向直選，但這是經濟和金融改革開放必經之路，香港也要努力了！
2010年10月8日星期五
(九)經濟的部署為配合香港貨幣改革 (2010年10月7日)
事實上，人民幣透過香港人民幣離岸中心，發展人民幣國際化，從而逐漸發展成為在港「先行先試」自由兌換，是很自然的事，「港元邊緣化」只是附屬發展，但發展歷程中，是有很多困難和風險，這包括香港人能否多使用人民幣？如何監察外資利用香港市場熱炒人民幣？如何監控香港人民幣市場？這都需要經濟、政治改變來配合，作者說過這些改變已經在進行中，是什麼改變？今天首先拆解香港經濟如何改變來配合這些發展。
8月26日，在深圳經濟特區成立30周年前夕，國務院正式批覆深圳市<前海深港現代服務業合作區總體發展規劃>，與此同時，深圳市草擬了<建設前海深港現代服務業合作區成為我國重要離岸金融中心的專項研究報告>。
這項規劃和報告其實對香港發展影響深遠，卻被人忽略和很少人討論。簡單而言，國家是撥出深圳的一個地方叫「前海」，於末來10年內(2010至2020年)，深圳和香港共同開發、發展離岸金融中心和高端產業聚集區。
前海將銳意發展成為「珠三角的曼克頓」，未來市場覆蓋5000萬人口，以至逾4億人口的泛珠三角地區。報告提出深圳前海可建設離岸金融中心，與香港及全球金融市場接軌，資金流動完全自由，但發展和管理模式類似金融保稅區，即該區域雖在中國境內，但採用境外方法管理，央行可在前海設立分支機構，對其實施「保稅區」式管理模式，並設立一個專有結算中心帳戶，前海所有的結算均封閉進行，以此控制跨境資金流動，規避人民幣自由兌換風險。未來深港將在前海進行人民幣國際化和資本項目開放試點。(全文可在香港經濟日報的投資理財周刋26.9.2010找到)
如此類推，香港將不會獨享發展人民幣離岸中心，而香港的金融中心可能透過10年慢慢與深圳前海離岸金融中心融合，共同發展人民幣業務和人民幣國際化，繼而共同成為人民幣自由兌換試點。在地理上，前海位於粵港澳「1小時生活圈」的核心，日後可於10分鐘內抵達深港兩地機場，半小時內抵達香港中環，對兩地經濟共融發展佔盡地理上的優勢。
有人會問為何香港要跟前海融合？以下兩點是我們必須考慮的：
(一)要人民幣在香港普遍流通以至自由兌換，香港人必須是用家，但港人慣常在港使用港元(即使港元貶值)，為何要轉用人民幣？因此香港必須與國內一個地方建立緊密經濟聯繫，與深圳前海共同發展金融中心便成為港人使用人民幣的誘因。
(二)香港發展人民幣離岸中心及自由兌換，是有其風險，中央必然親自監控，絕不容許炒家將人民幣炒至翻天覆地，中央不能插手香港經濟事務，這是得到「基本法」保障的，但將人民幣離岸中心和人民幣國際化以至資本項目開放試點擴展至深圳前海，中央便可管理和監控跨境資金，從而減低自由兌換風險。
那麽香港的基建有否為這發展作出準備？港深西部快速軌道與穗莞深城際鐵路連接便是答案，洪水橋新發展區擬建西鐵車站，並成為過境口岸，港深西部快速軌道也會擬建前海站和深圳機場站，由香港機場經前海至深圳機場只需23分鐘，洪水橋至前海站只需15分鐘，洪水橋站至深圳機場站只需24分鐘。
除了金融中心可與前海融合，香港地產也將會有重大影響。首先前海提供15平方公里的面積讓香港擴展，而洪水橋新發展區加上原本預留作擴展土地共700公頃。屆時，香港邊境將會擴大，香港將會不差地！
雖然這樣的發展是順理成章，但很多人會覺得危言聳聽，因此中國和香港政府在現階段都不會承認這樣的發展。但想深一層：在97前，香港的經濟規劃只限於香港，可以說是發展前景有限，限制就是香港這麽一個小地方。現在及未來，香港將是國家級的經濟規劃內，這是香港從來沒有的身份和地位，其實不是一件壞事！試想想，香港這麽一個細小地方，獨自發展會有將來嗎？
有關經濟部署來配合香港貨幣改革，我己經全部講完。下一集，我將會交代香港和深圳如何在政制上改革來配合這方面的發展，敬請留意！Chao！
8月26日，在深圳經濟特區成立30周年前夕，國務院正式批覆深圳市<前海深港現代服務業合作區總體發展規劃>，與此同時，深圳市草擬了<建設前海深港現代服務業合作區成為我國重要離岸金融中心的專項研究報告>。
這項規劃和報告其實對香港發展影響深遠，卻被人忽略和很少人討論。簡單而言，國家是撥出深圳的一個地方叫「前海」，於末來10年內(2010至2020年)，深圳和香港共同開發、發展離岸金融中心和高端產業聚集區。
前海將銳意發展成為「珠三角的曼克頓」，未來市場覆蓋5000萬人口，以至逾4億人口的泛珠三角地區。報告提出深圳前海可建設離岸金融中心，與香港及全球金融市場接軌，資金流動完全自由，但發展和管理模式類似金融保稅區，即該區域雖在中國境內，但採用境外方法管理，央行可在前海設立分支機構，對其實施「保稅區」式管理模式，並設立一個專有結算中心帳戶，前海所有的結算均封閉進行，以此控制跨境資金流動，規避人民幣自由兌換風險。未來深港將在前海進行人民幣國際化和資本項目開放試點。(全文可在香港經濟日報的投資理財周刋26.9.2010找到)
如此類推，香港將不會獨享發展人民幣離岸中心，而香港的金融中心可能透過10年慢慢與深圳前海離岸金融中心融合，共同發展人民幣業務和人民幣國際化，繼而共同成為人民幣自由兌換試點。在地理上，前海位於粵港澳「1小時生活圈」的核心，日後可於10分鐘內抵達深港兩地機場，半小時內抵達香港中環，對兩地經濟共融發展佔盡地理上的優勢。
有人會問為何香港要跟前海融合？以下兩點是我們必須考慮的：
(一)要人民幣在香港普遍流通以至自由兌換，香港人必須是用家，但港人慣常在港使用港元(即使港元貶值)，為何要轉用人民幣？因此香港必須與國內一個地方建立緊密經濟聯繫，與深圳前海共同發展金融中心便成為港人使用人民幣的誘因。
(二)香港發展人民幣離岸中心及自由兌換，是有其風險，中央必然親自監控，絕不容許炒家將人民幣炒至翻天覆地，中央不能插手香港經濟事務，這是得到「基本法」保障的，但將人民幣離岸中心和人民幣國際化以至資本項目開放試點擴展至深圳前海，中央便可管理和監控跨境資金，從而減低自由兌換風險。
那麽香港的基建有否為這發展作出準備？港深西部快速軌道與穗莞深城際鐵路連接便是答案，洪水橋新發展區擬建西鐵車站，並成為過境口岸，港深西部快速軌道也會擬建前海站和深圳機場站，由香港機場經前海至深圳機場只需23分鐘，洪水橋至前海站只需15分鐘，洪水橋站至深圳機場站只需24分鐘。
除了金融中心可與前海融合，香港地產也將會有重大影響。首先前海提供15平方公里的面積讓香港擴展，而洪水橋新發展區加上原本預留作擴展土地共700公頃。屆時，香港邊境將會擴大，香港將會不差地！
雖然這樣的發展是順理成章，但很多人會覺得危言聳聽，因此中國和香港政府在現階段都不會承認這樣的發展。但想深一層：在97前，香港的經濟規劃只限於香港，可以說是發展前景有限，限制就是香港這麽一個小地方。現在及未來，香港將是國家級的經濟規劃內，這是香港從來沒有的身份和地位，其實不是一件壞事！試想想，香港這麽一個細小地方，獨自發展會有將來嗎？
有關經濟部署來配合香港貨幣改革，我己經全部講完。下一集，我將會交代香港和深圳如何在政制上改革來配合這方面的發展，敬請留意！Chao！
2010年10月7日星期四
高盛認為美國經濟前景頗差 (2010年10月6日)
證券行高盛認為，美國經濟在未來六至九個月，表現將會是「幾差」或「非常差」。
又想唱低個市揾食！係人都知美國经濟唔掂並要長期低位橫行，並要實施QE2，市場想炒高就話QE2令熱錢氾濫，有利金融賭業！市場想炒低，就話QE2已經在預期之內，所以冇刺激作用。咁多嘢講，聽佢講等揸兜，都係靠自己睇圖表！
又想唱低個市揾食！係人都知美國经濟唔掂並要長期低位橫行，並要實施QE2，市場想炒高就話QE2令熱錢氾濫，有利金融賭業！市場想炒低，就話QE2已經在預期之內，所以冇刺激作用。咁多嘢講，聽佢講等揸兜，都係靠自己睇圖表！
2010年10月6日星期三
日本經濟需要再次服食類固醇 (2010年10月5日)
日本央行宣佈將指標利率從0.1厘調低至0-0.1厘，並用四千萬億日元買債(即大印銀紙)，利率長期處於似有若無0.1厘水平，下調至零，對日本來說，意義根本不大。0.1厘都無法令企業借錢擴展生意，令GDP有意義地增長，現在降至零真都不知有何用處。看來都只是希望奪回carry trade宝座。日本二十年來都是靠低息和印銀紙渡過，我叫這為服食類固醇，類固醇服食得多，身體有咗免疫力或習慣了，效用會越來越細！看看上次日本央行半個月前才真金白銀掉錢入海干預日元，都只能短暫推美元兌日元至85，然後又再升上83，今次宣佈的QE大計，就只能推低日元至84，也只是輕輕觸及84，今天又再升上至83.11，問你死味？
換言之，日本央行已經耗盡彈藥！街貨多得濟，已經達到妹仔大過主人婆的地部，Good News!! 即日元只會升，買入已再無風險！分分鐘可升至60！
但歐美日持續大印溪錢、陰私紙，對香港的影響是什么？印銀紙後果當然是製造大量熱錢，既然是熱錢，當然是快來快走的吹泡錢，比起樓市泡沬來說，股市其實是大落後。
換言之，日本央行已經耗盡彈藥！街貨多得濟，已經達到妹仔大過主人婆的地部，Good News!! 即日元只會升，買入已再無風險！分分鐘可升至60！
但歐美日持續大印溪錢、陰私紙，對香港的影響是什么？印銀紙後果當然是製造大量熱錢，既然是熱錢，當然是快來快走的吹泡錢，比起樓市泡沬來說，股市其實是大落後。
2010年10月5日星期二
為樓價泡沫長存，請業主們、炒家們支持申辦亞運 (2010年10月5日)
最近政府倡議申辦亞運，但各個政黨不支持，說起來真的沒有幾多香港人支持，香港不像廣州，香港地方峽細，搞這么大型的運動會，遊客湧致不在話下，屆時天天塞車，真的多得佢唔少！還有一些講法，「又話無地建公屋、居屋、中小型住宅，搞到公、私型土地資源爭奪戰，連住的地都冇，仲講大型建設亞運會？」我諗這是大部份香港人的諗法！但大家諗深一層後，便會認同支持申辦亞運。
現時香港樓價名列之最，平均呎價1,373美元，排名世界第五，美國紐約排名第四，平均呎價1,384美元 (資料來源:China Real Estate News 2010/8/20的調查)。
但除了旅遊及被旅遊帶動的零售業和地產業，其他的經濟領域都有收縮趨勢，包括貨物出(見表一)。
因此各位業主和炒家們應該大力支持申辦亞運，讓現在的樓市泡沬可有借口支持，並繼續漲大！
(表一):
2009年服務輸出按年下跌6.7%，貨物出口下跌12.3%。
現時香港樓價名列之最，平均呎價1,373美元，排名世界第五，美國紐約排名第四，平均呎價1,384美元 (資料來源:China Real Estate News 2010/8/20的調查)。
但除了旅遊及被旅遊帶動的零售業和地產業，其他的經濟領域都有收縮趨勢，包括貨物出(見表一)。
因此各位業主和炒家們應該大力支持申辦亞運，讓現在的樓市泡沬可有借口支持，並繼續漲大！
(表一):
| 經濟活動 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 r | ||
| 農產業和捕魚業 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | ||
| 採礦及採石業 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||
| 製造業 | 3.6 | 3.4 | 3.2 | 2.5 | 2.5 | ||
| 電力、燃氣及水務業 | 3.2 | 3.0 | 2.8 | 2.6 | 2.5 | ||
| 建造業 | 3.2 | 2.9 | 2.7 | 2.6 | 3.1 | ||
| 服務業 | 89.9 | 90.6 | 91.2 | 92.3 | 92.0 | ||
| 批發、零售、進口與出口貿易、飲食及酒店業 | 27.7 | 29.0 | 27.9 | 26.9 | 28.2 | ||
| 批發及零售業 | 3.6 | 3.6 | 3.6 | 3.4 | 3.9 | ||
| 進口與出口貿易業 | 21.5 | 22.7 | 21.4 | 20.4 | 21.0 | ||
| 飲食及酒店業 | 2.7 | 2.7 | 2.9 | 3.1 | 3.4 | ||
| 運輸、倉庫及通訊業 | 10.2 | 10.1 | 9.6 | 9.1 | 7.7 | ||
| 運輸及倉庫業 | 8.4 | 8.3 | 7.9 | 7.5 | 6.1 | ||
| 通訊業 | 1.8 | 1.8 | 1.8 | 1.6 | 1.6 | ||
| 金融、保險、地產及商用服務業 | 21.4 | 22.1 | 25.0 | 29.1 | 26.7 | ||
| 金融及保險業 | 12.3 | 12.8 | 15.9 | 19.5 | 16.1 | ||
| 地產業 | 4.2 | 4.5 | 4.4 | 4.6 | 5.4 | ||
| 商用服務業 | 4.9 | 4.8 | 4.7 | 5.0 | 5.3 | ||
| 社區、社會及個人服務業 | 20.7 | 19.0 | 18.0 | 17.1 | 17.9 | ||
| 樓宇業權 | 9.9 | 10.4 | 10.6 | 10.1 | 11 | ||
2009年服務輸出按年下跌6.7%，貨物出口下跌12.3%。
| 資料來源： | 政府統計處國民收入統計組 | |||
(八)邊緣化港元後，人民幣對香港的影響 (2010年10月4日)
香港先行先試進行人民幣自由兌換，但額道的範圍便是人民幣在港的存款，致年底估計達2,000億。「邊緣化港元」後，港人多持有人民幣，社會也多了人民幣流通量，結果是人民幣對香港經濟的影響力大於美元，那么中國加息，人民幣升值都會對香港經濟有直接影響，最後，香港通脹、資產泡沫可以受控。各位讀者不要大安旨意以為美國長期不加息，香港泡沬可以無限漲大。不過，筆者仍然是那一句，香港資產(股、樓)短炒無防，最重要是能夠轉身轉得快！至於80後的用家，請旨意中國及亞洲各國加息潮，因為潮流將會扯走資金，你要安居便要有耐性！
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