讓我們看看香港市民大眾最關心的高樓價問題，政府如何回應？
政府說會增加土地供應來調控供應不足的預期。結果2011/12財政預算章有以下的供應安排：
2011/12財政預算中的賣地安排
24. 我在去年的財政預算案宣布，繼續以勾地表為主要出售政府土地的制度，同時引入政府主動賣地安排。過去一年，這個雙管齊下的賣地安排運作良好，有效增加了土地供應。
25. 為回應市場對住宅用地的需求，我們今年會採取主動出售的做法，包括：
(一) 在勾地表內，指明4幅住宅用地，在年內由政府主動推出市場作公開拍賣或招標；以及
(二) 在勾地表以外，以招標形式出售5幅住宅用地，透過賣地章程，規定用作興建約共3000個中小型單位。
26. 下一年度可供出售的住宅用地包括18幅新增土地，連同在早前勾地表內尚未出售的34幅土地，合共有52幅住宅用地，可提供約16000個單位，較二○一○至一一年度的約9000個單位，增加超過七成。發展局局長稍後會詳細介紹下年度的賣地安排。
27. 連同在南昌、荃灣、大圍、天水圍和將軍澳鐵路上蓋的招標項目、市建局的兩個重建地盤，以及可轉為熟地的土地契約修訂和無須修訂地契的私人重建項目的每年平均數，下一年度的私人住宅土地供應估計將可提供30 000至40 000個單位，遠遠高於每年平均20 000個的工作指標。西鐵物業發展有限公司已經回應我的要求，重新設計西鐵沿線六個已獲批准總綱發展藍圖和建築圖則的上蓋物業發展項目，此舉將有助增加中小型單位的供應，並會符合將於四月一日生效的限制「發水樓」指引。
然後，在2月24日發展局局長林鄭月娥公布更詳盡的勾地、賣地、和招標的供地內容，我主要輯錄住宅用地供應內容：
· 2011 - 12年度的賣地計劃內共有52幅住宅用地，其中18幅新增土地分位於何文田、屯門、將軍澳、鴨脷洲、北角和沙田；餘下34幅滾存自本年度勾地表的用地。
· 該52幅住宅用地預計合共可建約16,000個住宅單位，包括約3,000個招標出售土地所提供的中小型單位。
· 港鐵公司在新財政年度將是住宅發展用地的重要來源。在南昌、荃灣、大圍、天水圍及將軍澳的用地預計
可提供約14,600個單位。連同巿建局項目、私人重建項目及土地契約修訂／換地項目供應的單位，來年房屋用地的供應將達35,000個單位。
在2月25日發展局局長林鄭月娥更表示未來3 - 4年有59,000個住宅單位落成，供應來自已建成並取得入伙紙的居屋貨尾單位、興建中的單位，與透過土地契約修訂而發展的項目。有關數字不包括已出售的樓花。
我點諗？我認為以上所有都無法有效調控市民供應不足的預期！理由如下：
(一)價高者得方式拍賣土地只會越投越貴，最實際的例子是即將在4月拍賣的何文田地皮已令業主預期樓價會跟隨高價成交的地皮而上升。
(二)透過公開招標出售土地，觀從上次港鐵南昌站流標的教訓，我們看到若地產商不滿招標條文，便不會入標，流標後再招標又要等半年，招標的土地便無法如期供應
(三)勾地要靠地產商主動勾出，其實地產商勾地要行政費的，勾出也未必是自己所得，不勾等拍賣也可。無論如何，地產商才能真正給你供應量和供應時間表。
(四)要有效調控市民供應預期，必須要有每年建屋目標，就如當年董建華的八萬五建屋目標，如何供應清色可見，但這份預算案只給你2011/12的土地供應
(五)不肯承諾未末供應量，理由是預期2011年年底加息，有點兒等運到。事實上，市民卻預期即使加息，幅度也不大，不會影響樓市及供樓能力，結果用家仍然是預期樓價無得跌，今天不買，明天更貴，不去搶購才怪呢！
(六)岩洞建議更是遙不可及，可以不理。
2011/12土地供應根本不能遏抑市民供應不足的預期！亂博認為政府的有心無力地供應土地只會令樓市推至最後瘋狂！
2011年2月26日星期六
2011年2月23日星期三
2011/12財政預算案之文化及創意產業 (一) (2011年2月23日)
2011/12財政預算案，亂博最有興趣知道的項目：
文化及創意產業
117. 為數3億元的「創意智優計劃」已收到超過110項支援創意產業發展的申請，並已批准40多項，撥款超過7,000萬元。
118. 在二○一一至一二年度，「創意香港」辦公室會繼續協助業界拓展內地市場，支援本地創意人才參加海外大型比賽展覽，並與電影、設計、數碼娛樂等業界合作，在內地及海外市場舉辦推廣交流及商業配對活動。除資助「香港影視娛樂博覽」及「設計營商周」等國際盛事外，我們今年更會資助音樂、電視及數碼娛樂等業界舉辦多個不同性質的地區性大型活動。在新媒體方面，「創意香港」辦公室會資助建築界建立三維網上平台，展示香港建築作品，以及支持本港漫畫界採用智能手機平台，促進漫畫出版及銷售電子化。
119. 此外，我們已甄選營辦機構，活化荷李活道前警察宿舍，使之成為本地創意產業發展的中心點。
我點諗？先請大家看看「創意智優計劃」批出的是什麼項：
自2009 年6 月創立的智優計劃，港府動用為數港幣3 億元為創意產業項目提供資助，以助創意產業發展。但上表批出的項目都是批給大機構作大型推廣活動。致於我這般小商人如需資金發展創意產業，其實是要尋求中小企業資助計劃內的商業貸款。但貸款機構會有以下要求：
· 財政資料 – 除過去年度的財務報表(盡可能採用綜合基準)外，應包括未來的現金流量規劃及利潤。你還要提供任何可令貸款機構相信你的業務財政穩健的資料。倘貸款目的是開創或收購新業務，可能並無先前的財務數據。在此情況下，規劃及預算就益顯重要。故此，應同時付上充分的事實資料，證明目標可靠。
· 行業資料 – 如能顯示對相關財務資料及行業數據有所了解，可增加貸款機構對你的信任。
· 財務計劃 – 你須在要求中，訂明融資理由、金額及還款條件，並清楚列明將會如何使用貸款。貸款目的將決定你的貸款計劃需要甚麼資料。如需資金創業，應在計劃內加入行銷資料、管理計劃、行業背景和預測，以及預計的財務資料。
· 個人保證 – 在現時的借貸環境下，銀行要求中小企業東主提供個人保證是常見做法。不論你的財務資料的說服性有多強，亦不要對銀行要求這種保證感到驚訝。因此，在提出借貸要求前，務必小心考慮，假如公司拖欠有關貸款，可能會影響你個人或公司的資產。
· 抵押品 – 指用以取得貸款的擔保物品、公司股票、借款人的財政狀況、以及可動用的資金。倘你手頭上有資產，可藉質押有關資產而取得貸款。以這種方式取得的信貸額稱為有抵押或部份抵押的貸款。這種貸款收取的利息一般較無抵押貸款為低。
亂博認為如需資金，最好還是加按自己層物業了
文化及創意產業
117. 為數3億元的「創意智優計劃」已收到超過110項支援創意產業發展的申請，並已批准40多項，撥款超過7,000萬元。
118. 在二○一一至一二年度，「創意香港」辦公室會繼續協助業界拓展內地市場，支援本地創意人才參加海外大型比賽展覽，並與電影、設計、數碼娛樂等業界合作，在內地及海外市場舉辦推廣交流及商業配對活動。除資助「香港影視娛樂博覽」及「設計營商周」等國際盛事外，我們今年更會資助音樂、電視及數碼娛樂等業界舉辦多個不同性質的地區性大型活動。在新媒體方面，「創意香港」辦公室會資助建築界建立三維網上平台，展示香港建築作品，以及支持本港漫畫界採用智能手機平台，促進漫畫出版及銷售電子化。
119. 此外，我們已甄選營辦機構，活化荷李活道前警察宿舍，使之成為本地創意產業發展的中心點。
我點諗？先請大家看看「創意智優計劃」批出的是什麼項：
自2009 年6 月創立的智優計劃，港府動用為數港幣3 億元為創意產業項目提供資助，以助創意產業發展。但上表批出的項目都是批給大機構作大型推廣活動。致於我這般小商人如需資金發展創意產業，其實是要尋求中小企業資助計劃內的商業貸款。但貸款機構會有以下要求：
· 財政資料 – 除過去年度的財務報表(盡可能採用綜合基準)外，應包括未來的現金流量規劃及利潤。你還要提供任何可令貸款機構相信你的業務財政穩健的資料。倘貸款目的是開創或收購新業務，可能並無先前的財務數據。在此情況下，規劃及預算就益顯重要。故此，應同時付上充分的事實資料，證明目標可靠。
· 行業資料 – 如能顯示對相關財務資料及行業數據有所了解，可增加貸款機構對你的信任。
· 財務計劃 – 你須在要求中，訂明融資理由、金額及還款條件，並清楚列明將會如何使用貸款。貸款目的將決定你的貸款計劃需要甚麼資料。如需資金創業，應在計劃內加入行銷資料、管理計劃、行業背景和預測，以及預計的財務資料。
· 個人保證 – 在現時的借貸環境下，銀行要求中小企業東主提供個人保證是常見做法。不論你的財務資料的說服性有多強，亦不要對銀行要求這種保證感到驚訝。因此，在提出借貸要求前，務必小心考慮，假如公司拖欠有關貸款，可能會影響你個人或公司的資產。
· 抵押品 – 指用以取得貸款的擔保物品、公司股票、借款人的財政狀況、以及可動用的資金。倘你手頭上有資產，可藉質押有關資產而取得貸款。以這種方式取得的信貸額稱為有抵押或部份抵押的貸款。這種貸款收取的利息一般較無抵押貸款為低。
亂博認為如需資金，最好還是加按自己層物業了
2011年2月22日星期二
韓國版本的"The Crunch" (2011年2月21日)
明報專訊】韓國最大資產值的存款銀行釜山儲蓄銀行受物業市道萎縮拖累、周四被金融監管機關勒令停業後，引發擠提，民眾擔心同類銀行財政問題，紛紛趁周末銀行休業前趕往提款，結果牽連多4間銀行被迫停業。兩日間被提取32億港元
韓國金管機構金融委員會昨晨召開緊急會議，宣布追加Bohae銀行及3家附屬於釜山儲蓄銀行的銀行釜山第二儲蓄銀行、中央釜山銀行和全州銀行，停業6個月。這4家銀行的資產介乎5600億韓元（35億港元）至3萬億韓元（210億港元），但自周四起陸續閙擠提，兩日間共被提取了4500億韓元（近32億港元）。
金委會說﹕「考慮到最近的提款浪潮、可用流動資金、剩餘存款和借貸能力，金管會認為，它們可能面對無力付款予客戶的情况。」
釜山儲蓄銀行為韓國最大存款銀行，資產達34億美元（265億港元）。由於該國地產業不景，大量拖欠物業按揭還款，導致其流動資金不足，周四連同其附屬的大田儲蓄銀行，遭金委會要求停業半年。上月中，三和儲蓄銀行更因房貸違約而倒閉，引發更廣泛擠提。今次擠提規模為上次的62％，且集中於釜山。
樓按拖累 似美次按翻版
金委會強調韓國銀金體制安全，國有的韓國政策金融公社已與四大商業銀行和韓國證券金融公司，承諾撥出26.9億美元（近210億港元）流動資金，支援其他可能受房貸衝擊的業者。
韓國全國共有105家存款銀行，迄去年底合計有86.89萬億韓元（6095億港元）資產，僅佔全國銀金機關總資產的3％左右，但虧損額卻達4726億韓元。存款銀行主要業務為向信貸不足的中小企和勞工，提供比大銀行息率高的貸款，情形類似美國的次級按揭。2005年地產房市蓬勃、息率低時，它們皆以地產為主要借貸項目，惟自2008年美國雷曼兄弟銀行倒閉後，開始出現嚴重撇帳。
金委會表示，全國有94家存款銀行符合資本充足比例，換言之有11間屬資本不足，未知是否包括被停業的銀行。
法新社/彭博通訊社
這就是Alex Brummer 所寫的"The Crunch"一書中的翻版！“The Crunch”是講述英國老牌銀行Northern Rock倒閉的始末。美國百年老店雷曼倒閉原因是次按，英國老店Northern Rock倒閉原因卻是地產繁盛時期以短息借長債，在長期存款欠奉下，當短期資金緊縮時，Northern Rock即時欠缺資金運作而引發擠提。
而今次韓國6間存款銀行包括最大資產值的釜山儲蓄銀行被勒令倒閉之原因主要是資本充足率不足，資本充足率是指銀行的資本基礎與其風險加權資產的比率，在韓國，資本充足比率的要求是10%，而導致資本充足率不足的原因有二：一是取款比還款多,二是貸款比存款多。
而亂博認為韓國的情況是Northern Rock的翻版。韓國在2005年起樓市蓬勃，資金流動性過盛和超低利息時，銀行為爭佔市場而借出過多長期按揭貸款 (long-term mortgage loan)，另一方面超低利息令長期存款下降，當流動性逆轉和利息上升，地產市場不景氣，按揭貸款呆壞賬上升，銀行便資不抵債，韓國全國共有105家存款銀行，至去年底資產總值為86.89萬億韓元，但虧損卻達4726億韓元，就顯示嚴重資不抵債！當然，資本充足比率是測試銀行的穩固性，而現時韓國樓價從高位下跌20%，就已經有11間屬資不抵債，6間巳被停業，預期其餘5間將不能幸免。若樓價持續下跌，資不抵債的銀行將陸續有來。
而在香港，持續低息和資金氾濫，銀行以隔夜拆息加零點幾厘造按揭(H按)，現時多達九成以上承造按揭的人都是借H按，令人擔心當美國利率上升及資金流出，樓市一旦下跌，韓國情況會否在香港出現？
那我們看看香港資本充足比率要求有幾多，我們或會有一些概念。根據《銀行業條例》訂明本地註冊成立的認可機構的資本充足比率必須維持在最低8%的水平，但金融管理專員可根據《銀行業條例》第101條將最低比率提高至不超過16%。根據金管局公佈，截至2010年9月底，香港銀行業的資本充足比率為16.1%。不過，正如我之前所說「當取款比還款多」，資本充足比率便會有變！何時會出現取款比還款多？那就是呆壞賬上升了，也即是當經濟逆轉或樓市急跌。致於另一項「貸款比存款多」的現象並未有在香港銀行出現，現時所見，貸存比率為78%，暫時未至於貸款比存款多，看來香港銀行仍然比韓國銀行穩固。
後記：很多人喜歡用貸存比率(Loan Deposit Ratio)來評論香港樓市是否有泡。但我個人認為貸款總額包括了很多其他貸款如貿易貸款便佔整體貸款額約6%，香港境外商品貿易融資佔整體貸款2.4%，而按揭貸款則包涵在香港使用的其他貸款中，這個「其他貸款」佔整體貸款約91% ，很難令人相信貸存比率上升是因為按揭貸款上升，除非按揭貸款佔在香港使用的其他貸款比例上升很多例如九成。當然1997年的樓市泡沫又另當別論，因為當年很多人買樓是碌信用卡或各類貸款導致很多其他貸款都是跟地產有關。
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韓國金管機構金融委員會昨晨召開緊急會議，宣布追加Bohae銀行及3家附屬於釜山儲蓄銀行的銀行釜山第二儲蓄銀行、中央釜山銀行和全州銀行，停業6個月。這4家銀行的資產介乎5600億韓元（35億港元）至3萬億韓元（210億港元），但自周四起陸續閙擠提，兩日間共被提取了4500億韓元（近32億港元）。
金委會說﹕「考慮到最近的提款浪潮、可用流動資金、剩餘存款和借貸能力，金管會認為，它們可能面對無力付款予客戶的情况。」
釜山儲蓄銀行為韓國最大存款銀行，資產達34億美元（265億港元）。由於該國地產業不景，大量拖欠物業按揭還款，導致其流動資金不足，周四連同其附屬的大田儲蓄銀行，遭金委會要求停業半年。上月中，三和儲蓄銀行更因房貸違約而倒閉，引發更廣泛擠提。今次擠提規模為上次的62％，且集中於釜山。
樓按拖累 似美次按翻版
金委會強調韓國銀金體制安全，國有的韓國政策金融公社已與四大商業銀行和韓國證券金融公司，承諾撥出26.9億美元（近210億港元）流動資金，支援其他可能受房貸衝擊的業者。
韓國全國共有105家存款銀行，迄去年底合計有86.89萬億韓元（6095億港元）資產，僅佔全國銀金機關總資產的3％左右，但虧損額卻達4726億韓元。存款銀行主要業務為向信貸不足的中小企和勞工，提供比大銀行息率高的貸款，情形類似美國的次級按揭。2005年地產房市蓬勃、息率低時，它們皆以地產為主要借貸項目，惟自2008年美國雷曼兄弟銀行倒閉後，開始出現嚴重撇帳。
金委會表示，全國有94家存款銀行符合資本充足比例，換言之有11間屬資本不足，未知是否包括被停業的銀行。
法新社/彭博通訊社
這就是Alex Brummer 所寫的"The Crunch"一書中的翻版！“The Crunch”是講述英國老牌銀行Northern Rock倒閉的始末。美國百年老店雷曼倒閉原因是次按，英國老店Northern Rock倒閉原因卻是地產繁盛時期以短息借長債，在長期存款欠奉下，當短期資金緊縮時，Northern Rock即時欠缺資金運作而引發擠提。
而今次韓國6間存款銀行包括最大資產值的釜山儲蓄銀行被勒令倒閉之原因主要是資本充足率不足，資本充足率是指銀行的資本基礎與其風險加權資產的比率，在韓國，資本充足比率的要求是10%，而導致資本充足率不足的原因有二：一是取款比還款多,二是貸款比存款多。
而亂博認為韓國的情況是Northern Rock的翻版。韓國在2005年起樓市蓬勃，資金流動性過盛和超低利息時，銀行為爭佔市場而借出過多長期按揭貸款 (long-term mortgage loan)，另一方面超低利息令長期存款下降，當流動性逆轉和利息上升，地產市場不景氣，按揭貸款呆壞賬上升，銀行便資不抵債，韓國全國共有105家存款銀行，至去年底資產總值為86.89萬億韓元，但虧損卻達4726億韓元，就顯示嚴重資不抵債！當然，資本充足比率是測試銀行的穩固性，而現時韓國樓價從高位下跌20%，就已經有11間屬資不抵債，6間巳被停業，預期其餘5間將不能幸免。若樓價持續下跌，資不抵債的銀行將陸續有來。
而在香港，持續低息和資金氾濫，銀行以隔夜拆息加零點幾厘造按揭(H按)，現時多達九成以上承造按揭的人都是借H按，令人擔心當美國利率上升及資金流出，樓市一旦下跌，韓國情況會否在香港出現？
那我們看看香港資本充足比率要求有幾多，我們或會有一些概念。根據《銀行業條例》訂明本地註冊成立的認可機構的資本充足比率必須維持在最低8%的水平，但金融管理專員可根據《銀行業條例》第101條將最低比率提高至不超過16%。根據金管局公佈，截至2010年9月底，香港銀行業的資本充足比率為16.1%。不過，正如我之前所說「當取款比還款多」，資本充足比率便會有變！何時會出現取款比還款多？那就是呆壞賬上升了，也即是當經濟逆轉或樓市急跌。致於另一項「貸款比存款多」的現象並未有在香港銀行出現，現時所見，貸存比率為78%，暫時未至於貸款比存款多，看來香港銀行仍然比韓國銀行穩固。
後記：很多人喜歡用貸存比率(Loan Deposit Ratio)來評論香港樓市是否有泡。但我個人認為貸款總額包括了很多其他貸款如貿易貸款便佔整體貸款額約6%，香港境外商品貿易融資佔整體貸款2.4%，而按揭貸款則包涵在香港使用的其他貸款中，這個「其他貸款」佔整體貸款約91% ，很難令人相信貸存比率上升是因為按揭貸款上升，除非按揭貸款佔在香港使用的其他貸款比例上升很多例如九成。當然1997年的樓市泡沫又另當別論，因為當年很多人買樓是碌信用卡或各類貸款導致很多其他貸款都是跟地產有關。
2011年2月18日星期五
「京版國八條 嚴限外地人買樓」 香港可行嗎？ (2011年2月17日)
【經濟日報專訊】被業界視為最嚴厲的北京版「新國八條」（「京十五條」）樓市調控措施出台。新政策規定，外地人在北京購房，必須提交5年或以上在北京的納稅證明。此外，新政策禁止在京已有二套房的北京人和有一套房的外地人在京再購房子。業界指，北京的購房需求預計將減少三分之一，北京樓價上漲勢頭料得到遏制。京版「新國八條」出台，將對全國其他城市起到示範作用和壓力，料限購大潮很快席捲全國。
外地人須納稅5年 遏炒賣
北京房地產業界人士指，京版新國八條不僅比中央版嚴厲，而且排外色彩濃厚。
SOHO中國董事長潘石屹認為，京版國八條將對北京的住房價格帶來很大影響，對外地人在北京的工作和居住也將產生巨大的影響。
據報道，1月份北京賣出的住房之中，44.8%都是非北京居民購買的，這個比例創下了歷史高點。而鏈家地產副總裁林倩認為，此次北京提高外地人購房門檻，對外地人過度消費和恐慌購房起到了「急煞車」作用，大大緩解了市場上的需求壓力。
1月買家 近半非北京居民
此外，京版新國八條還提出，「杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生」。北京中原地產 張大偉解讀稱，此項規定是「嚴格要求土地樓面價不得上漲，這在一定程度上有要求樓價不得再上漲」。
新政策並要求，加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。
北京中原地產預計，在新政策下，將有3成左右的購房者不符合購房條件，今年北京的商品房和二手樓成交量很可能下降5成，北京的樓價將再次出現停漲，部分郊區樓價可能下調。不過，高端住宅市場將相對穩定。
而房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存指出，京版新國八條，短期內會將會使北京的樓價漲幅放緩，但是，長期來看，房價依然會呈現上漲趨勢。
在國務院1月26日出台新「國八條」後，上海 、青島 、濟南 、成都和北京等城市，已相繼出台細則，當中以情況特殊的北京的限購令最嚴厲，而其他城市的細則相對溫和，基本上僅落實國家要求，即本地戶籍人口暫停購買三套房，外地人暫停購買二套房。
昨晚在唐榮臉書中發表了有關「新國八條」加辣版的意見，我在這裏也分享我的想法。我認為任何限購方法都無助壓抑房價，購買力只會延遲又或者轉移至國內其他地方。然而，此等限購令有曼延的趨勢，其他地方如上海、青島、濟南和成都已相繼出台細則，但細則較北京相對溫和，基本上僅落實國家要求，即本地戶籍人口暫停購買三套房，外地人暫停購買二套房。
有趣的假設「新國八條」加辣版伸延至全國，那股龐大的購買力有可能轉移至香港。那麼，香港能否也限非居民購買香港樓？網友財叔提出一個很好的問題：「香港不能跟，因為可能抵觸基本法！」於是我翻查基本法，是的，基本法第一百一十二條「香港特別行政區保障資金的流動和進出自由」已經保障資金在港的自由。因此，實施限制非居民購買香港樓是不可行。不過，香港不能限購，但可加稅，例如非居民購買香港樓的印花稅加至百分之三十，購買二套、三套房的印花稅是累進式的(progressive rate)，一年內轉讓仍然要繳交額外印花稅百分之十五等等，已等同限購吧！其他方法可以是開徵「物業空置稅」。
另一方面，香港不能限，中央可以限吧，中央可限國內人來港買樓，但這等同堵塞內地自由行，這又是否香港人願見呢？
外地人須納稅5年 遏炒賣
北京房地產業界人士指，京版新國八條不僅比中央版嚴厲，而且排外色彩濃厚。
SOHO中國董事長潘石屹認為，京版國八條將對北京的住房價格帶來很大影響，對外地人在北京的工作和居住也將產生巨大的影響。
據報道，1月份北京賣出的住房之中，44.8%都是非北京居民購買的，這個比例創下了歷史高點。而鏈家地產副總裁林倩認為，此次北京提高外地人購房門檻，對外地人過度消費和恐慌購房起到了「急煞車」作用，大大緩解了市場上的需求壓力。
1月買家 近半非北京居民
此外，京版新國八條還提出，「杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生」。北京中原地產 張大偉解讀稱，此項規定是「嚴格要求土地樓面價不得上漲，這在一定程度上有要求樓價不得再上漲」。
新政策並要求，加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。
北京中原地產預計，在新政策下，將有3成左右的購房者不符合購房條件，今年北京的商品房和二手樓成交量很可能下降5成，北京的樓價將再次出現停漲，部分郊區樓價可能下調。不過，高端住宅市場將相對穩定。
而房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存指出，京版新國八條，短期內會將會使北京的樓價漲幅放緩，但是，長期來看，房價依然會呈現上漲趨勢。
在國務院1月26日出台新「國八條」後，上海 、青島 、濟南 、成都和北京等城市，已相繼出台細則，當中以情況特殊的北京的限購令最嚴厲，而其他城市的細則相對溫和，基本上僅落實國家要求，即本地戶籍人口暫停購買三套房，外地人暫停購買二套房。
昨晚在唐榮臉書中發表了有關「新國八條」加辣版的意見，我在這裏也分享我的想法。我認為任何限購方法都無助壓抑房價，購買力只會延遲又或者轉移至國內其他地方。然而，此等限購令有曼延的趨勢，其他地方如上海、青島、濟南和成都已相繼出台細則，但細則較北京相對溫和，基本上僅落實國家要求，即本地戶籍人口暫停購買三套房，外地人暫停購買二套房。
有趣的假設「新國八條」加辣版伸延至全國，那股龐大的購買力有可能轉移至香港。那麼，香港能否也限非居民購買香港樓？網友財叔提出一個很好的問題：「香港不能跟，因為可能抵觸基本法！」於是我翻查基本法，是的，基本法第一百一十二條「香港特別行政區保障資金的流動和進出自由」已經保障資金在港的自由。因此，實施限制非居民購買香港樓是不可行。不過，香港不能限購，但可加稅，例如非居民購買香港樓的印花稅加至百分之三十，購買二套、三套房的印花稅是累進式的(progressive rate)，一年內轉讓仍然要繳交額外印花稅百分之十五等等，已等同限購吧！其他方法可以是開徵「物業空置稅」。
另一方面，香港不能限，中央可以限吧，中央可限國內人來港買樓，但這等同堵塞內地自由行，這又是否香港人願見呢？
2011年2月15日星期二
遏抑通脹應由全世界一同聯合行動 (2011年2月14日)
前文提到金融海嘯後，世界各國都有不同程度的量化寬保經濟，因此惡性通脹不單會在美國發生，還會在世界各地發生。解决惡性通脹必須各大經濟體系再次表演「聯合行動」。
首先讓我重温各大經濟體的量化寬鬆規模：
表一：
其他國家如中國、加拿大等國家，由於要阻止該國貨幣升值過快而對其造成影響，亦大舉拋售該國貨幣，此舉也被認為是量化寬鬆的一種。
世界各國將債務貨幣化，經濟學家紛紛認為惡性通脹必然出現。而食品和資源價格在這兩年內急升。根據聯合國糧食及農業組織提供的糧食價格指數從2009年平均157點上升至2011年1月的231點，升幅為47%，石油價格指數從2009年１月的82.6上升至2011年1月的174.3，兩年內颷升111%，各類商品價格指數從2009年１月的102.5 上升至2011年1月的181.6，升幅達77%，商品及食物價格急升必定推高世界各國的通脹率，而食品通脹影響民生，商品價格通脹則影響工業發展，所以說通脹不會是個別國家問題，而是世界各國面對的問題。
而亞洲各國已因應通脹而紛紛進入加息周期(見表二)。
表二：
又讓我們看看量化寬鬆大國有否通脹壓力？我們從生產物價指數和消費物價指數兩個層面看。
表三(發展國家的生產物價指數增長率):
注意更新項目:(增長率為對比去年同期)
表四(發展國家的消費物價指數增長率):
注意更新項目:(增長率為對比去年同期)
看到嗎？私人消費因高失業率而消費力弱，除了英國在消費層面有通脹顧慮，其他印銀紙大國由其美國及日本，均未需要担心通脹！
但在生產物價指數而言，各印銀紙大國(日本除外)，全都在煲水，原因是商品及原材料價格在各國量化寬鬆政策下颷升，顯示發展國家是有加息壓力，只是還可待多久？是否能等至失業率明顯改善或是私人消費環節復甦步伐回穩？
資料來源：International Monetary Fund Data & Statistics
首先讓我重温各大經濟體的量化寬鬆規模：
表一：
其他國家如中國、加拿大等國家，由於要阻止該國貨幣升值過快而對其造成影響，亦大舉拋售該國貨幣，此舉也被認為是量化寬鬆的一種。
世界各國將債務貨幣化，經濟學家紛紛認為惡性通脹必然出現。而食品和資源價格在這兩年內急升。根據聯合國糧食及農業組織提供的糧食價格指數從2009年平均157點上升至2011年1月的231點，升幅為47%，石油價格指數從2009年１月的82.6上升至2011年1月的174.3，兩年內颷升111%，各類商品價格指數從2009年１月的102.5 上升至2011年1月的181.6，升幅達77%，商品及食物價格急升必定推高世界各國的通脹率，而食品通脹影響民生，商品價格通脹則影響工業發展，所以說通脹不會是個別國家問題，而是世界各國面對的問題。
而亞洲各國已因應通脹而紛紛進入加息周期(見表二)。
表二：
又讓我們看看量化寬鬆大國有否通脹壓力？我們從生產物價指數和消費物價指數兩個層面看。
表三(發展國家的生產物價指數增長率):
注意更新項目:(增長率為對比去年同期)
表四(發展國家的消費物價指數增長率):
注意更新項目:(增長率為對比去年同期)
看到嗎？私人消費因高失業率而消費力弱，除了英國在消費層面有通脹顧慮，其他印銀紙大國由其美國及日本，均未需要担心通脹！
但在生產物價指數而言，各印銀紙大國(日本除外)，全都在煲水，原因是商品及原材料價格在各國量化寬鬆政策下颷升，顯示發展國家是有加息壓力，只是還可待多久？是否能等至失業率明顯改善或是私人消費環節復甦步伐回穩？
資料來源：International Monetary Fund Data & Statistics
2011年2月11日星期五
美國加息的大道理 (2011年2月10日)
在我之前的文章提到，美國經濟數據顯示經濟正在復甦，而市場預期美國將會加息，這種說法在近日熱炒，但亂博沒有忘記美國兩次量化寬鬆對美國財赤與及通脹的影響。只是暫時未需要處理。
惡性通脹會出現嗎？
美國次按爆煲後，國際大銀行幾乎面臨破產，聯儲局為救銀行和挽經濟於通縮旋渦，2009年3月至2010年11月，兩次量化寬鬆，合共2.05萬億美元，直至2010年6月，美國國債達13.6萬億美元，佔國內生產總值的93%。在經濟學上，政府發公債印銀紙，可能有兩種結果:
(一)"良好"平衡(Good Equilibrium) - 沒有信心危機出現，但高稅率或轉化為高通脹。
(二)"壞"的平衡(Bad Equilibrium) - 高通脹和高名義利率水平(high nominal interest rate)，同時導致信心危機。
但"壞"平衡(Bad Equilibrium)的出現，是由於負債水平高、債務年期短、和債務到期的分佈。此話何解？當負債水平高且年期短，短期債務陸續到期時，而該國又未能減低財赤來對應減債的要求，信心危機由此而來。換句話說，短債(short-term debt)越多，危機出現的風險越大。要避免"壞"平衡的出現，組織發債年期很重要。
美國印銀紙始於2009年3月並在2010年11月加碼，由此而引發的惡性通脹估計於兩年後出現，即約2012年尾。所以亂博認為即使有惡性通脹，可能要等到美國大選之後才會出現。但伯南克不是傻的，也不會等到惡性通脹出現才加息。
美國加息利大選氣氛
另一方面，我們從最近數據中看到，美國製造業和服務業正在復甦，如果勢頭持續，我認為即使失業率未改善，美國是需加番小小息至正常兩厘水平，讓退休人士有息收，因為美國的嬰兒潮人口高達七千八百萬人，將陸續在這一兩年開始到達退休年齢，而這是一批為數不少的選民。2012年是美國大選年，總統奧巴馬也希望營造復甦氣氛，加息也可令先前大印銀紙所得的游資班資回朝炒美股，美國公司股價上升，對美國公司有利並帶動就業，這是印銀紙無法解决而只能透過私人公司代辨的任務。
再者，全世界進入加息周期，如果美國不加息，資金只會外流，更不利美國投資環境及其股市。觀從以上分析，美國加息時間應在2012年頭，什至2011年尾！提早加息或可減低惡性通脹來臨的機會呢！
後記：在金融海嘯發生後，世界各國均以不同程度的量化寬鬆以應對銀行體流動性緊縮及經濟衰退，所以我認為預期中的惡性通脹是應該由世界各國共同面對，各國如何面對？下篇再談！
惡性通脹會出現嗎？
美國次按爆煲後，國際大銀行幾乎面臨破產，聯儲局為救銀行和挽經濟於通縮旋渦，2009年3月至2010年11月，兩次量化寬鬆，合共2.05萬億美元，直至2010年6月，美國國債達13.6萬億美元，佔國內生產總值的93%。在經濟學上，政府發公債印銀紙，可能有兩種結果:
(一)"良好"平衡(Good Equilibrium) - 沒有信心危機出現，但高稅率或轉化為高通脹。
(二)"壞"的平衡(Bad Equilibrium) - 高通脹和高名義利率水平(high nominal interest rate)，同時導致信心危機。
但"壞"平衡(Bad Equilibrium)的出現，是由於負債水平高、債務年期短、和債務到期的分佈。此話何解？當負債水平高且年期短，短期債務陸續到期時，而該國又未能減低財赤來對應減債的要求，信心危機由此而來。換句話說，短債(short-term debt)越多，危機出現的風險越大。要避免"壞"平衡的出現，組織發債年期很重要。
美國印銀紙始於2009年3月並在2010年11月加碼，由此而引發的惡性通脹估計於兩年後出現，即約2012年尾。所以亂博認為即使有惡性通脹，可能要等到美國大選之後才會出現。但伯南克不是傻的，也不會等到惡性通脹出現才加息。
美國加息利大選氣氛
另一方面，我們從最近數據中看到，美國製造業和服務業正在復甦，如果勢頭持續，我認為即使失業率未改善，美國是需加番小小息至正常兩厘水平，讓退休人士有息收，因為美國的嬰兒潮人口高達七千八百萬人，將陸續在這一兩年開始到達退休年齢，而這是一批為數不少的選民。2012年是美國大選年，總統奧巴馬也希望營造復甦氣氛，加息也可令先前大印銀紙所得的游資班資回朝炒美股，美國公司股價上升，對美國公司有利並帶動就業，這是印銀紙無法解决而只能透過私人公司代辨的任務。
再者，全世界進入加息周期，如果美國不加息，資金只會外流，更不利美國投資環境及其股市。觀從以上分析，美國加息時間應在2012年頭，什至2011年尾！提早加息或可減低惡性通脹來臨的機會呢！
後記：在金融海嘯發生後，世界各國均以不同程度的量化寬鬆以應對銀行體流動性緊縮及經濟衰退，所以我認為預期中的惡性通脹是應該由世界各國共同面對，各國如何面對？下篇再談！
2011年2月7日星期一
美國經濟復甦預期，亞洲經濟進入冷卻期 (2011年2月6日)
吃過開年飯，是時侯返來跟進世界經濟。過去三天，香港在放假，但世界市場仍然運作，星期五美國勞工部公佈美國失業率從十二月的9.4%下調致一月的9.0%，2009年4月以來低，已經是連續兩個月下跌，十一月的失業率為9.8%。雖然就業人數只增加36,000，並未乎合預期增加146,000，但亂博認為即使就業人數未快速增長，失業率未能快速回落，美國經濟己經開始穩步復甦。
美國數據近期顯示工業、服務業、製造業、消費及零售均在復甦:
上星期五2月4日，10年期國庫債券孳息因失業率數改善而上升至3.66厘，較2010年10月約2.5厘的市場交易區間，明顯上升約１厘以上，顯示市場正預期經濟復甦加快及通脹升温。而這項息率正是沒風險投資息率的指標，最終也反影加息的預期。而最近有市場人士預期美國可能在今年內加息。我卻認為真正加息應在2012年，而加息預期則在2011年第三、四季更為明顯，加息的預期己可改變資金方向。
正如我在1月25日的「2011年樓市升市關鍵是什麽？」中的看法，加息預期已足以導致資金撤出亞洲。近期就有高達70.2億美元的資金於一周內流出新興市場股市，中國股票基金錄得自2009年第3季以來最大的一周贖回額。另外，基金追蹤公司EPFR截至上周三的一周數據顯示，國際資金持續由新興市場撤出至歐美日等成熟股市的趨勢，上周美股基金共錄得206億美元流入，日本股票基金也見連10星期錄得淨流入。
全世界將進入加息周期，但美國加息預期為何會令資金撤出亞洲？這就要看為何美國加息和為何亞洲加息了！美國加息是因為经濟復甦，而亞洲加息是為遏抑通脹，意味冷卻經濟，而越加越升的勢頭將會在美國應驗。
美國數據近期顯示工業、服務業、製造業、消費及零售均在復甦:
上星期五2月4日，10年期國庫債券孳息因失業率數改善而上升至3.66厘，較2010年10月約2.5厘的市場交易區間，明顯上升約１厘以上，顯示市場正預期經濟復甦加快及通脹升温。而這項息率正是沒風險投資息率的指標，最終也反影加息的預期。而最近有市場人士預期美國可能在今年內加息。我卻認為真正加息應在2012年，而加息預期則在2011年第三、四季更為明顯，加息的預期己可改變資金方向。
正如我在1月25日的「2011年樓市升市關鍵是什麽？」中的看法，加息預期已足以導致資金撤出亞洲。近期就有高達70.2億美元的資金於一周內流出新興市場股市，中國股票基金錄得自2009年第3季以來最大的一周贖回額。另外，基金追蹤公司EPFR截至上周三的一周數據顯示，國際資金持續由新興市場撤出至歐美日等成熟股市的趨勢，上周美股基金共錄得206億美元流入，日本股票基金也見連10星期錄得淨流入。
全世界將進入加息周期，但美國加息預期為何會令資金撤出亞洲？這就要看為何美國加息和為何亞洲加息了！美國加息是因為经濟復甦，而亞洲加息是為遏抑通脹，意味冷卻經濟，而越加越升的勢頭將會在美國應驗。
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