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2011年6月29日星期三

為何香港居住面積豆潤甘細?(2011年6月29日)

香港一直給人印象地少人多,在我上次一篇文章「響應政府探索土地供應(一):香港冇地嗎?」以圖文並茂指出香港不是「冇地」,是太多郊野公園後,得到很多人認同,當中包括恆生商學院金融學教授蘇偉文博士,亂博什至跟蘇博士想法類同。

今天亂博再使出亂搏本領,說出香港不單不是地少人多,人均可佔用面積其實並不少,什至進一步質疑為何香港居住面積豆潤甘細?

沒有比較就不知我們的優勝劣敗,因此筆者拿了幾個亞洲城市比較一番,看看我們人均可佔用面積有幾大差別?



1平方公里=10,763,910平方呎
每人可佔面積=平方公里面積 x 10,763,910平方呎 / 人口

可看出東京、上海人口密度差不多,香港比新加坡、首爾、台北人口密度還低,居住環境可比三地好。再看看我們的地如建成千呎樓房又如何?
 
(這裏作了一些假設,就是各地人口所需的休憩、商業、道路、基建用地面積是相等)

以地積比率6倍計算:



可建1,000呎樓宇=平方公里面積 x 10,763,910平方呎 x 6 倍地積/ 1,000呎

上表說明香港居住環境並不差,我們的地什至可建成7,052萬間1,000呎樓房,689.9萬的人口,每人可擁10.21,000呎樓,那麼為何香港的樓房面積總是得三、四百呎?為何台北、新加坡人的居住面積比香港的大?值得我們深思的問題。

資料來源:維基百科



後記:寫完這篇文章後,我一直在思考一個問題:「為何香港不斷地起一些三、四百呎,而且還要四、五十層高的樓?」

筆者有以下想法:「會不會是在六十年代時侯,一小撮人(有錢人、商家、廠家)睇中地產發展是香港經濟命脈,而一早買下、囤積大量土地?其餘未開發的,一是山,一是填海,開發成本都高的,便留給政府。如果理論成立,即是說後起之秀如80後、90後、以至以後子孫居住面積只會越來越小,而且越來越貴?大家有何意見?

2011年6月27日星期一

美國或可不用加息 港加息可期

筆者一直以肯定的資態認為,通脹將蠶食美國經濟復甦,伯老不但不能QE3,更要加息壓通脹。事實上,美國消費物價指數從年頭的1.6%上升至四月的3.2%。生產物價指數從年頭的4.5%上升至8.5%。筆者說過,原材料價格通脹會拖累製造業復甦,最近公報的6月費城聯儲製造業指數跌至-7.7,為去年9月以來首告負。另外,6月紐約聯儲製造業指數跌至-7.8,是去年10月以來首次負數。兩項製造業重要指數同告負顯示製造業受通脹所影響,以現時物價上升速度,伯南克無可避免於明年第一季內應要加息壓通脹。

然而,上週國際能源組織(IEA)宣佈未來三十天釋出6000萬桶戰略石油儲備,這項行動令我感到意外,筆者認為此次行動除了要打壓炒家外,也有壓通脹作用,問題是IEA的儲備油可動用多少?若動用美國在IEA儲備油7.27億的一半約為3億,便可壓油價6個月,通脹或可壓在現水平6個月,又或者以三十天釋出6000萬桶方法壓一個月,放行一、兩月直至通脹再次彈升時才再釋6000萬桶壓一壓,拖得就拖,拖延通脹及加息時間,好讓經濟復甦過來。在此情況下,伯老或可暫時避免加息也無需再有QE3

以上想法或只可能是一廂情願地認為石油出口國組織(OPEC)不會有任何減產反擊行動,若然油組國真的反擊,動用儲備油壓通脹作用成疑,筆者認為未來加息與否,還是看儲備油能否有效壓通脹。

筆者經常猜度美國加息時間表,最主要是認為美國加息與否將是香港加息的指標。然而,上週金管局總裁陳德林指出由於內地企業對香港銀行貸款需求上升,從而扯走資金,香港銀行或有需要加存款利率吸資金,存款利率加,借貸利率也會加,那即是說香港將要進入加息週期。而這個加息週期是在沒有加Prime的情況下加息,此話何解?通常利率是Prime「加…」或Prime「减…」,今次加息會是加在那個「加…」。這種加息方法很有趣,由於加的不是Prime,即是話不會影響之前借落的債。

對樓價有沒有影響?持貨成本沒增加,經濟又好,又有人工加,為何要平賣?即是說筆者認為樓價不會跌,但在買方立場,樓價高企,銀行收緊按揭成數,SSD迫令持貨兩年和這種不加Prime的加息將增加買樓成本和風險,以上不利買家的因素令買家不像之前追價買樓,樓價升不上,如此這般,樓價可能要橫行一段長時間。換句話說,樓價己經見頂,轉向卻要等外來因素如美國加息至熱錢流出,或國際及中國經濟轉差。



後記:HIBOR上升對樓市有乜影響?這裏給你看一個例子,看完包你覺得誇張!
假設你買一層樓價$14,000,000, 7成按揭,即借$9,800,000,供20年,之前以HIBOR 1厘息上會,利息約$8,000,本金約$37,000,HIBOR上升,利率Cap rate P-2.25,即是3厘,供樓利息升至$24,000,本金約30,000,利息上升3倍,利息和本金相約,温水煮蛙,就係咁意思!

Final Fantasy VIII


短片好正!在此再次分享!

2011年6月21日星期二

收水、加息環境下的PE (2011年6月20日)

早前一些分析師指出企業盈利收益增長估計從15%增加至17.3%,股市市盈率為11 12倍,認為恆指估值低,所以估計恆指年底應升至28,000點水平。亂博真的鐘意搏咀,但就不會亂拿自己的錢來亂搏,聽他的話,就….唉!我想講的是「兄台!加息是會影響企業盈利的!」點影響?唔好估估吓喇,不如讓我拿一些公式來給大家看看,然後讓你自己計數吧!

首先看PE的程式是:

 

內地收水兼加息、歐洲、亞洲進收加息週期,企業未來的盈利在今天解讀便要計他們的PV,公式如下:

 


從以上公式看,利率上升,企業未來的盈利應該是下降的。
那麽,企業的PE在加息情況下就等於:

即是說利率上升,企業盈利的今天估值是下跌,估值高,股價便要下跌吧!那麼,恆指市盈率1112倍是否過低?你們自己計吧!

大家應該注意,有報道指英國銀行減少短期歐羅借貸的消息或會令LIBOR抽升,記得我在「通脹分析(六):利率如何跟樓價扯上關係?」一文中提過LIBOR和HIBOR的關係嗎?小心注意LIBOR的走勢!

2011年6月18日星期六

M型社會-商業篇(2) (2011年6月18日)

地產大旺,商鋪有價,加上內地自由行對奢侈品需求强勁,國際品牌名店爭相進駐旺區,令香港商鋪租金升至世界數一數二。香港店鋪及品牌時裝被迫搬至細鋪或搬出旺區。事實上水漲船高,旺區租金高不可攀,旺區以外的租金亦不遑多讓,結果這些公司減分店或轉戰外地和內地。

這些高不成,低不就的香港品牌,遷出黃金商業區後,消費群可能要轉至平民化,平民化產品必然受高通脹削港人消費力所影響,結果都是收縮、減分店和減人手。國際名店的擴張是否能吸納這些人手亦是一大疑問!

我們可能會認為國際品牌名店進駐香港,商鋪租金媲美紐約是香港人之光。同樣是名店林立的紐約第五大道之能夠攀上世界第一貴租金,是因為美國本土富人多,奢侈品的需求來自美國本土。然而香港國際名店的客源主要是依靠內地遊客,撇開一但內地遊客減少來港對零售業的影响,筆者相信國際名店唾涎內地龐大市場,而現時大舉進軍內地市場的最大障礙是奢侈品高稅率,國際名店必會遊說中央政府全面撤消障礙,最大的誘因是香港昂貴的商鋪租金也在蠶食他們的盈利,與其賣十件貨品,有四件是用來交租,倒不如直接進軍內地市場,令他們賣十件貨,只需拿一件出來交租。直接進軍內地市場也可擴大市場接觸面,減低租金、人工成本,盈利增加之餘更可直接賺升值的人民幣。

海南三亞便率先實施了奢侈免稅,一個月內便有數十萬人蜂擁至三亞免稅店搶購高檔商品,所謂肥水不流別人田,內地各地方政府也唾涎!看來這項徵稅最大受益人只得香港,大勢所趨撤消是遲早問題,屆時新人走了,舊人也走了,昂貴租金只會削弱香港競爭力,你認為這算不算自己玩死自己?

2011年6月16日星期四

M型社會 – 商業篇(1)

大前研一寫了一本書名叫「M型社會- 中產階級消失的危機與商機」,內容是有關階級兩極化而做成中產階級社會的崩潰而出現的商機。筆者今天想討論的是香港商業社會的M型社會現象。

早前跟一位朋友茶聚,講起這朋友,筆者真的引以為傲,因為她是我在四大會計師行工作時的舊同事,後來被公司調派到上海,輾轉成為一名時裝設計師,現時長居上海,她的設計蹤跡可在Mango Zara見到,可說是時裝行內中人。為何要那麽詳盡談及她的背景?因為筆者跟着要說的是我倆觀察到的現象,我倆是行內中人,絕非吹吹水!

在我們茶聚間,當然免不了談一談生意近況,她突然說:「香港是自己玩死自已!你知不知道銅鑼灣崇光對面的兩層佐丹奴一年幾錢租金?」,我隨口開玩笑地說:「一億?」,她竟然說:「對呀!但那是去年的事了,聽說最近又要加租,佐丹奴衣服,一件才賣得百幾二百蚊,賣到手軟都未夠,看來遲些又是會給國際名牌進駐,香港品牌被邊緣化喇!」

我們經常聽到香港人由於不及內地人富裕,香港靚地段都已被內地富人吸納了,香港人都被邊緣化至將軍澳、屯門、大埔等偏遠地區居住,香港品牌被邊緣化都是第一次聽,真是一個有趣的題目。

香港商鋪租金有幾貴?

首先看看現時香港商鋪租金有幾貴?根據高力國際最新一份研究報告指出,銅鑼灣羅素街及皇后大道中位列全球最貴第二及第三位,每年每方呎租金為1,509.88美元及1,355.81美元,按年升幅近三成。僅次於全球鋪租最貴的紐約第五大道(Fifth Avenue),每年每方呎租金達2,150美元,按年升逾七成。這强勁租金升幅全賴於中國遊客對奢侈品的強勁需求和區內高通脹壓力所支持。因此,國際超級品牌進駐香港黄金地段將是大勢所趨。問題是在這大趨勢下,香港的品牌是否被邊緣化?

香港品牌、公司擠現象

在筆者觀察所見,確有此現象,但以乎不限於香港時裝品牌,而是香港人旗下的公司。香港人鄧氏家族建立的品牌「上海灘」,原本在太古廣場佔用的千多呎鋪,現在搬到走廊一個搭建出來約二百呎多的鋪位。以香港為基地的長衝書局(Swindon Book Co. Ltd.)旗下的Kelly & Walsh書店情況也是一樣,由約二千呎鋪搬到走廊一個約二百呎搭建出來的鋪。美心集團擁有50%股權的Starbucks Coffee在太古廣場頂層千幾呎鋪縮至地下扶手電梯一個鋪,頂層千幾呎鋪被國際名牌Louis Vuitton進駐,而Louis Vuitton在太古廣場三樓也有一個佔地約二千呎的鋪位,明顯是擴張的兆頭。其他還有「上海灘」被擠出中環畢打行,香港品牌「Jessica」從娛樂行地庫兩層鋪擠到樓上鋪,此等現象比比皆是!而這些香港品牌、公司都是以香港中產消費者作為目標,此等現象和趨勢將會引伸什麼經濟問題?會否自己玩死自己?下篇再談。

2011年6月13日星期一

再次響應政府探索土地供應 (2011年6月13日)

特首曾蔭權於六月九日乘坐直升機,表現努力覓地填海http://www.info.gov.hk/gia/general/201106/09/P201106090249.htm。亂搏於五月二十日「響應政府探索土地供應」文章 http://hk.myblog.yahoo.com/luan-invest/article?mid=957&prev=984&next=-1,以google衛星圖從高處幫他覓地,以現今科技,實在無需坐直升機了。這位特首特別喜歡政治騷不在話下,但請勿防礙飛行服務隊、警隊的正常運作,他每次做騷其實動用了不少社會資源呢!

筆者又再響應政府探索土地供應,今次想提出來討論的是位於置富花園旁的簿扶林村。





這地方驟眼看過去還以為是寮屋,翻查資料才頓然發現原來這條村有段古。話說於清朝康熙年間三藩之亂時,約有二千餘人逃難致此而建成村落,更被稱為香港島的最早的原居民。1997年香港政權移交後,曾多次要求政府給予跟新界原居民等同的權益,但被政府拒絕。

筆者想講句公道說話,新界原居民的歷史早於宋朝,較這條村的居民早超過300年歷史,而香港也曾經有很多富歷史背景的地方都已被拆卸,九龍城寨便是一例,這條村的保留價值實在成疑。

從中原衛星圖看(下圖),簿扶林村其實並不細小,約佔一公頃土地,以十倍地積比率計算,可建樓面面積100,000平方米,約可建2,000500呎房屋單位,實在不可多得,而村後面的山(看上圖)移平也沒多難度吧,單位數量大大增加!




不過,筆者相信提出發展這一帶將會引起很多爭議,歷史保育、原居民權益等等將被拉扯出來作政治盾,鬥爭沒完沒了。較之於魚和植物,抗爭必定較少,填海還是最佳選擇。

 

2011年6月11日星期六

轉載: 經濟日報 - 新世代明知故犯 偷拍動畫展

筆者於三月已看過「彼思動畫25年」展覽,當時也目睹很多年輕人拿着有拍攝工能的手機、照相機、攝錄機拍攝展品,在場的職員不斷警告不能攝錄,但轉個頭又再犯。筆者最反感是看見他們拍攝動畫的手稿,手稿是動畫的靈魂,通常是畫了手稿先製作,即使很簡短的製作如筆者的四格動畫也要有這工序,筆者的手稿全都簽名寫日期作為記錄版權之用。但展覽揚實在太多人不理會警告,也感無耐。很高興終於有傳媒反影此等漠視版權行為。全文轉載:

 「彼思動畫25年」是一個不可多得的展覽,主要是讓人知道整個動畫製作流程。當中的動畫手稿很珍貴,其中動畫「Ratatouille」內一慕小老鼠離開廚師時,從一幅黑白畫以小老鼠站在街角的黑暗對比廚師站在扇門的一線光來表露那種孤單感覺,令人印象深刻。筆者奉勸年青人好好學習他人如何利用光線、對比、人物誇張設計來表達一些信息,例如動畫「Ratatouille」內另一人物「美食評論家」骨瘦如柴來表達他對食物非常挑剔,不隨便吃下食物的性格,就是很好例子。「彼思動畫25年」展覽期於7月11日完結,切密錯過。
新世代明知故犯 偷拍動畫展
無視版權網上流傳 學者憂道德觀模糊

學者指出,新世代輕視規範,心存僥倖,成人世界價值觀改變,即使眼見年輕人出錯亦未直指其非,擔心科技愈發達,下一代的道德及責任感愈來愈模糊。

現正於沙田香港文化博物館舉行的「彼思動畫25年」展覽,展出400多件由彼思動畫製作室(PIXAR)製作的動畫草稿、原圖、鑄模,以及早期動畫短片,分別來自動畫《反斗奇兵》、《怪獸公司》、《海底奇兵》等,由3月28日開始至今,已吸引逾25萬人次入場。

懶理警告 管理員反被罵

為了保護知識產權、尊重展覽機構,場內嚴禁拍照或錄影,但不少學生及年輕人進場後,仍高舉相機或智能手機拍攝展品;在「藝術風景」的多媒體體驗展區、以及「《反斗奇兵》幻影箱」,甫進場便有廣播,要求觀眾不能攝錄,但不少年輕人均利用手機偷拍。

記者在目擊偷拍情況後,一度向展館內管理員反映,他以沙啞的聲綫、無奈地回答:「剛叫停,他們又開始再影,或行開往別處繼續影;有些更反駁指『我無用閃光燈!』」更有無理的觀眾向館方投訴,亦有家長指罵他們指:「你嚇親我個小朋友!」

網誌上載照片 註明偷拍

展覽開始至今逾兩個月,參觀者在場內的偷拍照片或短片網上廣泛出現,有網友甚至在其網誌圖片上註明「偷拍,場內不准拍照呀」、「主要展館內不准拍照,但有人不守規矩,我只好來一招『螳螂捕蟬,黃雀在後』」、有人拍下幻影箱的短片,寫上註明:「《反斗奇兵》幻影箱實在太神奇啦!」明顯顯示參觀者的明知故犯。

為遏止參觀者在展館內拍照,康文署稱,已先後採取不同程度措施,展覽初期,在場外標明不可拍攝,並一直有廣播提示;至5月中,由於有不少市民投訴有人在場內拍攝,惟有採取強硬措施,包括售賣入場券時同時派發字條提示;在展館外站崗管理員指示參觀者進入展館前,把相機及手機收入袋中或存放衣帽間;若發現有人在場內拍照,甚至會被要求離場。

稱手機非相機 管制更難

偷拍者將照片、短片放在互聯網上分享,視為「肯定自己的存在」,教育應用資訊科技發展研究中心副主任袁海球指出,手機加入了相機功能後,令管制攝錄愈來愈困難:「有人會掩耳盜鈴,稱自己是帶手機,不是相機。」

事實上,社會分辨錯對態度的轉變,對年輕人的有關行為有負面影響,香港教育學院國際教育與終身學習學系助理教授胡少偉認為,社會已鮮有決斷地指出錯誤,反而分析事件哪一部分、程序、由甚麼人負責,或抱有「你不提醒我,我不知道」的心態,對新一代的價值觀有極大影響。中文大學工程學院副院長(外務)黃錦輝則擔心,日後科技發展,即使禁止錄播,仍可作偷拍並即時網上轉播。(系列之三.完)
撰文:杜潔心

系列名:i世代反思
 
(筆者熱切期代「彼思」新作 - 反斗車頭2;反斗車頭 1的鬥車場面好正)
內置拍攝鏡頭的智能手機愈見普遍,數秒間便可隨處影、隨處拍,再放到社交網上分享,但方便的背後,年輕新一代卻無視版權規範。現正舉行的「彼思動畫25年」展覽,雖然職員不斷警告不能攝錄,但場內偷拍照片及短片於網上廣泛流傳,有網誌更寫明「明知故犯」,康文署雖加強阻止,但反被投訴。

2011年6月4日星期六

世界製造業放緩的主因 (2011年6月4日)

自本人在2011年3月5日發表「從中國製造業采購經理人指數看生產」文章後,中國製造業采購經理指數PMI持續疲弱,五月份的指數為52點,是九個月以來新低。另外,美國於上月ISM製造業指數急挫6.9,至53.5,是099月以來低位,遠遜預期57.7,同期歐亞國家製造業增長大幅回落,歐元區創兩年半最大跌幅及跌至7個月低位、英國跌至20個月低位,一連串全球製造業指數下跌,令今個星期全球股市炒作世界經濟可能面臨雙底衰退,什至搬出QE3疑雲。亂博認為世界經濟是有可能雙底衰退,但就仍然認為QE3的可能性很低!

之前亂博在「從中國製造業采購經理人指數看生產」一文中講過,原材料價格即Producer Price Index(PPI)持續上升是製造業放緩的原因。全球需求沒有上升或升幅未至於抵消原材料價格升幅,即是說商人以至廠家無法轉嫁高昂的原材料價格到消費者身上,尤其中國工資上漲,美歐工人的工資降不下,廠家、商人是不會蝕錢做生意的,惟有是減產,少做少蝕!如果睇通這一點,就不會認為美國會以QE3、中國會停止加息來解決製造業放緩問題了。根本問題在於炒資過剩,令原材料價格高企,這就是我經常掛在口脣邊的所謂高通脹反咬經濟的最隹例子!在此等情況下,加息以壓抑原材料通脹,才是解決製造業放緩的方法。

現在世界經濟環境有幾好/幾差?讓我們看看一些歐美、中國、英國經濟數據:


 
 
 



資料來源:OECD,US Bureau of Economic Analysis


從以上三個表看,可見中國的消費物價指數(CPI)看來在連番加息下似乎有點受控,但最近長江中下游旱情嚴重,食物價格必再急漲,加息在所難免。2011年第一季,中國經濟增長雖稍微减慢,但增長9.7%仍然是强勁。

英國和歐元區的經濟增長微弱,但消費物價指數(CPI)及製造業生產物價指數(PPI)卻大幅上升,大大顯示滯脹風險。

而德國經濟發展算是最健康,2011年第一季經濟增長1.5%,較2010年第三、第四好,消費物價指數升幅平穩,製造業生產物價指數(PPI)升幅什至放緩。

美國經濟情況跟英國和歐元區差不多,經濟增長自2010年第四季下降,2011年第一季經濟增長按年只上升1.8%,但同期內消費物價指數上升3.2%,製造業生產物價指數更大幅上升8.5%。

不過,話需說回來,美國的製造業並非帶動經濟的火車頭,所以美國央行是不會睇PPI這個數據的。美國經濟七成是受消費帶動,要睇通脹有否蠶食消費以至經濟增長,聯儲局觀察的是消費物價指數CPI而非PPI,因此美國加息與否,大可拖延至CPI强勁升温。