2013年9月30日星期一
上海自由貿易區搶客？
昨天國務院公布上海自由貿易試驗區（簡稱「上海自貿區」）總體方案，其中人民幣資本項目可兌換、金融市場利率市場化、人民幣跨境使用等方面進行先行先試是市場的焦點。
上海自貿區無疑是繼成立深圳特區之後，中國邁向經濟改革開放的另一重要里程碑，一些香港人還在將香港跟上海比，人家有地，香港沒有，商業發展受到限制，還有什麼好比？做起事來，又傾多過做，諮詢十幾年，開工時就由下一代人要求撤回，簡直是speechless!現在唔止上海搶客，新加坡，英國，越南，全世界都在搶香港客，後浪推前浪，不進則退，香港新一代除了熱心sell怨氣，卻沒有推動人向前行的積極性，當人人坐喺到等政府幫你滅貧，還可以怨什麼？
講番「上海自貿區搶什麼人的客」，當然唔係香港。上海自貿區最引起我關注的，是金融市場利率市場化和人民幣跨境使用，因為up front最受影響的應該是地下錢莊。
早前中央銀行已讓借貸利率自由浮動，如果自貿區再將存款利率自由化，銀行間的競爭勢必加劇，但競爭不單止是銀行與銀行之間，也是銀行與地下錢莊之間的競爭。銀行各自計算成本，一些銀行能夠提高存款利息吸納資金，並以較低利息貸款，又有一些銀行或可增加非利息收入來平衡存貸息差收窄，此等市場活動，將會令一些商業機構的資金從地下錢莊流向銀行，肯定會擠壓地下錢莊的生存空間，起碼一部份的地下錢可循正常渠道存款貸款，另一部份可透過立法立例或誘使轉向合法的財務公司。
事實上，影子銀行、地下錢莊是不宜大幅打激，因為大量打壓只會令地下錢流失，對政府做成損失，透過將非法地下錢莊納入正規商業活動，資金回流銀行，政府亦可增加稅收。總括而言，上海自由貿易區的金融業搶的是地下錢莊的客呢！
2013年9月25日星期三
亞洲金融風暴風雲再起?(4) 泰國篇
早前聯儲局疑似收水，亞洲貨幣和股市急跌，泰國股市是其中跌得幾傷的東南亞國家，我們又看看泰國現時有否被狙擊的有利環境。
1) 泰baht已經自由浮動
2) 泰國8月通脹只得1.59%，7月只得2%通脹，根本無通脹壓力，較之97年被大鱷狙擊泰baht時泰國通脹10%是天壤之別。
(圖一)
3) 出口從2013年6月的198.3億美元下跌至8月的190.8億美元，雖然進口值由6月221.3億美元下跌至213.4億美元，進口值高於出口值，造成經常賬赤字(下圖) ，泰baht的確有下跌壓力。
(圖二)
亂博個人認為現時很難講這些外債上升是否有問題，不過2010年開始大幅上升，多少應該與外幣息平吸引借貸有關，而私人企業的外債問題不及國家主權外債問題大，私人企業大不了只是摺埋(close down) 。
總括而言，泰baht雖然有貶值壓力，亦有被狙擊的因素如低經濟增長、高外債等等，但泰baht可自由升跌，狙擊貨幣風險增加，利潤也不及以前97年時泰baht由固定匯率一下子被沖破那麼和味!(未完)
再列出被受狙擊的有利環境因素:
- 與美元掛鈎
- 高通脹壓力出現
- 出口競爭力下降
- 經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
- 外債上升
1) 泰baht已經自由浮動
2) 泰國8月通脹只得1.59%，7月只得2%通脹，根本無通脹壓力，較之97年被大鱷狙擊泰baht時泰國通脹10%是天壤之別。
(圖一)
(圖二)
4) 經濟增長正在放緩
(圖三)
5) 外債大幅自2010年大幅上升
(圖四)
根據泰國中央銀行報告，政府外價只佔長債12.2%，而短期外債都以私人企業/銀行居多，據報告這些外債都是一些對外投資買資產，銀行客戶的對沖行為和進口信用狀，看來都是正常的外債。
(圖五)
亂博個人認為現時很難講這些外債上升是否有問題，不過2010年開始大幅上升，多少應該與外幣息平吸引借貸有關，而私人企業的外債問題不及國家主權外債問題大，私人企業大不了只是摺埋(close down) 。
總括而言，泰baht雖然有貶值壓力，亦有被狙擊的因素如低經濟增長、高外債等等，但泰baht可自由升跌，狙擊貨幣風險增加，利潤也不及以前97年時泰baht由固定匯率一下子被沖破那麼和味!(未完)
2013年9月20日星期五
是蘋果與Samsung之爭，還是Samsung與小米之爭?
Samsung, 蘋果，小米之爭
http://notcomment.com/wp/samsungiphone-competition
蘋果上週公報出五隻顏色的iPhone5C和高檔次iPhone5S。有說5C價錢減得不夠低，5S無乜特別。
媒體很喜歡用Samsung 來與iPhone 比較，近日更拿iPhone與大陸的小米比較，這些比較只是一些門外漢的想法。話說iPhone不夠小米便宜，市場份額會被搶，雖然不能排除這可能性，但iPhone用家都知道，兩年前買的iPhone4S，拿去先達廣場放售，現在還可以二千至二千五元賣出，即是你實質只用了兩千多元買部iPhone。iPhone的用家亦都知iPhone的金屬外殼比Samsung塑膠料堅硬得多，兩千大元一部iPhone用兩年，但Samsung五千幾蚊買回來，也大概是用兩年，由於Samsung喜用機海市場策略賣機，兩年前的model out得好快，見過朋友的Samsung機用上兩年已經壞，亦經常見到Samsung機換電那個位的膠爆爆地，應該是經常要打開換電，日久造成的爆裂，兩年的機應該沒有太大的resale value吧!
很久以前已經講過，Samsung賣的只是一部智能手機，現在大陸亦掌握了智能手機技術，出了很多山寨機、聯想、coolpad、小米是比較特出的牌子，他們的功能跟Samsung GS3 GS4差不多，早前去大陸逛電子零件商場，便驚嘆見到各類Samsung或Android零件都可以找到，實質可以DIY組裝一部Android智能手機。這些Android機才是Samsung次級型號產品例如GS3 GS4的實質競爭者。
現時門市還可見到iPhone4S和iPhone5，但iPhone5S 5C出機之後，上一代機便會停售，5C攝的位置便是以較低價錢取代現時門市的4S和5。那麼iPhone的次級產品應該是二手機，也即是我們在先達放售的4或者4S，競爭對手也是小米機，同樣是二千幾元，新機與舊機之爭，當然輸蝕。以此推論，未來未必可以再在先達以二三千元放售二手iPhone，打擊的是我們。不過，冇有怕，iPhone機實際可以用上三五年的，我兒子還正在用我的iiPhone3G，沒有上網，也沒有打game,電池還可持續用兩日半才差一次電，很襟呢！五千幾元的手機實際可用上三五年，算係咁！
在頂級型號方面，iPhone5S的處理器是自家製造的A7，行64 bit，硬件改快了，OS亦是同步前進，蘋果的Apps也會跟著改版，然而Samsung 明年出的GS5也行64 bit，Google的Android4.4有否提升至64 bit卻仍然是個迷。這一點很重要，因為Android必須提升，才能出Apps 的 Development tools，Apps 的開發商才能改良Apps的功能，否則即使處理器有多快，Apps的效率仍然會很低。可以看出iPhone5S這樣一改處理器速度，其實正在迫Samsung 和 Google 變陣。
因此，在次級機競爭方面，蘋果和Samsung都輸給小米，但在頂級型號方面，iPhone5S才是真正領導市場。
隨著大陸手機所帶來的競爭進入白熱化，而智能手機的市場也接近飽和，競爭的層面將會是如何保住邊際利潤了。
http://notcomment.com/wp/samsungiphone-competition
蘋果上週公報出五隻顏色的iPhone5C和高檔次iPhone5S。有說5C價錢減得不夠低，5S無乜特別。
媒體很喜歡用Samsung 來與iPhone 比較，近日更拿iPhone與大陸的小米比較，這些比較只是一些門外漢的想法。話說iPhone不夠小米便宜，市場份額會被搶，雖然不能排除這可能性，但iPhone用家都知道，兩年前買的iPhone4S，拿去先達廣場放售，現在還可以二千至二千五元賣出，即是你實質只用了兩千多元買部iPhone。iPhone的用家亦都知iPhone的金屬外殼比Samsung塑膠料堅硬得多，兩千大元一部iPhone用兩年，但Samsung五千幾蚊買回來，也大概是用兩年，由於Samsung喜用機海市場策略賣機，兩年前的model out得好快，見過朋友的Samsung機用上兩年已經壞，亦經常見到Samsung機換電那個位的膠爆爆地，應該是經常要打開換電，日久造成的爆裂，兩年的機應該沒有太大的resale value吧!
很久以前已經講過，Samsung賣的只是一部智能手機，現在大陸亦掌握了智能手機技術，出了很多山寨機、聯想、coolpad、小米是比較特出的牌子，他們的功能跟Samsung GS3 GS4差不多，早前去大陸逛電子零件商場，便驚嘆見到各類Samsung或Android零件都可以找到，實質可以DIY組裝一部Android智能手機。這些Android機才是Samsung次級型號產品例如GS3 GS4的實質競爭者。
現時門市還可見到iPhone4S和iPhone5，但iPhone5S 5C出機之後，上一代機便會停售，5C攝的位置便是以較低價錢取代現時門市的4S和5。那麼iPhone的次級產品應該是二手機，也即是我們在先達放售的4或者4S，競爭對手也是小米機，同樣是二千幾元，新機與舊機之爭，當然輸蝕。以此推論，未來未必可以再在先達以二三千元放售二手iPhone，打擊的是我們。不過，冇有怕，iPhone機實際可以用上三五年的，我兒子還正在用我的iiPhone3G，沒有上網，也沒有打game,電池還可持續用兩日半才差一次電，很襟呢！五千幾元的手機實際可用上三五年，算係咁！
在頂級型號方面，iPhone5S的處理器是自家製造的A7，行64 bit，硬件改快了，OS亦是同步前進，蘋果的Apps也會跟著改版，然而Samsung 明年出的GS5也行64 bit，Google的Android4.4有否提升至64 bit卻仍然是個迷。這一點很重要，因為Android必須提升，才能出Apps 的 Development tools，Apps 的開發商才能改良Apps的功能，否則即使處理器有多快，Apps的效率仍然會很低。可以看出iPhone5S這樣一改處理器速度，其實正在迫Samsung 和 Google 變陣。
因此，在次級機競爭方面，蘋果和Samsung都輸給小米，但在頂級型號方面，iPhone5S才是真正領導市場。
隨著大陸手機所帶來的競爭進入白熱化，而智能手機的市場也接近飽和，競爭的層面將會是如何保住邊際利潤了。
2013年9月18日星期三
亞洲金融風暴風雲再起?(3) 戥人高興
http://notcomment.com/wp/%e4%ba%9e%e6%b4%b2%e9%87%91%e8%9e%8d%e9%a2%a8%e6%9a%b4%e9%a2%a8%e9%9b%b2%e5%86%8d%e8%b5%b73-%e6%88%a5%e4%ba%ba%e9%ab%98%e8%88%88/
9月8日國際奧委會公報2020年奧運主辦國為日本，日本舉國歡騰，不過歡騰過後，日本人要面對現實了。 日本經歷自89/90泡沬爆破後，經濟一值復甦乏力，日本央行多次量化寬鬆(QE)，利率長期接近零，經濟還是低迷，迷失了20年，今時今日2013年，日本仍然在大印銀紙搞QE，現時情況如何？
1) 看圖(一)及圖(二), 除了4大央行於2008/09年一齊泵水能令日本通脹外，多次的QE都無法走出通縮的縮命，即使短暫有通脹，還是似有若無，處於1厘以下的極低水平。
圖(一):
好了，戲肉到！2020年日本辦奧運，建築期內日本不但會有通脹，辦奧運亦會令資金流入，加上股市升，資金趨勢亦是流入，效果便有點像我早前講聯儲局的扭曲操作會令資金流入，原來安倍抄伯南克功課，抄足了便可以復甦，不過可以復甦幾耐就………???? Me! Don’t know too! 有得做就做，有得玩就玩！日本人面對通脹的同時，還要記著交8%消費稅，一定加得到了。日本人加油呀!
9月8日國際奧委會公報2020年奧運主辦國為日本，日本舉國歡騰，不過歡騰過後，日本人要面對現實了。 日本經歷自89/90泡沬爆破後，經濟一值復甦乏力，日本央行多次量化寬鬆(QE)，利率長期接近零，經濟還是低迷，迷失了20年，今時今日2013年，日本仍然在大印銀紙搞QE，現時情況如何？
1) 看圖(一)及圖(二), 除了4大央行於2008/09年一齊泵水能令日本通脹外，多次的QE都無法走出通縮的縮命，即使短暫有通脹，還是似有若無，處於1厘以下的極低水平。
圖(一):
圖(二):
4) 日圓越升，日本股市越低迷，不過自安倍晉三打著「無限」QE進場後，日圓下跌，日本股市亢奮地升(看下圖長方格內) ，今次QE能夠湊效，日圓不再上升，我認為最主要是人們預期美國不再QE，如果大家鬥印鈔，效果抵銷，日圓便會不敵美元，因此我認為今次日圓應該可以如願下跌。
5) 日圓跌令人預期貶值和通脹，迫人消費或投資，加上日股升，財富效應令股民高興，消費上升，兩者方向都是催谷人洗錢，買煲也好，買樓也好，今天有錢今天洗，否則銀紙變陰司紙
6) 日股升的另一好處是股價上升令私人企業無需借貸也可取得資金
2013年9月14日星期六
民主選舉的思索
社會架構的最大部份以基層為主，極度民主，即係基層話事，亦即等同共產所有人錢的資產?有冇人知學民思潮suggest 乜鬼約章其實正在將社會推向共產，兄弟!好好維護自己的資產!!!!
http://notcomment.com/wp/民主選舉的思索/
寫完「結束一黨專政之後」一文之後，本土派連口號也不想哎了！相信很多人從來沒想過「結束一黨專政」之後，中國會是即時跟香港融合成為資本主義的一國一制，打倒一黨專政後就連一國兩制也打倒了！當你對一些口號加以思考，就會覺得好滑稽。
我們又經常在傳媒聽到一些學生民主戰鬥士說，民主政制才能夠解決現時的貧富懸殊問題、經濟問題！！說此話的人可能不知道歐美日的債務問題達到天文數字，他們負債，全球人口幫他們還，他們可能也不知道現在美國退休人士的401K被貶到呀媽都唔認得！公義？公義是有兩面的，你們知道嗎？
很多人將民主政制捧到上天，什至不惜一切要脅推倒經濟。那麼有沒有人真真正正思考過什麼叫完全民主？全公民提名一人一票，夠民主未？是完全民主吧！那麼知不知道什麼叫極權共產？有沒有想過兩者是一邊極右，一邊極左，是兩個極端？一邊是完全失去控制，另一邊是全權控制，但兩種體制最終帶領人民走向共產，你又有否想過？
一個要得到大量人口的支持和選票的參選人，當然要大量籠略民心，而社會最大部分的人口都在基層和工人階層，即是基層話事，所謂極度民主，其實最終都是共產，美式民主當然不是這類別，否則槍械管制就不會在美國國會不能通過了。
有沒有思考過什麼叫共產主義？理論上共產主義是平均分配財富、福利、資源的制度，能力是不在考慮之列，無論你幾窮幾有錢，得到的都是劃一。
那麼，什麼叫資本主義？簡單來說，是弱肉強食、物競天擇的社會，有能力有本事的人，在自己努力下可以爭取得比其他人多，財富收穫亦可比人豐厚，right?這就造成財富分配不均和貧富差距了。當一些人有了錢，又懂得錢生錢，結果富者越富，貧富懸殊就是這樣產生。
既然完全民主最終是共產，那為何西方的資本主義社會總是行民主制度？兩者就如孿生兄弟啊！西方資本主義是怎樣的？他們的民主制度下，誰又是最大得益者？金融海嘯最大受害者不是始作俑者，而是當家作主的人民。SEE！這就是我想講的重點：質疑一種不惜一切的社會運動的後台和目的，並非無中生有的。
後記: 班細路好搞唔搞將香港推番轉頭搞共產主義，唔知佢地上堂會唔會一人一票公投一下換個靚女老師，全班40比1(老師自己一隻手)，OK! 老師炒得!
http://notcomment.com/wp/民主選舉的思索/
寫完「結束一黨專政之後」一文之後，本土派連口號也不想哎了！相信很多人從來沒想過「結束一黨專政」之後，中國會是即時跟香港融合成為資本主義的一國一制，打倒一黨專政後就連一國兩制也打倒了！當你對一些口號加以思考，就會覺得好滑稽。
我們又經常在傳媒聽到一些學生民主戰鬥士說，民主政制才能夠解決現時的貧富懸殊問題、經濟問題！！說此話的人可能不知道歐美日的債務問題達到天文數字，他們負債，全球人口幫他們還，他們可能也不知道現在美國退休人士的401K被貶到呀媽都唔認得！公義？公義是有兩面的，你們知道嗎？
很多人將民主政制捧到上天，什至不惜一切要脅推倒經濟。那麼有沒有人真真正正思考過什麼叫完全民主？全公民提名一人一票，夠民主未？是完全民主吧！那麼知不知道什麼叫極權共產？有沒有想過兩者是一邊極右，一邊極左，是兩個極端？一邊是完全失去控制，另一邊是全權控制，但兩種體制最終帶領人民走向共產，你又有否想過？
一個要得到大量人口的支持和選票的參選人，當然要大量籠略民心，而社會最大部分的人口都在基層和工人階層，即是基層話事，所謂極度民主，其實最終都是共產，美式民主當然不是這類別，否則槍械管制就不會在美國國會不能通過了。
有沒有思考過什麼叫共產主義？理論上共產主義是平均分配財富、福利、資源的制度，能力是不在考慮之列，無論你幾窮幾有錢，得到的都是劃一。
那麼，什麼叫資本主義？簡單來說，是弱肉強食、物競天擇的社會，有能力有本事的人，在自己努力下可以爭取得比其他人多，財富收穫亦可比人豐厚，right?這就造成財富分配不均和貧富差距了。當一些人有了錢，又懂得錢生錢，結果富者越富，貧富懸殊就是這樣產生。
既然完全民主最終是共產，那為何西方的資本主義社會總是行民主制度？兩者就如孿生兄弟啊！西方資本主義是怎樣的？他們的民主制度下，誰又是最大得益者？金融海嘯最大受害者不是始作俑者，而是當家作主的人民。SEE！這就是我想講的重點：質疑一種不惜一切的社會運動的後台和目的，並非無中生有的。
後記: 班細路好搞唔搞將香港推番轉頭搞共產主義，唔知佢地上堂會唔會一人一票公投一下換個靚女老師，全班40比1(老師自己一隻手)，OK! 老師炒得!
2013年9月12日星期四
樓市PE的意義
http://notcomment.com/wp/%e6%a8%93%e5%b8%82pe%e7%9a%84%e6%84%8f%e7%be%a9/
筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ，其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」，也即是國際喜用的「負擔能力比率-- Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度，計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數，得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年？這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度，當然數字越細，樓價越不痛苦！這計算方法經常為人所咎病，然後亂搏提出另一種計算方法，也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值，就是房價租金比，計算方法如下:
房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)
租金是市值租金，基礎考慮是樓都有其租值的，即使是用來自住，用家還是正在對沖租金，因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。
最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」，便用了樓價租金比，結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價，超越歷年平均數達一倍，結論是香港樓市冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。
報告引起一番爭論，有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報，亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率（也是筆者筆下的老作），亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE，因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力，等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下，樓價租金比的背後真正意義！
「樓」在很多人的心目中，都是一種投資考慮，例如很多人置不置業，多少都考慮---現在樓價升了那麼多，樓價升幅還可以有幾多？美國收水、加息，樓價會升還是會跌？會跌幾多？亦有一些人自己去住劏房，自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多，賣了自住物業等跌買回，希望從而賺一筆，潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟，如果樓價不再上升，沒有人會想住在劏房四十年吧！又或者當你有一筆錢，你會用來買股票？買澳元？買人民幣？那就會比較不同類別商品投資的PE。
對外來投資者而言，他們投資在香港，抑或澳洲，還是美國物業，投資者便會比較不同國家的樓市PE了。
樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價，當中的租金，能否上升或上升幅度，很大程度是受制於當地人的薪酬水平，當租金升幅追不上樓價升幅，兩者的差距越大，即比率越大，顯示回收樓價需要時間越長，因此即使以底特律的case來與香港比較，單以收租回報比較，收租七至八年後，其餘的租金是淨賺，相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租，投資於底特律還真的比香港好啊！
那麼樓價升幅其實是唯一的考慮，而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標，PE越低，簡單而言是平，可以上升的空間大，價格已經上升了很多，PE高，是為貴，價格還可以上升幾多，則見仁見智，就如當年科網年代，百幾倍PE的科網股，還可越升越有，所以有人話PE無用，我都贊成，因為即使公認為貴，但還可以升幾多，升幾耐，則無法知道！
圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:
筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ，其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」，也即是國際喜用的「負擔能力比率-- Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度，計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數，得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年？這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度，當然數字越細，樓價越不痛苦！這計算方法經常為人所咎病，然後亂搏提出另一種計算方法，也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值，就是房價租金比，計算方法如下:
房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)
租金是市值租金，基礎考慮是樓都有其租值的，即使是用來自住，用家還是正在對沖租金，因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。
最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」，便用了樓價租金比，結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價，超越歷年平均數達一倍，結論是香港樓市冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。
報告引起一番爭論，有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報，亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率（也是筆者筆下的老作），亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE，因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力，等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下，樓價租金比的背後真正意義！
「樓」在很多人的心目中，都是一種投資考慮，例如很多人置不置業，多少都考慮---現在樓價升了那麼多，樓價升幅還可以有幾多？美國收水、加息，樓價會升還是會跌？會跌幾多？亦有一些人自己去住劏房，自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多，賣了自住物業等跌買回，希望從而賺一筆，潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟，如果樓價不再上升，沒有人會想住在劏房四十年吧！又或者當你有一筆錢，你會用來買股票？買澳元？買人民幣？那就會比較不同類別商品投資的PE。
對外來投資者而言，他們投資在香港，抑或澳洲，還是美國物業，投資者便會比較不同國家的樓市PE了。
樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價，當中的租金，能否上升或上升幅度，很大程度是受制於當地人的薪酬水平，當租金升幅追不上樓價升幅，兩者的差距越大，即比率越大，顯示回收樓價需要時間越長，因此即使以底特律的case來與香港比較，單以收租回報比較，收租七至八年後，其餘的租金是淨賺，相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租，投資於底特律還真的比香港好啊！
那麼樓價升幅其實是唯一的考慮，而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標，PE越低，簡單而言是平，可以上升的空間大，價格已經上升了很多，PE高，是為貴，價格還可以上升幾多，則見仁見智，就如當年科網年代，百幾倍PE的科網股，還可越升越有，所以有人話PE無用，我都贊成，因為即使公認為貴，但還可以升幾多，升幾耐，則無法知道！
圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:
2013年9月10日星期二
發展優先股的啟示
http://notcomment.com/wp/發展優先股的啟示/
人民銀行行長周小川在人行網站發表文章指出隨著市場經濟逐步發展，公司法有需要發展優先股。他以美國當年拯救AIG事件為例，國家資金投入優先股以拯救銀行，可保持企業的私人治理，同時避免將企業國有化。
此話一出，令人聯想到是否周小川正在為拯救內銀鋪路，莫非內銀出問題？筆者認為現時內銀已經是國營企業，若要拯救只需直接投入國家資金，完全是合法的，那便無需要提優先股了。
事實上，近期接連的高層官員及企業高層被查貪腐落馬，雖然蒼蠅老虎一齊打的確能令人大快人心，但後果必然會是迫虎跳牆，這條反貪腐的路並不能走得幾遠。
現時國企最大問題是高層都是共產黨員，作為一間國際上市公司的CEO，薪酬水平長期偏低，不貪才怪，而個人的貪腐又轉過來入共產黨數，長遠落去，共產黨搞唔掂。另一方面中國企業在香港及海外上市，股價經常被謠言舞高弄低，有意無意善意惡意中傷，俗套一點可說是被「玩殘」。
因此企業管治水平必須要提升，唯一出路是私有化這些企業，實行政經分家，上市公司CEO由股東選出，能者居之，共產黨唔再照企業內的黨員。所以我認為周小川要發展優先股這一步，主要是為政經分家鋪路，也是為黨的前途著想。
以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。
人民銀行行長周小川在人行網站發表文章指出隨著市場經濟逐步發展，公司法有需要發展優先股。他以美國當年拯救AIG事件為例，國家資金投入優先股以拯救銀行，可保持企業的私人治理，同時避免將企業國有化。
此話一出，令人聯想到是否周小川正在為拯救內銀鋪路，莫非內銀出問題？筆者認為現時內銀已經是國營企業，若要拯救只需直接投入國家資金，完全是合法的，那便無需要提優先股了。
事實上，近期接連的高層官員及企業高層被查貪腐落馬，雖然蒼蠅老虎一齊打的確能令人大快人心，但後果必然會是迫虎跳牆，這條反貪腐的路並不能走得幾遠。
現時國企最大問題是高層都是共產黨員，作為一間國際上市公司的CEO，薪酬水平長期偏低，不貪才怪，而個人的貪腐又轉過來入共產黨數，長遠落去，共產黨搞唔掂。另一方面中國企業在香港及海外上市，股價經常被謠言舞高弄低，有意無意善意惡意中傷，俗套一點可說是被「玩殘」。
因此企業管治水平必須要提升，唯一出路是私有化這些企業，實行政經分家，上市公司CEO由股東選出，能者居之，共產黨唔再照企業內的黨員。所以我認為周小川要發展優先股這一步，主要是為政經分家鋪路，也是為黨的前途著想。
以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。
2013年9月9日星期一
轉載雷鳴天下：也談「破窗理論」
雷Sir:「有些人天生不怕打壓，享受以一挑戰一百的樂趣」，雷sir,以一挑戰一百？哪有那麼多人咁勇，你凈係睇下阿GEM和那個只講了一句：「我討厭政治」的明星仔被排山倒海式的批鬥，被指不支持民主啊！邊個唔驚祖宗十八代都被吊出來鞭打？這種文革式民主新主義簡直令人「無言」，無晒言論自由那個「無言」！興幸我地位低微，講嘢無影響力，否則都會像GEM被批鬥到收聲為止！
2013年09月09日 星期一
雷鳴天下
也談「破窗理論」
撰文:雷鼎鳴 香港科技大學經濟學系主任、經濟學家
欄名:雷鳴天下
「幫港出聲」第一次賣廣告時，周融寫了句「破窗理論是紐約市成功滅罪行動引發的理論」，友報專欄作家徐家健教授對此語頗有批判。我是經濟學界中貪污理論的原創人之一，對「破窗理論」算是行家，我認為周融與徐家健都是所有據，談不上誰對誰錯。
這絕非「和稀泥」的說法。我們先了解一下「破窗理論」在說甚麼。1982年有兩位社會科學家撰文指出，若有人打破窗戶，而玻璃又不被替換的話，很可能會吸引更多滋事之徒或犯罪分子有樣學樣，肆無忌憚，打破更多的窗戶。1990年紐約市政府聘用了布拉頓（William Bratton）作為負責紐約市公共交通的最高警官，他立即以「破窗理論」作思想指導，採用了對罪案「零容忍」的策略，大力打擊罪案。1993年朱利亞尼當上紐約市長，他隨後索性僱用布拉頓為全市的警察一哥。紐約市的罪案在90年代突然大幅下滑，朱利亞尼及他的支持者難免邀功，說紐約市罪案下跌得自他們的英明政策。上文周融所寫的那句話正是源於此，「破窗理論」受人注意，的確與紐約罪案下降有關。
不能解釋罪案減
但徐家健的批判是否有錯？也不是。讀過李維特（Steven Levitt）《怪誕經濟學》的人都知道，他認為美國罪案率在90年代下降，原因是70年代墮胎開始合法化，一些少年婦女不用生下自己難以照顧的小孩，破碎家庭數目大減，從而也使到90年代的青少年罪犯大幅下降，而紐約市罪案率下降，更早於布拉頓被委任為紐約市一哥，所以「破窗理論」不能解釋紐約市為何罪案減少。徐家健指出此點，當然十分有益有建設性。
順帶一提，徐家健從前是我校高材生，現在美國大學任教，他與朋友合寫的經濟專欄，題材廣泛，經過幾個月的筆耕，已卓然成家，將來必有巨大影響力。他們的專欄是我向友報的總編推薦的，本來以他們的實力，我是多此一舉，但世事無奇不有，他們向一份知識分子報投稿時，可能該報較喜歡左派文章，所以他們被退稿，於是找我問意見。我現在倒對自己當時的眼光不能不自讚一番。
「破窗」策略符經濟原理
不過，「破窗理論」是否查無實據呢？把它用作解釋紐約市的情況，可能並不準確，但不少犯罪學家及心理學家的研究卻又找到不少其他證據支持它。我自己在1986年有篇論文，其內容與此亦頗有共通之處。
我那篇論文的原始意念來自我的老師之一，諾貝爾獎得主普雷斯蓋特（Ed Presscott）。我有天去找他聊天，談到打擊貪污的問題，他想了一想，在黑板上畫了一幅圖，只有一條曲綫和一條直綫，我立有所悟，依此綫索，寫了篇文章解釋，為甚麼在50年代「三反五反」後，中國變了世上最廉潔的國家之一，但到了文革過後，貪污個案急劇上升，政府就算耗用不少資源，雖每隔一段時間，大張旗鼓打擊貪污，但總是打它不下？原因是貪污有一特性，當今天貪污盛行時，可能是因為貪官都需要結盟，互相保護，他們被抓的機會很低，所以貪污的成本也不高，大家都大貪特貪可也，怎樣打擊，也不易有效；反之，在貪官不多的地方，一犯法便隨時被人檢舉，怎麼敢貪？就算不用投放多少資源打擊貪污，貪官也會自動絕迹。我此文尚有不少其他的引伸，但其主旨與「破窗理論」十分接近，其後經濟學竟有起碼二、三十篇論文採用近似的方法分析貪污，慢慢成了一組文獻。
由此理論推演，我們也可解釋不少有趣現象。為甚麼黑幫頭子只要一發現有手下有異心，便必將其處決，不留後患？原因是他怕別人有樣學樣，一定要先行以處決去震懾他們。同理，香港早已出現美國50年代麥卡錫主義式的「獵巫」現象，只要社會中出現與某些人不同的意見，部分傳媒必會有人跑出來，捕風捉影上綱上綫，胡亂打壓。這些傳媒怕的是當別人說出真相後，會有更多的人認同，不斷有更多的人勇敢地出聲，那麼他們便會大勢已去。這種策略符合經濟原理，頗為有效，但卻是有其局限。有些人天生不怕打壓，享受以一挑戰一百的樂趣，社會中這些人多的是，不敢面對事實的攻擊，又有甚麼用？
2013年9月4日星期三
亞洲金融風暴風雲再起(2)----印尼篇
亞洲金融風暴風雲再起，今天輪到講印尼，印尼的問題與印度有分別，所以結果也可能有別。
回顧97年亞洲金融風暴，印尼初時有強大的外匯儲備作後盾，1996年的時侯，印尼的經濟增長強勁，按年增長率為8%，當時印尼盾表面與一籃子貨幣掛鈎，但印尼政府實質是按照美元來穩定匯價。
印尼在97年的問題主要是由信心危機引發，而導至本地與外資走資潮，經濟政治問題叢生，一發不可收拾。印尼在泰幣被狙擊至與美元脫鈎後，1997年7月11日印尼開始捍衛印尼盾，印尼央行把干預匯價上下限擴闊8至12%，當然後來匯價的命運跟泰幣一樣，貶值和走資令印尼盾被迫越擴越闊，持續及快速的貶值，加上高通脹，導至本地人也放棄印尼盾，繼而出現銀行擠提及金融危機，然後浮現銀行體系被當時總理蘇哈托親戚掌控的腐敗和拒絕改革，金融混亂，政治動盪，最終令蘇哈托落台。美元兌印尼盾從1997年7月11日的2,436水平，到1998年蘇哈托落台時，大概只一年時間跌至16,800水平，跌幅達5倍，下跌幅度和速度簡直慘不忍睹！
1997年這一役之後，印尼盾轉至自由兌換。因此，我之前post的被受狙擊的有利環境，印尼起碼少了第一項。
被受狙擊的有利環境:
1)與美元掛鈎
2)高通脹壓力出現
3)出口競爭力下降
4)經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
5)外債上升
然而今時今日印尼的狀況如何？從印尼股市成交與及指數看出，印尼的蓬勃，很大程度是2008年國際金融海嘯後美國印鈔下的資金潮所帶挈，股市指數於2013年6月見歷史高位5214點，跌至現在4085，下跌幅度16%，亦顯示美國收水的預期引發撤資效應。
美元兌印尼盾由2013年5月9,705水平，跌至現時11,085，下跌幅度約14%，其中7.5%的跌幅是自8月中開始急速下跌。
從股市及匯價下跌幅度比較，印尼的資金外流情況跟印度不相伯仲。但經濟問題又如何？且讓我們看看。
印尼經濟狀況:
(1) 印尼通脹由2013年1月4.3%上升至6月5.9%，再急速升溫至7月8.61%及8月8.79%，正配合走資潮。
(2) 2013年第二季經濟增長按年升5.8%，經濟增長動力下降至2010年第四季水平。
(3)出口亦見下跌趨勢，經常帳赤字上升，亦是導致匯價下跌的因素之一。
(4) 印尼的外債也在上升：
真是屋漏偏逢連夜雨，印尼的確存在被炒貶值的環境。
不過，值得注意的是，印尼盾已經沒有跟美元掛鈎，跟97年時情況大為不同，央行無需大幅動用外匯儲備來干預匯價，今時今日央行干預匯價的彈性較大，印尼央行便在八月將銀行指標利率上調至7厘，5月的時侯還只是5.75厘。利率上升可揭仰通脹，亦可吸引本地資金回流至銀行。今時今日的印尼，面對金融風暴的能力應較97年時好。
另外，政府的外債中，美元的佔份為43%，而印尼盾25%，加上日元佔21.6%，後兩者正在貶值，而且合共佔46.6%，平衡美元外債升值對政府的影響。
回顧97年亞洲金融風暴，印尼初時有強大的外匯儲備作後盾，1996年的時侯，印尼的經濟增長強勁，按年增長率為8%，當時印尼盾表面與一籃子貨幣掛鈎，但印尼政府實質是按照美元來穩定匯價。
印尼在97年的問題主要是由信心危機引發，而導至本地與外資走資潮，經濟政治問題叢生，一發不可收拾。印尼在泰幣被狙擊至與美元脫鈎後，1997年7月11日印尼開始捍衛印尼盾，印尼央行把干預匯價上下限擴闊8至12%，當然後來匯價的命運跟泰幣一樣，貶值和走資令印尼盾被迫越擴越闊，持續及快速的貶值，加上高通脹，導至本地人也放棄印尼盾，繼而出現銀行擠提及金融危機，然後浮現銀行體系被當時總理蘇哈托親戚掌控的腐敗和拒絕改革，金融混亂，政治動盪，最終令蘇哈托落台。美元兌印尼盾從1997年7月11日的2,436水平，到1998年蘇哈托落台時，大概只一年時間跌至16,800水平，跌幅達5倍，下跌幅度和速度簡直慘不忍睹！
1997年這一役之後，印尼盾轉至自由兌換。因此，我之前post的被受狙擊的有利環境，印尼起碼少了第一項。
被受狙擊的有利環境:
1)與美元掛鈎
2)高通脹壓力出現
3)出口競爭力下降
4)經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
5)外債上升
然而今時今日印尼的狀況如何？從印尼股市成交與及指數看出，印尼的蓬勃，很大程度是2008年國際金融海嘯後美國印鈔下的資金潮所帶挈，股市指數於2013年6月見歷史高位5214點，跌至現在4085，下跌幅度16%，亦顯示美國收水的預期引發撤資效應。
美元兌印尼盾由2013年5月9,705水平，跌至現時11,085，下跌幅度約14%，其中7.5%的跌幅是自8月中開始急速下跌。
從股市及匯價下跌幅度比較，印尼的資金外流情況跟印度不相伯仲。但經濟問題又如何？且讓我們看看。
印尼經濟狀況:
(1) 印尼通脹由2013年1月4.3%上升至6月5.9%，再急速升溫至7月8.61%及8月8.79%，正配合走資潮。
(2) 2013年第二季經濟增長按年升5.8%，經濟增長動力下降至2010年第四季水平。
(3)出口亦見下跌趨勢，經常帳赤字上升，亦是導致匯價下跌的因素之一。
(4) 印尼的外債也在上升：
(5) 外匯儲備減少
真是屋漏偏逢連夜雨，印尼的確存在被炒貶值的環境。
不過，值得注意的是，印尼盾已經沒有跟美元掛鈎，跟97年時情況大為不同，央行無需大幅動用外匯儲備來干預匯價，今時今日央行干預匯價的彈性較大，印尼央行便在八月將銀行指標利率上調至7厘，5月的時侯還只是5.75厘。利率上升可揭仰通脹，亦可吸引本地資金回流至銀行。今時今日的印尼，面對金融風暴的能力應較97年時好。
另外，政府的外債中，美元的佔份為43%，而印尼盾25%，加上日元佔21.6%，後兩者正在貶值，而且合共佔46.6%，平衡美元外債升值對政府的影響。
Source: Central Bank of Indonesia
不過，外債中的私人機構外債部份，88.8%都是美元債，這部份問題的確會令人有點擔心，美元和債息上升，令私人機構難以償還外債，但問題並非主權債務層面，解決方法也較為容易，例如將私人機構「摺埋」(倒閉)或重組債務便可。
Source: Central Bank of Indonesia
似乎印尼的經濟問題並不如97年時，97亞洲金融風暴式的骨排效應能否翻版也成疑。2013年9月1日星期日
神探伽俐略鑒證科學: 植入記憶科技
昨晚的神探伽俐略2內容提到，聲波可調較致某一頻率而令人產生頭痛頭暈的感覺，繼而出現幻覺而從高空掉下，走出鐵路軌，做成自殺假象的殺人事件。
不過，筆者今早在網上看到更有趣的科學，那就是植入記憶科技。人的記憶能歷久常新，原因是我們的記憶中都包含感覺，例如痛楚、驚慌、興奮，現代科學家已經能夠從這些感覺在腦中所觸動的細胞組群，標記這組細胞，用激光重新刺這組細胞而引發同樣的記憶。
這個實驗引伸另一疑問:「我們能否植入記憶？」從片斷中，科學家指出這是可以做到的，只要將腦中觸動的另一組細胞混合之前引發驚慌的細胞組群，便可成為新的記憶。
這些科學發現令我們想起一套電影「Total Recall」，二十年前還是科幻，現在漸漸成為現實。也令我想到未來的戰爭，可能只需控制你的腦細胞，例如刺激你驚慌的細胞組群，令你突然停頓幾秒而被殺............
亂搏還是那句:「國與國之間的較勁，完全不是公義、核心價值那麼簡單，而是物競天擇，鬥強，鬥科技的！」
花一點時間細心看片: http://www.youtube.com/watch?v=EXo3qA9V3eI
不過，筆者今早在網上看到更有趣的科學，那就是植入記憶科技。人的記憶能歷久常新，原因是我們的記憶中都包含感覺，例如痛楚、驚慌、興奮，現代科學家已經能夠從這些感覺在腦中所觸動的細胞組群，標記這組細胞，用激光重新刺這組細胞而引發同樣的記憶。
這個實驗引伸另一疑問:「我們能否植入記憶？」從片斷中，科學家指出這是可以做到的，只要將腦中觸動的另一組細胞混合之前引發驚慌的細胞組群，便可成為新的記憶。
這些科學發現令我們想起一套電影「Total Recall」，二十年前還是科幻，現在漸漸成為現實。也令我想到未來的戰爭，可能只需控制你的腦細胞，例如刺激你驚慌的細胞組群，令你突然停頓幾秒而被殺............
亂搏還是那句:「國與國之間的較勁，完全不是公義、核心價值那麼簡單，而是物競天擇，鬥強，鬥科技的！」
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