相信很多讀者都知筆者是唐榮臉書書友，在其臉書看見不少人挪椰他長期看淡，上週湯老板更在網上撰文批評痛苦指數，或者我也可能是被批評目標，並指我們這些淡友誤人子弟，累得年輕人船頭驚鬼，船尾驚賊，令他們遲疑而小賺了！
首先筆者想澄清的是，「如何解讀痛苦指數」一文只是要指出痛苦指數剩二，其實就是現時香港社會平均供樓的年期，巳經快要30年了，意思究竟是什麼？你可說沒什麼意思，反正明年再升10%便賣樓，又真的無關痛癢，就算樓價下跌，有樓自住30年，你可說賺租也不錯呀！對一些人來說，30年可不算得是什麼？但對整體社會而言，人人坐定定30年供樓又代表什麼呢？很值得我們深思！
有感市面上實在有太多看升的言論，小我一個亦沒有什麼大不了，市場不會因我一句說話而改變方向，升市看升，當然準過菩薩！看升的來去都是說供應短缺、按息低抵買、內地富人掃貨、跟政府同坐一絛船冇死、extra...extra.....！！
簡單點說就是「有買趁手，唔買就蝕底！」真的好像街市買菜！香港就是這樣崎形，買樓連買菜都不如，買幾蚊菜，雖然要趁手，但仍可任君選擇，菜販連水賣是呃秤，是犯法！買幾百萬的樓房，也要趁手，連現貨也沒機會看便要手快有手慢無，地產商連公家渠賣，你買了是你沒有看清楚！
筆者也是業主，置業時正籍人生事業走向高峰，香港經濟蓬勃發展，先有事業，才有物業，不像現在鼓吹的那種風氣，人生目標為買樓，大學未畢業已想置業。
現時的經濟環境表面很好，但危機處處，筆者只想指出現時的蓬勃，很多都是泡沬後政府救市而作出的貨幣流動性過剩現象，越墮落越快樂，這個世界沒有免費午餐的，終要有人有日要埋單，在這種經濟背景下置業，是不可以忽視風險，筆者在此部落格就只是要指出風險。
政府在電視廣告常大肆宣傳投資股票要管理風險，買樓無需風險管理嗎？當然，現在看來是越早買樓越著數，遲疑一刻，代價可能是樓價的幾個巴仙，數萬元以至數十萬元，但年青人連份工都未穩得著便置業，完全忽視風險，好像是穩賺無賠般，當然賠的不會是唱升的人吧！
筆者多年前，曾經有朋友送贈一隻雄性小狗，友人說雄性小狗較雌性容易照顧，筆者見牠非常可愛，而且家中有傭人代為照顧，沒太多考慮便接納。但原來養狗有很多責任，原來家中傭人不喜歡狗，原來筆者每天工作朝八晚十，根本沒時間照顧牠，傭人不喜歡狗，不照顧牠，牠整天獨留在房中，結果小狗在筆者返工時間，弄到房間內的廁所一團糟，廁紙全拉下來，狗食物散滿一地，嘴角留有「便便」的痕跡，好明顯是吃了自己的！幫牠洗澡要很大的角力，再過一陣子，筆者開始不停地咳嗽，咳了很久都未能痊癒，原來是對狗毛敏感，最後還是要送回朋友。筆者沒曾想過結局會是這樣，朋友跟我說牠的性格跟其他一起出生的兄弟姊妹有很大分別，其他的很活潑好玩，但牠很孤僻....筆者很後悔沒好好考慮便收養牠...寧願當初簡單拒絕，故事說完！
筆者說了一整天，其實就是要指出買樓也好、養狗也好，看清自已能否承擔，計好數才去馬，不是更好嗎？
不過，話說回來，近日大熊友魯賓尼轉軑看升，美股便逞見頂上升乏力，我們這些淡友整天看淡，不停指出這裡有風險、那裡有風險，令你們都船頭驚鬼，船尾驚賊。倘若我們都痛改前非，改口唱升，跟大好友一齊大合唱，你們是否會從速走貨？筆者還是繼續看淡比較好！
2012年2月27日星期一
人口普查揭示很多房屋問題
政府統計處上周公報2011年人口普查簡要結果，小小一份報告，給人看出很多房屋問題。
揭示怨憤怒恨的來源
上週三經濟日報的唐榮在樓論專欄指出以月入中位數計算，不論個人或家庭收入中，花了10年才增加了10%，相較住宅樓價10年間升131%和租金升41%，升幅卑微，可能是市民怨憤原因之一。另一怨憤原因是私人住宅單位的租金相對收入比率的中位數為25.7%，較供樓佔收入比率中位數20%為高。
收入追不上通脹
個人收入在過去10年增加10%，但10年內本港通脹增加12.5%，即剔除通脹影響後，個人收入實質下跌。樓價大幅上升131%，剔除通脹，實質升118.5%，顯示單憑個人工作帶來的收入儲蓄買樓難度很高，通脹越高，儲蓄買樓越難！
住公屋容易剩私己錢
私樓市場2011年租金中位數較01年大升41.5%，由月租5,300元上升至7,500元。公營房屋租金水平在過去10年下降6.9%。除與家人同住可免去大額私樓租金開支外，住公屋似乎是另一更好儲下私己錢的途徑。是否就是鼓勵年輕人向下流的其中因素？
私樓市揚也老化
另一項有趣的數據，沒有按揭及貸款的自置樓宇由48.5%上升到60.1%，這揭示了什麼？年輕人買樓，很小現兜兜全數或半數付現金，通常工作幾年，儲夠10-20%首期便買樓，現在要付30%首期，即使如此，一般都會借七至九成按揭。
而普查報告指出沒有按揭及貸款的自置樓宇增加，顯示置業的人已有一定財力，可能是外地富人以現金買樓，但更大可能的是置業的都是中年至老年人，這裏我所指是四十歲以上人口，他們以較小按揭貸款買樓或將按揭貸款還清，觀從人口年齡中位數從2001年36.7上升至2011年41.7，私樓市場隨人口一起老化的推測不無道理。
老人化的私樓市場對供應的影響
換句話說，現時擁有私樓的人大部份不是年輕一代(這裏指四十歲以下人口)，大大顯示年青一背置業難。值得我們關注的除了是年輕一代的置業能力不逮外，私樓市場老人化帶來的其中一個重大問題是私樓市場流轉慢，中年人買了自住樓，傾向持有較長時間。
另方面，中年人無論在工作年資和收入均較年輕人優勝，除了自住物業，還有足夠財力購買投資物業作為未來退休養老，買樓作為退休用途又是令市場流轉慢的另一因素，這都大大減低私人樓宇供應量，即是說計算未來私人樓宇供應量，如只參考過去十年平均的供應量，很可能是不夠的。以現時的普查數據，很難計算出這方面的需求量，政府統計處或需更多關於擁有私人樓宇的年齡以及收入的分佈資料。
揭示怨憤怒恨的來源
上週三經濟日報的唐榮在樓論專欄指出以月入中位數計算，不論個人或家庭收入中，花了10年才增加了10%，相較住宅樓價10年間升131%和租金升41%，升幅卑微，可能是市民怨憤原因之一。另一怨憤原因是私人住宅單位的租金相對收入比率的中位數為25.7%，較供樓佔收入比率中位數20%為高。
收入追不上通脹
個人收入在過去10年增加10%，但10年內本港通脹增加12.5%，即剔除通脹影響後，個人收入實質下跌。樓價大幅上升131%，剔除通脹，實質升118.5%，顯示單憑個人工作帶來的收入儲蓄買樓難度很高，通脹越高，儲蓄買樓越難！
住公屋容易剩私己錢
私樓市場2011年租金中位數較01年大升41.5%，由月租5,300元上升至7,500元。公營房屋租金水平在過去10年下降6.9%。除與家人同住可免去大額私樓租金開支外，住公屋似乎是另一更好儲下私己錢的途徑。是否就是鼓勵年輕人向下流的其中因素？
私樓市揚也老化
另一項有趣的數據，沒有按揭及貸款的自置樓宇由48.5%上升到60.1%，這揭示了什麼？年輕人買樓，很小現兜兜全數或半數付現金，通常工作幾年，儲夠10-20%首期便買樓，現在要付30%首期，即使如此，一般都會借七至九成按揭。
而普查報告指出沒有按揭及貸款的自置樓宇增加，顯示置業的人已有一定財力，可能是外地富人以現金買樓，但更大可能的是置業的都是中年至老年人，這裏我所指是四十歲以上人口，他們以較小按揭貸款買樓或將按揭貸款還清，觀從人口年齡中位數從2001年36.7上升至2011年41.7，私樓市場隨人口一起老化的推測不無道理。
老人化的私樓市場對供應的影響
換句話說，現時擁有私樓的人大部份不是年輕一代(這裏指四十歲以下人口)，大大顯示年青一背置業難。值得我們關注的除了是年輕一代的置業能力不逮外，私樓市場老人化帶來的其中一個重大問題是私樓市場流轉慢，中年人買了自住樓，傾向持有較長時間。
另方面，中年人無論在工作年資和收入均較年輕人優勝，除了自住物業，還有足夠財力購買投資物業作為未來退休養老，買樓作為退休用途又是令市場流轉慢的另一因素，這都大大減低私人樓宇供應量，即是說計算未來私人樓宇供應量，如只參考過去十年平均的供應量，很可能是不夠的。以現時的普查數據，很難計算出這方面的需求量，政府統計處或需更多關於擁有私人樓宇的年齡以及收入的分佈資料。
2012年2月22日星期三
解開迷團
迷團終於解開，難怪星島有那麼多獨家料，所為政府消息人士原來是誰？難怪老曾親疏有別？老曾和唐營代表什麼權力核心？不講不知，原來老曾跟重慶富商關係密切。以下兩則新聞會否暗含權力鬥爭玄機？香港是否已經成為內地權力核心和不同利益集團的戰場？各位看官，不要只懂看，估中除時有獎，獎品是未來十年投資利益！
太陽報：本報爆完馬交曾 再爆布吉權
曾蔭權臨卸任前趁機「歎到盡」的豪遊醜聞愈揭愈多。原來他在參加城中富商安排的三日兩夜澳門豪華遊之前一周，曾休假四天，期間接受重慶富商張松橋款待，聯同十多名商界知名人士登上超豪私人飛機，直飛泰國布吉，渾然忘卻他的特首身份，「曾商勾結」的嫌疑愈來愈大。東方報業集團記者向張松橋查詢是否曾以私人飛機載曾蔭權夫婦往泰國遊玩，張支吾以對，多次以「我唔明白」作回應，但無否認與曾氏聯袂出遊。
消息人士向本報指出，曾蔭權與妻子鮑笑薇早前聯同張松橋及十多名商界知名人士，乘坐張松橋價值逾三億元的私人飛機，前往泰國布吉遊玩，回港後未幾又再出席澳門超豪遊艇之旅。
曾蔭權：唔覺有問題
特首辦昨回覆查詢時承認，曾蔭權與妻子於本月九日下午至十二日離港休假，期間接受友人邀請乘坐其私人飛機往返泰國。不過，曾蔭權又再次聲稱今次泰國之旅並非完全免費，甚至不覺得有任何問題。
特首辦指一般情況下，當行政長官收到類似邀請，在沒有利益衝突的前提下，會考慮接受邀請，但會以市場價格支付相若行程的交通費用。行政長官已按照同一原則支付是次行程的交通費用予飛機機主，金額與購買商營機票相若。
張迴避澳門遊艇追問
記者昨日曾致電張松橋，查詢布吉「特首自由行」的私人飛機是否由他提供；同時，由於三艘接載曾蔭權豪遊澳門的遊艇其中一艘名稱為「Cross Harbour」，正與張松橋任主席的港通控股有限公司英文名稱相同，本報亦一併查問他是否該遊艇的船東。
但張松橋一直支吾以對，不斷以「我唔明白」回應，在記者幾經追問下，他才表示「我了解清楚再覆你」。之後記者到港通控股在灣仔君悅酒店舉辦的新春晚宴場地，希望訪問張松橋，甫準備進入宴會廳，即被酒店保安人員截停追問「你係唔係《東方日報》記者」？保安人員並表明，主人家已事先交代，昨日的場合不邀請記者，並要求記者離開。其後記者再向其他職員了解，對方指張松橋有出席晚宴。
位於泰國南部安達曼海的布吉，是國際著名的旅遊勝地，有眾多水清沙幼的海灘，以及多個離島可供遊客潛水，城區則有富歐陸特色的建築物，全年平均氣溫約攝氏三十一度。
經濟日報：薄熙來傳請辭 重慶官方否認
民運中心消息來源 疑似網傳「政治局文件」
總部設在香港的中國人權民運信息中心稱，重慶市委書記薄熙來因王立軍事件已向中央請辭。重慶市委宣傳部指消息虛假。中國外交部昨天回應稱「不掌握情況」。
分析指有關消息源頭疑似內地網上流傳的一份所謂中央政治局常委會文件。
本月初被視為重慶市委書記薄熙來親信和「打黑」幹將，重慶副市長王立軍，傳出因闖入成都美領館尋求政治庇護，被中紀委調查。事件迄今仍撲朔迷離，薄熙來仕途是否受到影響備受外界關注。
央視播政治局場合 薄出席
人權民運信息中心昨引述消息人士稱，薄熙來前日出席中共中央政治局會議，就王立軍事件請辭，但辭職是否獲得批准，要待下一次政治局會議。中心還引述另一名消息人士說，薄熙來會調任全國人大一個工作委員會的主任，並可能由湖南省委書記周強，接任重慶市委書記職務。
中央電視台「新聞聯播」昨日在頭條報道了此次中央政治局場合，播放的視頻顯示身為中央政治局委員的薄熙來確有出席，而中央政治局9位常委中，只有國家副主席習近平因外訪缺席，其他人均有出席。有評論人士指，在習近平出國訪問的情況下，召開政治局會議是異常做法。
重慶市委宣傳部發言人昨日否認薄熙來請辭的消息，表示消息虛假，是針對薄熙來的謠言炒作，薄熙來昨日仍在上班。重慶市政府新聞辦發言人亦表示，沒有收到薄熙來辭職的消息。
太陽報：本報爆完馬交曾 再爆布吉權
曾蔭權臨卸任前趁機「歎到盡」的豪遊醜聞愈揭愈多。原來他在參加城中富商安排的三日兩夜澳門豪華遊之前一周，曾休假四天，期間接受重慶富商張松橋款待，聯同十多名商界知名人士登上超豪私人飛機，直飛泰國布吉，渾然忘卻他的特首身份，「曾商勾結」的嫌疑愈來愈大。東方報業集團記者向張松橋查詢是否曾以私人飛機載曾蔭權夫婦往泰國遊玩，張支吾以對，多次以「我唔明白」作回應，但無否認與曾氏聯袂出遊。
消息人士向本報指出，曾蔭權與妻子鮑笑薇早前聯同張松橋及十多名商界知名人士，乘坐張松橋價值逾三億元的私人飛機，前往泰國布吉遊玩，回港後未幾又再出席澳門超豪遊艇之旅。
曾蔭權：唔覺有問題
特首辦昨回覆查詢時承認，曾蔭權與妻子於本月九日下午至十二日離港休假，期間接受友人邀請乘坐其私人飛機往返泰國。不過，曾蔭權又再次聲稱今次泰國之旅並非完全免費，甚至不覺得有任何問題。
特首辦指一般情況下，當行政長官收到類似邀請，在沒有利益衝突的前提下，會考慮接受邀請，但會以市場價格支付相若行程的交通費用。行政長官已按照同一原則支付是次行程的交通費用予飛機機主，金額與購買商營機票相若。
張迴避澳門遊艇追問
記者昨日曾致電張松橋，查詢布吉「特首自由行」的私人飛機是否由他提供；同時，由於三艘接載曾蔭權豪遊澳門的遊艇其中一艘名稱為「Cross Harbour」，正與張松橋任主席的港通控股有限公司英文名稱相同，本報亦一併查問他是否該遊艇的船東。
但張松橋一直支吾以對，不斷以「我唔明白」回應，在記者幾經追問下，他才表示「我了解清楚再覆你」。之後記者到港通控股在灣仔君悅酒店舉辦的新春晚宴場地，希望訪問張松橋，甫準備進入宴會廳，即被酒店保安人員截停追問「你係唔係《東方日報》記者」？保安人員並表明，主人家已事先交代，昨日的場合不邀請記者，並要求記者離開。其後記者再向其他職員了解，對方指張松橋有出席晚宴。
位於泰國南部安達曼海的布吉，是國際著名的旅遊勝地，有眾多水清沙幼的海灘，以及多個離島可供遊客潛水，城區則有富歐陸特色的建築物，全年平均氣溫約攝氏三十一度。
經濟日報：薄熙來傳請辭 重慶官方否認
民運中心消息來源 疑似網傳「政治局文件」
總部設在香港的中國人權民運信息中心稱，重慶市委書記薄熙來因王立軍事件已向中央請辭。重慶市委宣傳部指消息虛假。中國外交部昨天回應稱「不掌握情況」。
分析指有關消息源頭疑似內地網上流傳的一份所謂中央政治局常委會文件。
本月初被視為重慶市委書記薄熙來親信和「打黑」幹將，重慶副市長王立軍，傳出因闖入成都美領館尋求政治庇護，被中紀委調查。事件迄今仍撲朔迷離，薄熙來仕途是否受到影響備受外界關注。
央視播政治局場合 薄出席
人權民運信息中心昨引述消息人士稱，薄熙來前日出席中共中央政治局會議，就王立軍事件請辭，但辭職是否獲得批准，要待下一次政治局會議。中心還引述另一名消息人士說，薄熙來會調任全國人大一個工作委員會的主任，並可能由湖南省委書記周強，接任重慶市委書記職務。
中央電視台「新聞聯播」昨日在頭條報道了此次中央政治局場合，播放的視頻顯示身為中央政治局委員的薄熙來確有出席，而中央政治局9位常委中，只有國家副主席習近平因外訪缺席，其他人均有出席。有評論人士指，在習近平出國訪問的情況下，召開政治局會議是異常做法。
重慶市委宣傳部發言人昨日否認薄熙來請辭的消息，表示消息虛假，是針對薄熙來的謠言炒作，薄熙來昨日仍在上班。重慶市政府新聞辦發言人亦表示，沒有收到薄熙來辭職的消息。
2012年2月21日星期二
炒樓致富真的往事只能回味？
黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富，往事只能回味！很多人認為他作為基金佬，當然賣花贊花香，說股票好賺過樓，想你們都去買股票！但筆者看法也一樣，是否股票較好賺，那因人而異，黃國英當然是，筆者從槓桿角度看，今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」！
常聽老爸說：「幾十年前買樓很容易，只需幾十萬，首期只是幾千蚊.....」，太遠的不說了，筆者年紀太小，記憶模糊，不過由八十年代至九七年前，買樓的確曾經令很多香港人大賺，什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外，最主要原因是槓桿大。
八十年代至九十年代，買樓只需一成首期，樓價升多跌小，每年遞升10至30%，96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓，槓桿比率可以是100%，投入資金小，樓價只需升約10%，業主便開始有利潤，回本時間短，自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。
98年至2003年，亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二)，升幅約10至26%，雖說樓價指數直迫97年，即使2010年按揭利息低至一厘，樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期，雖然有按揭証券公司擔保，但買家還是要付保費，槓桿比率明顯較九七年低。
表二:
樓市於2011年下半年開始緩慢下跌，累積跌幅約5%，近日見樓市回暖，一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%，問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春？還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢？筆者認為2010年8月以後，金管局多次收緊按揭成數，槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業，槓桿比率為七成，1200萬以上物業，槓桿比率五成，樓價於800萬至1200萬，槓桿比率得六成，投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業，槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金，資金成本高昂，再加上額外印花稅迫你持貨兩年，亦難以像97年前般貨如輪轉，買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪，必須有大成交配合，槓桿比率那麼低，如何製造大成交？
常聽老爸說：「幾十年前買樓很容易，只需幾十萬，首期只是幾千蚊.....」，太遠的不說了，筆者年紀太小，記憶模糊，不過由八十年代至九七年前，買樓的確曾經令很多香港人大賺，什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外，最主要原因是槓桿大。
八十年代至九十年代，買樓只需一成首期，樓價升多跌小，每年遞升10至30%，96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓，槓桿比率可以是100%，投入資金小，樓價只需升約10%，業主便開始有利潤，回本時間短，自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。
表一:
98年至2003年，亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二)，升幅約10至26%，雖說樓價指數直迫97年，即使2010年按揭利息低至一厘，樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期，雖然有按揭証券公司擔保，但買家還是要付保費，槓桿比率明顯較九七年低。
表二:
樓市於2011年下半年開始緩慢下跌，累積跌幅約5%，近日見樓市回暖，一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%，問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春？還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢？筆者認為2010年8月以後，金管局多次收緊按揭成數，槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業，槓桿比率為七成，1200萬以上物業，槓桿比率五成，樓價於800萬至1200萬，槓桿比率得六成，投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業，槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金，資金成本高昂，再加上額外印花稅迫你持貨兩年，亦難以像97年前般貨如輪轉，買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪，必須有大成交配合，槓桿比率那麼低，如何製造大成交？
2012年2月17日星期五
怎樣計？
上次在「如何解讀痛苦指數」一文，有讀者回應時貼出另一博文，該博文指出現時樓價較97年便宜得多，原因是現時供樓利息很低，即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘，供樓利息還是很低，作者用了以下例子，筆者重貼:
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...
首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年Dozy 出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。
筆者認為現時每月供款的確比97年便宜，無可厚非，今時的按揭利率只是2.5%，的確大大低於97年的12厘息。
不過，謹記計好你的供樓負擔比率，因為H和P不會停留30年不變，至於H和P幾時升？美國聯儲局伯南克說「美國低利率會維持至2014年底」，很多人解讀為「香港低利率也會維持至2014年底」，因為港元、美元掛鉤，港息要跟美息。
筆者在「2012年樓市預測」已指出，伯南克隨後還有一個通脹目標2%！不要只看其一、不看其二，幾時加息，筆者沒有水晶球，但質疑低利率政策能否待至2014年底，遲些再出文討論。最好不要亂搏，還是謹慎計算供樓負擔比率。
以上例子$200 萬單位，借 70%（$140 萬），30年供款期為例...
2010 年，1厘：月供 $4,502，月入 $15,000， 供樓負擔比率=30%。
2012 年，2.5厘: 月供 $5,531，月入 $15,000， 供樓負擔比率=37%。
加息至3.5厘: 月供 $6,286，月入 $15,000， 供樓負擔比率=42%。
加息至4.5厘: 月供 $7,094，月入 $15,000， 供樓負擔比率=47%。
加息至5厘: 月供 $7,515，月入 $15,000， 供樓負擔比率=50%。
如果加息至97年的12厘：月供 $14,401，月入 $15,000， 供樓負擔比率=96%。
供樓利息會否加至5厘？12厘？30年的變化誰會知道？你問我未來兩年利息會否升至12厘也無法肯定地答你，這就是風險之所在！所以筆者便會有以下的結論：
"97年以12厘高息上車，然後息口下降，現在是低息上車，然後息口上升，97年上車等同你揹着一個大包袱上車，然後包袱重量下降，現在是揹細包袱上車，包袱重量上升，最重要是利息上升的幅度是無法預知！"
事實上，預期按揭利息30年都不變，是非常之不切實際！但利息也不可能長期逗留在12厘，利息30年間必定有上有落，若要計算連同利息的總樓價，應該以平均利率水平，通常是5厘，所以筆者在以上例子，特別加入5厘來計算供樓負擔比率。以$200萬樓價作為例子，用平均利率5厘計算，30年供樓利息是$1,305,580，總樓價應該是$3,305,581。
當然，當樓價上升，真的很少人會呆供幾十年，但也要注要現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅，連同買賣手續費和利息成本，業主半年內賣樓，樓價起碼要上升22%，在六至十二個月內賣樓，樓價起碼要上升18.25%、二十四個月後賣樓，樓價起碼要上升10.5%，業主才會有利潤。總之，SSD迫你持貨兩年，樓市要在兩年內要有起碼的升幅，業主才會賣樓，但這兩年利息的變化會是怎麼樣？你又會否在息口上升期間被拋下車？關鍵其實就是供樓實力有幾多，倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平，利息加至平均水平5%已經末頂，肯定被拋下車！
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...
首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年Dozy 出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。
筆者認為現時每月供款的確比97年便宜，無可厚非，今時的按揭利率只是2.5%，的確大大低於97年的12厘息。
不過，謹記計好你的供樓負擔比率，因為H和P不會停留30年不變，至於H和P幾時升？美國聯儲局伯南克說「美國低利率會維持至2014年底」，很多人解讀為「香港低利率也會維持至2014年底」，因為港元、美元掛鉤，港息要跟美息。
筆者在「2012年樓市預測」已指出，伯南克隨後還有一個通脹目標2%！不要只看其一、不看其二，幾時加息，筆者沒有水晶球，但質疑低利率政策能否待至2014年底，遲些再出文討論。最好不要亂搏，還是謹慎計算供樓負擔比率。
以上例子$200 萬單位，借 70%（$140 萬），30年供款期為例...
2010 年，1厘：月供 $4,502，月入 $15,000， 供樓負擔比率=30%。
2012 年，2.5厘: 月供 $5,531，月入 $15,000， 供樓負擔比率=37%。
加息至3.5厘: 月供 $6,286，月入 $15,000， 供樓負擔比率=42%。
加息至4.5厘: 月供 $7,094，月入 $15,000， 供樓負擔比率=47%。
加息至5厘: 月供 $7,515，月入 $15,000， 供樓負擔比率=50%。
如果加息至97年的12厘：月供 $14,401，月入 $15,000， 供樓負擔比率=96%。
供樓利息會否加至5厘？12厘？30年的變化誰會知道？你問我未來兩年利息會否升至12厘也無法肯定地答你，這就是風險之所在！所以筆者便會有以下的結論：
"97年以12厘高息上車，然後息口下降，現在是低息上車，然後息口上升，97年上車等同你揹着一個大包袱上車，然後包袱重量下降，現在是揹細包袱上車，包袱重量上升，最重要是利息上升的幅度是無法預知！"
事實上，預期按揭利息30年都不變，是非常之不切實際！但利息也不可能長期逗留在12厘，利息30年間必定有上有落，若要計算連同利息的總樓價，應該以平均利率水平，通常是5厘，所以筆者在以上例子，特別加入5厘來計算供樓負擔比率。以$200萬樓價作為例子，用平均利率5厘計算，30年供樓利息是$1,305,580，總樓價應該是$3,305,581。
當然，當樓價上升，真的很少人會呆供幾十年，但也要注要現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅，連同買賣手續費和利息成本，業主半年內賣樓，樓價起碼要上升22%，在六至十二個月內賣樓，樓價起碼要上升18.25%、二十四個月後賣樓，樓價起碼要上升10.5%，業主才會有利潤。總之，SSD迫你持貨兩年，樓市要在兩年內要有起碼的升幅，業主才會賣樓，但這兩年利息的變化會是怎麼樣？你又會否在息口上升期間被拋下車？關鍵其實就是供樓實力有幾多，倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平，利息加至平均水平5%已經末頂，肯定被拋下車！
2012年2月15日星期三
暴风雨前夕
恆生指數一個月升近五千點，很多人轉為樂觀起來，然而值得注意的是近日股市成交額又再下降至約600億，波幅很細，成個市極為納悶，什有高位派貨之味兒。我們的主意力一直過於集中在特首侯選人的黑材料、希債、歐洲主權評級被下調等等，但香港媒體對伊朗局勢的報導非常簡短什至欠奉，而這裡的政治局勢正危在旦夕，好好了解，否则除時唔聲唔聲嚇你一驚！
自伊朗核武專家在去年接連被以色列持工暗殺，伊朗局勢的最新發展：
一些商船可能收到風？
Bloomberg: Sanctions on Iran are tightening after Overseas Shipholding Group Inc., Frontline Ltd. and owners controlling more than 100 supertankers said they would stop loading cargoes from the Organization of Petroleum Exporting Countries’ second-largest producer.
OSG, based in New York, said Feb. 10 that the pool of 45 supertankers from seven owners in which its carriers trade will no longer go to Iran. Four OSG-owned ships, managed by Tankers International LLC, called at the country’s biggest crude-export terminal in the past year, ship-tracking data compiled by Bloomberg show. Nova Tankers A/S and Frontline, with a combined 93 vessels, said Feb. 9 and 11 they wouldn’t ship Iranian crude.
禁運自1月23日開始，現在才停止油船駛往伊朗範圍？
對全球經濟影響:
自伊朗核武專家在去年接連被以色列持工暗殺，伊朗局勢的最新發展：
- 美國44隻軍艦包圍依朗顯示美國準備攻打伊朗
- 2月2日華盛頓郵報指美國國防部秘者長帕內塔在接受其訪問時透露，以色列「有很大可能」在今年4至6月襲擊伊朗核設施，因為以方認定伊朗其時已進入着手製造核彈的關鍵階段
- 2月4日伊朗革命衞隊進行軍事演習，試射多枚遠程導彈。國營電視台同時報道伊朗已大規模生產其獨立研發的扎法爾反艦巡航導彈；根據最高精神領袖哈梅內伊一名戰略專家指出，逾六成以國人口集中在特拉維夫、耶路撒冷和海法，只要發射導彈便可輕易殺死所有人，更可用不同種類的導彈攻擊以色列的核設施及基建，九分鐘內一舉殲滅以色列
- 最令筆者擔心的消息是在2月11日依朗總統艾哈邁迪內賈德揚言會在慶祝依斯蘭革命33周年紀念日宣佈依朗核武有重大發展
看似是暗戰，但近幾日以色列駐外國領使館接連有汽車炸彈案，顯示兩國戰爭如箭在弦：
- 2月13日以色列駐印度大使館1輛汽車在新德里市中心爆炸，成為一團火球，1名駐新德里女外交官身受重傷
- 同日喬治亞警方則在首都特比利西（Tbilisi）拆除安裝在1輛大使館汽車上的1枚炸彈。
- 今日泰國曼谷亦有炸彈爆炸案
一些商船可能收到風？
Bloomberg: Sanctions on Iran are tightening after Overseas Shipholding Group Inc., Frontline Ltd. and owners controlling more than 100 supertankers said they would stop loading cargoes from the Organization of Petroleum Exporting Countries’ second-largest producer.
OSG, based in New York, said Feb. 10 that the pool of 45 supertankers from seven owners in which its carriers trade will no longer go to Iran. Four OSG-owned ships, managed by Tankers International LLC, called at the country’s biggest crude-export terminal in the past year, ship-tracking data compiled by Bloomberg show. Nova Tankers A/S and Frontline, with a combined 93 vessels, said Feb. 9 and 11 they wouldn’t ship Iranian crude.
禁運自1月23日開始，現在才停止油船駛往伊朗範圍？
對全球經濟影響:
2012年2月9日星期四
如何解讀置業痛苦指數？
經濟日報唐榮每周一在其樓論專欄貼出每週的置業痛苦指數，本周一的置業痛苦指數圖：
置業痛苦指數其實即是房價收入比，很多人批評這個指數沒意思，置業是愉快經驗，為何說成痛苦經歷？痛苦指數好、快樂指數也好，名稱不重要，最重要是這是一項當地人負担樓價的指標，也是地產泡沬指標之一。根據唐榮的置業痛苦指數，2012年截至1月26日止，一手樓的房價是每月家庭住户入息中位數28,800港元全年收入的31.5倍，二手樓的房價是家庭住户中位數收入的13.2倍！泡沬有多大？
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8至5.5，而發展中國家合理的房價收入比則在3至6，香港的房價收入比明顯高得多。2007年7月美國房產泡沫爆破時，房價收入比最高的3個城市: 加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥的房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。泡沬爆破後，加州房價下跌得最嚴重。根據大前研一，日本在泡沫時期房價是年收入的15倍，15倍之後泡沫就破裂了！
或者只談數字並沒多大意義，換個角度看，這堆數字代表什麼？唐榮解讀為以每月家庭住户入息中位數28,800港元，閣下不吃不喝，需要31.5年才能抵消一個一手樓的樓價，如果購買二手樓便需要13.2年不吃不喝來抵消。而美國在2007年7月房產泡沫爆破時，加州洛杉磯人便要10年不吃不喝來抵消樓價，日本人在其泡沫時期便要15年。
當然，為置業而不吃不喝太誇張了，筆者認為一個普通人要以一半薪酬用來吃喝玩樂，否則生存單為買樓便沒生存意義，亦即吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價的話，其實需要多一倍時間，即是說香港人需要63年來抵消一個一手樓的樓價和26.4年來抵消一個二手樓的樓價。美國加州洛杉磯人在泡沬時期便要20年來抵消樓價，日本人需要30年。
從這個角度看，置業痛苦指數又真的幾痛苦，人生有幾多個26.4年？一個大学生畢業大概約22歲出來社會工作，問他人生有幾多個63年？
這不算誇張了，如果以2011年2月7日一手樓置業痛苦指數達至高峰47.6，當時的一手樓平均樓價為1,508萬港元，以每月家庭住户入息中位數28,800港元，薪酬一半便需要95.2年來抵消一手樓的樓價，即使你22歲大學畢業立即買樓，你能否有117.2歲？
當然有人會說用薪酬$28,800買1,508萬元的一手樓，發夢吧！其實以一個家庭住户每月收入100,000港元，不吃不喝需要12.6年來抵消高蜂期的一手樓樓價，吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價便要25.2年，再講，香港有幾多人擁有家庭住户月入100,000港元，一百萬元年薪？如果你只是一名打工仔，在香港買一個一手樓自住，說窮一生精力並不為過！
雖說2011年6月後樓價有所下調，不說不知，原來二手樓價靜悄悄的升了上來，當一手樓的置業痛苦指數在2011年2月7日攀上高蜂的47.6，平均樓價達1,508萬元，下跌至現在1,087萬元，二手樓的置業痛苦指數從12.1升至現在13.2，平均樓價從371萬元升至現在457萬元，現時溢價只約500萬元，是否代表二手樓價巳經太高？即使你是結婚生仔的剛性需求，亦要小心！
置業痛苦指數其實即是房價收入比，很多人批評這個指數沒意思，置業是愉快經驗，為何說成痛苦經歷？痛苦指數好、快樂指數也好，名稱不重要，最重要是這是一項當地人負担樓價的指標，也是地產泡沬指標之一。根據唐榮的置業痛苦指數，2012年截至1月26日止，一手樓的房價是每月家庭住户入息中位數28,800港元全年收入的31.5倍，二手樓的房價是家庭住户中位數收入的13.2倍！泡沬有多大？
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8至5.5，而發展中國家合理的房價收入比則在3至6，香港的房價收入比明顯高得多。2007年7月美國房產泡沫爆破時，房價收入比最高的3個城市: 加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥的房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。泡沬爆破後，加州房價下跌得最嚴重。根據大前研一，日本在泡沫時期房價是年收入的15倍，15倍之後泡沫就破裂了！
或者只談數字並沒多大意義，換個角度看，這堆數字代表什麼？唐榮解讀為以每月家庭住户入息中位數28,800港元，閣下不吃不喝，需要31.5年才能抵消一個一手樓的樓價，如果購買二手樓便需要13.2年不吃不喝來抵消。而美國在2007年7月房產泡沫爆破時，加州洛杉磯人便要10年不吃不喝來抵消樓價，日本人在其泡沫時期便要15年。
當然，為置業而不吃不喝太誇張了，筆者認為一個普通人要以一半薪酬用來吃喝玩樂，否則生存單為買樓便沒生存意義，亦即吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價的話，其實需要多一倍時間，即是說香港人需要63年來抵消一個一手樓的樓價和26.4年來抵消一個二手樓的樓價。美國加州洛杉磯人在泡沬時期便要20年來抵消樓價，日本人需要30年。
從這個角度看，置業痛苦指數又真的幾痛苦，人生有幾多個26.4年？一個大学生畢業大概約22歲出來社會工作，問他人生有幾多個63年？
這不算誇張了，如果以2011年2月7日一手樓置業痛苦指數達至高峰47.6，當時的一手樓平均樓價為1,508萬港元，以每月家庭住户入息中位數28,800港元，薪酬一半便需要95.2年來抵消一手樓的樓價，即使你22歲大學畢業立即買樓，你能否有117.2歲？
當然有人會說用薪酬$28,800買1,508萬元的一手樓，發夢吧！其實以一個家庭住户每月收入100,000港元，不吃不喝需要12.6年來抵消高蜂期的一手樓樓價，吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價便要25.2年，再講，香港有幾多人擁有家庭住户月入100,000港元，一百萬元年薪？如果你只是一名打工仔，在香港買一個一手樓自住，說窮一生精力並不為過！
雖說2011年6月後樓價有所下調，不說不知，原來二手樓價靜悄悄的升了上來，當一手樓的置業痛苦指數在2011年2月7日攀上高蜂的47.6，平均樓價達1,508萬元，下跌至現在1,087萬元，二手樓的置業痛苦指數從12.1升至現在13.2，平均樓價從371萬元升至現在457萬元，現時溢價只約500萬元，是否代表二手樓價巳經太高？即使你是結婚生仔的剛性需求，亦要小心！
2012年2月7日星期二
歐債危機有幾差？還看德國DAX和法國CAC
天天都唱歐債危機除時爆煲，隔天就有消息指希臘快要賴債違約，跟着是.......唉！聽到厭了！不如看看德國DAX和法國CAC指數:
綠色線: 法國CAC
橙色線: 德國DAX
走勢跟美股一樣拾級而上:
橙色線: 德國DAX
走勢跟美股一樣拾級而上:
歐洲危機有幾差？從股市走勢看，是否可以樂觀些？
2012年2月4日星期六
比較iPhone與Samsung智能手機的商業模式
今天fb有朋友提到iPhone，iPad的Apps是無本生利，一直都想討論iPhone 與Samsung智能手機的商業模式(Business Model) 之分別。
根據Samsung去年第四季盈利報告，營業盈利按年飈升76%，主要受手機為核心的電訊業務刺激，智能手機業務銷售量急增30%，賣出的智能手機為3,650萬部，相關盈利約182億港元，而蘋果在第四季售出的iPhone 3,700萬部，只較Samsung售出多50萬部，但iPhone盈利高達173億美元(即約1,349億港元) 。Samsung的智能手機銷售大幅上升，但營業毛利率卻從第三季16.9%下降至第四季14.8%。而iPhone的營業毛利率卻達37.4%。可見Samsung賣智能手機是靠薄利多銷。
筆者强調iPhone銷售量只較Samsung智能手機多50萬部，盈利卻是Samsung賣智能手機的10倍，何解？就是因為iPhone的營業毛利率大幅高於Samsung的智能手機。
為何Samsung智能手機銷售量上升但毛利率卻下降？那是因為Samsung智能手機的商業模式依靠薄利多銷出現了問題。
蘋果公司每賣出一部iPhone，賣的不只是一部智能手機，跟隨手機售出的是一個Apps的銷售平台，Apps的種類多而且售價只是數美元，但Apps軟件受蘋果監控，確保Apps是運行正常和不是傳播病毒的Apps，用家的手機受到保障，而蘋果公司也會跟Apps開發商分享盈利，開發商亦樂於開發新Apps，這就是為何iPhone、iPad的Apps需要收錢的原因。
然而Samsung智能手機用的是Android作業，Apps是免費，即使Apps收費也不是Samsung賺，結果Samsung賣的就只是一部手機，要賺錢便要靠銷量，因此便要經常轉款式轉型號，期望你追潮流。在競爭激烈下，便要減價壓毛利率以求薄利多銷！這種商業模式對Samsung而言尚算可以，因為Samsung自家生產硬件如底版、儲存芯件，毛利薄弱還可依賴壓低生產成本來支持。但對於黑莓或其他品牌的智能手機而言，單靠賣智能手機的商業模式其實是無利可圖。
另外，早前看信報的王廸詩專欄(對！我也是王廸詩的粉絲，喜歡她很風趣！)說到對黑莓感到欷歔，我很贊同，黑莓的商業模式是利用密封的Server來包起公司客，我的金融界朋友的公司一人送一部黑莓手機，結果是除時要回覆公司和客的email，工作量大增！iPhone初時未有對黑莓造成很大的威脅，但當發展至iCloud，黑莓的商業模式巳變得不中用，因為手機用户都可直接在iCloud取得並更改文件，而iCloud的發展方向也是必然，Google Doc也是朝這個方向發展，免除了USB手指帶來帶去，亦不用担心遺失了。
由於今時今日你的手機的用途已不單是一部手機、或用來打機和看老番劇集的Gadget，所以筆者一直强調不要jailbreak你的iPhone，若download了不知名的Apps便會令你的iPhone容易被人hack。
後記: 好多人仍然唔明Apple的Apps 點解要收錢？都話Apple賺錢唔單止係靠賣iPhone 咯！佢賣埋嘅係報紙檔俾人賣報紙、雜誌，書呀！咁佢又邊會想人jailbreak部機呢？仲有呀，jailbreak咗部機，你部機的保養會失效，jail 唔 jailbreak 你自己諗！
根據Samsung去年第四季盈利報告，營業盈利按年飈升76%，主要受手機為核心的電訊業務刺激，智能手機業務銷售量急增30%，賣出的智能手機為3,650萬部，相關盈利約182億港元，而蘋果在第四季售出的iPhone 3,700萬部，只較Samsung售出多50萬部，但iPhone盈利高達173億美元(即約1,349億港元) 。Samsung的智能手機銷售大幅上升，但營業毛利率卻從第三季16.9%下降至第四季14.8%。而iPhone的營業毛利率卻達37.4%。可見Samsung賣智能手機是靠薄利多銷。
筆者强調iPhone銷售量只較Samsung智能手機多50萬部，盈利卻是Samsung賣智能手機的10倍，何解？就是因為iPhone的營業毛利率大幅高於Samsung的智能手機。
為何Samsung智能手機銷售量上升但毛利率卻下降？那是因為Samsung智能手機的商業模式依靠薄利多銷出現了問題。
蘋果公司每賣出一部iPhone，賣的不只是一部智能手機，跟隨手機售出的是一個Apps的銷售平台，Apps的種類多而且售價只是數美元，但Apps軟件受蘋果監控，確保Apps是運行正常和不是傳播病毒的Apps，用家的手機受到保障，而蘋果公司也會跟Apps開發商分享盈利，開發商亦樂於開發新Apps，這就是為何iPhone、iPad的Apps需要收錢的原因。
然而Samsung智能手機用的是Android作業，Apps是免費，即使Apps收費也不是Samsung賺，結果Samsung賣的就只是一部手機，要賺錢便要靠銷量，因此便要經常轉款式轉型號，期望你追潮流。在競爭激烈下，便要減價壓毛利率以求薄利多銷！這種商業模式對Samsung而言尚算可以，因為Samsung自家生產硬件如底版、儲存芯件，毛利薄弱還可依賴壓低生產成本來支持。但對於黑莓或其他品牌的智能手機而言，單靠賣智能手機的商業模式其實是無利可圖。
另外，早前看信報的王廸詩專欄(對！我也是王廸詩的粉絲，喜歡她很風趣！)說到對黑莓感到欷歔，我很贊同，黑莓的商業模式是利用密封的Server來包起公司客，我的金融界朋友的公司一人送一部黑莓手機，結果是除時要回覆公司和客的email，工作量大增！iPhone初時未有對黑莓造成很大的威脅，但當發展至iCloud，黑莓的商業模式巳變得不中用，因為手機用户都可直接在iCloud取得並更改文件，而iCloud的發展方向也是必然，Google Doc也是朝這個方向發展，免除了USB手指帶來帶去，亦不用担心遺失了。
由於今時今日你的手機的用途已不單是一部手機、或用來打機和看老番劇集的Gadget，所以筆者一直强調不要jailbreak你的iPhone，若download了不知名的Apps便會令你的iPhone容易被人hack。
後記: 好多人仍然唔明Apple的Apps 點解要收錢？都話Apple賺錢唔單止係靠賣iPhone 咯！佢賣埋嘅係報紙檔俾人賣報紙、雜誌，書呀！咁佢又邊會想人jailbreak部機呢？仲有呀，jailbreak咗部機，你部機的保養會失效，jail 唔 jailbreak 你自己諗！
2012年2月2日星期四
製造財政驚喜
今天傳媒鋪天蓋地都是關於2012/13財政預算案，大部份焦點都落在退稅、稅務寬減、什麼舒困措施，很多評論說沒驚喜，我都認為沒驚喜，最大驚喜應該是財政盈餘又大幅上升！繼2010/11年從252億赤字預算颷升至實際錄得712億港元盈餘，偏差高達382.5%，今年偏差再創新高！2011/12年預算盈餘從39億大幅上升至667億港元盈餘，偏差更高達1610%！經果2011年財政儲備高達6,621億港元，夠下屆特區政府用23個月！
財爺解釋大幅「甩鈎」原因是無法估計賣地收入大幅上升，筆者認為不止這樣，各位家庭主婦，請跟曾財爺學嘢！照章辦事，你的丈夫必定大驚喜！
表一:
從過往紀錄看(看表一) ，預測的總跟實際的有偏差，正常不過，因為我們都沒有水晶球，筆者沒有98/99年老董剛上任做行政長官時的財政預算案的數據，網上也看不到，就以1999/00至2004/05年作為老董年代的分野。老董年代預測跟實際的誤差不算嚴重，最大的誤差年份是2001/02年，預算赤字從452億港元赤字擴大至700億，赤字颷升371%，主要原因是2001年美國911事故，經濟從2000年上升10.8%大幅下跌致升0.1%，事實上老董在任多年都錄得財政赤字，是否不懂管錢？筆者認為主要是當時失業率高與賣地收入下跌令經營收入內的稅收和非經營收入內的土地收入下跌有關，大概是八萬五房屋政策所累吧，但筆者看不到使大了的証據，每年的政府開支還是規限在本地生產總值的20%之內。然而，連年赤字之後，2004/05年開始發行政府債券，開拓了本地債券市場的發展。人人不忘八萬五，這項重大發展又有幾多人提？
好了，遠的不看，看最近兩年為何預測和實際大幅「甩鈎」來窺看財爺的管錢驚喜節學！看表二，2010年的預測經營收入為2,476億元，結果收入為3,014億，收入被低估21.7%，同時間經營開支高估4.2%，驚喜從38億赤字預算大幅變成實際錄得經營盈餘606億！這項驚喜還是不夠的，非經營收入大幅被低估65.8%，非經營開支高估4.7%，預測非經營赤字214億變成錄得106億盈餘！財爺說得對的！賣地收入大幅上升，這從非經營收入內的基本工程儲備基金從預測的342億轉為實際收入620億元可看出來，賣地收入被低估81.7%！
表二:
轎唔怕舊，看表三2011年再變出驚喜，經營收入被低估11.4%，今次經營開支算得準，僅高估0.06%，非經營收入被低估32.2%，非經營開支被高估6.2%，其中賣地收入上升令基本工程儲備基金高出預測33.5%！
表三:
賣地收入難估並不奇怪，因為很靠投地的人肯出什麼價，很被動！奇就奇在經營收入經常被低估，經營收入即是經常性收入，內裏都是各種稅收，經濟好壞與之有關，但看財爺的經濟預測能力又不差，2009年預測2010年實質本地生產總值增長為4.5%，現實是本地生產總值增長6.8%，誤差不太大，是物價上升影响數值的估算？又不是，2009年預測2010年綜合消費物價指數按年升2.3%，實際數據是升2.4%，好準啊！再看2010年預測2011年實質本地生產總值增長為4至5%，通脹升4.5%，現實是2011年經濟增長5%，通脹升5.3%，誤差分別是0%和0.8%，都是好準啊！那為何稅收咁難估？
再給你開眼界，2010年實際錄得龐大財政盈餘712億元，2010年估計2011年經濟增長4-5%都沒有大誤差，而且不是估計經濟大幅倒退，卻竟然預測2011年財政盈餘只得39億，結果真正盈餘是667億，令你驚喜到暈！服未！
財爺解釋大幅「甩鈎」原因是無法估計賣地收入大幅上升，筆者認為不止這樣，各位家庭主婦，請跟曾財爺學嘢！照章辦事，你的丈夫必定大驚喜！
表一:
從過往紀錄看(看表一) ，預測的總跟實際的有偏差，正常不過，因為我們都沒有水晶球，筆者沒有98/99年老董剛上任做行政長官時的財政預算案的數據，網上也看不到，就以1999/00至2004/05年作為老董年代的分野。老董年代預測跟實際的誤差不算嚴重，最大的誤差年份是2001/02年，預算赤字從452億港元赤字擴大至700億，赤字颷升371%，主要原因是2001年美國911事故，經濟從2000年上升10.8%大幅下跌致升0.1%，事實上老董在任多年都錄得財政赤字，是否不懂管錢？筆者認為主要是當時失業率高與賣地收入下跌令經營收入內的稅收和非經營收入內的土地收入下跌有關，大概是八萬五房屋政策所累吧，但筆者看不到使大了的証據，每年的政府開支還是規限在本地生產總值的20%之內。然而，連年赤字之後，2004/05年開始發行政府債券，開拓了本地債券市場的發展。人人不忘八萬五，這項重大發展又有幾多人提？
好了，遠的不看，看最近兩年為何預測和實際大幅「甩鈎」來窺看財爺的管錢驚喜節學！看表二，2010年的預測經營收入為2,476億元，結果收入為3,014億，收入被低估21.7%，同時間經營開支高估4.2%，驚喜從38億赤字預算大幅變成實際錄得經營盈餘606億！這項驚喜還是不夠的，非經營收入大幅被低估65.8%，非經營開支高估4.7%，預測非經營赤字214億變成錄得106億盈餘！財爺說得對的！賣地收入大幅上升，這從非經營收入內的基本工程儲備基金從預測的342億轉為實際收入620億元可看出來，賣地收入被低估81.7%！
表二:
轎唔怕舊，看表三2011年再變出驚喜，經營收入被低估11.4%，今次經營開支算得準，僅高估0.06%，非經營收入被低估32.2%，非經營開支被高估6.2%，其中賣地收入上升令基本工程儲備基金高出預測33.5%！
表三:
賣地收入難估並不奇怪，因為很靠投地的人肯出什麼價，很被動！奇就奇在經營收入經常被低估，經營收入即是經常性收入，內裏都是各種稅收，經濟好壞與之有關，但看財爺的經濟預測能力又不差，2009年預測2010年實質本地生產總值增長為4.5%，現實是本地生產總值增長6.8%，誤差不太大，是物價上升影响數值的估算？又不是，2009年預測2010年綜合消費物價指數按年升2.3%，實際數據是升2.4%，好準啊！再看2010年預測2011年實質本地生產總值增長為4至5%，通脹升4.5%，現實是2011年經濟增長5%，通脹升5.3%，誤差分別是0%和0.8%，都是好準啊！那為何稅收咁難估？
再給你開眼界，2010年實際錄得龐大財政盈餘712億元，2010年估計2011年經濟增長4-5%都沒有大誤差，而且不是估計經濟大幅倒退，卻竟然預測2011年財政盈餘只得39億，結果真正盈餘是667億，令你驚喜到暈！服未！
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