樓價命運如同貴金屬和商品？

2009年4月至2010年美國兩次QE大量印鈔，美元下跌，導至貴金屬如黃金、白金、銀、等和商品價格出現泡沬，2011年6月第二次QE完結後，換上OT沽短債買長債，筆者說過OT是會令資金回流美國，並預期美元上升，自2011年下半年至今，美元上升趨勢果然形成，對上兩篇文章巳經指出，黃金、白金、銀、等貴金屬和商品均陸續呈現泡沫爆破的勢頭。

2009年4月至今，香港樓價同樣出現類似泡沬形態的急升，但泡沫爆破未有出現，而且近期還見勇往直前(見圖)，未來走勢如何？會否跟貴金屬和商品同等命運？

筆者認為在貨幣貶值情況下，物業屬於黃金、白金、等保值類別，當美元回復上升軌道，理論上物業資產價格走勢是會跟貴金屬相同命運。現時價升量跌乾升情況，絕對不是健康發展，相信價跌情況會稍後出現，只是時辰未到！何時到？筆者認為影響價格還有利率和供應量，在上次「土地供應也回歸97」便指出，過去六、七年，土地供應嚴重停滯，2011年才見恢復正常，當利率也回復正常，調整會否如同貴金屬和商品？新任特首梁振英可會如老董，又再中伏？筆者拭目以待！

泡沬怎麼樣來，便怎麼樣走！

隨著美元回復上升軌道，一些自2009年聯儲局印銀紙後導至游資四圍流竄而泡沫化的貴金屬和一些商品，紛紛出現泡沫爆破的勢頭，上次說過黃金，今次一次過看其他貴金屬和商品。


圖一:白銀價格2000至2012

圖二：白金價格1992至2012

圖三:銅價2000-2012

另外，。

圖四:咖啡豆價2000-2012



圖五:小麥價2000-2012



圖六:糖價2000-2012

再請大家重溫泡沬圖，以上六個圖，是否也很相似？

結論是「泡沬怎麼樣來，便怎麼樣走！」

黃金牛市終結時？

近日還有很多人說買黃金避險，筆者認為觀從美元和黃金走勢來看，黃金牛市可能已經過去了。美元和黃金走勢背道而馳，美元趨勢明顯走強，那麼，是否應是黃金牛市終結時？

圖一: 美匯指數2007 至 2012年3月26日

美元在2011年4月見底並拾級而上，值得注意的是今次的升勢有好的經濟數據支持，有可能是一個中期升浪。

圖二:倫敦金價2000年至2012年3月26日



由2005年開始的大升浪，似乎在2011年8月約在每兩1,833美元見頂，現時約在1,657美元水平。

結論是美元升勢已成，因應美元黃金兩者背道而馳，黃金的趨勢也不用多說吧！

商業用地未回歸97

連日來看唐英年沒有証據下，挾著傳媒大聲公，不斷用白色恐佈來恐嚇市民，簡值是疲勞轟炸，洗腦式輸入白色恐怖概念，最恐的是梁振英已經被他插旗插至五顏六色，先是紅、然後黑、現在又紅又白，乜都拿來插，但就是不見他推銷政綱，無他！因為他不是要對我們交代嘛！

筆者在寫「土地供應也回歸97」，只略談私人住宅土地供應在97前、老董年代、和煲呔年代的分別，當時已指出97年前私人住宅土地供應有50公頃限制，樓市巳經火燙，但煲呔年代沒有50公頃限制，經濟環境比老董年代好，賣出的土地比97前和老董年代還要少。可能有人反駁是煲呔怕85,000怕得要命，所以要控制供應！然而煲呔年代賣出的商業用地更少。

先看下表1990至1997的商業和住宅以外以拍賣賣出的土地:

	貨倉	工業	商業	汽油站	商業/住宅	工業/貸倉	總數
90/91	9,100	37,110	21,463	5,904	18,686		92,263
91/92	14,915	8,361	7,567	3,461	37,283		71,587
92/93		36,004	20,660	4,430	60,748		121,842
93/94	6,834		8,522	920	14,565	25,707	56,548
94/95	3,350	16,770	5,443	4,170	24,606		54,339
95/96	7,344	6,525	5,065	810	41,570		61,314
96/97	5,047		9,685	2,386	5,448	8,852	31,418
每年平均							69,901

老董年代的商業和住宅以拍賣賣出的土地：

	工業	商業	汽油站	商業/住宅	工業辦公室	混合發展	其他用途	酒店	船廠	停車場	總數
97/98	9,029			10,886	4,288		66,782	8,000			98,985
98/99		7,506		3,068	14,483		29,800			3,163	58,020
99/00				12,212		9,301					21,513
00/01					5,480	14,900+4,532(對外電訊站)	14,600				39,512
01/02		20,364		389.8					3,900	9,940	34,593
02/03				675.4							675.4
03/04		12,289	14,946								27,235
每年平均											40,076

煲呔年代的商業和住宅以外的批地:

	物流發展	商貿	汽油站	商業/住宅	非住宅	船舶汽油站	總數
04/05			6,965.5		4,715		11,680
05/06			4,917.2				4,917.2
06/07				2,750		670.1	3,420.1
07/08			8,540.4				8,540.4
08/09	23,315		1,040.5				24,355.5
09/10			5,196.2	305.8			5,502
10/11	24,000	8,533	1,321.4				33,854.4
每年平均							13,181

以ｌ公頃=1000平方米，1990至97的商業和住宅以外的平均賣地量為69公頃。這七年內的經濟增長:

1990-97 Real GDP Growth
90	91	92	93	94	95	96	97
3.9	5.7	6.1	6.0	6.0	2.3	4.2	5.1

老董年代的商業和住宅以外的平均賣地為40公頃。其任內98至04年的經濟增長:

1998-2004 Real GDP Growth
98	99	00	01	02	03	04
-6.0	2.6	8.0	0.5	1.8	3.0	8.5

煲呔年代的商業和住宅以外的平均賣地為13公頃。他任內的經濟增長:

2005-2011 Real GDP Growth
05	06	07	08	09	10	11
7.1	7.0	6.4	2.3	-2.6	7.0	5.0

Note: 政府的批地，大部份以拍賣或招標賣出，勾地最終亦是拍賣出去，因以仍然視賣地作為主要批出的土地。地政總署的資料庫還有一些換地申請，但每年供商業用的土地申請約1公頃，未致影響大體賣地數量。

煲呔年代，經濟一點也不差，什至有幾年好過90至97年，為何供商業土地供應那麼小？曾蔭權曾經對新加坡傳媒自豪地說：「High rent is the price of success！」而事實是高租金才是商業土地供應不足的後果！

這七年來，住宅以致商業土地，供應都是嚴重不足，我們每天在電視看唐英年如何含辛茹苦地為港人利益著想，大爆只有兩個人才知、口同鼻坳的拗撬，但事實擺在眼前，過去土地政策嚴重失誤，制造了高樓價、高租金等問題。惡根已種，大量增加土地供應，商業也好，住宅也好，樓價、地價大受影響，維持現狀，繼續擠牙膏式供應土地，香港真的可以這樣持續發展嗎？

而兩人如何回應問題？再看兩人政綱比併(看下表)，梁以短、中、長規劃供應，而唐只簡單四點回應。莫說他如何處理僭建和缺失問題，嚴重顯示他缺乏解決問題的能力，就是看他的政綱已知他有幾積極解決高樓價、高租金等問題！

增加房屋與及商業土地供應 短期內可供發展用地（2-3年） • 致力發掘已具備配套基建設施，可立即發展的土地，如閒置的政府、鄉郊和工業用地等，並加快變更用途，滿足社會需要，如重建舊政府辦公大樓、前政府宿舍、空置校舍，及利用長久空置的政府社區用地，和約滿到期的短期租約用地等。 •必需要時，推出「港人港地」政策，選擇部份符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣出的地契條款中，規定在建成後的住宅樓宇，只可出售給香港居民。 加速新發展區的土地供應（3-8年） • 繼續透過各種供地模式，開拓已有發展潛力的土地，如廢置多時的石礦場（160ha）和東涌餘下發展地區（250ha）等。 •成立跨部門的專責項目小組，提高效率，推動新發展區的土地供應，包括新界東北部（古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺）、啟德新發展區和洪水橋發展區。 •在新界北部打造新市鎮，包含生活商業區、新形態辦公樓、商旅服務等設施，為當地居民創造就業機會。 規劃長期的土地供應（8年後） • 連綿28平方公里（面積相當於澳門特別行政區）的邊境禁區，是香港最接近深圳和珠三角其他城市的部份，對促進香港和珠三角的經濟融合，借助珠三角的高速經濟發展，具有極大的戰略意義和紐帶作用。利用「一國兩制」的優勢，積極規劃邊境禁區成經濟發展和保育兼顧，產業多元化和具有特色的發展區。 • 重新啟動已完成可行性研究的填海計劃，例如大嶼山北部，深井/荃灣。積極發掘其它在維港以外填海的可行性研究。

增加房屋與及商業土地供應 • 多管齊下增加土地資源，包括研究發展市區及新市鎮周邊土地，在沿主要交通幹線的周邊地區發展，在維港以外填海，以及開發香港連接深圳各口岸附近的土地。 • 落實重建和發展東九龍為另一商業中心，增加商業樓宇供應和提供旅遊、飲食、零售、文娛設施。 •確保增加土地供應，包括商業及酒店用地的措施盡快落實。 • 擴大市區重建局職能涵蓋老化工廈，以應付商廈供應不足的問題。